《【房地产年报】集中式长租公寓白皮书——链家研究院 2018》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产年报】集中式长租公寓白皮书——链家研究院 2018（61页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、20172018集中式长租公寓白皮书链家研究院2018，慢一点回顾过去的几年，作为一个整体，长租公寓已经成为一个标准化的行业，且已经初具规模，形成多层次、 广覆盖的供给体系。不少代表性的品牌公寓已经有七八年的历史，这些在“盐碱地”上成长起来的企业，基本 经历了一个相对完整的运营管理周期，运营能力得到一定程度的验证，因而也获得了资本市场的认可，估值超过 200 亿的企业已经出现，估值超过 10 亿的创业公司已经不在少数。这是行业初步形成的第一个标志，即出现了一批被验证、可持续运营的品牌机构。第二个重要标志是公寓产业链的形成，在房源、开发、运营、资金、管理等关键节点都已出现相对完整的服务链条，围绕
2、着运营效率和租客体验衍生出了租赁信息平台、管理系统、租赁金融、保洁维修等各细分行业，以租住服务为核心的产业链闭环逐渐形成。回顾过去的一年，2017 可以说是我国长租公寓超高速增长的一年。从需求端看，床位、单间、整租，低端、中端、高端，围绕流动人口、年轻白领、家庭等全年龄、全周期的产品线已经相当丰富。从供给端看，集体租赁土地入市、全国近 120 块自持性租赁住宅用地连续推出，从而形成增量开发与存量盘活相互补充的两个租赁市场。从运营端看，包租模式已经升级迭代，轻重结合、资管分离、租赁平台等商业模式的创新加速，全产业链的运营能力有所提升。从金融端看，租赁金融试点不断落地，多起 REITs 产品发行，
3、风险资本大量涌入长租公寓领域，银行开始为租赁市场提供授信支持，金融机构与开发企业、运营公司的合作愈加密切。从政策端看， 行业监管更加规范，从顶层的供应规划、租约保障到具体的消防审查，都日趋规范，行业环境不断重塑。然而，抛开表面上纷繁复杂的变化，站在今天这样一个亢奋的时间点，我们更需要冷静地看待租赁、看待公寓，真正让我们看清这个世界的，不是我们的眼睛，而是我们的洞察，我们的认知能力。第一，租赁是一个慢活，快不了，慢才是真正的能力。规模的快速扩张很可能是陷阱，而非效率。1 万间与 5 万间的规模所需要打磨的能力是完全不同的，做到 1 万间，不等于可能做到 5 万间。但是如果能够做到0150 万间，
4、就有可能在很短的时间内做到数百万间。换言之，这个行业的突出特点是规模效率的变化曲线是非线性的。5 万间以内的规模效率不高、10 万间级别的规模效率中性、50 万间级别的规模效率很大，因此，第一个 5 万级别的门槛是最难跨越的，这也是为什么 95% 的品牌公寓企业的规模都小于这个量级的原因。同时， 这个量级也是大量企业的“死亡陷阱”，扩张过快，试图快速突破，特别是高杠杆驱动的扩张，基本都要以死亡为代价。第二，长租公寓的核心是运营，运营的核心在于房、资金和租赁关系的管理与服务。房是资产、房是起点， 如果拿房成本太高、库存结构不合理，运营能力再强，也无法保证收益。从人的角度看，租赁运营最大的挑战是出
5、租周期太短，集中式公寓的租期往往不超过 10 个月，分散式不超过 8 个月，对于这样的周期结构，出租率和空置期的管理是非常大的挑战。特别是对于开发商转型公寓运营的企业，尤其要关注这一点， 开发和公寓是完全不同的两个生意，开发的核心是高周转，公寓的核心是运营，开发出来不等于出租出去， 原则上，房子建成，才是租赁服务的开始。第三，租赁空间很大，但是不会爆发，租金涨幅有限，甚至会周期性下降。从长期趋势看，租金的市场规律是租金收入弹性几乎为一个常态，对于一线常数，大概是 1-1.5 之间，换言之，收入上涨 10%，租金最多上涨 15%；二线城市大概在 1 左右，三四城市远远小于 1，甚至为负，这些城市
6、基本不需要做租赁。例如，近十年，一线及重点二线城市租金均呈现上涨趋势，其中一线城市租金涨幅最快，北京租金涨幅达到 90.32%，二线重点城市租金涨幅次之，杭州租金涨幅 61.74%，南京租金涨幅 56.67%。从周期角度看，2017 年租金变化趋势出现一些的明显的特点：总体上，租金涨幅放缓，不少城市租金水平与去年基本持平，上海甚至出现负增长，只有北京和杭州实现了良好的增长记录，实现了8% 左右的涨幅。这里暗含的主要问题可能是：一方面是近年来人均收入增长速度的下降在租赁市场上的反应；另一方面是2017 年以来，针对租赁市场的支持性政策对供给端的影响更大，使得开发商、国有企业、创业公司等进入速度明
7、显加快，特别是上海市场，各种类型的品牌公寓企业明显增多，其中集中式公寓的增量更为显著。在这种情况下，2018 年，我们需要关注租赁市场的潜在风险，尤其是高杠杆、高价拿房的租赁运营企业， 会遇到一定的压力。总之，2018 年，慢一点！慢点走，才能走得更远！02链家研究院院长目录第 1 章 我国集中式长租公寓行业现状1.1 行业定义071.1.1 定义071.1.2 优势071.1.3 房源获取071.2 市场规模081.2.1 规模现状081.2.2 国际比较091.2.3 未来预测101.3 供应结构111.3.1 测算逻辑111.3.2 现状分析121.3.3 未来预测13第 2 章 我国集
