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1、房地产行业地方税实务北京市地方税务局地方税处 刘振声副处长很高兴北京纳税人网给我提供一个跟大家沟通交流的机会，我下面介绍的内容就是地方税的有关政策，我介绍的内容主要是四个部分，一是土地增值税，二是土地使用税，三是房产税、城市房地产税，四是印花税。根据咱们主办方和大家的要求，重点放在土地增值税上面，因为这个税种政策比较复杂，另外讲解一下出台的一些比较新也比较重要的文件。土地使用税和房地产税和房产税简单介绍，印花税这个政策比较简单。主要把新的政策和土地增值税清算的一些问题给大家介绍一下。一、土地增值税的有关政策（一）京地税地2005557号文件解析土地增值税的问题，我想从两个方面来讲，一个是最近我
2、们下发了一个京地税地2005557号文件，另外一个准备讲一下土地增值税清算税款的有关规定。在说这个文件之前，咱们主办方对我们在提纲里面还有一个要求，就是让我们谈一下土地增值税走势有什么变化，有些问题上午王局长在他的发言中已经谈到，就土地增值税的有关问题我再跟大家强调一下。自从中央对房地产市场进行宏观调控采取一系列措施之后，财政部、国家税务总局包括建设部还有国土部，很多部委，有的是单独下发的文件，有的是联合下发了一系列的文件。上午王局长也做了一些介绍，从文件和中央政策来看，现在对房地产市场税收政策的走势应该说是不言而喻的，特别是对土地市场的有关税收政策，除了中央在采取宏观调控政策之后出台的这些文
3、件之外，在这之前的两三年之内，国家税务总局先后下发了一系列的文件，包括2004年出台的加强土增税管理工作的通知（国税函2004938号），还有2004年8月份发布的关于进一步加强土地使用税和土地增值税征收管理的通知（国税函2004100号），还有2002年7月份发布的关于认真做好土增税征收管理工作的通知（国税函2002615号）。从这些文件里面，大家都能体会到，目前国家对土地增值税，然后土地使用税的政策要严格的加强管理。大家为什么提出来想了解土增税政策的走势呢，因为前两年有一些传言，说土增税是不是要取消，确实有这种说法，但是目前来看至少短时间内是不会取消的，而且中央一再要求严格加强管理。北京市
4、出台一些规定，都是在财政部和总局一起下发文件的要求下，按照中央部委精神，然后也制定了一些措施，这是必须要做的，这也是要执行中央的一些规定。我觉得至少从我们处分管的地方税，我们是地方税管理处，至少我们分管的这些税种里面，中央给的各省的权限范围内，我们在制定政策的时候应该说是尽可能的一个考虑政策的合理。另外涉及到老百姓和开发商我们尽可能的放宽，比如契税35%的税率，北京定的是3%。普通住房也是跟建委他们牵头，中央定的是120平米以下，北京定的就是140平米，上浮了16.7%，因为它最高限是20%。包括土地增值税、土地使用税，以前对开发企业商品房在建期间没有征的，这是北京的规定，这是有文件依据的。我
5、看了北京纳税人网编的这本房地产税收年度报告，书编的确实不错，但是里面有些观点我可能不太认同，包括这些政策我们没有征，但是有权限的，在权限范围内有文件依据。还有包括开发企业建造的商品房在售出之前是免征房产税，这个没有征收房产税，这些都有文件依据。我们的出发点只要是不违背中央的有关政策，尽可能的让企业能够承担，纳税人能够承担，这是我们的出发点。下面我着重介绍最近下发的关于明确土地增值税有关问题的通知（京地税地2005557号文件），为什么要单独提出来，一个这是12月8号刚刚下发的，另外这个文件里面有一些关于预征，清算，包括普通标准住房，在前期不进行普通标准住房的核定，有一些政策进行比较大的调整，而
