《(城乡、园林规划)工程)广信新城可研精品》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(城乡、园林规划)工程)广信新城可研精品（92页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、广信新城小区建设项目可行性研究报告编 制 人 员目 录第一章 总 论6一、项目概况6二、承办单位概况6三、可研报告的编制依据9四、可行性研究的主要方面10五、项目提出背景及建设必要性11六、项目主要技术经济指标17第二章 哈尔滨城市建设规划18一、哈尔滨市城市规划概况.18二、松北区概况28三、哈尔滨市房地产市场情况28四、哈尔滨市棚改项目建设情况36第三章 工程选址29一、地理位置38二、地质条件38三、气象条件39四、土地取得方式40五、场区配套条件40第四章 工程建设的总体规划41一、规划指导思想41二、规划原则41三、规划建设用地范围42四、总体规划布局42第五章 项目主要建设方案46
2、一、编制依据46二、回迁安置工程50三、拆迁补偿政策50第六章 配套工程55一、给排水55二、供电56三、采暖与通风58四、燃气59五、智能化60六、道路60七、安全防范60第七章 环境保护62一、编制依据62二、主要污染物及治理措施62第八章 消 防64一、编制依据64二、工程概述64三、建筑防火64四、消防给水系统的设计65五、住宅用电设计66第九章 节 能67一、编制依据67二、节电、节水67三、建筑节能.68四、选用节能型的建筑材料69第十章 项目实施进度与招投标71一、项目实施进度71二、招投标71第十一章 投资估算与资金筹措73一、投资估算依据73二、投资估算74三、资金筹措及使用
3、计划74第十二章 经济效益分析75一、经济评价依据75二、主要经济评价指标75三、收益与成本分析75四、盈利能力分析.77五、偿债能力分析.79第十三章 社会影响分析80一、对该地区居民收入的影响80二、对该地区居民生活水平及生活质量的影响80三、对该区域居民就业的影响81四、对不同利益群体的影响81五、对基础设施建设的影响81第十四章 可研报告结论意见83 附表：1、 工程投资估算表第一章 总 论一、项目概况1、项目名称广信新城工程2、项目承办单位黑龙江亚为房地产开发有限公司3、项目建设地址广信新城位于哈尔滨市松北区，南起规划160路，北至三环路，东起广信路，西至规划32路围合区域。4、项目
4、主要建设内容广信新城项目总建设用地面积585301.60平方米，规划总建筑面积1497662.20平方米。根据广信新城建设项目总体规划要求，项目用地共划分五个地块，计划分期实施。建设期为三年。地块A建设用地面积149533.90平方米，建筑面积399339.00平方米，拟投资11.58亿元；地块B建设用地面积120580.50平方米，建筑面积312042.00平方米，拟投资9.05亿元；地块C建设用地面积167499.60平方米，建筑面积424161.00平方米，拟投12.31亿元；地块D建设用地面积133078.30平方米，建筑面积355110.20平方米，拟投资10.30亿元；地块E建设用
5、地面积14609.30平方米，建筑面积7010.00平方米，拟投资0.2亿元。工程总投资43.44亿元，主要实施规划用地范围内的动迁安置住宅、商服及配套设施等工程建设。二、承办单位概况黑龙江亚为房地产开发有限公司成立于2004年6月11日，初始注册资本人民币1000万元，公司位于松北区银河小区5号楼，主要从事房地产开发业务。2008年12月公司被哈尔滨松北投资发展集团有限公司（以下简称投资集团）以股权转让的方式进行了整体收购。投资集团成立于2002年7月16日，是为了适应松北新区的发展要求而设立的一个投融资平台和项目建设管理载体。投资集团是由哈尔滨市松北新区开发建设管理委员会、哈尔滨松北城市建
6、设综合开发有限责任公司和哈尔滨松北实业发展有限公司共同出资组建，三方出资比例分别为69%、23%、8%。公司注册资本6500万元，其中货币资金5000万元，资产（土地）1500万元。公司主要股东哈尔滨市松北新区开发建设管理委员会是哈尔滨市人民政府的派出机构，负责松北地区的开发建设和管理等；哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司和哈尔滨松北实业公司是松北新区管理委员会的下属公司。投资集团的经营范围：城市基础设施业、旅游、文化、教育等方面的投资、项目建设管理。投资集团投融资职能主要体现在集团是松北区政府投资、融资主体。由于区政府不能直接从事基础设施建设和管理，现阶段利用投资集团做为基础设施建设管理
7、的载体，所以投资集团也是我区进行基础设施建设时的拆迁承办主体、项目实施建设主体、投资主体。投资集团由于得到松北区政府的大力支持，运营资金十分雄厚。目前本公司已成为松北投资集团下属的法人独资有限责任公司，注册资本从1000万元增至8200万元，后续资金来源也能得到保障，为企业的发展注入了活力。公司法定代表人王上一，现设职能部门五个，包括总工办、前期部、工程部、经济部、招标部、财务部、资产运营部（含销售）等。人员编制数30人，现有人员均为具有大学以上文化且具有丰富行业经验的高素质人才。公司团队所具有的科学决策能力和执行力确保了经营目标的可实现性。2009年，公司开发了位于哈尔滨市松北区的松浦镇，紧
8、临与二十道街跨江大桥直接相连并直通呼兰区的规划路144路区域内北岸启程项目。小区规划：该项目的规划建设用地面积199353.71平方米，工程总建筑面积：427913平方米，分A、B、C三个小区。为了配合松北区拆迁办就安置松北糖厂拆迁居民安置房建设及黑龙江省地质矿产局904所整体迁移的办公楼及住宅项目的建设，同时达到规避市场风险和确保盈利的公司发展战略目标，公司分别通过与904所达成了对A区域联合开发意向，以及同松北区棚改办签定在B区域代建安置房的协议，确保了先有客户、后开发项目和低价快销、现金为王的经营理念的贯彻.。对于C区域我公司将采取分期开发、滚动发展，成熟一个运作一个的策略，在前两小区圆
