《(房地产经营管理)高密度住宅讲义精品》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(房地产经营管理)高密度住宅讲义精品（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、居住密度 ： 居住区内的人口数或住房套数与居住区面积之比，分毛密度与净密度两种。毛密度指单位面积上的人口数或住户房套数与居住区总面积（包括住房用地及公共服务设施，道路和人行道）。而净密度则仅按住房用地计算。 在中国，居住密度有三个主要指标： （1）居住人口密度； （2）居住建筑面积密度； （3）居住面积密度。 “筒子楼”面积狭小，每个单间大约有十几个平方米的面积。它是颇具中国特色的一种住房样式，是七八十年代中国企事业单位住房分配制度紧张的产物。这种有着长长的走廊、卫生间和厕所都是公用的房子，其前身不过是各个单位的办公室或者是单身职工宿舍。曾经有无数的中国人在筒子楼里结婚生子，奏鸣着锅碗瓢盆交响
2、曲。 注意，筒子楼这一称谓仅仅就建筑职能为住宅的楼房而言。现在的政府机关大楼等建筑，依然大多是筒子楼式的格局，但我们一般并不称其为筒子楼。 塔楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。 优缺点 优点建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视 野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，
3、可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。 优势 1.节约土地资源，房价较低。 由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。 2.空间结构灵活，宜于改造。 塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。 3.结构强度高，抗震性好。 高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。 4.居高望远，视野开阔。 塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的 缺点 1
4、.均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差2.使用率不高，存在灰色空间。 塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。案例分析1.新加坡“达士岭”组屋 所谓“组屋”，在新加坡定义为由政府资金建设，由申请与抽签方式决定，供给新加坡人民居住5年以上才可以转卖的住宅。类似与中国的保障性住房。保障性住房 是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤
5、矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。而就是这个高密度的保障性住房，获得了威尼斯双年展、美国芝加哥高层建筑和城市住区理事会颁“最佳高层建筑”奖等4项国际大奖。2. soho现代城中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。项目名称： SOHO现代城 地理位置： 北京朝阳区建国路88号SOHO现代城 占地面积： 7.3万平米 总建筑面积： 48 万平米 一期建设： 6栋28层塔楼，总建筑面积26万平米，公寓总套数为1385套，车位1226个 二期建设： 4栋联体楼，总建筑
6、面积22万平米，其中SOHO公寓512套，商铺48间，办公室277套，车位866个，商业街1.9万平米,写字楼6.1万平米 配套： 车位2092个，一所幼儿园2150平米，一所小学校5800平米，俱乐部2235平米 1、有利点 兼顾了居住与办公两方面的需求。 房屋空间可自由分割组成，灵活性较高。 房型方正，利用率高。 房价、物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼。2、不利点 虽有办公的用途，但不能注册公司和挂牌；牺牲了居住空间和舒适性以满足办公需求。 为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求，户型上会存在很多缺陷。 作为居住适合单身人士或两口之家，只能是过渡性产品。 租金回报很低，短期投资受
7、政策限制。3. 马赛住宅1952年在法国马赛市郊建成了一座举世瞩目的超级公寓住宅马赛公寓大楼，它像一座方便的“小城”。被人们称为“马赛公寓”的建筑，是勒柯布西耶著名的代表作之一。勒柯布西耶是20世纪最建筑师重要的建筑师之一，是现代建筑运动的激进分子和主将。马赛公寓 - 建筑特点建筑介绍大楼共有18层，有23种不同的居住单元，共337户，可供1500-1700名居民居住，提高了居民选择的自由度，突破了承重结构的限制，从单身住户到8个孩子的家庭，室内楼梯将两层空间连成一体,起居厅两层通高，跃层式(剖面图)达到4.8米高，3.66x4.80米大块玻璃窗满足了观景的开阔视野，在第7、8层布置了各式商店
