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1、物业管理信息系统设计实例91 物业管理信息系统简介 由于信息产业、网络通讯、电子技术的高速发展，宽频网络的应用，房地产业也掀起了智能化的发展浪潮,作为与房地产业息息相关的楼盘销售与物业管理，也理所当然在其中扮演着一个重要的角色。智能化的发展，不仅仅是硬件的发展，软件的应用也是它得以成为现实的支柱。在现代的房地产业中，激烈的竟争使开发商对自己所开发的楼盘都赋于不同的消费主题，都试图从不同的方向去引导购楼者的消费理念。作为房地产开发商，面对激烈的竟争，迅速掌握楼盘的销售情况对于正确的决策起重要作用,售楼软件做为其中的重要一环成为必然；作为置业者，多数置业者已不只是关心购楼时的优惠和承诺，对于售后的
2、实在的物业管理也提出了更高层次的要求，这对物业管理公司的管理质量也提出了更高要求。从总体的概念来说，网络化、信息化、人文化是物业管理的发展方向，人们的消费观念也更加强调物业公司所提供的社区文化。人们的需求已不仅仅是物质生活的提升,也是对更高层次的精神生活的需求。针对这更加丰富的文化内涵，物业公司除了提高自身素质外，严格规范的管理，先进的管理模式也是一个重要方面。JL365房地产S2000系列软件，以推广先进的房地产管理经验和规范的管理模式为己任，以提供房地产业高效轻松的解决方案为目标，在多年专业房产软件开发的基础上，集众多深圳物业管理公司和房产开发公司的先进管理经验和营销模式，同时融合全国各地
3、房地产公司管理之精华，集百家之长，产品已可以适合全国各地的管理需求。92物业管理业务流程1物业信息业务流程：整个物业信息的业务流程：首先知道物业管理公司的情况，然后是整个物业小区的资料，有的小区是由多个楼栋组成，需要记录小区中各个楼栋的资料，每栋楼是由许多套户构成，所以需要录入每栋楼中的套户资料，对有人居住的套户，还需要录入住户信息，这样就构成了一个小区的基本物业信息。a、 物业公司信息：记录管理管理公司的相关信息，如公司的名称，地址，联系电话，账号等，物业公司信息保存在数据库中，主要供上级管理部门或者业主查看了解。b、 物业信息：知道物业的一些信息，如名称、地址、物业小区性质（办公、住宅）、
4、占地面积、建筑面积、总共的楼栋、总共的套户数、居住多少人以及其它设施的相关分布等，物业信息的各相关信息都保存在数据库中。c、 楼栋信息：需要知道物业小区中每一栋楼的相关情况，以便在管理时能够明细化，方便统计每一栋楼的各种信息。d、 套户信息：需要知道每栋楼中每一套户的相关情况，如面积、使用类型（业住自用、出租）、收费面积、计租面积、常住人口、暂住人口等，以便计算各种收费，对小区的人口进行方便查询管理，套户信息保存在数据库中，可以统计查询打印。e、 住户信息：知道每一套户所住的人的情况，比如是业主自住还是出租，常住人口多少，暂住人口多少，同住人的情况等，这些信息保存在数据库中，可以统计查询整个物
5、业小区，每栋楼每一套户的人口分布情况，也方便配合公安机关进行人口管理。2收费管理业务流程：收费的业务流程：首先知道要收哪些费，并且要知道这些费用是如何收费的，也即收费方法。根据收费类型的不同，需要定义一些相关信息，如住户表等，当基本的信息定义好之后，录入各种数据，设置好各种参数，由电脑自动计算费用，费用计算完毕可以打印收费通知单，然后可以对住户进行收费。a、 费用定义：需要知道小区中要收哪些费用，比如水费，电费、电梯费、燃气费等，费用的各种定义都保存在数据中，以方便以后调用查看，各种费用都有不同的收费方法，最终要对这些费用进行计算，统计查询费用明细。b、 收费方法：需要知道各种费用是如何收费的
