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1、上海市闵行区建设项目办理指南（征询版） 上海天华建筑设计有限公司2009年6月前言为了使公司内部项目管理和操作者（设总、项目经理、客服经理、专业负责人等），更加了解和熟悉上海市各个区建设项目的办理流程，更好地预控、管理、推进项目操作进程，现推出上海市各区建设项目办理指南（本册为闵行区）供大家参考。上海闵行区建设项目办理指南（征询版）根据上海市企业投资项目核准暂行办法、上海市建设项目规划管理事项办理指南、闵行区行政办事大厅内规划、发改委、建管局、房地局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务告知单及上海市闵行区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定地不断更新和完善，报批报建指导册将定
2、期进行补充完善。使用须知：1、 闵行区建设项目办理指南主要分为两大部分：第一部分 上海市核准制企业投资项目建设流程；第二部分 上海市闵行区建设项目办理流程注解。第二部分由两部分组成：第一章 闵行区房地产开发报批报建流程图；第二章 闵行区建设项目办理流程注解。2、 本册将闵行区建设项目的整个办理过程分为6个阶段（1土地获取及规划阶段；2方案阶段；3初步设计阶段；4施工图阶段；5开工阶段；6竣工交房阶段），包含8个主要环节（1、土地招拍挂项目 招拍挂出让土地使用权 、环评审批 、项目核准 、设计方案审批 、设计文件审查 、核发建设工程规划许可证 、核发施工许可证 、竣工验收；2、划拨用地项目核发规
3、划选址意见书 、用地预审和环评审批 、项目核准竣工验收 ；3、自有土地项目规划设计要求（及用地预审） 、环评审批 、项目核准 竣工验收 。并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。3、 重点报批、设计环节的阐述分为：控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。设计重点关注报送资料的表格。4、 附页为上海市上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。5、 本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。6、 本册第二部分第一章的流程图中，蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。7、 本册中带下划线的部分有链接设置，可按住CTRL，单
4、击查看详细内容。8、 闵行区建设项目相关办事指南可查询网站： 资料更新机制：每半年更新一次即每年的3月15和9月15日。目录前言1第一部分 上海市核准制企业投资项目建设流程4第二部分 上海市闵行区建设项目办理流程7第一章 建设项目办理流程示意图8第二章 闵行区建设项目办理流程注解12（一）土地获取及规划阶段121. 招标、拍卖、挂牌用地审批122. 申请选址意见书123. 申请建筑工程规划设计要求134. 项目核准145. 工程报建156. 修建性详细规划的审核15（二）方案阶段161.设计招投标（上海市建设项目共性环节）162. 方案征询163. 申请方案批复184. 申请环评批复195.
5、申请可行性研究报告批复196. 申请建设用地规划许可证20（三）初步设计阶段211. 扩初征询212.抗震超限专项审批（上海市建设项目共性环节）233. 申请扩初批复233.初步设计概算（上海市建设项目共性环节）24（四） 施工图阶段241. 施工图审查242. 施工报建253. 申请建设工程规划许可证264. 室外管线综合设计（上海市建设项目共性环节）27（五）开工阶段271. 办理建设工程施工许可证272. 办理防雷检测283. 建设工程报监284. 开工放样复验285. 地名申请296. 申请编订门弄(楼)号牌297. 面积预测308. 申请预售证30（六）竣工交房阶段311. 地籍修测
6、及地籍图312. 竣工验收323. 新建住宅交付使用许可证334. 新建房屋初始权登记34附页一：上海市设计招投标、备案手续办理流程36附页二：上海市抗震超限审批流程40附页三：设计概算41附页四：室外管线综合设计流程42附页五：上海市建设项目规划管理电子报件44附录：闵行区各职能部门信息45第一部分 上海市核准制企业投资项目建设流程（一） 土地招拍挂项目根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。土地招拍挂项目核准流程包括8个主要环节：1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批 ；5、设计文件审查
7、；6核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。（二） 划拨用地项目 根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。划拨用地项目核
8、准流程包括8个主要环节： 1、核发规划选址意见书 ；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。( 三 ) 自有土地 自有土地一般是指企业取得土地使用权证的自有生活用地，国家禁止变相开发商品房。自有土地项目核准流程包括8个主要环节： 1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准； 4、设计方案审批； 5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。 第二部分 上海市闵行区建设项目办理流程 根据房
9、地产开发建设项目办理流程，将整个过程分为下列6个阶段（涵盖8个主要环节）：1 土地获取及规划阶段根据国家相关规定，获得土地使用权，在规定时间内，签订土地出让合同。项目建设单位按照出让合同的要求，组织编制规划方案并报送规划管理部门。（目前天华公司所涉及的最主要的为招拍挂建设项目）（包括土地招拍挂项目核准3个主要环节：1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；划拨用地项目核准3个主要环节： 1、核发规划选址意见书 ；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；自有土地项目核准3个主要环节： 1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准；）2 方案阶段项目建设单位按照批准的修建性详
10、细规划，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制方案设计，报送规划管理部门。完成审批后向规划局申请核发建设用地规划许可证。（包含三种土地获取的“设计方案审批”环节） 3初步设计阶段项目建设单位按照批准的规划方案，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制初步设计，报送建管局审批。（包含三种土地获取的“设计文件审查”环节）3 施工图阶段项目建设单位按照批准的初步设计，组织施工图设计，报送审图公司、消防、交通、环卫等部门审核，完成审核后向规划局申请核发建设工程规划许可证。（包含三种土地获取的“设计文件审查；核发建设工程规划许可证”环节）4 开工
11、阶段项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。 并开始结构、安装、配套施工。（包含三种土地获取的“核发施工许可证”环节）5 竣工交房阶段建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。（包含三种土地获取的“竣工验收”环节）第一章 建设项目办理流程示意图1土地招拍挂建设项目办理流程示意图招标文件（房地局）环评报告批复
12、（环保局90） 土地中标通知书（房地局）土地出让合同土地中标通知书（房地局）工程报建（建交委3）项目核准（发改委20）修建性详细规划批复（规划局30-40）建设用地规划许可证（规划局20-40） 土地获取及规划阶段 -设计招标、备案（招标办60）勘察招标、备案（招标办）方案设计 征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见。建设用地批准（房地局20）方案评审并批复（规划局15-20）可研批复（发改委20） 方案阶段-征询交警、政府、发改委、规划、房地、建管、环保、水务、民防、卫生防疫、绿化、环卫、自来水、天然气、供电等部门意见。扩初设计扩初评审并批复（建管局15-20） 初步设计阶段-施工图设计 施工图审查（审图公司20）施工、监理招标 建设工程规划许可证（规划局15-25） 施工图阶段-
