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1、,本地块遇到和仙林东路以南地块类似问题，地价同样达到了11.5亿，楼面价格在3090元/平方米，超过销售价格的50%，在目前宝华板块行情现状下，同样都较难以规划有效的产品的组合； 从盈利能力家度分析，除了花园洋房和普通多层可以盈利之外，所有产品全部亏损； 盈利能力分析，花园洋房普通多层联排别墅小高层双联别墅18层高层；11层小高层盈利能力较差；盈利条件最好的是6+1花园洋房和普通多层； 从经济角度、满足容积率： 全部规划为花园洋房； 全部规划为普通多层； 从与仙林东路地块的区别和联系来看： 11层小高层、联排别墅（叠拼别墅）的组合、花园洋房的组合为佳；,物业类型初选,方案一：花园洋房,1、从利
2、润角度分析：全部规划为花园洋房的利润虽然利润最大，但这么大体量仅仅规划为单一类物业，风险太大； 2、从客户群角度分析：仙林东路项目已经去化花园洋房的部分客群，在大规模复制同一类产品，风险很大； 3、从两个地块的联系及区隔来看，也不应规划过多规划为一类产品。,方案三：小高层+花园洋房 +叠拼别墅,1、从风险换转角度看，该方案的可以满足不同的客群，能有效降低风险； 2、能把消费者进行有效的划分； 3、保持两地块的在运作上的传承及革新；,B、市场和规划角度比选产品组合,理由一：市场启示 从目前仙林及宝华区域各档次楼盘来看，仙林板块作为南京高端板块的代表之一，高端项目云集，花园洋 房、联排别墅、小高层
3、、高层比比皆是，无论规划为哪类产品或 产品组合都会和仙林地块产品存在雷同，因此本地块的产品规划 上，因地块面积较大，可有不能的产品组合尽量满足不同消费者； 从未来发展方向来看，本地块的反正前景较仙林东路以南地块区位更明显； 从客户群认知来看，宝华从行政划分隶属于句容，但不是简单归结为客群来自句容，而是面向句容，辐射南京 城东，且南京城东存在这样的客群；,理由二：建筑规划要求 满足经济指标是任何产品组合的前提，本地块的规划尽量按照组团，规划为不同产品； 能有效弱化周边不利环境对于项目的影响； 体现创新并符合现代人的审美； 有利于规划报批通过。,C、从地块属性分析,1、本地块东、南、西方位较为不规
4、整，从规划布局的角度看，比较难以规划； 2、本项目的西侧为较为密集的城市电网，对于高端项目的打造，存在一定的抗性，因此在规划上需特别处理，本项目建议，沿西侧全部规划为小高层，利用小高层的高度，阻隔对于地块以东的影响； 3、地块本身面积较大，对于分物业类型、分组团规划较为理想； 4、项目具备山景资源，有利于高端物业的打造； 5、根据不同价值区域规划为相对于的产品。,价 值 低 区,价值中区,价值高区,D、从消费者生活方式分析,立足仙林区域已成形的基础市场，利用本项目和周边项目配套改善的时间节点，追求足够消化量，达到稳定的现金流和人气聚集的效果； 利用产品轰炸市场，达到价格攀升和中高端品牌树立的作
5、用吸引成长市场的客户群；,结论：通过对地块自身资源、动态产品组合经济分析、市场状况、消费者等综合分析，本项目产品建议为：,11层+电梯花园洋房+叠拼别墅,物业功能 花园洋房+商业+叠拼别墅+小高层，互为补充，提升社区综合价值，增加客户接度,项目规划设计建议,所有总平仅为示意，数据仅供参考,鸿堰村南侧项目,根据地块性质、和周边环境的关系、地块本身特性等，把地块根据价值能力高低、分别规划为、小高层、 花园洋房、联排别墅（或者叠拼别墅）； 小高层的布置重点考虑因素是把周边环境对于项目的影响降到最小； 小高层采取一梯三户、或者一梯两户设计； 花园洋房在布置上均采取了南北向，在采光、通风日照上做到最佳；
