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1、松江小昆山镇项目松江小昆山镇项目可行性分析报告可行性分析报告目录目录项目概况项目概况居住用地的产品设想居住用地的产品设想养老用地的产品设想养老用地的产品设想经济测算经济测算客户定位客户定位产品定位产品定位产品建议产品建议客户定位客户定位产品定位产品定位产品建议产品建议项目地处松江新城西面松江科技园区项目南面是沪杭高速北面是沪青平高速紧邻A30项目概况项目概况佘山旅游风景区松江新城项目总体规划700亩其中200亩为旅游服务设施用地500亩为居住用地容积率0.5项目概况项目前提：项目前提：项目综合容积率为项目综合容积率为0.50.5，位于松江大学城西面，周边自然，位于松江大学城西面，周边自然环境较
2、好，道路交通便利环境较好，道路交通便利思考一：养老用地规划做什么？思考一：养老用地规划做什么？思考二：居住用地规划做什么？思考二：居住用地规划做什么？思考三：如何实现价值最大化？思考三：如何实现价值最大化？对于养老用地的设想对于养老用地的设想国外高端养老产业非常普及，并且可作为一个盈利项目在可持国外高端养老产业非常普及，并且可作为一个盈利项目在可持续经营，续经营，因此，对本案有很好的借鉴作用因此，对本案有很好的借鉴作用对于养老用地的设想对于养老用地的设想发达的市场经济，橄榄型的社会收入结构，有大量的中产阶级人群 支撑银发经济的繁荣完善的社会保障体系，老人可以通过社会保险、医疗照顾计划等领到养老
3、金社会文化背景，宗族观念淡漠，父母与儿女间的经济联系弱，且征收高额的遗产税在美国，社会养老非常发达，人们普遍接受养老社区的方式社会养老家庭养老房地产开发市场成熟，政府通过财政手段引导开发商和运营商，提供政策扶持老年公寓的传统入住方式是最初交纳约12.5万元的入住费，然后每月再交纳租金。过世的租户可以返还80%的入住费，或者根据居住的月数返还相应的金额。8对于养老用地的设想对于养老用地的设想养老方式和养老社区类型独立生活辅助生活.深度辅助生活辅助医疗生活社区老年公寓老年聚集住宅活跃老年社区辅助生活区居民照料区特殊照顾型住宅疗养院，护理院持续关怀退休社区经营方式/提供服务.个人付款租赁，有时会与社
4、保等结合，老年公寓和老年聚集住宅开发是为了出租而不是销售，仅租赁给55岁以上的老年人，活跃老年社区允许老人持有产权，一般由独立的房子构成；如有辅助生活部分，才需州政府批准许可。个人付给社区一次性费用和月租费支付生活开销；社区是发展的概念。社区为老人提供住房、活动、服务、医疗全套服务和照料。一般持续关怀退休社区需要州政府的许可 。独立 辅助 医疗生活护理院资金支付来源有私人资金、医疗补助、长期照料保险，绝大多数护理院参加了医疗补助和医疗保险项目；配备医疗设施和专业人员，必须满足联邦要求及州政府执照标准。这种生活方式的资金来源个人资金、社会保险收入补充、长期照料保险，有些州有医疗补助；有服务项目的
5、居民住宅，提供社区服务和日常生活服务，一般要持有州政府的许可执照经营。 针对老年痴呆症患者，提供很多的日常生活照顾，提供较多的社区生活服务和医疗服务。老年人们可以参与的社区活动是受到限制的。配备医疗设施和专业人员，必须满足联邦要求及州政府执照标准。9对于养老用地的设想对于养老用地的设想养老社区类型老人身体健康状况提供服务的深度独立生活住宅（Independent Living） 持续照料退休中心（Continuing Care Retirement center） 生活辅助住宅（Assisted Living）、 特殊照顾型住宅（Alzheimers Care ）疗养院（Nursing Hom
6、es）独立生活健康老人辅助生活部分失去健康深度辅助生活部分失去健康辅助医疗生活需要医疗服务临终关怀失去健康10对于养老用地的设想对于养老用地的设想投资商开发商运营商养老人群 房地产金融服务主体HUD为养老设施建设提供优惠的政策性贷款 负责养老设施的开发建设规划建设过程要有后期运营团队的介入 为养老人群提供生活或医疗服务负责社区的销售、运营、维护等根据个人经济实力、健康状况以及享受保险情况入住不同社区美国养老产业链条美国养老产业链条美国住房和城市建设部（HUD） 房地产投资信贷（REITs） 社会保障部门养老、医疗保险金融机构各类保险基金金融机构融资服务、资金支持、政策扶持投资出售出租出租房产定
7、制化生产提供服务社会保障、提供保险和倒按揭服务11对于养老用地的设想对于养老用地的设想养老产业规范的房地产市场政府政策扶持医疗、保险、金融业体系健全文化背景美国养老产业是市场化和社会福利结合的产物，除了多行业交叉协调外，政府起到了重要的促进作用政府给予养老地产开发商和运营商税收优惠、条件很好的贷款，通过资质证书和证明信等规范行业准入条件特别是对失去部分生活能力和身患重病的老年人，养老社区大部分靠政府资金运作，属于一种社会福利性质的机构。在养老人群入住养老社区的资金来源中，社会政府和各类保险资金占了大多数。各行业和养老地产密切配合，形成了相互咬合的产业链美国人独立性强，西方文化背景使得老年社区拥
8、有较大的市场空间。美国的房地产市场运作相对规范，利润空间不大，政府减税等措施可以很好的引导开发商进行养老地产的开发12美国养老地产得到政府支持美国养老地产得到政府支持对于养老用地的设想对于养老用地的设想独立式住宅独立式住宅老年公寓老年公寓辅助生活区辅助生活区护理院护理院自有资金（Private Funds） ：资金实力比较雄厚的老人，会购买住宅养老，可能选择活跃老人社区的住宅产品，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住。 社会保险、社会保障收入：政府医疗补助（Medicaid）、政府医疗保险（Medicare）、长期服务保险（Long-Term Care Insurance）政
9、府补贴（Supplemental Security Income）等等，依靠这些收入可以住进相应的养老社区。以房养老：1、许多老人退休前10年左右就为养老而购买房子，然后出租给年轻人使用，以房租养老；2、政府和金融机构向62岁以上的老年人提供“倒按揭”贷款服务，有三种形式：联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险；由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理；专有倒按揭贷款。一般由金融机构办理。 资金来源保证了养老社区的发展，美国的养老社区建筑规模大，设备设施和功能区划分完善，有各种各样的俱乐部，代表楼盘有：太阳城中心、凤凰城13持续关怀退持续关怀退休社区休社区
10、入住养老社区客户的资金来源入住养老社区客户的资金来源对于养老用地的设想对于养老用地的设想上海有上海有300300万万7070岁以上老人，养老需求非常旺盛岁以上老人，养老需求非常旺盛上海60岁以上的户籍老年人口数量首次突破了300万，达到300.57万人，占总人口的21.6%，比2007年增加了13.74万人。80岁及以上高龄老年人口达到了53.44万人。据预测，2020年60岁及以上户籍老年人口比例将超34，即每3个人中有1个是老年人。并且未来几年还将不断增加，最高峰时将达到400万人。产品建议对于养老用地的设想对于养老用地的设想上海目前仅有普通养老机构，但高端养老基本空白上海目前仅有普通养老
11、机构，但高端养老基本空白产品建议目前上海的养老机构主要为：政府举办的敬老院，日托所，星光之家民办敬老院等，政府还提倡社区养老，居家养老，以房养老等多种模式但目前上海敬老院的需求量非常大，条件较好的敬老院基本上都需要排队等位，可见，上海作为一个国际化大都市，但在养老模式上，还有很大的发展空间。从目前排队情况来看，上海高端养老社区非常稀缺，对于养老用地的设想对于养老用地的设想产品建议美国案例中可以看出，养老产业已经非常发达，并且有非常好的产业前景上海目前拥有大量的养老需求目前上海在高端养老上基本处于市场空白高端养老社区对于养老用地的设想对于养老用地的设想养老产品产品建议产品类型别墅公寓套房（四层左
12、右）产品定位产品定位客户定位客户定位身份特点身份特点大型企业CEO大型上市公司董事长非欧美企业、民营企业董事社会名人政府机关高级官员外资金融机构董事退休前他们曾经是对于养老用地的设想对于养老用地的设想客户定位客户定位-目标特点目标特点身价身价身价身价3 3 3 3千万以上千万以上千万以上千万以上这类人群经过大半生的打拼累计的雄厚的财富基础，晚年有能力支持自己追求高品质生活。与子女聚少离多与子女聚少离多与子女聚少离多与子女聚少离多子女生活中心放在事业上，正处于为事业拼搏阶段，或是已移居国外，对老人来说缺少家庭关怀。年龄五六十岁以上年龄五六十岁以上年龄五六十岁以上年龄五六十岁以上这个年纪的人群，各
