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1、物业管理基础知识培训 -王晓鹏,目录,物业的起源和发展,A,A:物业的起源和发展,近代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时的英国正值工业革命发展时期，资本主义快速发展，由此导致对劳动力的需求猛增，大量农村人口涌入工业城市，城市原有的各种住房及其设施已远远不能满足需要，造成了严重的房荒。一些开发商趁机修建了一批简易住宅低价租给贫民和工人家庭居住。由于设施简陋、居住环境恶劣，也导致管理困难，不仅承租人拖欠租金严重，而且房屋破损问题也不能得到有效解决，人为破坏房屋设施的情况也时有发生。在这种背景下，业主们的利益无法得到保障。业主们对损坏的设备、设施维修养护不及时，治安、卫生方面也无人管
2、理，这使本来就很差的居住条件更加恶劣。 现代意义上的物业管理起源于19世纪末20世纪初的美国。美国等一些资本主义国家经济发展迅速，建筑技术不断完善，出现了附属设备较多、结构更加复杂并带有电梯的高层建筑，这类建筑往往为多个业主共有，产权呈现多元化局面，其日常维修、管理工作量大，专业性、技术性较强，由谁来管理成为一个非常棘手的问题。于是，专业的物业管理机构开始出现。,A:物业的起源和发展,物业发展历程： 1、大约是18801886年间，一位名叫Octavia Hill的女士为其名下出租的物业制定了一套规范住户行为的规定，要求承租者严格遵守。这被认为是最早的“物业管理”。 2、世界上第一个物业管理行
3、业组织“芝加哥建筑管理人员组织”于1908年由乔治.A.霍尔特组建。在以后的3年中，这个组织先后在底特律、华盛顿和克利夫兰举行了年会，由此推动了第一个全美业主组织“建筑物业主组织”的成立。 3、1945年至1949年，大量人口从中国大陆涌入香港，造成“房慌”。于1954年初大量建造“廉租房”，缓解住房需求。为管理好大量房屋，特从英国引进了物业管理方法和物业管理人才，大力发展香港的物业管理业。 4、19世纪中叶到本世纪20年代，国内房地产发展萌芽，物业管理也有初步形式。代租、清洁、保安等专营公司成立。,7万，住宅120亿，GDP2.5%,A:物业的起源和发展,物业发展历程： 5、深圳经济特区房地
4、产公司（深房集团前身）成功地开发了深圳第一个涉外房地产工程东湖丽苑小区。为了小区更好的建设和管理，深圳市首家也是我国内地第一家物业管理企业深圳市物业管理公司于1981年3月10日获准成立，标志着物业管理这一新兴在我国内地应运而生。 6、1993年6月30日，国内第一家物业管理协会深圳市物业管理协会成立。 7、1994年4月建设部颁布了33号令，城市新建住宅小区管理办法，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。 8、1994年9月，深圳市住宅局以其开发的莲花北福利房小区作为一体化管理的试点，首次用内部招标的方式确定物业管理单位。,A:物业的起
5、源和发展,物业发展历程： 9、2003年9月1日，我国第一部物业管理条例正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。 10、2007年中华人民共和国国务院令第504号公布国务院关于修改的决定，自2007年10月1日施行。 11、2007年中华人民共和国主席令第62号中华人民共和国物权法已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。 12、物业管理企业资质管理办法是中华人民共和国建设部颁布的。由2004年2月24日讨论通过，2004年3月17日发布，自2004年5月1
6、日起施行。2007年11月26日根据建设部关于修改的决定修正。同时，更名为物业服务企业资质管理办法。 资质等级：分一级、二级、三级等级资质；,A:物业的起源和发展,郑州物业前世今生： 1、1994年8月23日，建业集团成立了自己的物业公司，在省工商局进行了注册，河南首家。 2、郑州市中房物业管理有限公司1994年的8月份到郑州市工商局注册物业公司，因为没有听说过物业公司，工作人员不知道怎么处理。“当时房产、物业都归建委管，我们就向建委反映了情况，建委又向市政府打报告反映，后来市政府批复表示可以探索物业管理发展的新思路，直到1995年3月份才如愿注册成功。” 3、位于兴华街与淮河路交叉口附近的绿
7、云小区，是郑州市第一个商品房住宅小区，1995年， 郑州市中房物业管理有限公司入驻该小区，保安、保洁、修理工人一水儿的帅小伙、年轻姑娘，穿着统一的制服，受到了小区居民的围观。,A:物业的起源和发展,郑州物业前世今生： 4、1996年，郑州市下发了郑州市城市住宅物业管理服务收费管理办法，规定了装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费等各个物业服务项目的收费标准，规定为物业产权人、使用人提供的具有公共服务以及代收代缴费用的公众代办性质的服务收费实行政府定价或政府指导价。 5、1997年，郑州市政府颁布政府65号令，郑州市城市居住小区物业管理试行办法开始施行，同年又颁发了郑州市物业管理企业资质等级管理办法
8、，这些法规的颁布，为之后物业的发展创造了条件。 6、1998年，国家正式取消福利分房制度。郑州开发商一手开发销售，一手创办物业公司，管理小区物业。,A:物业的起源和发展,郑州物业前世今生： 7、2004年，郑州市物价局、郑州市房地产管理局印发了郑州市物业服务收费管理实施办法（试行），规定物业服务收费按业主房屋产权面积收取。普通住宅(物业服务收费实行政府指导价，写字楼、别墅、公寓、商铺等其他各类物业服务收费实行市场调节价。这一收费模式一直沿用至今。 8、“中方园”，省内第一个成立业主委员会的小区；第一个“罢免”老物业，自选新物业的小区；第一个成立社区监事会的小区；第一个决定新物业先试用、再决定是