6、，比如自输入、根据表读数进行计算、固定值、参数*价格等，收费方法主要为计算费用提供一个计算方法。c、 滞纳金定义：当用户的费用产生滞纳金时如何计算的，从何时开始计算滞纳金，比例多少等，滞纳金主要在计算费用时提供一个计算参数和供选择的功能。d、 住户表定义：在收取的费用中，有的费用是根据表读数乘以价格计算而来，所以必须先定义好用户表，如水表、电表等，住户表保存在数据中，以供操作者查看和系统内部调用。e、 住户表读数录入：当定义好住户表后，在计算费用时一定要知道这些表的读数，也就是这个月业主用了多少电多少的水，所以需要录入这些表读数，这些读数可从住户表中抄来之后在输入到电脑中，住户表读数保存在数据
7、库中，操作者可以查看，也供系统内部调用。3工程管理业务流程：工程管理业务流程：首先知道施工地点，也就是什么地方需要施工，在就是需要知道有哪个施工单位来施工，知道然后需要知道施工项目，由工程图纸可以预计各种施工费用，当工程施工完毕之后对工程进行验收，并记录验收结果。a、 施工位置：对于工程管理，首先要知道哪里需要维修，即施工地点，比如某个绿化区、某套住宅等，这些住处需要记录到数据库中。b、 施工项目：也就是录入工程需要做什么事，需要哪些材料等，结果记录在数据库中，供查询调用。c、 施工单位：也就是知道工程是由哪个单位进行施工的，记录施工单位信息，保存入数据库中，可供查询调用。d、 工程图纸：保存
8、工程图纸信息，这是施工的依据，在以后核实验收工程时，图纸是最重要的依据。e、 施工费用：工程施工的各费用，比如预算人工费、材料费以及实际用到的费用，施工预算周期实际施工周期等，这些信息保存在数据库中以供调用查询打印。4设备管理业务流程：设备管理的业务流程：首先记录各种设备资料，要知道每一种设备的检定周期，检定内容，有许多设备有常损耗物品配件，所以对这些物品有一个购买、领用以及库存的跟踪情况。a、 设备资料：需要知道小区、栋楼、套户中有哪些设备，并记录这些设备的相关参数，如检修周期，使用年限等，这些信息保存在数据库在以供调用查询打印。b、 设备检定内容：记录每一种设备需要检定的内容，如电梯需要检
9、定的内容，路灯是否亮，水管是否漏水等，检定的内容保存在数据库中，供调用查询打印。c、 物品的进支：有一些设备需要经常损耗一些配件，这些物品需要购买、领用，所以要记录这些常用的物品以及领用情况，这些信息保存在数据库中，可以查询物品的购进、领出以及库存情况等，信息可以统计查询并进行打印。工程部主管下面我们以工程管理业务流程为例，画出为物业管理信息系统中工程管理的业务流程图（图9-1）。设备部审批维修、施工申请业主领取材料维修、施工清单材料库存维修、施工报表维修、施工用料报表业主房产维修、施工记录工程队财务部（图9-1）工程管理的业务流程图93物业管理数据流图设备管理系统设备供应商总经理财务部办公室
10、清洁部设备部工程部数据流程图的绘制过程其实也就是系统分析的过程。数据流程图是分层次的，绘制时采取自顶向下逐层分解的办法。首先画出顶层(第一层)数据流程图，然后逐步分解，得到下一步的数据流图，这种分解工作不断进行，直到最终获得的每个处理过程和数据存储都能使用计算机处理的底层数据流图。顶层数据流程图只有一张，它说明了系统的总的处理功能、输入和输出。（图68）是某物业管理信息系统中设备管理系统的顶层数据处理流程图。（图9-2）设备管理系统顶层数据流程图（图93）是某物业管理信息系统中设备管理系统的经过分解后的一层数据处理流程图。工程部设备部财务部清洁部F1 设备采购计划设备采购管理F3 合同文件设备
