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1、第 一 章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1项目名称：鑫城商贸广场1.1.2项目承办单位：衡水鑫城房地产开发有限责任公司1.1.3法定代表人：黄立民1.1.4承办单位基本情况衡水鑫城房地产开发有限责任公司成立于2001年3月，公司为股份制企业，注册资金820万元，总资产1.5亿元，拥有“三级开发资质”。已开发建筑面积约36万平方米，竣工优良率达到100%、销售率达到100%。年销售收入6000余万元，年利税1600余万元。以房地产开发经营为主，兼有建筑安装、工程监理、物业管理、酒店、建筑装饰等众多领域。自成立以来，就选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展
2、道路，率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念；坚守“追求卓越、服务真诚、以人为本、精益求精”的企业宗旨，以优质的产品和良好的服务奉献给广大客户。先后与国内外著名的城区规划、房地产规划、园林规划机构和大师合作，相继开发了“鑫城嘉苑”、“益民小区”、“鑫城华居”等住宅小区，以及“鑫城商务酒店”、“鑫城饭店”和安平“鑫城商务大厦”等商业项目。所开发项目以人性化设计、优雅的环境、完善的设施和人性化的物业管理，引领衡水开发建设的新潮流；并始终保持快速、健康、稳定发展良好态势，工程质量、诚信经营、承诺兑现、企业形象等获得广泛认可和赞扬。公司先后被评为“房地产开发先进企业”、“衡水市明星
3、企业”、“守合同重信用单位”、“政协委员示范工程”等荣誉称号。公司现为衡水市房地产协会会员单位、衡水市房地产协会常务理事、衡水市消费者协会会员单位。 公司技术力量超群，公司设有12个部门，现有员工113人，大、中专以上学历占70%，其中高、中级专业技术人员占35%。拥有一批经验丰富、锐意进取的高中级专业技术人员，同时，公司聘请国内优秀的设计、策划人才加盟公司和项目建设，为公司的长远发展奠定了坚实的基础。公司坚持开发与储备并重，现有足量土地储备，并将继续加大储备力度，不断提高开发营销水平，确保持续、健康、稳定发展。 公司已连续四年保持经济效益高速增长，1.2编制依据1.2.1国家计委、建设部联合
4、颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版1.2.2国家建设部及衡水市颁布的与房地产相关法律与政策1.2.3现场勘察和实地调研所得资料1.2.4衡水市城市发展总体规划方案1.3编制工作概况通过对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察，并结合衡水市城市发展总体规划要求，根据该项目具体情况，对相关情况进行调研分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营等情况进行了分析，并据此编制本报告。1.4项目定位1.4.1经营定位项目建设的商业、办公场所销售1.4.2档次定位本项目以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，在此定位为城区s
5、hopping mall，集购物、办公、休闲、餐饮、食宿等多功能消费于一体、多业态经营于一身的大型现代商业中心。将建设成为华北商埠的重要组成部分和城市商业新坐标。1.4.3客户目标定位以国内外高新科技及名、特、优产品销售商家与商务办公为主体，吸引衡水市及周边县市经营同类产品和创业者入驻。1.4.4项目建设目标加速衡水市经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会发展需要，依据“以人为本，服务社会”的的设计理念，项目将建成衡水市规模最大，配套设施最先进，经营环境最理想的商业中心。既适合商业娱乐中心发展又满足办公的需求。建筑色彩醒目，打破沉闷的建筑风格。将担负起城市空间和城市意象重塑的历