9、否正式“上岗”的小区。 9、2003年11月，全省第一个按法律法规成立的业主委员会在中方园小区成立。,A:物业的起源和发展,郑州物业前世今生： 10、2007年5月10日，中方园业主任先生因为拖欠物业费被物业公司告上法庭。河南首次物业状告业主。 11、2004年12月27日，中方园小区通过招投标选聘“圆方物业”作为新的物业管理方。河南首次招标。 12、2005年3月17日，中方园小区24名业主走上法庭，状告业主委员会，要求法院确认其与圆方物业签的物业服务合同无效。这成为省内首例业主状告业主委员会的案例。 13、河南4000家左右，郑州目前大概有1500家物业公司，其中郑州一级物业资质的有记录可
10、查的是37家。,物业及物业管理的概念,B,E,A,B,C,D,居住物业,商业物业,其他用途物业,政府类物业,工业物业,B:物业及物业管理的概念,一、物业： 物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。,特征： 位置的固定性和地区性 形式上的多样性 使用上的长期性 建设周期长、投资量大 容易受政策的限制 保值性和增值性,B:物业及物业管理的概念,二、物业管理： 狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委
11、托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。,物业服务分类：,物业服务对象：,共有物业（红线内，专有外） 业主及非业主使用人的行为,物业服务性质：,社会化 专业化 企业化 经营化 服务化,物 业 管 理 的 常 规 性 公 共 服 务,房屋建筑主体的使用、维修、养护,房屋公用设备设施场所的使用、维修、养护,环境卫生的管理,绿化管理,车辆行驶及停泊,公共秩序（治安、消防）,住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其 他物业管理事项,B:物业及物业管理的概念,1、常规性的公共服务：,客户服务、装修及档案资料管理,针对性的专项服务,商业服务类,社会福利类,金融服务类,文教卫体类,代理中介类,日常生活类,
12、B:物业及物业管理的概念,2、针对性的专项服务：,B:物业及物业管理的概念,3、委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。 特约服务实际上是专项服务的补充和完善。,物业管理的全过程,C,C:物业管理的全过程,1、规划设计,2、营销策划,3、施工建设,4、竣工验收,C:物业管理的全过程,一、物业前期介入是指从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收
13、，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。,图纸审核 设备选型 规划建议 ,案场布置 营销推广 活动组织 ,按图施工 质量监管 进度督促 ,分户验收 承接查验 资料移交 ,招标文件,服务要求：服务方案、维护方案、运营方案、管理方案等；,项目介绍：工程概况、设备参数、相关设计图等；,事项说明：物业管理范围、管理期限、物业用房、费用标准等；,C:物业管理的全过程,二、物业公司招投标是指从地产公司通过招采网或招投标网发布招标文件，其中涵盖项目介绍、服务要求、事项说明等内容，由符合条件的物业企业参与投标，并最终
14、选聘前期物业服务企业的过程。,C:物业管理的全过程,三、承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，先于业主入住之前共同对物业共用部位、共用设施设备等进行检查和验收的活动。,总平面、建筑、结构、设备等图纸，配套、管网竣工图等验收资料；设备安装、使用、保养等资料；物业两书及其他必需的资料；,物业建设资料,其他公共配套,物业共用部位,公共设施设备,园林绿化工程,主体结构、外墙及屋面；共用部位楼面、地面、内墙面、天花板、门窗；公共卫生间、阳台；公共走廊、楼道及扶手、护栏等；,高低压、发电机、防雷、电气照明、给排水、电梯、消防水系统、消防报警系统、排烟送
15、风系统、安全防范系统、通信网络、采暖和空调等；,园林植物：花卉、树木、草坪、绿篱、花坛等； 园林建筑：小品、花架、园廊等；,物业大门、岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心、会所、停车场、停车棚、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等；,C:物业管理的全过程,承接查验流程：,一、在物业通过综合竣工验收交付前，置业及物业双方确定承接查验方案；,二、置业公司向物业公司移交图纸、设备说明等资料；,三、物业公司开始查验共用部位、共用设施设备等，15日内完成初验；,四、置业公司对初验问题限期整改并反馈，双方共同复验结果；,五、物业交付使用16日前，完成承接查验工作；,六、双方于
16、交付前10日内办理物业交接手续，做好交接记录；,准备工作：人员准备、计划准备、资料准备、设备工具准备；,查验方式：观感查验、使用查验、检测查验、试验查验；,C:物业管理的全过程,四、业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。,成立条件： (一)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的; (二)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的; (三)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。,C:物业管理的全过程,住房和城乡建设部关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知 建房2009274号，相关法律条款：,第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首