6、花园洋房采取一梯两户； 仙林东路项目连接城市干道的最大道路，也是项目车流和人流的主要道路，但在项目的入口设置上建议在地块的相交接的道路旁侧上，有利于人流及车流的进入，同时有利于展示项目形象； 车库设计采取地下与地面相互结合，以减小土建和设备成本，同时利于使用，花园洋房采取半地下和地面相结合； 和仙林东路项目相呼应。,项目规划设计理念,新古典主义 /法式风情 格调生活 定位阐释： 仙林东路项目和本项目在总体建筑风格上尽量追求一致； 意式和法式建筑风格一脉相承，既有联系又有一点区别； 符合本项目的整体风格定位； 价值取向的社区人文。,浪漫主义Romanticism是发起于18世纪西欧的艺术性和创新
7、运动，以诸多法国艺术家为典型代表，如：德拉克洛瓦；它不同于形式化的古典艺术，更注重表达强烈的情感与想像力，注重人的主观性和自我认知，营造出一种超越现实的瑰丽美感，更符合主力客群追求品质、享受生活的心理需求；重要的是，法式风格是南京市场上最获认可的建筑风格之一，明确风格，将有利于社区品牌及文化的打造，并做出产品细节调整。,与中式园林的峰回路转不同，法式景观园林讲求“整体严谨对称、局部精细丰富”，通常呈十字划轴排布，中心设置喷泉广场，周边布局包括欧式亭廊、雕塑，大量绿地及植物渲染，作为协调； 法式园林的特点是比较简约，表面看是简单十字，但是通透感极强， 视野非常开阔，大气磅礴，能提升楼盘的整体品质
8、感和档次感；,产品建议-景观,产品建议-景观,薰衣草：原产于地中海沿岸、欧洲各地及大洋洲列岛，如法国南部的小镇普罗旺斯。薰衣草已列入世界八大知名品种之一。性喜干燥，花形如小麦穗状，有着细长的茎干，花上覆盖着星形细毛，末梢上开着小小的紫蓝色花朵，窄长的叶片呈灰绿色，成株时高可达9cm，通常在六月开花。每当花开风吹起时，一整片的薰衣草田宛如深紫色的波浪层层叠叠地上下起伏着，甚是美丽,产品建议-景观,-之植物,香樟：江南四大名木之一，亚热带树种，主要分布在长江以南地区，是常绿高大乔木；初夏开花，树干挺拔直立，树冠饱满广展，叶枝茂盛繁华，树皮纹理均匀，浓荫遍地，气势雄伟，是绝佳的行道树及庭荫树；含有特
9、殊香气和挥发油，耐温、抗腐，还可驱虫，因此几乎不用喷洒农药，健康环保；民间还常把香樟树看成风水树，寓意避邪、长寿、吉祥如意；较珍贵的树种，可提升小区整体档次。,噪声对城市危害严重，但树冠矮小的乔木或灌木有很强的吸音作用，用它 们进行大面积绿化，能有效减噪，法国冬青就是理想树种之一； 法国冬青：常绿灌木或小乔木 ，是果叶皆美的观赏树木，全株枝繁叶茂， 叶对生，革质而厚，椭圆形，表面深绿，有光泽；夏季开钟状白花，带有 芳香；结椭圆形核果，橙红或深红色，适宜建造园林和绿篱。,产品建议-景观,-之植物,体现“和谐、自由、平等、乐观”氛围的特色景观，如：有趣的自行车露天车架、布局零散随意的咖啡桌椅，充
10、满深深的浪漫人文气息；,产品建议-社区服务,项目定位,建议引入知名物业管理公司（物业配套建议，届时与物业管理公司协商确定）：,项目定位,产品建议-物业服务,多媒体信息通讯与服务 智能化小区内部网络，提供宽带网、有线电视网等公网的接入； 社区安全防范系统 小区周界防范报警系统 家庭安全（煤气泄露、火灾等）防范报警系统 楼宇访客门禁可视对讲系统、巡更系统 背景音响及紧急广播系统、车辆出入管理系统 社区服务物业管理 楼宇设备监控系统 社区服务与物业管理系统,项目定位,产品建议-社区服务,生态环保技术社区生态体系包括小区环境规划设计、能源和环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等五大指标； 小区环
11、境规划设计方面：交通、施工、绿化、空气质量、降低噪声污染、日照与采光、小区微环境； 室内污染质量方面：包括室内空气质量，室内热环境、室内光环境、室内声环境，目的是改善室内环境质量，满足居住者健康舒适要求； 小区水环境方面：用水规则、给排水系统、雨水利用、绿化与景观用水、节水器具和设施等。 材料与资源方面：通过使用绿色建材、就地取材、资源再利用、住宅室内装修、垃圾处理等减小污染。,项目定位,产品建议-社区服务,1、交通配套系统,（1）公共交通班车，对接仙林,（2）实行交通补贴制，降低车行成本,（3）建立小区内交通体系，设置穿梭巴士,2、教育配套体系（幼稚园、小学）,3、医疗配套体系（社区诊所、急
