中原深圳冠利达大厦写字楼改造项目整体定位报告教学内容

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1、,冠利达大厦改造项目整体定位报告,深 圳 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD,CONTENT,报告框架,2,内部环境解析,3,区域客户研究,1,外部环境解析,4,项目深度剖析,5,项目定位,环境分析,定位策略,外部环境解析,宏观环境分析,深圳写字楼市场分析,CONTENT,报 告 目 录,CONTENT,一场“政策的风暴” 从北方朝深圳袭来,宏观政策,【中原认为 ，针对写字楼市场而言】,但是,宏观政策,自2006年3月以来，新政频出，虽然一定程度上抑制了房地产市场的投机与投机行为，但政策出台主要针对住宅

2、市场，对于商业和写字楼并没有实质性的影响，而且住宅税费的上涨，一定程度增加了房地产投资置业的成本；住宅房价的涨幅远大于租金的涨幅，住宅投资回报率下降使投资类型的客户逐步向商业和写字楼方向倾斜。,本项目作为写字楼，市场表现相对乐观；,外部环境解析,宏观环境分析,深圳写字楼市场分析,CONTENT,报 告 目 录,深圳写字楼市场,04年写字楼供应达到历史最高峰。 05年有所下降写字楼的销售面积仍在逐年增加。,资料来源：深圳中原深港研究中心,供求变化,二级市场,资料来源：深圳中原深港研究中心,深圳写字楼市场,受宏观政策的利好影响，深圳写字楼价格逐年走高，未来价格走势仍继续攀升。,二级市场,说明： 2

3、005-2006年的数据为深圳市国土局及深圳中原根据在建项目信息预测所得,热点区域变化,深圳写字楼市场,蔡屋围,华强北,人民南,中心 西区,中心区,南山,宝安,蔡屋围金融中心 对金融、商务设施进行重新规划和布局，改造面积共计29.5万平米,中心西区 中心区有力的承接地带,二级市场,随着南山商业文化中心写字楼项目的相继开发和宝安中心区的商业规划，地块竞拍，深圳写字楼市场西移趋势日渐明显,原来的主要全玻璃幕墙的设计已很少采用，多数采用中空玻璃与石材或铝扣板装饰，以大面积玻璃为主。,主题化、个性化、配套化、生态化、人性化写字楼的出现，是客户细分，市场细分发展的必然结果。 如金中环（酒店式服务）、深圳

4、动漫城（集动漫画创意+包装制作+出版发行等产业链形式的专业性写字楼）等。,5A智能化都是各发展商使用最多的宣传主题。如：千兆网络光纤、自动消防报警与喷淋系统、智能化楼宇管理系统、智能化电梯系统、全信息化数字多媒体会议中心、智能化保安系统等等。,深圳写字楼市场,供应品质变化,外在形象的多样化,客户定位的细分,5A智能化,外资企业机构受入世、CEPA和9+2的刺激，加快进深的脚步，大面积租购写字楼，与外地企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量,写字楼投资性买家重出江湖，并呈现出外资机构、内资机构带动国内小买家进场吸纳的特点。,KIMBERLY-CLARK,深圳写字楼市场,租购群体的变

5、化,2、深圳写字楼市场热点西移呈必然趋势,3、市场细分趋势明显，专业化写字楼将成为未来市场的热点,1、深圳写字楼良性发展，价格不断上升，市场承接力同步加强,4、租购群体多元化，写字楼市场投资气氛渐浓,深圳写字楼市场,深圳市场总结,区域写字楼市场现状,区域写字楼发展机遇,报 告 目 录,内部环境解析,区域市场未来竞争格局,宝安写字楼分布在广深公路（即107国道）沿线、创业二路沿线、新安路沿线三大板块；其中，写字楼物业分布在广深公路（即107国道）沿线居多。,区域市场现状,写字楼分布,资料来源：深圳中原深港研究中心,宝安写字楼数量有限，体量较小，且有部分以商住楼的形式出现，缺乏高档次写字楼,区域市