6、且跟开发企业关系非常密切。这个文件的主要内容我分别给大家介绍一下，主要涉及以下几个问题：第一，关于普通标准住宅的标准确认问题，北京市普通标准住宅标准也是按照中央的要求从6月1号开始执行，但是在这个文件里面再次重申一下，一个对土地增值税政策中普通标准住宅的确认是要依照北京市建委定期公布的北京市普通住房标准执行，另外一个问题开发企业在进行项目清算时，普通标准住宅的价格应该按当期同级别土地上的普通住房平均交易价格1.2倍以下确定，这条款主要一个确认普遍住宅标准的依据，北京市建委是定期公布，要随着这个标准同时进行调整，现在北京市标准从6月1号开始同时符合三个条件，一个是单套140平米以下，一个小区建筑
7、容积率在1.0，还有一个实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。因为咱们开发企业开发项目很多都是跨年度的，可能在这期间建委公布的同级别土地上的普通住房平均交易价格有变化，你只要跨年度，只要他每年调整的话，可能就有变化，在这个文件里面明确，是按当期，就是你清算的时候，当期的同级别土地上普通住房平均交易价格，按这个来确定，如果严格按规定来说，可能在你在建的，可能跨年度，可能在两年或者三年，算出最后的平均价格，我们简化，就按当期的，就是你在交税的时候那年公布的1.2倍以下，只要符合这个条件，就可以确定为普通标准住宅。第二，关于预征税款的调整问题。这个调整比较大，对于开发企业出售、预售
8、的商品住房，从2006年1月1日以后发生预缴税款的行为，凡是单栋号内户平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平米以下的不予以预征土地增值税，对于开发企业以前年度的开发项目按原政策规定应预缴税款或不预缴税款的，不再进行调整，一律按这个文件规定执行。这个文件跟以前政策比，首先是打破了别墅和公寓的区分，不再按照别墅公寓预征，为什么这么考虑呢，主要是现在有一些项目在报批的时候，从审批的文件里面看不出来到底是不是别墅和公寓，它可能别墅公寓也按普通住房来报，所以这个没法区分，我们这次进行调整，完全按照建筑面积来确定，只要超过140平米，如果在140平米以下，符
9、合另外两个条件，你才是普通标准住宅，如果超过140平米肯定就不会普通住房了，就要对你进行预征，但是在这个期间不进行核定，你到底是不是，就按面积来算，只要超过140平米就要进行预征，不超过140平米就不预征。但是这只是对住宅项目进行调整，对于住宅以外的项目，比如写字楼、商业综合楼没有调整，还是使用1%的预征率。然后对于开发企业以前年度的开发项目，在今年年底以前，税务机关可能给你已经核定了普通标准住宅了，按照新的标准可能你不是，但是已经核定了，就不再进行调整了，已经预缴的税款不再退了，没有预缴的也不再让你补交了，这是一个过渡政策。几年对于非普通住宅的预征土地增值税问题进行了几次调整，一个是2003
10、年预征率是1%，到2004年的时候，除了公寓和别墅0.5%预征之外，其他住宅取消预征，咱们这个文件这次又进行了一次调整，这个衔接上要注意，一个对于超过140平米以上的非普通住宅要进行预征，但是对于以前发现应预缴没有预缴的不再进行调整，已经预缴的，比如以前是公寓，按新的标准不是公寓，是普通住宅，也不退款税款，到最后清算的时候再办理统一的汇算清缴。这样根据2003年京地税地200373号文件和京地税地2003653号文件，然后加上这次的京地税地2005557号文件规定，咱们现在土地增值税对于预征税款的规定，我给大家归纳一下，从明年1月1号开始，对于开发企业预售和销售140平米以下的住宅就不再进行预
11、征了。对于超过140平米的住宅是按0.5%的预征率预征，除了住宅以外其他的项目，像商业、写字楼、租合楼这些占1%的预征率进行预征，现在归纳一下，关于预征税款的规定该是这样。 第三，关于商品住房预征土地增值税的面积确认的问题。就是对于这个预征税款面积怎么来确认，这个文件里面规定开发建造并出售商品住房的纳税人，应该在办理土地增值税项目登记手续的同时，根据税务机关要求填写这是一个新的表，就是商品住房建筑面积情况明细表和明细表的附表，那么主管税务机关根据这个表来判定你是否应该预征土地增值税，除已被税务机关审核确认为普通标准住宅之外的商品住房，纳税人均须在2006年3月底以前填报明细表，这个规定主要是解
