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1、市场咨询报告目录目录1.0 前言1.1背景1.2目的1.3方法2.0 呼市宏观经济状况及发展潜力2.1国内生产总值（GDP）2.2零售总额2.3物价指数2.4可支配收入2.5离休、退休、退职人员保险、福利费用组成2.6企业在岗职工平均工资情况2.7住宅市场2.8著名企业/公司2.9汽车市场2.10呼市旅游业概况2.11 重点总结3.0 国内外主要Shopping Mall的比较研究3.1国外著名Shopping Mall介绍3.1.1美国明尼苏达州的美利坚MALL（MALL OF AMERICA）3.1.2英国DARTFORD市的BLUEWATER3.1.3马来西亚吉隆坡的Mid-Valley
2、 Megamall3.2国外购物中心行业发展分析3.2.1国外SHOPPING MALL发展的市场条件3.2.2国外SHOPPING MALL的市场状况3.2.3国外SHOPPING MALL的业态组合，强调体验特点3.2.4国外SHOPPING MALL交通及停车条件3.2.5国外SHOPPING MALL项目内部动线规划关注主题特色3.2.6国外SHOPPING MALL项目的规划关注业态界面的处理3.3国内著名Shopping Mall的介绍3.3.1北京东方广场3.4国内Shopping Mall的发展分析3.4.1 国内SHOPPING MALL发展条件分析3.4.2国内SHOPPI
3、NG MALL发展状况3.4.3国内SHOPPING MALL开发模式3.4.4国内SHOPPING MALL开发中的典型错误3.5重点总结4.0 内蒙古呼市的零售市场4.1呼市零售市场总体概况4.2内蒙古呼市主要的商业区4.3主要的商业项目4.3.1维多利商厦4.3.2北京华联商厦（南华联）4.3.3呼和浩特民族商场（长乐宫？）4.3.4世奥商厦4.4呼市未来主要的发展项目4.4.1首府广场4.4.2温州商业步行街4.4.3呼和浩特民族特色商业区4.5零售面积供应与租金情况4.5.1零售面积供应情况4.5.2租金情况4.6重点总结5.0 项目概况5.1项目位置与面积5.2交通情况5.3可视性
4、原则5.4周边项目介绍5.5重点总结6.0 商圈分析6.1界定商圈范围6.2商圈人口情况（2001年）6.2.1第一商圈6.2.2第二商圈6.2.3第三商圈6.2.4商圈人口年平均工资状况6.3重点总结7.0 可承受发展规模7.1可承受发展规模模型7.2呼市居民人流推算7.3游客人流推算7.4居民个人零售开支情况7.5营业额的推算7.5可承受商业面积7.6日人流量的推算7.7重点总结8.0 零售概念及商品组合建议8.1目标8.2总体零售概念8.2.1一站式购物8.2.2知名零售经营者8.2.3新颖的概念8.2.4类别杀手8.2.5 旗舰店8.2.6完善的动线设计8.2.7购物环境8.3市场定位
5、8.4商品组合8.4.1主力店8.4.2半主力店8.4.3餐饮8.4.4娱乐8.4.5专卖店9.0 财务分析9.1建议兴建东欣商业区项目的规模9.2总项目造价9.3债务安排9.4租务情况9.5租金及营业额预测9.6东欣商业区项目首年经营收入与支出9.7折旧情况9.8终止价值及企业所得税9.9财务分析结果9.10敏感性分析9.10.1增长率9.10.2租金9.10.3空置率9.10.4折线率9.10.5贷款利率9.10.6建筑成本9.11盈亏平衡分析9.11.1租金9.11.2空置率9.12风险因素考虑注：本报告中所有呼市为呼和浩特市简称。1.0 前言1.1背景内蒙古东欣房地产开发有限责任公司（