13、方面的机能已处于下坡，向往安逸的生活以及心灵上的慰藉文化水平较高文化水平较高文化水平较高文化水平较高这类人群受过较高教育，或是在大半生拼搏过程中，累计了许多的生活阅历，因此形成了自己独特的生活品味。曾经辉煌、成功曾经辉煌、成功曾经辉煌、成功曾经辉煌、成功事业上的成功使他们感受到无上的荣耀，但是随着岁月的流逝，他们更多的是回味过去，心理上存在落寞感，渴望与同龄人交流。对于养老用地的设想对于养老用地的设想客户定位客户定位-目标偏好目标偏好善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动生活追求高雅、新潮和高品质重视历史文化氛围，人文底蕴拥有名车，经常出国旅游 养生注重生活空间的健康自然环境与人
14、的和谐；天人合一对于养老用地的设想对于养老用地的设想产品建议产品建议-配套设施配套设施医疗配套医疗配套专业的医疗器械1.专属医院（五星级医院）专属医院（五星级医院）规模巨大：医院面积高达1.6万专业医师和设备急救中心对于养老用地的设想对于养老用地的设想一对一专业医师问诊个人健康档案独享私人医生上门就诊服务定期体检保健医生据此为业主量身定做保健方案紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来五星级的医疗服务五星级的医疗服务医院对每位业主定期体检，并存入个人健康档案全覆盖的应急呼叫系统对于养老用地的设想对于养老用地的设想产品建议产品建议-配套设施配套设施2.大型康体中心大型康体中心为满足
15、不同住户的需要，特设康体中心。中心内设有专业的医疗器械，由专业物理治疗师从旁指导，并提供一对一服务为您而设的一对一服务宽敞明亮的场所大型康体中心产品建议产品建议-配套设施配套设施对于养老用地的设想对于养老用地的设想3.疗养中心疗养中心疗养设施针对日常的身体调养，提出理疗方案。以中医为主，根据中医“一人一方”的理念，配置专属药方，主要以药浴为主，辅以其他方式。“一人一方”的中医理念产品建议产品建议-配套设施配套设施对于养老用地的设想对于养老用地的设想1.无障碍设计无障碍设计 全区无障碍。道路无障碍设计铺设防滑钢砖，公寓住宅楼全部能容纳担架地医用电梯，社区内建有先进的弱电管理中心，配有紧急援助呼叫
16、系统、生活服务系统、信息传递系统（与宽带光纤衔接），在社区绿化带内还建有带编码的公共卫生间，并在其内安装有安全呼叫设施与社区智能化安全系统连接。生活配套生活配套专人指引可容纳担架的医用电梯产品建议产品建议-配套设施配套设施对于养老用地的设想对于养老用地的设想2.户型设计各有侧重户型设计各有侧重户型设置：全朝南老年人渴望交流：设有双客厅，或共用客厅亲人探望老人：大户型多卧室老人需要照顾：社区提供一对一无休保姆服务，所以户型设计了保姆房保姆房共用客厅客房产品建议产品建议-配套设施配套设施对于养老用地的设想对于养老用地的设想3.人性关怀人性关怀智能配餐智能配餐：提供午餐配送上门服务，住户可进行点餐另
17、有营养师根据住户健康状况制定营养餐户型均配有厨房，如住户想自行配制，亦可上门蔬果配送蔬果上门营养餐贴身贴身“管家管家”：为更好的照顾老人，我们提供贴身管家，他可以照顾老人的日常起居，并且掌握一定的医护知识、营养知识管家医生营养师产品建议产品建议-配套设施配套设施对于养老用地的设想对于养老用地的设想体育娱乐配套体育娱乐配套1.室内外健身房室内外健身房供住户进行日常体育运动，另配有健身教练从旁指导，设施包括三杆高尔夫、保龄球、舞蹈房、室内外游泳池等专业教练指导产品建议产品建议-配套设施配套设施对于养老用地的设想对于养老用地的设想2.园区农庄园区农庄针对喜欢农渔耕作业主，在社区内开辟可耕作农庄，每块
18、地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。使业主感受这种农家乐的感觉。钓鱼场花艺产品建议产品建议-配套设施配套设施对于养老用地的设想对于养老用地的设想3.老年大学老年大学开设多种课程，如陶艺、书法、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学班等，部分课程可由社区中的老年人担当教师品酒京剧绘画陶艺书法产品建议产品建议-配套设施配套设施对于养老用地的设想对于养老用地的设想4.书库书库5.棋牌游艺室棋牌游艺室设有大型书库，囊括国内外各类书籍，供住户阅读；设上门递送服务充分考虑住户一动一静的兴趣特点。棋室大型藏书库牌室送书上门产品建议产品建议-配套设施配套设施对于养老用地的设想对于养老用地的设想6.6
19、.影院、歌剧院影院、歌剧院影院放映国内外电影，除了有新片放映，还可以满足怀旧情结歌剧院演绎京剧、歌舞剧、话剧等；均可接受点播均可接受点播歌剧院影院经典老电影京剧歌剧产品建议产品建议-配套设施配套设施对于养老用地的设想对于养老用地的设想7.7.其他文体活动其他文体活动运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动俱乐部：高尔夫俱乐部、乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部、音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部音乐沙龙太极强身讲座不定期举行艺术展览聚会产品建议产品建议-配套设施配套设施对于养老用地的设想对于养老用地的设想高端养老社区高端养老社区功能名称经营形态亩数占地面积容积
20、率可建面积单套面积户数（套）老年医疗中心持有2001333341133334100150800对于养老用地的设想对于养老用地的设想产品建议产品建议物业形态：联排别墅、花园洋房总面积：13.33万 其中：医疗房建筑面积10万 公建配套约3.33万单套面积：100200 预计套数：800套物业类型面积套数单套面积联排别墅独立生活住宅1000050200花园洋房（5层带电梯）独立生活住宅40000400100生活辅助住宅30000200150特殊照顾型住宅20000200100合计100000850对于旅游用地的设想对于旅游用地的设想产品建议产品建议高端养老社区的产品分布格局对于居住用地的设想对于居
21、住用地的设想对于居住用地的设想对于居住用地的设想综合容积率为综合容积率为0.50.5，旅游用地作为高端养老社区，旅游用地作为高端养老社区，预计居住用地的容积率则在预计居住用地的容积率则在0.30.3左右左右居住用地的初步定位居住用地的初步定位该地块初步定位为独立别墅社区该地块初步定位为独立别墅社区由上图可知，09年上半年独立别墅的成交量节节攀升，整个6月份成交接近12万平方米。经过7-9月的调整期，最近两个月的成交有所反弹，基本维持在每月10万平方米。另外从成交价格看，自09年8月起，每月的成交均价始终保持稳步上升的走势，11月均价高达月均价高达40500元元/平方米平方米。（资料来源：上海房
22、地产交易中心）市场论证对于居住用地的设想对于居住用地的设想上海独立别墅市场，稳步上升，均价高达上海独立别墅市场，稳步上升，均价高达4050040500元元顶级独立别墅市场、传统主流独立别墅市场、紧凑型独立别墅市场顶级独立别墅市场、传统主流独立别墅市场、紧凑型独立别墅市场1001-1500万万701-1000万万501-700万万500万以下万以下1500万以上（注：单价在万以上（注：单价在3万元以上）万元以上）目前独立别墅分级目前独立别墅分级顶级独立别墅市场传统主流独立别墅市场紧凑型独立别墅市场【市场竞争分层市场竞争分层】对于居住用地的设想对于居住用地的设想市场论证市场论证【紧凑型市场紧凑型市
23、场】主力总价：450-700万代表楼盘：佘山三号产品指标：容积率0.4-0.5第一层第一层对于居住用地的设想对于居住用地的设想市场论证市场论证【传统主流独立别墅市场传统主流独立别墅市场】主力总价：700-1500万代表楼盘：南郊别墅、佘山银湖别墅产品指标：容积率0.3-0.4第二层第二层对于居住用地的设想对于居住用地的设想市场论证市场论证【顶级独立别墅市场顶级独立别墅市场】主力总价：1500万以上代表楼盘：世茂山庄、绿城玫瑰园、合生东郊别墅产品指标：容积率0.10-0.25第三层第三层对于居住用地的设想对于居住用地的设想市场论证市场论证对于居住用地的设想对于居住用地的设想市场论证市场论证本案从