8、中式长租公寓政策与供应分析2.1 行业政策汇总172.1.1 中央政策回顾172.1.2 地方政策回顾19032.2 政策障碍202.2.1 企 业端202.2.2 租 客端232.3 租赁供给计划24第 3 章 行业机构端详解3.1 企业发展历程及分类 263.1.1 我国长租公寓发展历程 263.1.2 机构运营企业分类解析 273.2 运营模式及产品分析 303.2.1 机构运营模式分析 303.2.2 集中式长租公寓产品解析 34第 4 章 北京公寓租客需求分析4.1 公寓租客信息特征374.2 居住环境454.3 租赁渠道474.4 公寓租客租赁痛点504.5 房屋偏好5004第 5
9、 章 行业展望展望 1：长周期看，供不应求，政策造就蓝海市场54展望 2：去杠杆带来的金融风险，加杠杆扩张规模的企业面临更大金融风险 54 展望 3：1000 间以上的大盘比例增加，运营效能要求更高55展望 4：供给放量过快导致出租率下降，租金水平受影响56展望 5：国家队大规模进入，B2C 份额提升，龙头企业规模达百万间57展望 6：租客端的扶持政策陆续出台，租客支付能力提高57展望 7：产品线多元化，蓝领和金领市场渐热58展望 8：行业管理智能化提升，人工智能造就“无人公寓”59展望 9：“互联网 + 租赁”由营销向制造业和生活服务全产业链渗透59展望 10：政府线下监管更严格，消防报批难
10、度增加，助推品牌公寓市场占有率提升 5905061我国集中式长租公寓行业现状1.1 行业定义1.1.1 定义集中式长租公寓，是指房源集中布置（整栋或整层），有公共空间、专业品牌运营管理、平均租期半年及以上的租赁型公寓。集中式长租公寓要素示意15集中布置长期租约公共空间专业品牌图片来源：http:/1.1.2 优势相较分散式公寓、个人住宅等租赁型产品，集中式长租公寓具备四类优势：（1）管理成本低，房源集中、租约稳定，运营的人房比更低；（2）有公共空间，加之客群特征较为相近，可开展多样的社区活动， 有助拓展收入来源并增加客户黏性；（3）易于建立品牌标识，提供标准化的服务，增加产品溢价; （4） 物
11、业签约的年限长，经营更稳定。1.1.3 房源获取方式房源获取方式有包租、自持、加盟/ 托管 3 种。（1）自持：重资产模式，需大量资金竞拍、收购，分自持新建地块（40 或 70 年）和收并购二手项目两种，多需股权融资辅助；（2）包租：轻资产模式，需以包租形式跟国企、政府、二房东签订租赁合同，原物业类型有厂房、商办、宿舍、酒店等，约定租赁期限（分散式 3-5 年，集中式 10-15 年）和租赁期间租金涨幅标准（一般每三年涨 5-10%），经过改造装修后投入运营；（3）加盟/ 托管：零资产模式，输出管理团队和品牌资源，利润来源于加盟费或托管费、超标营业额提成，或按股份进行分成。1.2 市场规模1.
12、2.1 规模现状我国拥有 13.7 亿人口，租赁人口目前为 1.68 亿，2016 年我国的租金 GMV 约为 1.2 万亿。从国际经验上看，美国拥有 3 亿人口，租赁人口约为 1 亿，租金 GMV 约为 1 万亿；日本拥有 1.2 亿人口，租赁人口约为 3400 万，租金 GMV 约为 7200 亿。我国一线市场公寓数量占比 60%，租金规模约 324 亿；二线及其他市场以杭州、南京、苏州及西安为代表，公寓数量占比 40%，年租金规模约 86 亿。12%12%6%6%14%全国及重点城市市场发展现状广州深圳北京上海南京苏州其他杭州西安16%19%10%5%一线城市占比 60%二线城市占比 4
13、0%数据来源：链家研究院全国重点城市集中式品牌公寓门店数量25020015010050上海北京广州深圳杭州南京苏州厦门成都西安佛山天津武汉重庆济南福州大连青岛东莞长沙0数据来源：链家研究院全国来看，集中式品牌公寓主要分布在一线城市，在人口流入及经济基础较好的二线城市也有分布。一线城市中，北京、上海集中式品牌公寓门店数量最多，杭州、南京等二线城市集中式品牌公寓门店数量已超 50 家，并呈快速扩张趋势。从集中式品牌公寓门店的区域分布看，华东地区以半数的占有比例遥遥领先。其次是华南，占比达25%。占比较少的区域为中部地区、西北和西南地区，受经济、人口、产业发展等因素的制约，集中式品牌公寓门店的数量占
14、比不足 5%。我国集中式品牌公寓门店的区域分布占比集中式品牌公寓1%城中村28%个人普租67%分散式品牌公寓4%数据来源：链家研究院1.2.2 国际比较从国际经验上看，发达国家的租赁人口占比在 30% 左右，而目前我国租赁人口占比仅为 12%，在未来， 我国租赁人口的增长有较大空间。从租赁房屋套数占比数据看，美国、日本、德国等发达国家的占比均超35%，我国目前仅为 19%，租赁房屋套数的增长会是未来趋势之一。国际比较数据来源：链家研究院B2C 房源市场占比的国际比较数据来源：链家研究院从国际经验上看，B2C 房源市场占有率平均在 30% 以上。日本的B2C 市场占有率高达 83%，我国目前B2C 机构化占有率不到 5%，机构化运营的崛起将会是发展趋势。1.2.3