8、，如鱼店、奶店、水果店、蔬菜店、洗衣店、饮料店等，满足居民的各种需求，幼儿园和托儿所设在顶层，通过坡道可到达屋顶花园。屋顶上设有小游泳池、儿童游戏场地、一个200米长的跑道，健身房、日光浴室，还有一些服务设施被勒柯布西耶称为“室外家具”，如混凝土桌子、人造小山、花架、通风井、室外楼梯、开放的剧院和电影院，所有一切与周围景色融为一体，相得益彰。他把屋顶花园想象成在大海中航行的船只的甲板，供游人欣赏天际线下美丽的景色，并从户外游戏和活动中获得乐趣。 勒柯布西耶认为在现代条件下，城市既可以保持人口的高密度，又可以形成安静卫生的环境。他的理想的现代城市就是中心区有巨大的摩天大楼，外围是高层的楼房，楼房
9、之间有大片的绿地，现在化的整齐的道路网布置在不同标高的平面上，人们生活在“居住单位”中。 设计者称之为“居住单元盒子”,大楼用钢筋混凝土建造，通过支柱层支撑在3.5x2.47英亩面积的花园，主要立面朝东和西向，架空层用来停车和通风。设计手法1. 平面分析结构方式 马赛公寓採用的结构方式為钢筋混凝土，由配置图上看来，地面层用了34根大柱将马赛公寓整个结构载重撑 起，而一层楼的部分，為挑空主要是做為停车之用，中央的公共核心部分可看出其為自由的平面将墙面与柱脱 离，乃强调柱的结构关系。由此可看出，柯比意的建筑 五项设计手法中：1.自由平面2.自由立面3.地面层挑空4.水平窗带5.屋顶花园。2. 平面
10、与剖面的关系 从平面单元中可观察到：楼中楼的纵身平面。藉由楼中楼可将动态空间客厅、餐厅、厨房与静态空间主卧与小孩房分开。而纵身平面自然可以解决父母亲与小孩各自拥有的独立空间的需求。再者我们从标準平面上亦可看出小孩房之间有到可移动的墙，必要时可扩充游戏空间或座其他可能的大型活动，而主卧房裡有个单独的起居是不过这种状况只有在大门入口动线是由上而下才会发生，也可让夫妇即使同在卧房裡，却有各自独立的活动。最后前后都有近两米深的阳台，必要时可经营一个小型的屋顶花园，添增绿意。3. 剖面的连贯（流动的空间） 从剖面上，可发现平面单元，是以相互重叠的方式组合的，如此一来就可让两个座向的住宅单元都可採光。在结
11、构上发现马赛公寓其柱子及楼版為结构的系列化构造。墙為双层的中空楼版。其这与柯比意在1920年时，进一步将骨牌建筑的概念体化，彻底的实现了住宅就是机械的理想原型，有相当密切的关系，其细心的研究了住屋在功能上的所有需求，希望能找到一个经济又符合时代的住屋形式。而在马赛公寓裡其最重要的特点就是标準的矩形量体，在每个楼中楼的住宅单元裡，有挑高、人造的花园阳台，这个可以呼吸的细胞核，是结合了透天别墅与垂直上升集合住宅的理念，所创造出的现代家居新类型。 4. 建筑的架构（垂直的城市） 垂直单元来自大胆的逻辑，它省下稀少昂贵的市地，使居民均能享受集居公共设备之助的利益。单元内的细胞又细分為私用与公用，均按体
12、系分割与安置。凡為公共生活预备的空间较大且高贵，此外加倍於其他空间的高度。不常逗留的空间则减至极小，颇似活动房间如船之舱。最后，因求设备依住室功能而设，如烹飪、卫生、睡眠、穿戴、起坐，而将家具减少。5. 酒瓶框架 在马赛公寓中，由於单位各挤入混凝土骨架中，如酒瓶架上，一个一个的将单元置入骨架中。在钢筋混凝土框架落於脱开地面的强力支柱上，一切管道自支柱上昇，以纵向集中於第一封闭层所谓人造地面中，各户均為两层，乃设想為各个酒瓶，置入类似酒瓶架的框架中。全部标準化，各不相连，自框架内藏之保证完全隔音的铅夹為居间物绝缘之。自住宅观点看来，马赛公寓是表现了柯比意基本的先见，及同时满足人类集体的与个人主义
13、的热望；因其為两层及其插入架框中之方式，使每一公寓所均似私人别庄，却总集合在一垂直的集体中。这个，因其组成系统之优越，是相当於，如非超越於都市或市郊古典（住宅）区之水平集结的。6. 公共设施 公寓内住户337户，另附设一商店街、一旅馆、一嬉水池、一幼稚园、还有体育馆和跑道，使整座建筑物成為一社会容器(social condenser)。柯比意為普通人计划理想的居室：垂直市，各家面对室内街道，公用施设自自动洗衣店到商店则安排在一特别的街道上，乃至幼稚园、邉訄黾皯蛟海骷覄t以紧骤而空间之机能分划為其特色，区分公共与私密的生活。 7. 完美的黄金比事实上在柯比意的美的作品中，受到严谨的古典主义的影响
14、，他相当相当注重黄金比；马赛公寓当然也是其中之一。也因如此，在其富有现代建筑 的表情中，但却仍然相当具有古典的性质，且相当的具有参考的价值。大猜想1.垂直城市垂直城市是相对现在普遍的水平城市来讲的。垂直城市最通俗的定义就是在同一栋高密度的建筑里建有完备齐全的银行、邮局、餐饮、购物、办公等一般城市生活和工作的功能。 英国建筑社Desitecture最近为委内瑞拉设计了一座垂直城市，这个设计已经入围“世界建筑日”的未来实验性项目类奖项。最初，“1月23号”项目是一个大型住宅项目，为人们提供生活和工作空间。这个项目起源于几十年前。1958年1月23日，独裁总统Jimenez在一次军事政变中被罢免职位，无数流离失所的人们和下层市民涌入到这座城镇，“1月23号”项目因而诞生。 为了对抗被驱逐的威胁，这些居民们自发地团结起来，在城市中创建了交易和通讯网，而这个城镇也变成多个自给自足的微型社区。代表作以下是迪拜塔塔内各楼层的用途： 楼层用途B1-B2停车场及机械性大厅餐厅及大堂1酒店、大堂及餐厅2酒店及大堂3酒店及餐厅4酒店及机械性5-16酒店17-18机械性19-39酒店40-42机械性43-72住宅73-75机械性7