24、容积率来看，比较符合做顶级别墅的产品前提即以下市场论证以单价在30000元以上的别墅市场进行调研论证根据以上分析得出：根据房地产交易中心的数据显示，最近一年单价在3万元以上的独立别墅成交活跃，量价走势基本与全市独立别墅走势一致，最近三个月整体呈小幅上涨的走势。另外据统计，单价3万元的独立别墅占全市独立别墅成交的四分之一，月均销售约60套，尤其是尤其是10月、月、11月，分别成交月，分别成交94套和套和105套套。（资料来源：上海房地产交易中心）对于居住用地的设想对于居住用地的设想市场论证市场论证单价三万以上独立别墅成交呈现小幅上涨趋势（资料来源：上海房地产交易中心）由上图可知，成交单价在3万元
25、以上的独立别墅主要位于浦东区、闵行区、松江区，分别占总量的32%、29%、21%，其中主要以佘山板块、张江板块、花木板块、颛桥板块和浦江板块为主其中主要以佘山板块、张江板块、花木板块、颛桥板块和浦江板块为主。对于居住用地的设想对于居住用地的设想市场论证市场论证佘山是顶级别墅社区的集聚地，本案靠近佘山在区位上具备优势（资料来源：上海房地产交易中心）根据相关统计显示：单价在3万元以下的独立别墅，以控制总价为主，因此套均面积相对偏小，主要集中在300-350平方米之间；单价在3万元以上的独立别墅，以品质感、舒适度、及彰显身份为主，因此套均面积主要集中在主要集中在400-500400-500平方米之间
26、。平方米之间。单价在3万元以下的独立别墅成交情况单价在3万元以下的独立别墅成交情况对于居住用地的设想对于居住用地的设想市场论证市场论证顶级别墅的主力面积主要分布在400500平方米之间【市场小结】虽然本项目位于松江新城西区板块，但是实际位置却紧贴佘山高档别墅区，同时结合当前独立别墅的旺销市场，我司认为这种天时地利人和的项目较适宜定位为高端的纯独立别墅社区，关键抓住需求与供应的平衡点，形成附有一定特色且差异化的东西，如豪华舒适的户型、面积、立面等等，这样才能更好的实现利润最大化的总体目标。对于居住用地的设想对于居住用地的设想市场论证市场论证对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品定位在独立别墅市
27、场中，顶级别墅市场去化速度相对较快市场过滤产品过滤规模不大，容积率较低周边环境相对较好，紧靠佘山独立别墅市场走势稳定，量价齐升产品定位：顶级，独立别墅初步定位：独立别墅顶级别墅社区顶级别墅社区功能名称经营形态亩数占地面积容积率可建面积单套面积户数（套）顶级别墅社区销售5003333350.3100000.5500200对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品定位物业形态：独栋别墅及联排单套面积：500 预计套数：200套顶端富豪客户模型顶端富豪客户模型对他们而言，距离与居住品质同样关键！对他们而言，距离与居住品质同样关键！在寻觅隐士般自然山水豪宅的同时，做为社会顶级的在寻觅隐士般自然山水豪宅的
28、同时，做为社会顶级的富豪客群富豪客群,高端高端健康的生健康的生活圈层更为重要！活圈层更为重要！市场机会全市/江浙/外籍自身项目发展导入基础全市型客户全市型客户资源资源客户客户对于居住用地的设想对于居住用地的设想客户定位客户定位【客群共性客群共性】具有对稀缺资源的强烈占有欲拥有大额资金集中避险的需求对顶端豪宅（包括豪宅公寓）发展潜力的市场认可度资产上亿富翁仅是本案的门槛级客户对于居住用地的设想对于居住用地的设想客户定位客户定位客群分类 近期注重资金避险，看好豪宅的中长线发展自用客自用客第一居所度假/社交看好地段价值，距离市中心直距离30公里，45分钟车程可到达。享受豪华生活配套。又让生活更具私密
29、性。既拥有生态自然环境，又拥有顶级健康生活圈。森林体育城的配套既满足奢侈级健康需求，又满足具有身份感的运动社交需求。（小型高尔夫球场，马场既拥有生态自然环境，又拥有顶级健康生活圈。投资客投资客对于居住用地的设想对于居住用地的设想客户定位客户定位典型客户描述典型客户描述年轻化的富豪（包括富二代）年轻化的富豪（包括富二代）生活主张体验式，希望年轻时就过着自己向往的生活。对未来充满信心和预期。注重人生的每个阶段的生活感受，充分享受生活的每一天。外地，外籍客户（浙商，新沪商）外地，外籍客户（浙商，新沪商）看好上海的地理优势、人文环境、城市的发展前景，选择长期居住。从事贸易、IT、金融证券行业的客户几乎
30、占到50以上比例，其中也不乏投资型的客户。已持有别墅或高档住宅的客群已持有别墅或高档住宅的客群具有相当不错的居住环境，希望进一步的提高居住品质，最挑剔的，最看中细节，对自己的居住环境要求十分的讲究。对于居住用地的设想对于居住用地的设想客户定位客户定位全市别墅居住区导入客户全市别墅居住区导入客户江苏省江苏省浙江省浙江省崇明罗店对于居住用地的设想对于居住用地的设想客户定位客户定位1/32/3基本基本形态形态1年龄职业收入2工作消费生活生活生活形态形态3人生观梦想价值观心理心理形态形态2层层-3形形-9维维 之之 冰山分析法冰山分析法特征分析客户模型分析法客户模型分析法对于居住用地的设想对于居住用地
31、的设想客户定位客户定位消费生活生活形态工作工作：工作：经过多年奋斗，已经拥有常人羡慕不已的财富资产。作为 话语阶层（意见领袖），充分自信的价值预判力形成了其 “敢为人先”的处事态度。生活生活：渴望一个平台兼固工作挚友与家人共融。别墅是居宅，更 是积累人脉的载体。消费：消费：消费已经不是一种满足自身名利外表下物质需求的裁体， 是一种长远的、计划的理性体现。工作领袖，亦是生活领袖！工作领袖，亦是生活领袖！对于居住用地的设想对于居住用地的设想客户定位客户定位价值观人生观心理形态梦想“投资”不但积累、保障个人财富的途径也是其证明自我方式。 多次置业的经历让其既使置身于大众舆论之中，仍保持“冷眼 旁观”
32、，等待着“价值窗口”开启。“别墅”依然是刚性需求，但别墅已不再仅是“地位商品”， 是某种自然介质的抢占与掠夺，是反映内心欲望的窗口。价值型置业，独特财富观！价值型置业，独特财富观！对于居住用地的设想对于居住用地的设想客户定位客户定位都铎式、法式建筑都铎式、法式建筑：建筑唯美质感，历久弥香建筑唯美质感，历久弥香法式：推崇优雅、高贵和浪漫，追求建筑的诗意、诗境，整个建筑多采用对称造型，恢宏的气势，豪华舒适的超大居住空间。英式：混合着传统哥特式和文艺复兴风格的独栋豪宅、具有五百年多年历史的英国都铎式建筑主力产品主力产品:豪华独立别墅豪华独立别墅对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议辅助
33、产品辅助产品:顶级联排别墅顶级联排别墅英式：英式：融会于古典英伦气息之中,高端的联排设计,传承了古老英国绅士般的儒雅与品位. 法式：法式：高贵和浪漫的结合,.高端的联排设计,突显出法国印象派的经典元素.对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议室内空间：欧典雅聚产品建议产品建议对于居住用地的设想对于居住用地的设想室内空间：英伦风范室内空间：英伦风范产品建议产品建议对于居住用地的设想对于居住用地的设想南加州风情南加州风情产品建议产品建议对于居住用地的设想对于居住用地的设想室内景观：东南亚风情室内景观：东南亚风情产品建议产品建议对于居住用地的设想对于居住用地的设想社区环境深化豪宅理念红树
34、林花园真实再现。红树林花园真实再现。临水、赏鸟、观林，来宾如出国般完成一次自然风情体验之旅。临水、赏鸟、观林，来宾如出国般完成一次自然风情体验之旅。 高档会所高档会所, ,管家式的服务让住户充分体验奢华与尊贵的交融管家式的服务让住户充分体验奢华与尊贵的交融。对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议观林：红树林，自然，生态，唯美。红树林，自然，生态，唯美。色彩识别，绚丽的现场景观让顶级客源一见难忘。色彩识别，绚丽的现场景观让顶级客源一见难忘。对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议赏鸟：小动物的加入，更增加情趣野趣，来宾印象深刻。小动物的加入，更增加情趣野趣，来宾印象深刻
