2019乐山商业地产市场调研报告

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1、1,乐 山 市 场 商业市调报告 2019年2月25日,Contents,下篇 商业市场研究,城市概况 经济发展 投资情况 人口发展 社会消费 旅游消费,2,上篇 区域背景分析,商业体 街区商业,3,寿光市,乐山市是四川省21个市、自治区之一，乐山位于四川盆地西南部，坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交汇处，北与眉山接壤，东与自贡、宜宾毗邻，南与凉山相接，西与雅安连界，中心城区距省会城市成都140余公里。,乐山市,成都市,凉山,北,旅游消费,4,乐山下辖4区6县1市共11个行政区域，市政府所在地为乐山市中区。,城市行政区分,市政府,旅游消费,5,2010年至今，乐山市GDP平均增长速度保持在12.

2、1%以上，2015年GDP总量达1301亿元。 2015年乐山市GDP在四川省各地级市区中排名第9，人均GDP全省第5。,乐山市宏观经济发展情况良好,区域GDP,寿光市历年GDP及增长幅度,乐山市2019-2019年1-2季度年GDP与全省及全国增速比较,旅游消费,6,2010年至今，乐山市人均GDP增长速度保持在15%以上，2015年人均GDP达6428美元。 2015年乐山市人均GDP在四川省21个市、自治区中排名第5，名次较为靠前，经济发展良好。,乐山市经济在四川省占有举足轻重的地位,区域人均GDP,旅游消费,7,第一产业比重较较低，第二产业发展最快，第三产业发展虽然低于第二产业，但在国

3、家经济调整过程中，却表现稳定，后来居上 ，大有超过第二产业发展趋势。 第三产业比重稳定增长，2019-2015年第三产业平均增幅达11.4%.,乐山市三产结构持续优化,区域三产结构,旅游消费,8,固定投资额逐年增长，2015年全社会固定投资额达到987.00亿元。 2015年，乐山市第三产业投资比重较大，占总投资的62.20%。,乐山市固定投资增长较快，第三产业占绝对主力,区域固定资产投资,旅游消费,9,乐山城市规模逐步扩大，房地产有良好的开发空间,区域房产投资,房地产固定投资额增长速度较快，2015年房地产固定投资总额达152.86亿元。 2010-2019年，乐山市房地产固定投资额逐年增加

4、，平均增长率达21%以上，随着政府向南规划，远成文旅城 区域未来将有非常大的开发空间。,9,旅游消费,10,乐山市户籍人口保持相对平稳，截止2015年户籍人口达到353.79万，其中18-60岁的年龄占62.8%，年龄结构对经济发展比较合理。 乐山市2015年城镇常住人口154.25万，城镇化率47.31%，其中乐山市城区常驻人口约77万。,乐山市人口基数较大，人口数量保持相对稳定,区域人口总量,旅游消费,11,乐山市辖4个区，1个县级市，6个县，人口共计353万，其中五通和市中区人口约88万，占乐山总人口25%。,乐山市人口约30万,乐山市人口分布情况,旅游消费,12,2015年乐山市居民储

5、蓄达1163.69亿元，2019-2019年储蓄平均增长率在17.6%以上。,区域居民储蓄额,旅游消费,13,2015年乐山市城农村民人均消费性支出达9685元，历年来增长率均在6.4%以上。 2015年乐山市城镇居民人均消费性支出达17873元，历年增长率均在8.9以上。,区域居民消费性支出,旅游消费,14,2010年至今，乐山市社会消费品零售总额呈较快增长，增长率均在15.35%以上。2015年社会消费品零售总额达552.01亿元。 乐山市社会消费品零售总额增长速度较快，乐山消费品市场发展较好，同时也反映乐山经济景气程度较好。,区域消费零售总额,旅游消费,乐山旅游经济发展状况,旅游消费,2

6、010年至今，乐山市旅游市场发展迅速，不仅人数增长速度很快，年平均达到18.8%，而且旅游经济发展增速也不错，显示出乐山做为世界“三遗产”城市的独特魅力。,15,区域背景小结,乐山市是四川省辖地级市，位于成都平原以南。地理区位及交通情况优越。,乐山宏观经济环境较好，经济稳步发展，特别是旅游资源突出，拥有独特的旅游资源优势。,人口基数大，生活水平整体较高，消费能力及习惯较好，市场契机较大。,乐山市城市规模逐步扩大，固定投资增长较快，第三产业及房地产有良好的发展空间。,区域背景小结,16,17,Contents,城市概况 经济发展 投资情况 人口发展 社会消费 旅游经济,商业体 街区商业,上篇 区