6、史重任，使之成为著名的的中心区。并加强能源节约和环境可持续性发展。1.4.5价格定位按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。1.4.6经营方式依据项目自身特点，引入国际知名商业管理公司，采用国际先进的经营管理模式。借以繁荣经济、降低经营风险、加快资金回笼，提升项目档次、品位，提高销售率。1.5项目概况及结论1.5.1项目概况1.5.1.1建设理由由于本项目建设地点在衡水市，而项目主要以国内外高新科技及名、特、优产品销售商家与商务办公为主体，及衡水市及周边县市经营同类产品和创业者为主要目标。所以，国家和衡水市的经济状况是指导该项目的关键所在。2005年三季度国内经济回眸今年前三季
7、度，各地区、各部门以科学发展观为统领，认真贯彻落实党中央、国务院确定的各项方针政策，巩固和发展宏观调控成果，积极推进改革开放，国民经济呈现出平稳较快发展的良好态势。1、经济平稳较快增长。初步核算，前三季度国内生产总值106275亿元，同比增长9.4%，增速比上年同期低0.1个百分点。其中，第一产业增加值13510亿元，增长5.0%；第二产业增加值60440亿元，增长11.1%；第三产业增加值32325亿元，增长8.1%。分季度看，第一、二、三季度分别增长9.4%、9.5%和9.4%，呈现出稳定增长态势。 2、农业生产形势较好。各项支农惠农政策，有效地调动了农民的生产积极性，农业和农村经济保持了
8、较好的发展势头。夏粮总产达到1063亿公斤，比上年增长5.1%；早稻总产量318亿公斤，比上年减产1.3%；晚稻、玉米等秋收作物播种面积扩大，产量有望继续增加。全年粮食生产将再获丰收。畜牧业、渔业发展势头良好。前三季度，猪牛羊禽肉产量同比增长6.7%，水产品产量同比增长3.9%。3、工业生产增长平稳。前三季度，全国规模以上工业增加值50450亿元，同比增长16.3%(9月份6275亿元，增长16.5%)。其中，国有及国有控股企业增长11.3%，集体企业增长11.9%，股份制企业增长17.9%，外商及港澳台投资企业增长16.2%。分轻重工业看，重工业增长16.9%，轻工业增长14.9%。分主要产
9、品看，原煤产量同比增长10.2%，发电量增长13.4%，钢材增长25.8%，汽车产量增长10.0%，其中轿车增长17.7%。前三季度，产销衔接仍然保持较好水平，规模以上工业产品销售率为97.86%，与上年同期持平。4、固定资产投资保持较快增长。前三季度，全社会固定资产投资57061亿元，同比增长26.1%，增幅比上年同期回落1.6个百分点。其中，城镇固定资产投资48741亿元，增长27.7%(9月份7591亿元，增长29.4%)，回落2.2个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资10378亿元，增长22.2%，增幅比上年同期回落6.1个百分点(9月份1458亿元，增长21.9%)。与此同
10、时，煤炭、石油和铁路等行业投资均保持较快增长。其中，煤炭开采及洗选业投资同比增长76.8%，石油和天然气开采业增长31.3%，铁路运输业增长41.1%。5、市场销售稳步增长。前三季度，社会消费品零售总额45081亿元，同比增长13.0%(9月份5495亿元，增长12.7%)，扣除价格因素实际增长12.1%，实际增幅比上年同期提高2.4个百分点。其中，城市消费品零售额30309亿元，增长14.0%；县及县以下消费品零售额14772亿元，增长11.0%，扣除价格因素实际分别增长13.4%和9.4%，分别比上年同期加快1.3和4.2个百分点。前三季度，全国限额以上批发零售贸易业中，通讯器材类零售额同