35、。对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议小型动物园小型动物园:普罗旺斯的薰衣草园，贵宾与小动物间的亲密接触，更丰富的生态环境体现。对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议英伦情调，优雅绽放英伦情调，优雅绽放人性服务人性服务皇家保安，骑士，英式管家真实再现皇家保安，骑士，英式管家真实再现对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议英式管家驻楼英式管家驻楼:在英式燕尾服，整齐发型（可戴发套），外籍或混血，40岁以上，双语管家。提供微笑，人性化的接待服务.对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议古典骑士巡礼:社区内古典骑士和骏马，组成完美的画面。打造出社
36、会内一道迷人的风景线。对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议顶级豪华社区会所顶级豪华社区会所-契合住户所有需求契合住户所有需求依附高端健康生活圈,打造完美生活体验-室内/露天游泳池,图书馆,小型高尔夫球场,豪华影音室,高级桑拿理疗馆高端室内外游泳池高端室内外游泳池:.作为会所标准配置的游泳池,在本社区中更多的是体现了奢华的气息对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议小型高尔夫球场小型高尔夫球场:.三洞高尔夫推杆场,满足社会顶端人群运动理念,体现小区整体品质.顶级顶级
37、SPA理疗馆理疗馆:.奢华的环境,五星级的服务,为奔波于商场的富豪么提供了舒缓压力的绝佳场所对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议对于居住用地的设想对于居住用地的设想产品建议产品建议欧陆风格书吧欧陆风格书吧:.为成功的商业人士提供更多安静的空间,使思想得到更好的沉淀经济测算经济测算高端养老社区高端养老社区顶级别墅社区顶级别墅社区功能名称经营形态亩数占地面积容积率可建面积单套面积户数（套）高端养老社区持有2001333341133334100150850顶级别墅社区销售5003333350.3100000.5500200总指标7004666690.5233334.51050经济测算
38、经济测算产品形态产品形态物业形态：独栋别墅及联排总面积：10万单套面积：500 预计套数：200套预计单价：40000元/ 主力总价：2000万预计整体的销售收入为：40亿元亿元顶级别墅社区顶级别墅社区经济测算经济测算居住用地销售收入居住用地销售收入顶级别顶级别墅社区墅社区顶级别墅社区顶级别墅社区经济测算经济测算居住用地经济测算居住用地经济测算根据我们预计的总销收入，剔除各项预计的成本和预计的利润,推算出:每亩的最高土地成本为610万元万元,每平米最高的楼板上限为9150元/ 。总销售收入4,000,020,000元预计建安成本（5000元/）500,002,500元融资成本(10%)50,0
39、00,250元销售管理成本(10%)400,002,000元预计销售利润（15%)600,003,000元保本总的土地费用（元）3,050,015,250元预计土地成本（元/亩）6,100,031元预计楼板价上限（元/ ）9,150元高端养老社区高端养老社区老年医老年医疗中心疗中心物业形态：联排别墅、花园洋房总面积：13.33万其中：医疗房建筑面积10万 公建配套约3.33万单套面积：100200 预计套数：850套预计租金：1000020000元/ 预计月租赁收入为：1275万元旅游用地经营收入旅游用地经营收入经济测算经济测算物业类型面积套数单套面积单价（元）租赁收入（月）联排别墅独立生活住
40、宅100005020015000750000花园洋房（5层带电梯）独立生活住宅40000400100100004000000生活辅助住宅30000200150200004000000特殊照顾型住宅20000200100200004000000合计10000085012750000高端养老社区高端养老社区预计高端养老社区可租赁房为850套，每月租赁收入为1275万元，按照八成的入住率，那每月的租赁收入为1020万，一年的租赁收入为1.224亿元。亿元。旅游用地经营收入旅游用地经营收入经济测算经济测算根据我们预计的年租金收入和回报率，我们推算出物业的总市值；然后剔除各项预计的经营成本,推算出:每亩
41、的最高土地成本为390.38万元万元,每平米最高的楼板上限为5856元/ 。物业市值1,530,000,000元预计建安成本（5000元/平方米）666,670,000元融资成本(10%)66,667,000元销售管理成本(10%)12,240,000元经营成本（30%）3,672,000元保本土地费用780,751,000元预计土地成本（元/亩）3,903,755元预计楼板价上限（元/）5,856元高端养老社区高端养老社区旅游用地经济测算旅游用地经济测算经济测算经济测算按照预计年回报率8%，年租金收入1.224亿元，因此推算出物业的总市值约为亿元，因此推算出物业的总市值约为15.3亿元；亿元
42、；按照整体项目700亩所产生的收入，剔除各种费用及率润回报，预计土地成本控制在每亩为每亩为547万元左右万元左右，即就是在土地成本上每平米楼板价格控制在8209元元/ 以内就可实现预计的利润回报。保本土地费用3,830,766,250元预计土地成本（元/亩）5,472,523元预计楼板价上限（元/）8,209元项目总体经济测算项目总体经济测算经济测算经济测算经济测算经济测算项目小结根据测算结果，根据测算结果，项目主要盈利来自别墅用地，项目主要盈利来自别墅用地，而高端养老社区，仅能满足预期的投资回报率（而高端养老社区，仅能满足预期的投资回报率（8%），），项目地块费用只需低于项目地块费用只需低于
43、547万万/亩，即能实现预期的利润目标，亩，即能实现预期的利润目标，本项目在短期内可以依靠别墅用地的销售实现资金快速回笼和利润产生，本项目在短期内可以依靠别墅用地的销售实现资金快速回笼和利润产生，但通过养老基地的长期持有经营，也将会产生良好的经济效益和社会效益。但通过养老基地的长期持有经营，也将会产生良好的经济效益和社会效益。858585附：附：一、养老地产项目案例一、养老地产项目案例二、养老地产开发运营商二、养老地产开发运营商太阳城是美国著名的退休养老社区，位于Maricopa郡（北纬33.597，西经112.271），距凤凰城西北面约19公里，海拔348米。太阳城处于Phoenix-Mes
44、a-Scottsdale（凤凰城的梅萨，斯科茨代尔）区域，占地37.8平方公里，其中陆地37.6平方公里，水域0.2平方公里。太阳城退休养老社区全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。案例：美国太阳城案例：美国太阳城86太阳城发展史太阳城发展史1959年，DelWebb公司开始建造社区，首先修建了一些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时商业中心、高尔夫球场、娱乐中心、公益设施以及邮局等
45、一系列配套设施，并将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。1960年，太阳城将2000套房子销售一空。截至1968年，公司在太阳城开发了三个娱乐中心：Oakmont, Fairway 以及 New Mountain View Center。1970年，建成“Lakeview娱乐中心” 和“Sundial and Bell娱乐中心”。1979年，建成“Marinette娱乐中心”，也是最后一个娱乐中心。80年代后期，Del Webb开始建造Sun City West90年代后半叶开始建造Sun City Grand21世纪00年代前期开始建造Sun City Festival注：太
46、阳城建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施的模式，成为了所有退休社区规划的学习的对象。87太阳城产品类型：太阳城产品类型：独栋别墅、双拼别墅、多层公寓、独立居住中心、复合公寓住宅、生活救助中心和生活照料社区等。太阳城产品类型及公共套设施太阳城产品类型及公共套设施房屋结构类型房屋结构类型套数套数独栋16516双拼6734两户72434户62559户8431019户2862049户31250户以上1458活动住屋78船、房车等8配套设施：配套设施：太阳城西、北边分别配套了White Tanks地区公园和Lake Pleasant地区公园，总面积约36000英亩，提供水上娱乐、露营和野餐服务；“Gold
