-房地产政策报(1.4)教案资料

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1、,全国政策年度报告 2011-2012 年度,2012 年 1 月,全国房地产政策研究报告,报告摘要 2011 年是我国房地产调控最严厉、落实最到位的一年 2011 年初出台的新“国八条”中，中央要求各地政府合理制定和公布房价控 制目标，并出台具体的限购范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、 省会城市必须加入限购。我国房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重， 限购、限贷、限价政策逐步细化升级。 2012 年房地产调控政策将整体从紧，后期有望放松 2012 年中央经济工作会议明确：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合 理回归健康发展，这表明 2012 年将会继续坚定不移地对房地产进行调控。

2、但 是受国内外复杂经济形势的影响，以及楼市调控效果的进一步显现，即房价 逐渐合理回归，预期 2012 年下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的 调整，并且地方政府将先行一步，或明或暗的放松政策。 2012 年将继续推进保障性安居工程建设，更加注重管理与完善制度 全国住房城乡建设工作会议表示：2012 年新开工建设保障性住房和棚户区改 造住房 700 万套以上，基本建成 500 万套以上，可见保障性住房建设开始设 定竣工目标，在目标设定方面更加科学合理。2012 年中央经济工作会议中提 出：继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、 管理工作，更加注重健全制度建设。,上

3、海易居房地产研究院,年度系列报告,目,录,一、2011 年政策回顾 . 3 （一）2011 年经济政策：以稳定物价为核心 . 3 （二）2011 年房地产政策：史无前例的严厉 . 4 1、房地产调控的主要脉络. 4 2、房地产调控的政策分类. 5 （1）信贷政策 . 5 （2）土地政策 . 6 （3）税收政策 . 9 （4）行政管制政策 . 10 （三）2011 年住房保障政策：新开工规模创史上新高 . 11 二、2012 年政策预测 . 13 （一）宏观经济政策. 13 （二）房地产调控政策. 14 1、继续推进保障性安居工程建设，更加注重管理与完善制度 . 14 2、调控政策整体从紧，不可

4、能重现 2008-2009 年宽松状态 . 14 3、房地产调控政策将先紧后松，有望逐步、小幅放松 . 15 4、房贷政策将对自住需求适度放松 . 15 5、限购政策应考虑退出时间及方式 . 15 6、房产税征收试点范围将扩大 . 16 2,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,2011-2012 年度全国房地产政策研究报告 2011 年是我国楼市调控政策最为严厉的一年，也是调控政策落实最到位的 一年。房地产调控政策以限购、限贷、限价等行政性调控手段为主，着力抑制投

5、 资投机性需求和遏制房价过快上涨，从 1 月 26 日的新“国八条”中将限购政策 再度升级，到 7 月 12 日国务院常务工作会议上强调限购政策要严格执行，充分 体现出中央政府的对限购政策执行的严格要求，之后我国共有 46 个城市出台了 限购政策。10 月 29 日的国务院常务会议再度强调各地要继续严格执行政策，随 后温家宝总理强调要坚持房地产调控不放松，促使房价回归合理水平，李克强副 总理强调要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。 从调控效果来看，经过 2011 年史上最严厉调控后，我国房地产市场已经逐 渐入冬。整体上看，全国房地产开发景气指数呈现整体下滑趋势，11 月国

6、房景 气指数为 99.87，开始跌入 100 以下的不景气区间，创下 27 个月以来的新低； 从成交量看，今年 1-11 月全国商品房销售面积比去年同比增长 8.5%，增长幅度 较前几年同期有明显下降；从房价来看，今年 70 个大中城市新建商品住宅价格 环比综合指数涨幅持续回落。而 11 月份，新建商品住宅价格比 10 月份下降了 0.19%，新建商品住宅价格连续 2 个月环比下降，房价跌幅逐步扩大。 一、2011 年政策回顾 （一）2011 年经济政策：以稳定物价为核心 2011 年是我国“十二五”规划的开局之年，处于承前启后的关键时期。全 年经济增速呈小幅下滑态势，GDP 增速由一季度的

7、9.7%下降到三季度的 9.1%， 全年 GDP 增速将在 9%以上，经济仍保持平稳较快增长。从外部经济环境来看， 进入 2011 年以来，欧债危机的持续升级，给欧盟经济带来严重冲击；美债危机 的苗头初现，也使美国经济复苏受阻。同时导致了全球经济增长步伐放缓，金融 市场再度出现波动。 自 2010 年年底以来，国内 CPI 逐渐走高，物价上涨压力持续增加，进入 2011 3,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,年以来，CPI 更是不断高企，到 7 月份上升至 6.