6、场现状,物 业 介 绍,与深圳其他区域的写字楼市场相比，宝安区写字楼市场起步晚、发展慢，供需没有经历过大起大落，一直保持在较低水平。,资料来源：深圳中原深港研究中心,区域市场现状,供 需 分 析,租赁项目占主流，并且以只租不售为主。宝城写字楼近阶段入驻率整体上比较高，均达到90以上，租赁市场形势良好。,资料来源：深圳中原深港研究中心,区域市场现状,供 需 分 析,政府性商务写字楼,公路局大厦和海关大厦，允许企业进驻办公，收取相应费用，出租率较高。,纯 写 字 楼,公路局大厦、深信泰大厦、海关大厦等；,商 务 写 字 楼,由星级酒店及商务办公为一体的综合性写字楼，集商务、办公、娱乐、餐饮、休闲等

7、多功能商务办公写字楼；如冠利达大厦、宝晖大厦等,其他物业转变为写字楼,该种写字楼租金相对较低，而且由于非纯写字楼，其配套硬件缺乏，更缺少相应的物业管理，所以其管理费非常低；,区域市场现状,物业形态分析,空间划分上多以中小户型为主，面积区间普遍在40-60和100-150之间，主要原因是选择在宝安办公的企业多是中小型的公司，对办公面积的需求不大。,资料来源：深圳中原深港研究中心,区域市场现状,面积区间分析,资料来源：深圳中原深港研究中心,高价位水平为5060元/月（含物管费），例如公路局大厦、宝晖大厦、海关大厦； 中等价位水平为4550元/月（含物管费），例如邮电大厦、经发大厦等； 低价位水平为

8、2533元/月（含物管费），例如泰华大厦、供销大厦、冠利达大厦等,区域市场现状,租赁市场分析,据最近调查统计资料显示：进驻宝城写字楼的企业以电子、高科技、物流企业为主，它们是目前宝安的企业支柱。,资料来源：深圳中原深港研究中心,区域市场现状,客户分析,资料来源：深圳中原深港研究中心,电 子 类 公 司 占 主 导,区内商务写字楼进驻公司多以电子类客户为主，所占比例达 60%左右；,宝 安 工 业 厂 房 客 户,在宝安设厂的企业需要符合身份的办公环境，来彰显其实力；,物 流 业 客 户,宝安作为未来的航空 + 配送的物流园区，必将吸纳众多相关公司进入宝安；,服 务 业 客 户,客户主要包括房地

9、产业、进出口贸易、广告、证券公司、保险业等服务性行业；,其他区域公司在宝安设立分公司,其他一些城市企业驻深办事处或致力于在宝安拓展业务的公司；,区域市场现状,客户特征分析,4、写字楼面积区间较小，且租金水平低,2、租赁占主流，且租赁市场发展形式良好,3、写字楼形态多样，市场化程度不高,5、写字楼客户以电子、高科技、物流为主，基本 -以本土企业为主，对外的辐射能力较弱,1、宝安写字楼市场目前尚处于起步发展阶段，档次低,区域市场现状,区域市场总结,区域写字楼市场现状,区域写字楼发展机遇,报 告 目 录,内部环境解析,区域市场未来竞争格局,广深沿江高速,宝安大道,地铁1号线,写字楼的辐射能力取决于交

10、通的辐射力，宝安写字楼市场随着交通路网的不断完善，将迎来历史性的突破，使更多的企业商务宝安形成可能,西部跨海大桥,市场发展机遇,区域交通规划,入世、CEPA和9+2等利好，吸引更多跨国企业入驻深圳乃至本区域，大面积租购写字楼，与国内其他企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量,人民币升值的预期，吸引大量外来资金投资国内房地产市场，带动房地产价格不断上涨，同时吸引内资机构及国内小买家的介入,经济环境的向好，有效吸引大量外来资金进入宝安写字楼市场，置业或投资,市场发展机遇,经济发展机遇,宝安区每年的GDP都保持在15%以上的增幅，由外贸出口拉动实现的增幅每年都达到了五成左右,高新技术产

11、业发展迅速,全年高新科技产品产值359亿元,占工业总产值的39%,比上年增长38%。宝安整个工业的产业结构调整已经初见成效,2003年10月30日中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的意见公布，预示宝安的城市化进程已经拉开序幕,城市化发展将进一步加快宝安的产业结构调整，劳动密集型产业比例将进一步减小，高科技及相关产业将得到飞速发展,市场发展机遇,发展战略,2005年，宝安区新增企业占全市13.9%，仅次于福田和罗湖 新增企业投资额占全市14.2%，仅次于福田和罗湖,数据来源：深圳市工商行政管理2005年度总结报告,市场发展机遇,宝安企业状况,数据来源：深圳市工商行政管理