47、Country”，拥有Vulture、Bumblebee、Constellation、Octave、Tip Top和Crown King等多个城镇废墟；以及亚利桑那州原始人生活历史博物馆。社区大学社区大学社区大学社区大学公立大学公立大学金融机构金融机构金融机构金融机构1515个私立银行个私立银行政府机构政府机构政府机构政府机构城市消防部门；治安办公室城市消防部门；治安办公室航空航空航空航空菲尼克斯航空国际小型民用机场；菲尼克斯航空国际小型民用机场；GlendaleGlendale地方小型民用机场；地方小型民用机场；Phoenix Phoenix GoodyearGoodyear小型民用机场小型
48、民用机场医疗医疗医疗医疗1 1个拥有个拥有355355个床位的医院；个床位的医院；3 3个地区医个地区医院院宾馆等宾馆等宾馆等宾馆等4 4个汽车旅馆；个汽车旅馆；3 3个房车停车场；个房车停车场；2 2个会个会议中心议中心88太阳城周边公共套设施太阳城周边公共套设施太阳城拥7个娱乐中心（提供游泳、网球和工艺等）、2个图书馆、2个保龄球馆、8个高尔夫球场、3个乡村俱乐部、30个教堂、19个购物中心1个美术馆、 1个交响乐演奏厅和2个湖等等。类型类型具体项目具体项目设备设备娱乐中心、图书馆、保龄球馆、高尔夫球场、乡村俱乐部、教堂、购物中心等等体育活动体育活动健身房、高尔夫和小小高尔夫、游泳、足球场
49、、马场、旱冰、网球、台球、草地保龄球、篮球、垒球、手球式墙球、推圆盘游戏等等交际活动交际活动桥牌、纸牌和其他游戏俱乐部；舞会；交际俱乐部；众多特别爱好的俱乐部等等医学设施医学设施Sun Health Boswell Memorial医院（包括心脏、整形外科、老年医学等）工艺和业余爱工艺和业余爱好好木工艺、银器、编织、绘画、中国画、金属工艺、制陶术、裁缝、宝石、陶瓷、彩色玻璃、书法、摄影、针线手艺、皮革工艺、铁路模型、电脑等等艺术熏陶艺术熏陶交响乐、艺术博物馆、矿物和宝石博物馆、亚利桑那成人教育、Rio Salado社区大学、音乐会等等89南丽湖位于定安县城东北30公里，其开发经省政府批准，列为
50、省级风景名胜区。南丽湖属于低谷积水成湖，总面积46平方公里，是集养生别墅、度假公寓、埃里克森养老社区、运动休闲、养生度假于一体新型养老社区。其中，陆地面积20平方公里，由13个岛屿组成，岛屿面积330039600 平方米；湖区面积26平方公里，水面面积12.3平方公里，平均水深12米，常年水温22-23，年平均气温22.5-23.7，是琼北最大的人工淡水湖。案例：海南南丽湖案例：海南南丽湖90南丽湖配套设施南丽湖配套设施南丽湖拥有占地1640亩27洞的高尔夫球俱乐部、度假酒店、岸芷汀兰度假群岛（100幢别墅）以及游艇会、农家乐庄园、水上乐园、垂钓码头、温泉SPA、超大泳池、餐厅、地中海咖啡厅等
51、休闲娱乐配套设施南丽湖房地产类型包括：度假公寓、联排、独栋、双拼等浅山流水别墅，还规划有旅游接待中心、五星级医疗康复中心、慢节奏体育公园、生态体验区、心理健康中心、智能配送中心及看护中心等，对老年人进行全面养生、康体的细致照顾。 91929292附：附：一、养老地产项目案例一、养老地产项目案例二、养老地产开发运营商二、养老地产开发运营商9393养老开发运营商养老开发运营商_BSL_BSL93BrookdaleBrookdale senior living senior living 概况概况公司业务公司业务BSL公司从1978年开始提供个性化的老人生活服务，公司运营管理辅助和独立生活区，以及中
52、高收入老年顾客组成的退休团体。Brookdale在35个州拥有550个社区，提供的服务包括提供演播室、单卧室或者双卧室单元房、餐饮服务、24小时紧急情况回应、家务管理、保安、搬运服务、组织娱乐活动等。还提供专门为老年痴呆症患者和需要临终关怀的老人设计的社区设施。运作模式运作模式BSL是目前是美国最大的养老社区的业主和运营商，是养老服务产业的领军企业。 公司取得了提供老年服务的专门营业执照，老年社区设计建造的目的就是持有运营，BSL公司运营管理的物业，一部分是自持的，一部分是租用的。主要指标主要指标2007年销售额：18.393亿美元、年增长率：40.4%、净收入：1.60百万员工人数：3200
53、0人，社区数：550个，床位数：52086个公司领导公司领导董事长：wesley R.(Wes)Edens 持有公司60%的股份CEO:William E.(Bill)SheriffCo-president和CFO:Mark W.Ohlendorf94企业的使命：用我们的慈悲、敬重、优秀和正直去丰富老年客户的生活企业的使命：用我们的慈悲、敬重、优秀和正直去丰富老年客户的生活在我们做的每一件事情上发扬主人翁精神,充满自豪感的去做我们是一个团队，携手工作积极回应顾客、同事和股东，提供优质服务以诚恳、理解、信任的态度充分尊重他人将顾客放在第一位，账务第二充满感恩的心，愉快的度过每一天优秀的人才可以做
54、出众的事，也是企业成功的关键95个性化的服务客户需求规模化经营，培养专业人才全面的产品组合公司还经营自己的厨师学院，为餐饮服务输入人才，公司每天提供10万顿饭，比很多大饭店要多。形成了特有的护理文化，一整套为老年人提供健康生活的路径设计。坚持创新，以更好地方法来丰富老年人的生活罗，创新服务项目，补充服务：康复护理，特殊护理房、活动房等等，提供有针对性的教育，还有家庭健康顾问。提供全套服务以供选择：独立生活、个人辅助生活、老年痴呆症护理、专业康复护理等等，可以根据客户需求自行选择。BSL针对不同老人的特点来进行人性化的服务，营造家庭感，根据老人的要求，提供个性化的装修以及人性化的服务。营造活跃的
55、、良好的社交环境。高质量服务成就行业领先地位在养老社区领域BSL拥有卓越的名誉，目前在全美运营超过550个老年社区和退休团体。超过32000位相关工作人员为52086位居民提供服务。BrookdaleBrookdale senior living senior living 为中高收入老人提供高质量的为中高收入老人提供高质量的老年社区服务老年社区服务96老年痴呆护理（Alzheimers and Dementia Care）：为患有老年痴呆症的老人服务专业医疗护理中心（Skilled Nursing Centers）：为需要医疗服务的老人服务独立生活（Independent Living）：为
56、健康老人服务 持续关怀退休社区（Continuing Care Retirement center）：涵盖以下几种生活方式的综合性社区 BrookdaleBrookdale senior living senior living 提供提供5 5生活方式以供选择生活方式以供选择辅助生活（Assisted Living ）：为部分失去健康的老人服务97独立生活独立生活辅助生活辅助生活设施设备设施设备提供服务提供服务每个居所都有厨房、储物间、地毯、自己控制的取暖设施等，公共空间部分包括饭厅、活动室、图书馆、游泳池、机房、礼品店、健康中心、咖啡馆、便利店、美术室、会所、会客室等等。主要的客户群体是那些
57、追求精神生活、对社交要求比较高、身体状况较好的老年人。社会会组织活动、提供社交场所，老人们可以享受到很生活化的服务。社区提供居所和辅助生活设施。同样是出租老年住宅，与独立生活区的区别是，客户群体是那些更老一点的老人，他们需要有人帮助他们洗澡，穿衣，服药等。Bsl给这些老人提供个性化的服务，充分尊重老人的个性，尽量让他们感到舒适快乐。倾听老人的心声，提供他们觉得必要的人性化服务，在方方面面照顾他们的生活。老年痴呆症护理社区不仅有居所和辅助生活服务设施，还有少量医疗护理设施。与独立生活社区不同，老年痴呆症护理社区没有过多为社交和室外活动设置的场所和设施，因为患者的活动受到一定的限制。老年痴呆症护理
58、提供的是相对特殊的服务，在这方面BSL在美国是领军品牌。他们为老人提供个性化装修，将患病老人的生理因素、行为因素、生活史都作为居民日常护理的关键影响因素。老年痴呆老年痴呆护理护理一般在持续关怀社区中的精选位置设立专业护理中心，是半医疗性质的，有部分医疗康复设施，需要医院开出具体的治疗方案以后才能入住，服务人员是经过专业培训才能上岗。护理中心是国家卫生保健系统的一部分社区经常护理的居民包括：骨折康复期患者、养伤者、剧烈的药物过敏患者、出院后处于过渡期需要疗养的、帕金森症患者、糖尿病患者、临终者（会与济贫院合作）、呼吸护理、身体虚弱体质衰退需疗养者等专业医疗护专业医疗护理中心理中心Brookdal