8、5%，创下近三年来的新高，抑制 通货膨胀率上涨、稳定物价成为宏观经济调控的核心内容。为此，2010 年 12 月 中央经济工作会议确定的 2011 年经济政策为：要把稳定价格总水平放在更加突 出的位臵，并实施积极的财政政策和稳定的货币政策，增强宏观调控的针对性、 灵活性、有效性。2011 年前三季度中国人民银行更是连续 3 次加息、6 次上调存 款准备金率，以应对物价的持续过快上涨。11 月 CPI 增幅下降至 4.2%，通胀压 力逐渐缓解。 纵观 2011 年宏观经济政策，在“实施积极的财政政策和稳健的货币政策” 思想的指导下，货币政策比 2010 年明显紧缩，宏观调控重点由 2010 年的

9、“稳 增长”转向了“稳物价”。 （二）2011 年房地产政策：史无前例的严厉 1、房地产调控的主要脉络 2011 年是我国房地产调控最为严厉、政策落实最到位的一年，房地产调控 政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷、限价政策逐步细化升级。 1 月 26 日，国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施，被称为“新国 八条”，加强和细化了 2010 年的“国十条”和“9.29”新政。要求各地政府合理 制定和公布房价控制目标，同时还调整完善了相关税收政策，并出台具体的限购 范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购，将范围 进一步扩大。截至 7 月共有 43 个城市出台相关的操作

10、细则，加入到限购的行列， 政策落实比较到位。而上海和重庆随着国务院原则同意部分城市进行对个人住房 征收房产税改革试点，在 1 月底公布了征收细则，房产税的试点展开有利于房地 产行业的长远健康发展。 7 月 12 日，国务院召开的常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大， 必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续 严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。住 建部 8 月 17 日提出新增限购城市名单的标准，但其后只有台州、衢州、珠海新 4,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890

11、,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,政策评析：信贷政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，在调控中发挥 着举足轻重的作用。首付比例和房贷利率的提高，直接导致部分刚性需求和改善 性需求者成为无力购房者，因此，信贷政策的紧缩将大幅压缩购房需求。另一方 面，差别化的信贷政策能够通过结构调整，引导信贷资金投向，遏制投资投机性 需求。 中央持续对个人住房贷款和公积金政策大幅收紧，大幅压缩了购房需求，特 别是投资投机性需求。2010 年 4 月“国十条”规定：对购买首套自住房且套型 建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买 第二套住房

12、的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率 的 1.1 倍。之后的“9.29”新政将贷款购买商品住房首付款比例全面调整到 30% 及以上，并要求严格执行二套房贷政策；而 2011 年“新国八条”中将二套房首 付比例大幅提升至 60%，利率提高至 1.1 倍，贷款利率提高至近十年以来的最高 水平。公积金方面，在 2010 年 11 月，住建部提高住房公积金的贷款要求后，进 入 2011 年以来又连续三次上调，使得公积金贷款利率也升至近年来的较高水平。 从政策效果来看，在商业银行放贷额度较少情况下，我国个人按揭贷款增速 持续放缓，自 3 月份以来持续出现同比负增长。在严厉信贷

13、政策的影响下，楼市 陷入低迷，成交量持续在低位徘徊。尽管中央和地方政策都不断强调实行差别化 信贷政策，但是本轮调控中，对刚性需求和改善性需求的打击依然较大。 （2）土地政策 政策一：1 月 21 日，国务院出台国有土地上房屋征收与补偿条例，明确 提出给予的补偿包括：被征收房屋价值，搬迁、临时安臵费、停产停业损失等。 还规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类 似房地产的市场价格，加强对被征收人利益的保障。 政策二：1 月 26 日，国务院的“新国八条”规定，各地要增加土地有效供 应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房 建设用地供应总量

14、的 70%的要求；2011 年的商品住房用地供应计划总量原则上不 得低于前 2 年年均实际供应量；大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价 6,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开 工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲臵一年以上罚款。依法查处非法转让 土地使用权行为。同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 政策三：5 月 13 日，国土资源部提出国土资源部关于坚持和完善土地招 标拍卖挂牌出让制度的意见，坚持国有经营性建设用地招拍挂出让制度和在房 地产市场运行正常条件下按“价高者得”原则取得土地；引导和推广“限房价、 竞地价”“限地价、竞房价” “商品住房用地中配建保障性住房” “土地利用综 合条件最佳”