12、救）,4、综合会所（运动、休闲、娱乐、购物）,项目定位,产品建议-共建配套,（1）户外标准 结构：钢筋混凝土框架结构。外墙：采用外墙外保温，石材、高级釉面砖、高级进口涂料外立面。外窗：木铝合金中空断桥窗，进口五金件。户门：高级木铝合金四防门。屋面：精选钢瓦。车库门：进口电机，自动遥控车库门平台及外廊：地砖或室外一层木地板，根据户型不同进行不同设置，设置无障碍通道； （2）户内标准 内门：预留门洞。地面：水泥砂浆找平。墙面：耐水腻子找平。顶面：结构原面。卫生间：地面做基层、防水层及保护层；墙面为水泥砂浆搓麻，顶棚做到结构层。预留卫生洁具及冷热水接口，设防溅型电源插座，电话接口。厨房：地面做基层，
13、无踢脚；墙面为水泥砂浆搓麻，顶棚做到结构层。预留灶具接口、冷热水接口，防溅型电源插座。楼梯：现浇钢筋混凝土楼 （3）消防报警系统 燃气报警：厨房及设备间设燃气报警系统。烟感报警：每层设烟感报警系统。 （4）智能化系统 户内安防系统：设联网的紧急呼叫系统，各层设紧急呼叫按钮。首层设彩色可视对讲系统，可实现户内与小区大门对话。首层设有窗磁和门磁小区安防系统：小区沿封闭围墙设置周界红外报警、摄像监控，电子保安巡更系统，各主要路口设置摄像监控系统。背景音乐系统：设园区背景音乐系统。 （5）弱电系统 有线电视系统：设卫星有线电视系统、境外卫星电视，客厅、餐厅、卧室均设电视接口。网络系统：ADSL接入。电
14、话：2条电话外线接入，接至楼房配电箱。 （6）水、电、气系统 气：燃气入户，磁卡表分户。生活用水：供生活用水，配磁卡式水表。 电：三相电源入户至总表箱，磁卡式电表分户计量。 （7）庭院及绿化 地面：车库前为混凝土砌块铺地，起居室外为木质平台，餐厅外次平台为木质平台，其余为草地铺装。绿化：每户大乔木和较小乔木组成，位置视院子各自情况而定。,项目定位,产品建议-别墅交付标准建议,（1）户外标准 结构：钢筋混凝土框架结构。外墙：采用外墙外保温，高级釉面砖与高级进口涂料外立面。外窗：LOW-e玻璃加断桥铝合金窗，进口五金件入户门：高级钢制四防门，设置无障碍通道 电梯：三菱或迅达电梯 （2）户内标准 内
15、门：预留门洞。地面：水泥砂浆找平。墙面：耐水腻子找平。顶面：结构原面。卫生间：地面做基层、防水层及保护层；墙面为水泥砂浆搓麻，顶棚做到结构层。预留卫生洁具及冷热水接口，设防溅型电源插座，电话接口。厨房：地面做基层，无踢脚；墙面为水泥砂浆搓麻，顶棚做到结构层。预留灶具接口、冷热水接口，防溅型电源插座。（3）消防报警系统 燃气报警：厨房及设备间设燃气报警系统。烟感报警：每层设烟感报警系统。 （4）智能化系统 户内安防系统：设联网的紧急呼叫系统，各层设紧急呼叫按钮。设可视对讲系统，可实现户内与小区大门对话。小区安防系统：小区沿封闭围墙设置周界红外报警、摄像监控，电子保安巡更系统，各主要路口设置摄像监
16、控系统。背景音乐系统：设园区背景音乐系统。 （5）弱电系统 有线电视系统：设卫星有线电视系统、境外卫星电视，客厅、餐厅、卧室均设电视接口。网络系统：ADSL接入。电话：2条电话外线接入，接至楼房配电箱。 （6）水、电、气系统 气：燃气入户，磁卡表分户。生活用水：供生活用水，配磁卡式水表。 电：三相电源入户至总表箱，磁卡式电表分户计量。,项目定位,产品建议-公寓交付标准建议,客户 定位, 客户定位思考与推导 别墅客户 住宅客户,南京、 仙林、 句容，我们的客户究竟来自那里？价格、品质、环境，我们的客户究竟在意什么？他们的需求的核心动机是什么？打动他们的最重要环节是什么？,本项目的客户来源思考？,客户定位推导,1.2交通与距离的优势，价格优势，带来购买的钢性需求,2.2建筑风格认同,客户区域圈层的确定,别墅目标客户,区域来源：仙林 职业特点：教授等知识分子 置业目的：自住 置业特征：大部分已有独立的住房，购房目的