59、eBrookdale senior living senior living 提供的提供的4 4种类型的服务种类型的服务98设施设备设施设备Bsl的CCRC社区是一个持续发展的概念，里面集合了上述的几种社区具有的设备设施，并且允许客户根据年龄的增长、身体情况的变化而选择各种各样的生活方式，挑选各项服务项目的组合。服务组合服务组合在CCRC园区里面，独立生活是主流的生活方式，但也提供各种水平的服务，包括个性化的辅助生活、过渡期的老年痴呆护理、定点的专业康复护理中心。这种服务的安排和组合使得居民在一个社区内就可以接受全套的服务，这样他们不离开熟悉的生活环境，还是有一样的家庭和朋友，接受他们所信任的
60、服务。医疗护理医疗护理每个园区里面的专业康复护理中心都为那些刚从医院里出来需要短期护理和人或者需要额外护理的人提供服务，都是专业的临床医师和护士，而且，除了医疗护理，提供人性化、个性化服务。数量限制数量限制在BSL整体规划中，CCRC社区的数量是有限制的，这种社区的入门费通常会和生命保险有关，也会享受到一些医疗服务的折扣，当然和居民对未来的预测息息相关。BSL一些租用来的社区中，也有一些设置为是CCRC社区。涵盖以上几种生活方式的社区涵盖以上几种生活方式的社区 CCRC CCRC持续关怀退休社区持续关怀退休社区99BSLBSL在产业链上的位置在产业链上的位置美国最大的养老社区业主和运营商美国最
61、大的养老社区业主和运营商养老地产运营商BSL主要的业务增值环节是养老社区运营管理。直接面向终端客户群体；BSL管理大量社区服务人员，为众多养老客户服务。养老地产业主BSL运营的养老社区设施，有三种来源：1、租用市场已有设施；2、购买，持有经营；3、开发建设100BrookdaleBrookdale senior living senior living 的战略定位：面向高收入高的战略定位：面向高收入高消费阶层，提供个性化优质养老地产和服务消费阶层，提供个性化优质养老地产和服务2005年全美独立生活老年公寓每月每套平均租金2100美元2005年BSL独立生活老年公寓每月每套平均租金2700美元，
62、辅助生活达3300美元独立和辅助独立和辅助生活社区数生活社区数量上占优量上占优BSL的业务构成中，高品质的独立生活和辅助生活社区数量上占据优势，CCRC社区和特护型社区比例较低，主要是由于前两种社区附加值增长的空间比较大，在所有的社区，都不仅仅满足基本的生活和医疗保障需求。着力于生活着力于生活品质的提高品质的提高BSL在整体推行标准化、集团采购以节约成本的基础上，十分强调个性化服务，设立美食研究院、产品研究机构进一步提升服务品质；关注老年人的社交生活和精神追求，开设老年大学、组织各种活动。面向经济实面向经济实力强的老年力强的老年人人BSL的独立和辅助生活社区收费较高，且不接受以社会保障金入住；
63、营销过程讲究针对性和销售技巧，培育出一直高水平专业销售队伍，还依靠客户口碑效应吸引客户。101102102养老开发运营商养老开发运营商_ Sunrise_ Sunrise102Sunrise Sunrise 的发展历史的发展历史19811981Paul and Terry Klaassen 在弗吉尼亚州的 Oakton开设了第一家Sunrise 社区19821982Paul and Terry Klaassen首次开发出现在广泛使用的培训原则，包括：维护尊严；培育精神、尊重个性；选择自由、倡导独立性；关爱家人和朋友等19851985Sunrise在弗吉尼亚又开办了两个社区：Sunriseof
64、Leesburg andSunrise of Warrenton19951995Sunrise正式推出了针对阿尔茨海默氏症和老年痴呆症的专门服务，并将其命名为：Sunrise“回忆录”计划19961996Sunrise在美国NASDAQ IPO上市成功1 12 23 34 45 5资料来源：Sunrise互联网资料103Sunrise Sunrise 的发展历史（续）的发展历史（续）20002000业务拓展至加拿大，同年，采用管理服务的经营策略20032003通过购买万豪旗下120个老年服务社区扩大业务范围，通过更广泛的服务产品拓宽了投资组合；Sunrise辅助生活业务更名为老年人生活服务，反
65、映出Sunrise兼顾短期和长期老年关怀服务的全线业务20052005收购Greystone Communities公司以及19个社区；同年在德国开办了第一家社区；Sunrise宣布了其第一个老年共管社区计划：位于马里兰的fox hill项目再度被华盛顿杂志评选为“Great Place to Work”20062006Sunrise成立25周年经过25年的发展，sunrise在美国国内37个州及国外共管理着超过420个养老社区通过并购Trinity Hospice 并成功推出Sunrise Trinity Hospice业务20072007首次建设共管社区1 12 23 34 45 5资料来
66、源：Sunrise互联网资料104Sunrise Sunrise 服务原则和核心价值观服务原则和核心价值观使命：维护所有老年人的生活品质使命：维护所有老年人的生活品质核心价值观激情助人为乐服务精神尊敬诚信基本信念坚信生命的尊严和价值一切活动都基于对尊严、独立、个性的尊敬服务原则维护尊严：尊重每位老人的生活经历，给予 他们赢得的尊敬培育精神：照顾人的全部生理、心理、灵魂尊重个性：每位居民都是独一无二的自由选择：老年人依照自己的需求可以选择多种类型社区倡导自立：我们鼓励老人们自立自强关爱家人和朋友：竭诚欢迎家人和朋友参与到老年护理的工作中来105Sunrise Sunrise 提供的七种类型服务提
67、供的七种类型服务独立生活独立生活 为活跃老人提供随叫随到的护理服务和免费的环境维护，服务内容是菜单式的：为客户提供多种选择，客户可以购买，也可以租用，可以选择装修方案，食谱，活动内容等等，以此适应个种个性化需求；根据需要，独立生活区的居民可以同时选择定点的其他类型社区：辅助生活社区、康复护理中心等。援助生活援助生活 提供吃饭、洗澡、穿衣等日常服务，但无需24小时护理 ，为那些不再能单独居住的老人提供服务；SUNRISE提供的老年护理服务，仍然注重发挥老年人的自住性，例如，提供服务菜单让客户选择，教客户做一些力所能及的事，来保持老年人的活力，增强其自我认同感。老年痴呆老年痴呆症护理症护理 在安全
68、亲切的环境中，由经过特殊训练的员工为患者服务 ；SUNRISE设置梯队俱乐部照料早期失忆症患者，还提供撰写个人“回忆录”服务，本着充分尊重生命的理念，唤起这些老人的健康。看护和康看护和康复护理复护理 为需要24小时护理或住院后、手术后病人提供服务 ；护理院一般设置在环境较好的地段，有的就直接设立在独立生活社区里面；SUNRISE提供人性化的护理，护理院最高宗旨就是使患者恢复到能够独立生活的健康水平。106Sunrise Sunrise 提供的七种类型服务（续）提供的七种类型服务（续）临终关怀临终关怀 经过老人或者家人的同意，健康状况很差的老人会住进sunrise提供临终关怀的特定居所，接受高品
69、质的，人性化的服务；通过“五星训练项目”，SUNRISE培养出一支专业团队，团队的人们对老年护理事业非常认可，职业素养很高，能够将企业的服务理念和原则具化到工作中。家庭护理家庭护理 一种更高附加值的服务短期护理短期护理 为临时生病或家人短期不在的老人服务，一般时间在几天到几个月之间；SUNRISE会为这项服务的客户提供一种理财计划，客户预存一部分钱在自己的SUNRISE基金里，后续的服务可以从这个基金里面提取资金。SUNRISESUNRISE的业务面很宽，提供各种类型的养老服务，基本上涵盖了市场上所有的业务面很宽，提供各种类型的养老服务，基本上涵盖了市场上所有的服务类型。基本上都是功能独立的社
70、区，服务种类齐全、规模适中。的服务类型。基本上都是功能独立的社区，服务种类齐全、规模适中。107Sunrise Sunrise 的业务布局的业务布局Alabama 0个 Alaska 0个Arizona 5个Arkansas 1个California 53个Colorado 7个Connecticut 4个Delaware 1个District of Columbia 1个Florida 12个Georgia 10个Hawaii 0个Idaho 0个Rhode Island 0个South Carolina 5个South Dakota 0个Tennessee 1个Texas 11个Utah