7、域背景分析,下篇 商业市场研究,综合市场分布图,万达广场 世豪广场 乐山国际旅游世界城 嘉州新天地 时代青江二期 万华国际 新华广场 星辰青年广场 翡翠国际5期 万泰新广场,7,8,9,1,2,3,4,5,6,7,8,9,18,2,3,4,5,6,1,10,10,综合市场分布图,万达广场 世豪广场 乐山国际旅游世界城 嘉州新天地 时代青江二期 万华国际 新华广场 星辰青年广场 翡翠国际5期 万泰新广场,7,8,9,1,3,4,5,6,7,8,9,19,2,3,4,5,6,1,10,10,2.3公里,3.5公里,2.6公里,2.3公里,2.4公里,3.0公里,0.75公里,2,2.4公里,3.0

8、公里,5.8公里,20,总体概况 万达广场城市综合体位于乐山一中旁，通出所前行100米，地处乐山市中心西北部，由万达广场投资有限公司全力打造，规划总建筑面积283亩，总占地面积65万，其中商业部分15万，地下车位734个。2019年9月23日主力店将全面开业：如：宝贝王、孩子王、星巴克、苏宁易购、万达影院、大玩家、拉夏贝尔US、麦当劳等多个项目。业态涵盖：潮牌、美食、电影、游乐、亲子、健身、精品、家用，是目前乐山市规模最大、项目最多的城市综合体。,万达广场（调研人：张涛、孙艳茹）,21,商场装修设计典雅大气，购物环境较好，运营能力较强。地下一层为敞开式地下广场，可以举办小型活动。,万达广场（调

9、研人：张涛、孙艳茹）,22,市场区位：通江片区，为乐山市“北拓西接”重点发展版图。 交通情况：12路，6路等数条公交车通达全城，出行完全无忧。 周边现状：与五洲汉唐、蓝湾半岛、嘉州春天相邻，现已具备优越的教育和生活资源,预计常住人口可达20万。 经营情况：2019年9月23日正式开业。在市中区和乡镇各地方都有较好的口碑。正在售的住宅还余15套左右。 市场构成：餐饮、影院 、购物 、居住 、休闲商业。,。,1.文星后街（公交站） 45米 2.万达广场（公交站） 206米 3.乐山一中南门 （公交站） 392米 4.王河小区 （公交站） 393米 5.白燕路北段 （公交站） 473米 6.乐山一中

10、 （公交站） 569米 7.通出所 （公交站） 652米 8.通出所（临时站） 721米 9.通江小学 （公交站） 887米 10.滨江路二段 （公交站） 902米,万达广场（调研人：张涛、孙艳茹）,23,世豪广场（调研人 孙春燕 林霞）,24,市场区位：位于乐山青江片区最核心的位置（乐山高铁站）。 交通情况：可乘3路、9路、12路、21路、22路。 周边现状：周边处在正开发阶段。 情况：出售金街商铺；优惠政策交5万抵5万，优惠12个点。 市场组成：主营购物、美食，服饰，美容，便利店等。 小结：以转盘为界，转盘一面是已经交房的小区，小区常驻居民较多，但商业氛围不浓厚，多去新广场消费。转盘另一面

11、是正在建设的青江新区，商业较多，且都为未交房的新小区，人口数量有限。,世豪广场（调研人 孙春燕 林霞）,25,1：世豪广场开发商为世豪新瑞集团，总体量是249.7亩，建筑面积68万方，目前的状态是在建，还未进入营业； 2：住宅：目前还在售，总共有2205套，基本是2梯6户，现已剩下309套，物管费1.7元/月。 3：商业：商业2019年4月26日正式开盘，3层，所引进的主力店是伊藤洋华堂，麦当劳，目前还没有开始启动招商，目标消费人群为青年和中年人。 4：周边环境分析：世豪广场处于乐山高铁站旁，正面是环绕式道路，为交通要道，双向十车道，3条公交线路，周围商业氛围目前不浓厚，处于开发阶段，周边的楼