11、比增长20.1%，石油及制品类增长38.3%，汽车类增长13.1%。6、价格涨势趋缓。前三季度，居民消费价格同比上涨2.0%(9月份上涨0.9%)，比上年同期回落2.1个百分点，继续处于温和上涨的状态。其中，城市上涨1.7%，农村上涨2.5%。从构成看，食品特别是粮食价格涨幅趋缓是居民消费价格涨幅回落的主要原因。前三季度，食品价格上涨3.3%，同比回落7.6个百分点，其中粮食价格上涨1.9%，回落26.5个百分点。居住价格上涨5.6%，同比提高1.2个百分点。娱乐教育文化用品及服务价格上涨2.6%。其他类商品价格大多基本稳定或略有下降。前三季度，商品零售价格同比上涨0.8%(9月份与上年同月持
12、平)，工业品出厂价格上涨5.4%(9月份上涨4.5%)，原材料、燃料、动力购进价格上涨9.2%(9月份上涨7.1%)。7、进出口贸易保持快速增长。前三季度，进出口总额10245亿美元，同比增长23.7%，比上半年加快0.5个百分点，比上年同期回落13.0个百分点。其中，出口5464亿美元，增长31.3%，进口4781亿美元，增长16.0%。进出口相抵，顺差683亿美元。实际利用外资有所下降。前三季度，外商直接投资合同金额1303亿美元，同比增长21.8%；实际使用金额432亿美元，下降2.1%。国家外汇储备大幅度增长。9月末，国家外汇储备7690亿美元，比年初增加1591亿美元。8、居民收入较
13、快增长。前三季度，城镇居民人均可支配收入7902元，扣除价格因素，同比实际增长9.8%；农民人均现金收入2450元，扣除价格因素，同比实际增长11.5%。衡水是大京九上靠近龙头北京的一颗明珠。正迅速发展成为冀东南园林式现代化中心城市。 京九铁路在衡水市区与东西干线石德铁路形成黄金十字交叉,使衡水成为承东启西、交汇南北的交通枢纽城市,有京南第一大站之誉。近几年全市以推进和实现跨越式发展为主题，以经济结构调整为主线，以深化改革和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点；坚持“两增并举、以快赶强”的方针，努力扩大社会需求，经过全市人民的共同努力，经济建设和社会各项事业都取得了明显成效。2005
14、年1-8月份 国民经济较快增长。实现地区生产总值473.8亿元，按可比价格计算(下同)，比上年同期增长14.5%，创近几年增速之最，比上年同期提高了2.4个百分点。其中，第一产业增加值83.1亿元，增长7.0%；第二产业增加值252.5亿元，增长16.3 %；第三产业增加值138.2亿元，增长15.0%。在第三产业中，金融保险业增长8.1%，批发和零售贸易餐饮业增长16.8%，房地产业增长11.8%。2005年1-8月份，衡水人均生产总值首次突破一万元，达到11449元，较上年同期增长14.0%。 二、三产业较快增长，拉动衡水市经济增长13.3%。在2005年1-8月份生产总值14.5%的增速
15、中，第二产业贡献率为63.8%，拉动全市经济增长9.3个百分点，工业增长强劲，是2005年1-8月份经济运行的突出亮点，工业对经济增长的贡献率达到59.1%，拉动全市经济增长8.6个百分点；第三产业贡献率为28.6%，拉动全市经济增长4.1个百分点。 2005年1-8月份累计实现零售额78.2亿元，同比增长15.3%。保持了平稳的增长态势。 1、城市消费品市场增长快于农村市场。18月份城市零售额实现27.7亿元，同比增长17.0%；农村零售总额实现50.5亿元，增长14.5%。 2、批发零售贸易业稳步增长，餐饮业增速居首位。分行业看，18月份餐饮业零售额累计实现8.8亿元，同比增长21.4%；
16、批发零售贸易业零售额累计实现68.3亿元，增长14.8%；其他行业零售额累计实现1.1亿元，增长4.4%。 3、限额以上企业零售额保持快速增长。18月份限额以上批发零售贸易业零售额实现11.4亿元，同比增长37.3%。 上述情况表明，今年以来，国内及衡水市国民经济继续快速稳步地发展。保持了平稳较快发展的良好态势。因此，“鑫城商业广场”项目，是切实可行的。1.5.1.2项目建设规模项目总占地面积约62亩，规划面积20.35万余平方米，其中：SOHU（办公住宅）：10.00万平方米；卖场建筑面积：5.32万平方米； 商业街建筑面积：1.82万平方米，地下及公共建筑：3.05万平方米。建筑形式为高层、小高层及多层互补的商业综合楼。1.5.1.3项目选址及建设条件 该项目地处衡水市中心