71、2个Vermont 0个Virginia 15个Washington 5个West Virginia 0个Wisconsin 0个Wyoming 0个Illinois 23个Indiana 3个Iowa 0个Kansas 4个Kentucky 2个Louisiana 4个Maine 1个Maryland 12个Massachusetts 16个Michigan 13个Minnesota 8个Mississippi 0个 Missouri 6个Montana 0个Nebraska 1个Nevada 1个New Hampshire 0个New Jersey 29个New Mexico 1个New
72、York 15个North Carolina 7个North Dakota 0个Ohio 18个Oklahoma 2个Oregon 0个Pennsylvania 19个至至20072007年年1212月月3131日，日，SUNRISESUNRISE共经营着超过共经营着超过457457个社区，美国个社区，美国420420家，向外拓展到加拿大家，向外拓展到加拿大（1212个）、英国（个）、英国（1717个）和德国（个）和德国（8 8个），下表是美国各州分布的社区数量，只有个），下表是美国各州分布的社区数量，只有1616个个州州SUNRISESUNRISE没有进行业务布局；没有进行业务布局；SUNR
73、ISESUNRISE聚焦于大城市，以合作开发和管理输出的方式进行区域扩张和布局。聚焦于大城市，以合作开发和管理输出的方式进行区域扩张和布局。108SunriseSunrise的产品战略：通过并购拥有形式多样的、家庭化的老年社区物业，而自行开发的主要形式是的产品战略：通过并购拥有形式多样的、家庭化的老年社区物业，而自行开发的主要形式是SunriseSunrise援助生活大厦援助生活大厦20世纪80年代，美国的护理社区设计主要用于满足管理、控制和运营的方便，而很少满足人们的喜好和情感上的需求。 SUNRISE的创始者构造了一种全新的老年社区，她有温暖的、家庭式的环境，这种社区舒适、温馨、以人为中心
74、。SUNRISE寻找那些有别于传统健康关怀社区理念、具有创新思维和新视角的建筑师和设计师。到旅馆、环境精良的小旅社、小型的欧式酒店以及单亲家庭的居所去寻找灵感，因为这些地方与传统的医疗机构从很多方面都有着不同，无论从灯光还是走廊，这些地方比医院更像一个家。通过合作并购SUNRISE拥有了位置好、质量高、形式多样的老年社区，包括联排别墅、辅助生活公寓、独立生活高层和老年生活公寓；SUNRISE负责开发的主要产品形式是sunrise援助生活大厦，从1985年一直持续改进，模型已经成熟。SUNRISE积极寻找优质社区进行合作或者并购，例如，在美国，将近75的CCRC社区是由非盈利性组织开发和管理的，
75、SUNRISE非常热衷于由非盈利性组织开发的CCRC社区。 109SunriseSunrise的产品战略：的产品战略：规范的方法进行项目选址以及优化社区运营模式规范的方法进行项目选址以及优化社区运营模式, ,提供提供充分体现对生命的尊重的运营服务充分体现对生命的尊重的运营服务SUNRISE相信没有两个人是完全一样的，因此，SUNRISE不断拓宽其所能提供的服务，为更多的老年人提供生活服务，基于这一理念，SUNRISE提供的服务类型和服务档次，基本上在美国养老服务市场上是最全面的。20032003年完成的对万豪养老社区服务业务的并购是年完成的对万豪养老社区服务业务的并购是SUNRISESUNRI
76、SE发展中的重要里发展中的重要里程碑。程碑。当SUNRISE开始聚焦于辅助生活以及提供老年痴呆症医护服务的时候，万豪已经在独立生活以及日常护理服务等领域建立起了强大的运营能力，两个组织的合并使SUNRISE成为了全国最大的老年生活服务提供商。 生命神圣不可侵犯，这一原则被贯彻进SUNRISE每一天的社区运营中；SUNRISE更多的将自己定位为养老地产的运营服务商而非开发商和持有者，其核心能力是强大的运营服务管理能力110SunriseSunrise依托强大的运营管理能力，依靠合作开发和管理输出的方式扩展业务，较少持有或者单独开发物业依托强大的运营管理能力，依靠合作开发和管理输出的方式扩展业务，
77、较少持有或者单独开发物业 社区数量社区数量可容纳居民数量可容纳居民数量 自行开发持有 输出管理负责运营 参股合作开发 总量 自行开发持有 参股合作开发 输出管理负责运营 总量06年底社区数量07年sunrise开发并购社区关闭社区调整社区2007年底数量开发社区管理社区运营商运营商开发商开发商SUNRISE为第三方提供服务，通常收取社区收入的58的管理费。有时SUNRISE也可以根据月度或年度的运营结果或现金流水平得到一定比例的额外的管理费。SUNRISE大部分社区是合作开发的，部分持股，负责运营；SUNRISE也完全独立开发养老社区，但这些社区通常都有望卖给风险投资商或其他第三方，而且交易通
78、常在社区建设完工之前就已结束。111112112养老开发运营商养老开发运营商_ Erickson_ Erickson112EricksonErickson是美国最大的退休社区开发、持有和运营商之一是美国最大的退休社区开发、持有和运营商之一Erickson成立于1983年，私人企业，总部设在马里兰州的巴尔的摩县，是美国最大的退休社区开发、持有和运营商之一。截至2008年6月，Erickson在美国13个州持有、开发和运营着23个退休社区，拥有超过11000名雇员，为超过20000名老人提供服务。并且计划进入亚利桑那州、明尼苏达州、佐治亚州、纽约州、康涅狄格州和罗得岛州。科罗拉多州科罗拉多州 Wi
79、nd Crest Tanglewood Creek伊利诺州伊利诺州 Sedgebrook Monarch Landing堪萨斯州堪萨斯州 Tallgrass Creek马里兰州马里兰州 Charlestown Oak Crest Riderwood马萨诸塞州马萨诸塞州 Brooksby Village Linden Ponds密歇根州密歇根州 Fox Run Henry Ford Village密苏里密苏里 Grants Farm Manor北凯罗来纳州北凯罗来纳州 Windsor Run俄亥俄州俄亥俄州 Hickory Chase新泽西州新泽西州/ /纽约纽约 Cedar Crest Sea
80、brook宾夕法尼亚州宾夕法尼亚州 Anns Choice Maris Grove德克萨斯州德克萨斯州 Eagles Trace Highland Springs维吉尼亚州维吉尼亚州 Greenspring Ashby PondsEricksonErickson现有业务分布情况（截至现有业务分布情况（截至20082008年年6 6月）月）113EricksonErickson内部将业务分成三大事业部进行管理，根据退休社区的特点，将开发与运营分开内部将业务分成三大事业部进行管理，根据退休社区的特点，将开发与运营分开董事长兼首席执行官董事长兼首席执行官健康与运营事业部总裁健康与运营事业部总裁收购与
81、开发事业部总裁收购与开发事业部总裁新业务事业部总裁新业务事业部总裁首席运营官首席运营官首席行政官首席行政官协助协助23个社区的全面运营以及医疗护理保健服务新社区的收购与开发建设以及现有社区的扩容医疗保险、会议中心低收入退休社区等一切新业务首席营销官首席营销官健康与运营事业部总裁由首席运营官兼任从Erickson最高管理层六位高管的构成和分工，我们可以看出： Erickson将所有业务分成三大事业部，社区运营及健康服务，社区的收购与开发建设，以及所有新业务，这一划分说明Erickson根据退休社区需要长期运营的特点，没有选择区域中心制，而是将开发与运营分开进行垂直管理； 首席运营官是公司二把手，
82、由其兼任社区运营及健康事业部总裁，说明公司最重要的业务就是社区运营； 把“健康”特别提出到与“运营”相同的地位命名事业部，说明了Erickson对医疗服务质量的重视； 首席营销官，能够高于首席财务官、首席法律顾问、首席医药官（向健康与运营总裁汇报）、首席信息官、开发及建设副总裁（向收购与开发总裁汇报）、退休生活电视总裁、人力资源副总裁等高管，进入最高管理层，一方面说明了Erickson对营销的重视，另一方面也显示出退休社区需要持续销售的特点。114第一座退休社区第一座退休社区CharlestownCharlestown的发展历史，可以看作是的发展历史，可以看作是EricksonErickson