12、盘有万华国际（商、住）、嘉州新天地（商业）、西城国际（商、住）、邦泰中心（商、住）、凯旋城（商、住）、时代青江（商住）等，未来周边常住人口10万。,世豪广场（调研人 孙春燕 林霞）,26,乐山国际旅游世界城（调研人：林霞）,27,乐山国际旅游世界城（调研人：林霞）,市场区位：位于乐山青江片区天牛汽车城对面。 交通情况：可乘1路、12路公交车。 周边现状：周边万达广场及世豪广场和邦泰等10个大型社区及综合体，商业氛围浓厚但竞争也较激烈。 经营情况：出售韩国城盒子里的商铺；优惠政策交5千抵2万。 市场组成：主营美食，服饰，美容，便利店等。,本案位置,28,乐山国际旅游世界城（调研人：林霞）,韩国城

13、：共7楼 -1楼：精品超市 1楼：一楼韩国免税店 2楼：服装 3楼：百货 4楼：美食 5-6：太平洋电影院,小结： 【乐山国际旅游世界城】以韩国城，香港城，台湾城，欧洲城，四川城，儿童城，海宁城7个品牌官来打造青江片区的旅游综合体，项目最先推出的业态为“韩国城”，共由7层组成，主要经营韩国的化妆品及服装，美食等。,29,嘉州新天地（调研人：张涛、孙艳茹）,容积率：1.9 绿化率：25% 经营情况： 优势：临近高铁、地段较好、目前人流量较少。 劣势：商铺开业率15% 。售楼部人气较少。 商户访谈： 商户普遍对今年市场不看好，由于市场租金相对较低，稳定性强，商家对商户有一定的补偿措施，商户情绪较为

14、稳定。,30,市场区位：乐山市市中区长药大转盘，于蟠龙路与长青路相接。 交通情况：可乘12路、9路 1路 7路。 周边现状：有较多住宅小区（万和华庭、凯旋城、盘龙苑、嘉州绿城）这些都是几年前交房的，现在在建的有中心城、时代青江、邦泰国际社区等，预计未来有20万人入住。 市场组成：建材 装饰 餐饮 休闲娱乐,52平米，层高6米,顶楼，120平米，层高6米，可设计成四合院式,嘉州新天地,嘉州新天地（调研人：张涛、孙艳茹）,31,时代青江二期（调研人：李腾阁）,32,时代青江二期（调研人：李腾阁）,本案位置,市场区位：青江新区蟠龙路中段。 交通状况：可乘坐3路、9路、12路、1路、22路到达。 周边

15、现状：商业综合体多（达到10个），其中有名气大的世豪、万达。 物业情况：嘉恒物业，住宅1.8元/平米、商业5元/平米 消费群体：改善型、事业单位、公积金人群 市场组成：西餐、中餐、便利店、家电。,33,售价（只销售1-2F） 1F：1.4-1.6万/平米 2F：9000/平米 商铺开间：3.3-6米 进深：10-15米 层高：6米 公摊30%-40%,租金 1F：100元/平/月 2F：40-60元/平/月,时代青江二期（调研人：李腾阁）,市场区位：位于乐山高铁乐至路，紧临伊藤购物中心及嘉州新天地。 交通情况：可乘1路、3路、22路、9路 周边现状：周边商业综合体较多，有嘉州新天地、世豪广场、

16、时代青江、邦泰国际社区、锦绣星城等商业综合体，建成后该位置商业气氛浓、并且竞争激烈。 经营情况：住房全部售罄，商业13万方，以出售为主，目前只入驻红星美凯龙和时代华纳影城，已售出近40%，价格7200元/-1.9万元/。 市场组成：红星美凯龙、时代华纳、儿童游乐、餐饮、服装、电子产品、女士用品等,商业体,街区商业,万华国际,万华国际（调研人：李斯斯）,34,商业体,街区商业,时代华纳,1F-4F红星美凯龙,35,万华国际（调研人：李斯斯）,36,1F/2F： 服装、电子产品、女 士用品等 3F： 儿童欢乐城 4F： 美食城 5F/6F： 时代华纳影城,业态分布：,销售价格及返租,1F：1.2万/-1.9万/；返租5年返