12、2005年度总结报告,商贸、信息咨询、高科技、金融保险、物流行业的迅速发展，为宝安写字楼市场未来的发展提供发展的基础,市场发展机遇,宝安企业状况,随着交通路网的不断完善，宝安写字楼的辐射能力将加强，越来越多的企业将进驻宝安,劳动密集型产业比例将进一步减小，高科技及相关产业将得到飞速发展,2005年，宝安区新增企业占全市13.9%，仅次于福田和罗湖,商贸、信息咨询、高科技、金融保险、物流行业的迅速发展，使上述行业将成为写字楼的主流客户,市场辐射,产业结构,企业数量,行业变化,市场发展机遇,小结,区域写字楼市场现状,区域写字楼发展机遇,报 告 目 录,内部环境解析,区域市场未来格局,未来格局,影响

13、写字楼市场的因素,宝安新规划,A002-0013宗地,A002-0020宗地,随着宝安中心区3块写字楼用地竞拍，拉开了宝安写字楼发展的序幕，未来中心区规划将有40栋写字楼投放，新的商务中心即将形成,影响写字楼市场的因素,宝安中心区写字楼规划,未来格局,占据宝安中心区，高规划、高起点、高标准的新型商务区,位于宝安老城区，周边配套完善，交通便利的传统型商务区,未来格局,规划,交通,配套,位置,品牌,产品,老城区,宝安中心区,地铁一号线，宝安大道，沿海广深高速等将进一步提高中心区对外辐射力,宝安中心区未来商务环境将更为纯粹,宝安中心区定位为深圳次中心，区域未来规划有40栋写字楼,老城区拥有成熟配套,

14、宝安中心区规划将吸引更多知名开发商集约开发（如：荣超）,宝安中心区将吸引更多企业进驻，将逐步形成以总部经济,未来格局,竞争格局,面对宝安中心区未来日益激烈的竞争，我们将如何去应对？,未来格局,策略： 田忌赛马，瞄准对手短板,同宝安中心区比较，前进路老城区配套优势明显,我们的策略是： 分 流,包装定位方面与宝安中心区形成差异化，最大限度地分流宝安中心区写字楼客户,未来格局,3,区域客户研究,报 告 目 录,交通规划影响的,经济环境带来的,发展战略催生的,企业状况新生的,新增客户,原有客户,区域规划吸引的,现有写字楼租客,房地产投资客,客户来源,区域规划吸引的客户,交通规划影响的客户,经济环境带来

15、的投资类型客户,产业结构调整催生的客户,新生的企业客户,区域辐射力决定客户的流向,客户来源,经济环境带来的,发展战略催生的,企业状况新生的,新增客户,原有客户,现有写字楼租客,房地产投资客,客户来源,针对宝安写字楼现有租客，房地产投资客和宝安未来将大量新增的关内同行业客户，深圳中原三级市场工商铺部协同深港研究中心对上述客户进行了抽样调研，本次取样如下： 宝安写字楼现有租客20份 房地产投资客20份 宝安新兴客户20份,客户调研,客户研究,受访企业九成为私营企业，其余为外资企业。,客户置业心理分析调研,企业性质和规模,10人以下的企业有16家，占27%，10-50人企业32家，占53%，超过50人的企业有12家，占20%。中小规模公司是目前宝安区写字楼需求的主流。,客户研究,受访企业中，从事贸易、电子、金融、的企业较多，建筑/房地产和制造业也占一定份额 。,客户置业心理分析调研,行业分布,客户研究,当问及购买写字楼会考虑的因素时，项目位置的提及率最高，此外，大厦的形象是影响客户购买写字楼的重要因素。,置业考虑因素,客户置业心理分析调研,大厦形象设计是影响项目档次的最主要因素，受访60家企业当中，有23家企业提及大厦形象设计，其次是大堂设计和电梯品牌。,客户研究,中午就餐不方便是受访企业最希望解决的问题，共有17家企业，提到此问题。此外，有12家企业提出没有休闲商谈地方。