83、的一个缩影的一个缩影精耕细作二十年，成就美国最大精耕细作二十年，成就美国最大CCRCCCRC1981年，Erickson听说圣查尔斯学院要出售学校马里兰巴尔的摩郊区110英亩的土地及房产。埃里克森认为校园非常适合做退休社区，于是他获得融资，并开始改建校舍。1992年，经过十年的发展，社区扩大到可以容纳1313个独立生活的单位，134个辅助生活单位，122张24小时护理病床。1992年9月30日，Charlestown已售出1287套公寓并计划增加供应300个独立生活单位。2000年， Charlestown已成为美国最大的持续关怀退休社区（CCRC），有2500个居民。不仅如此，还有超过130
84、0个有兴趣的退休人士在等候名单上注册。82年10月，公司开始销售，83年200位居民搬进了这个名为查尔斯顿退休社区的地方。由于是从学校改建而成的退休社区，因此公司被命名为老年校园生活（SCL）。随着社区的发展，Charlestown 形成了不同的功能区和中央活动区，同时给居民提供六种用餐选择，两家银行，三个美发厅，和一个雇用四名全职医师的医疗诊所。为满足居民的需求，Charlestown修建了更多的康乐设施，包括一个水上运动中心，电脑实验室，10000本书供借阅的图书馆，并安装了闭路电视。虽然社区开始没有任何社会方案，但居民自发的参与塑造了社区，开始了各种各样的社会活动，文娱活动，手工艺，大学
85、课程，并成立了150个活动俱乐部，通过闭路电视系统播放活动时间表。完善日常服务完善日常服务丰富娱乐活动丰富娱乐活动塑造社区文化塑造社区文化随着居民人数的增加，活动越来越多，交流也越发频繁，社区形成了独特的生活方式：在你想做的事情上花更多的时间，在你必须做的事情上则反之；享受发挥天赋的机会，并且与众多志同道合的人们分享。形成生活方式形成生活方式115CharlestownCharlestown的成功，让的成功，让John EricksonJohn Erickson总结出退休社区的四大支柱：独立、安全、负担得起、以及方便快捷的医疗服务总结出退休社区的四大支柱：独立、安全、负担得起、以及方便快捷的医
86、疗服务EricksonErickson成功退休社区成功退休社区活跃的社会生活从日常生活的琐事如维修、草坪维护等工作中解放出来24小时门禁系统，只允许居民及其亲友进入卧室和浴室配备紧急拉电闸每天12点如果居民未出门，即有专人上门探视百分之百退还入门费双人入住优惠不用不付费政策1992年每个床位运营费8200元/年，远低于其他退休社区针对居民的医疗保险计划每个社区均设有诊所，并专门配有熟悉老年医学的医生护理及辅助生活服务家庭健康保健服务独独 立立安安 全全负担得起负担得起方便快捷的医疗服务方便快捷的医疗服务John Erickson总结的这四大支柱，在独立、安全、以及方便快捷的医疗服务方面，恰恰是
87、CCRC区别于普通住宅的特点；而负担得起，则是由于Erickson明确的目标客户群中等收入人群所决定的。116除四大支柱以外，除四大支柱以外，CharlesCharles的规模庞大是其另一大特点，这个特点也被的规模庞大是其另一大特点，这个特点也被EricksonErickson坚决贯彻到其他社区的开发之中坚决贯彻到其他社区的开发之中 外界指出，Charlestown的另一大特点：就是大。仅仅因为规模大、居民数量多，就自然而然的形成了一个老人之间充分交流互动的空间，深得居民的喜爱。此后Erickson便一直致力于大规模退休社区的开发和运营，2007年，在美国10大退休社区中占了7家。 在占地面积
88、方面，Erickson退休社区一般在80-130英亩左右；居民数量从650人到2500人不等，平均在1000人以上，并往往随着时间的推移不断增加；通过对2006年美国几大养老地产商的社区和公寓数量进行对比，我们可以看到，Erickson社区的平均规模是数一数二的，远大于除PCM公司以外的其他运营商。 规模经济降低了成本，与Erickson服务于中等收入群体，负担得起的退休社区是相匹配的。EricksonErickson部分退休社区占地面积及容量部分退休社区占地面积及容量25001550110CharlestowCharlestown n 920650100Seabrook Seabrook 8
89、50RiderwoodRiderwood 200085Oak CrestOak Crest108GreensprinGreensprin 24002000260（130保留）Cedar Cedar Crest Crest 1500AnnAnns s Choice Choice 容纳居民（人）容纳居民（人）公寓数量（间）公寓数量（间）占地面积（英亩）占地面积（英亩）社区社区HerryHerry Ford Ford 1100125020062006年美国养老地产前八大公司资产情况年美国养老地产前八大公司资产情况1315459EricksonErickson6921205L.C.S.,LLCL.C.
90、S.,LLC19315160SunwestSunwest1427333PCMPCM27232311Colson&ColsoColson&Colson n40044000SunriseSunrise53650443BrookdaleBrookdale社区数量社区数量公寓数量（间）公寓数量（间）公司公司E.A.LE.A.L15007183117不仅要面积够大，不仅要面积够大，EricksonErickson退休社区选址时还重点考虑离市中心的距离以及社区辐射范围内的老年人口数量退休社区选址时还重点考虑离市中心的距离以及社区辐射范围内的老年人口数量EricksonErickson部分退休社区与大都市距
91、离情况部分退休社区与大都市距离情况距丹佛市中心不到20英里Wind CrestWind Crest距市中心仅几英里TanglewoodTanglewood Creek Creek距市中心20英里SedgebrookSedgebrook距纽约1小时车程SeabrookSeabrook距市中心20英里Oak CrestOak Crest据芝加哥28英里Monarch Landing Monarch Landing 距俄亥俄首府哥伦布12英里Hickory Chase Hickory Chase 距市中心不到10英里CharlestownCharlestown距纽约26英里Cedar CrestCe
92、dar Crest距市中心20英里BrooksbyBrooksby Village Village距费城30英里AnnAnns Choices Choice Erickson一般将社区选在小镇与大都市的结合地带（where small-town charm and big-city sophistication meet），距离大都市中心地带一般在10到30英里之间，既能享受小镇及乡村的宁静惬意，又能拥有大都市的方便快捷。 此外，在选址时，Erickson的判断依据，是半径10英里范围内的老年人口数量。 仅考虑10英里而不是更广阔的范围，就可以解释为什么1995年开业的Oak Crest距离其
93、第一个社区Charlestown仅有20英里了，这一做法也显示了Erickson的稳健作风，决不凭空想象蛋糕的大小。 如果市场调查表明潜在消费群体足以支撑社区的经营，那么是否离大都市很近这个条件则变得次要起来。Erickson在Highland Springs以及Eagles Trace社区这两个社区的广告中，就没有强调离大都市或市中心的距离有多近，而是改称这是一种纯粹的“小镇生活”（enjoy a true “small town” sense of community ）。118在发展过程中，在发展过程中，EricksonErickson为退休社区居民提供的服务越来越丰富，因此为退休社区居
94、民提供的服务越来越丰富，因此EricksonErickson建立了相应的品牌和机构使其服务专业化建立了相应的品牌和机构使其服务专业化会议中心会议中心EricksonErickson集团集团退休社区退休社区基金会基金会保险计划保险计划医疗及研究机构医疗及研究机构护理机构护理机构电视台电视台报纸及网站报纸及网站专业学校专业学校核心品牌核心品牌慈善事业慈善事业其他品牌其他品牌相关品牌相关品牌青少年活动基地青少年活动基地Erickson基金会致力于资助老年人相关研究，针对居民的医疗、护理和保险服务也都形成了独立品牌，为社区的老年居民提供了健康保障，老年电视台、报纸及网站丰富了老年居民的生活，与马里兰大学合办的Erickson School为公司及老年产业培养了人才。119