12、决，对于原来政策规定，纳税人办理住宅面积项目确定的时候，以前是根据纳税人提交的项目住宅的设计图纸来进行界定，判定你是否预征土地增值税，现在调整为你自行申报，就是向税务机关填报建筑面积情况明细表，这只是对商品住房，填报这个明细表，然后纳税人在签订开发合同或者是立项后3日之内办理纳税登记手续的同时填报这个表，然后税务机关根据这个表里面的一些内容，我就不再讲了，这个表里面有你总的面积，有户均的套数，然后最后算出户均的建筑面积，然后最后判定是不是超过140，超过140进行预征，不到140就不预征，那么根据这个表来判定。对于在通知下发之前，没有被税务机关确认为标准住房的，刚才说了，已经确认为标准住房就不
13、再进行调整了，就认你了，虽然可能你按照新的标准你已经不是了，但是已经确认的就不再调整了，也不再追缴这个税款了，对于没有被税务机关确定为普通住宅的其他的那些商品住房项目，这次要求估计可能过一段时间主管税务机关应该就布置这项工作了，要求在2006年3月底之前要填报明细表。由于原来税务机关只审核120平米以下的普通标准住宅的项目，特别是2005年，咱们这次调整之前，2005年只对公寓和别墅预征税款，这样的话对于以前在120平米以上的项目没有在我们审核登记的范围之内，从明年我们要求你要补报明细表，然后税务机关来判定是不是要预征税款，这个主要是预征税款的面积确认问题。第四个问题关于确认普通标准住宅的政策
14、衔接，凡是在2005年12月31日以前建造的商品房，已经税务机关确认为普通标准住宅的，仍按原政策执行，自2006年1月1日起，税务机关不再事先进行普通标准住宅的确认工作，待办理项目清税手续时一并确认。原来政策规定纳税人办理申报的时候，需要对普通标准住宅的标准进行确认，那么确认之后的普通标准住宅可以是按年申报，那么考虑到普通标准住宅涉及到交易价格的问题，单平面积实际判定不出来，因为同时还要具备容积率在1.0以上，然后平均交易价格在1.2倍以下，那么从明年开始取消前期进行普通标准住宅的确认，调整一律待办理清税手续时一并确认，由于事先不再进行确认，以前规定比如开发普通标准住宅可以按年申报，这样的话这
15、个规定，现在没有确定是不是普通标准住宅，都调整为按季进行申报，这样应该跟其他的开发项目，申报人规定的期限是一样的，应该是在取得销售许可证起，每季度终了后15日内到税务机关办理申报手续，包括临申报的情况，这是一个关于确认普通标准住宅政策的衔接，因为以前是进行确认，现在不进行普通标准住宅的确认了。第五个关于开发企业办理竣工清税的申报期限，房地产开发企业在项目办理全部竣工结算手续后，凡销售面积达到可销售总建筑面积比例85%（含85%）以上的项目，不论是否已预缴税款，均须在办理全部竣工结算手续后2个月内，到主管地方税务机关直接办理竣工清算税款手续，对逾期未办理清算税款手续的，税务机关应按中华人民共和国
16、税收征收管理法第62条、64条有关规定进行处罚。这个规定主要因为在以前京地税地2003653号文件规定，是以前的一个规定，现在也执行，销售面积达到可销售面积85%以上的可以由纳税人提出申请，经税务机关批准，是否可以进行清税，但不是作为必须办理清税手续，这个当时考虑有些在建的开发项目，虽然销售面积已经达到85%，但是没有开发成本，没法确定扣除项目金额，这时候应该是不能清税的，所以以前的规定对这种情况也是需要向税务机关申请，报申请表，然后税务机关进行批准就可以清税。根据土地增值税实施细则的规定，在保留原来政策的基础上，进一步明确了开发企业在项目办理竣工结算手续后，凡是销售面积达到可销售总面积比例是85%以上的项目，只要达到85%以上了，不管你是不是预缴了税款，都要在办理竣工结算手续2月内，到主管机关办理清算税款手续，这时候就不需要申请了。这个等于是对办理竣工清税申报期限的规定，原来还继续有效。第六个问题关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的问题，对于开发企业