9、满完成后采取“团购”形式建造“松北教师之家”、“哈尔滨卷烟厂职工住宅新区”进行后续开发，也迎合了区政府为吸引和留住人才为松北区后续发展营造良好“安居乐业”综合环境的发展战略。亚为公司正是本着以市场需求为导向，销售在先的经营理念，运用订单、合作开发模式，在市场变换的情况下回避市场风险；通过由集团后续支持和与银行等部门的融资协作等方式回避财务风险；及时跟踪政策导向并合理利用优惠条件等为项目开发的顺利完成提供了前提准备。目前，即将竣工完成的A、B两个小区已经基本预售一空，而且在政府“北越”发展战略营造了良好的发展环境和未来预期影响下， 房价持续、稳步上涨，为企业的后续发展增添了极大动力。2010年，
10、公司按照松北区新的发展规划，即将投资兴建北岸众合城、兴和城和润和城三个棚户区改造项目。因为有国家及各级地方政府对棚改项目的政策支持和税费优惠，有企业自身的积累和上级主管部门及银行的资金支持，亚为公司有信心抓住新的发展机遇，步入新的发展轨道。三、可研报告的编制依据1、关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号；2、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发2008131号；3、哈尔滨市棚户区改造实施的方案；4、关于进一步加强棚户区改造工作的决定；5、哈尔滨市棚户区改造项目招商工作实施意见哈棚改发200811号；6、哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法；7、哈尔滨市棚户区改
11、造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定（试行）；8、广信新城小区修建性详细规划；9、哈尔滨市城市总体规划（20042020）；10、哈尔滨市城市住房建设规划（20062010）；11、项目单位提供的相关资料。四、可行性研究的主要方面1、项目提出背景与建设必要性2、工程选址3、工程规划建设方案及配套工程4、环境保护、消防、节能5、工程实施进度与招标方案6、投资估算与资金筹措7、经济效益与社会效益分析五、项目提出背景及建设必要性1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题，随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着住房社会化、商品
12、化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少棚户区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋。棚户区居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为城市低收入群体。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题。近年来，为推进棚户区改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，国务院就低收入家庭住房保障和解决棚户区居民住房问题，作出了一系列决策部署。2007年8月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。提出按
13、照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。意见强调加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平；加快低收入家庭的住房条件的改善。据了解，哈尔滨市危棚房改造起步于上世纪八十年代初期，经过不断探索，2000年以后，开始步入比较规范、稳定的工作时期，年均拆改面
14、积达100万平方米。2006年以后，哈尔滨市新一轮棚户区改造遭遇“瓶颈”。前期大面积改造后遗留下来的棚户区或为城市中心区的零星小块，或为城市边缘市政基础设施严重落后的连片大块。为扎实贯彻落实党的十七大关于着力改善民生、实现住有所居和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见精神，2007年10月，哈尔滨市按照市委、市政府的总体部署，成立了由市委副书记、市长张效廉为组长的棚户区改造领导小组，领导小组下设办公室，积极进行新一轮棚户区改造的准备工作。针对棚户区内低收入住房困难家庭比例较高的实际特点，在新一轮棚改中，市委、市政府把大力解决低收入家庭住房困难、完善住房保障体系作为主攻方向，确定了“通
15、过棚户区改造，集中建设经济适用住房和廉租住房，对棚户区内符合政策条件的被拆迁居民就地落实政策，一次性解决住房困难”的改造目标。市委书记、市长都多次深入棚户区调研，为推进新一轮棚户区改造，做出重要批示和指示，组织研究、制定棚户区改造的政策措施。据统计，至2008年，哈尔滨市主城区共有85片集中连片的棚户区，共530万平方米，涉及8万多户居民。哈尔滨市领导在对棚户区实地调研的基础上，决定用2008年至2010年3年时间，集中改造这85片棚户区。2008年初，新一轮棚户区改造在哈尔滨拉开大幕。2009年共启动棚改拆迁项目30个，拆迁户数逾2.5万户，拆迁总面积173.1万平方米，年内完成回迁2万户。2010年实施棚改拆迁项目42个共计518万平方米，开工建设761万平方米，竣工面积318万平方米，2万户居民喜迁新居，三年棚改工程的首战告捷。为让棚改项目惠及更多市民，2010年哈市在全市棚改