11、维护管理设备供应商设备仓库管理F6 设备库存F2 设备维护档案文件F4 设备领用单F5 设备入库单统计分析办公室总经理（图63）分解后的设备管理系统数据流程图94物业管理信息系统功能模块物业管理信息系统的功能结构图物业管理信息系统物业信息管理收费信息管理工程管理设备管理房屋信息管理业主信息管理住户信息管理查询打印收费类别管理住户缴费管理内部银行查询打印房屋维修管理工程施工管理查询打印设备资料管理材料仓库管理设备维修管理查询打印系统维护（图9-4）物业管理信息系统功能结构图9.4.1物业信息1、 代码定义为了使用者的方便，系统对经常使用的项目使用代码进行管理。对一些固定的项目，系统中已经固化了它
12、们的代码（如婚姻状况、性别、文化程度、户籍、民族等）。另外包括：“房屋朝向”、“收费类别”、“房屋户型”、“月收费项目”、“付款方式”等。这些代码的定义必须在套户信息等模块建立前设置好，代码不能同名。否则程序会提示错误信息。用于描述代码的字符不能太长（50个字符以内）。代码的制定直接影响到其它多个模块的信息管理，因此在输入前要统一设置好。套户朝向：为了更清楚地描述楼盘中套户信息，系统对每一套户的朝向加以区别，系统已经给定了常用的8个朝向的代号，当然用户也可更改以适应自己的需要。收费类别：不同面积、不同等级的套户收取的管理费等费用应各不相同，因此管理员应对收费不同的套户确定不同的等级，收费类别是
13、指对不同类型的房间的所收费用的集合，其中定义了对各种费用的收费方法。套户户型：确定房间的户型。 月收费项目：同样套户但不同住户的月收费不一定相同，（如：写字楼一般不会用煤气，住宅楼会用），因此管理员应对不同住户确定对应的月收费项目（如：水费、电费、存车费等）。w 滞纳金比例：可以给各种不同的费用设定不同的滞纳金。 w 托收编码：通过托收编码，可以对各项费用分别托收。 w 打印顺序：设置该项费用在通知单上打印出来的顺序，请用数字来设置。 付款方式:付款方式一般有“现金”、“银行托收”、“冲红”等。“冲红”可以用来减免费用，冲红后的费不入帐。2、 住户表定义（省略）3、 公摊表定义（省略）4、 物
14、业信息 在物业资料中可更改或查看物业小区的基本情况，如名称、位置、面积、设施、小区图片等多种信息。基本信息卡 此卡片用于提供小区的有关地理位置、施工情况、房产资料、重要设施与设备个数等重要资料。设施分布卡本卡片表格中一行显示一个设施的有关信息，信息内容包括：设施名称、数量、单位、面积及位置。图片卡此选项卡用于显示小区的图片。小区的图片文件必须系统能识别的文件格式，如BMP、JPG、GIF、WMF。显示框中能自适应图片的大小。在备注卡中输入有关小区的说明文字。5、 物业资料6、 楼栋资料录入单个楼宇资料此模块中，每行显示一幢楼宇的基本信息，因与楼盘相关的信息太多，表格中只显示了一些最基本的资料，
15、楼宇的详细信息还包括：楼宇开发资料（1）：楼宇名称、使用性质、物业类型、房屋等级等楼宇开发资料（2）：图片资料：其它：在录入信息时具有单个记录录入和批量录入功能。7、 套户信息 在套户信息窗中，你可查询或录入小区中每幢楼宇中每个套户的详细资料，每行显示一套房的基本信息，要显示某套户的详细资料，可双击某行或单击“编辑”按钮。选择楼宇：一般情况下小区中有很多楼宇，每个楼宇又有很多套户，如果所有的套户信息都显示在表格中不便与查询。为了用户的使用方便，在表格中只显示一个楼宇的套户资料。因此要想查看其它楼宇的套户资料，就应在窗口底部的楼宇选择框（下拉框）中选择楼宇。在当前楼宇中查询套户：如果当前楼盘中有很多套户，不便查询，可在窗口底部的查询行中输入需查询的房号后回车，系统将显示符合输入条件的套户。套户基本资料：房间编号、使用性质、所处楼层、业主