6、以下简称“东欣地产”）考虑在内蒙古呼和浩特市赛罕区东风路南、东影南街东侧建造一个以商业为主体、融合商务、住宅于一体的商业区项目（以下简称“东欣商业区项目”，位置图见图1.1,基地图见图1.2）。北京东方赛睿投资顾问有限公司（以下简称“赛睿顾问”）有幸接受东欣地产的委托，就东欣商业区项目的投资与营销进行可行性战略研究分析，本报告为赛睿顾问特地为东欣地产撰写，作为汇报有关可行性研究结果的重要内容。1.2目的本报告作为内蒙古东欣商业区项目的市场咨询报告，以盖洛普咨询公司的调查报告为基础，就以下几个方面进行了全面而详细的研究： 东欣商业区项目的发展潜力 依据宏观资料和调查报告，预测东欣商业区项目的理想
7、发展规模，商业营业额，以及预测客流量 为东欣商业区项目制定适应零售商及消费者需求的商业组合 就影响东欣商业区项目未来市场的关键因素提供建议 就东欣商业区项目的投资风险及投资收益进行评估1.3方法赛睿顾问以盖洛普咨询市场调查数据为依据，在市场调查的基础上确定相关模型，结合自身专业价值，进行分析研究，并最终提出结论性判断。盖洛普咨询公司在呼市进行的市场调查工作包括消费者定量研究、商户定量研究以及主力百货店和超市的深入访谈，取得了一手资料，从而为本报告提供了可靠的数据。2.0 呼市宏观经济状况及发展潜力本章将总体阐述内蒙古呼市经济发展状况以及未来经济发展潜力。2.1国内生产总值（GDP）呼市是我国内
8、陆沿边中心城市之一，近年来经济持续快速增长。从图2.1我们可以看出呼市国内生产总值从1999年到2002年一直有稳定增长，尤其是2002年国内生产总值达到了￥316.7亿元，比上年增长31.4%，占到内蒙古自治区国内生产总值的18.3，经济增长可谓突飞猛进，这与政府大力发展经济的政策有关。根据呼市2001年提出的“十五”时期目标：到2005年呼市国内生产总值达到￥318亿，年均增长达12%，城市居民人均可支配收入达到￥8200元。大力发展旅游业，加快工业化、城市化、信息化的进程，但是根据2002年呼市国内生产总值的增长情况，呼市很有可能提前完成原定的目标并且在2005年之前突破￥318亿。图2
9、.1：国内生产总值情况图（1999-2002年）资料来源：内蒙古呼市2003年经济统计年鉴西部大开发政策对呼市影响较大，作为一个内陆城市它逐渐以开放的姿态去面向全国、世界发展经济，另外呼市政府兴建经济技术开发区，把经济发展放在首位，吸引了大量知名企业入驻，这些企业促进了呼市经济发展。如图2.2、图2.3所示：呼市第一产业的国内生产总值为￥35.6亿，所占的比例仅为11%，较2001年增长27.4%，相对于整个产业结构来说，第一产业所占的比例较低，并且增长速度明显低于第二产业以及第三产业是个好现象，这说明经济发展已经趋向成熟化。呼市大力发展奶制品产业，制定了“奶业兴市”战略目标，调动了农民养奶牛
10、的积极性，全市奶牛2002年达到22万头，比上年增长56.6%，鲜奶产量达到64.5万吨，比上年增长61.3%，农民收入明显提高。图2.2：呼和浩特市国内生产总值组成（2002）资料来源：内蒙古呼市2003年经济统计年鉴呼市第二产业（主要为工业与建筑业）增加值达到￥130.0亿元，比上年增长31.4%，第二产业占呼市国内总产值的41%。工业经济效益综合指数达到131.9，比上年提高35.2个百分点，工业形势趋好表明整体经济形势在向好的方向发展。第三产业总量及其在国民经济中所占的比重对整个国民经济发展非常重要。第三产业在国民经济中所占比重是体现一国经济发展水平与经济结构状况的重要标志，西方发达国
11、家第三产业所占的比例一般在70%以上。第三产业（主要为服务业）增长强劲，增加值达到￥151.2亿元，比上年增长32.3，而我国2002年第三产业增加值仅为7.3%。第三产业占呼市国内生产总值的48%，位居首位，这与呼市政府将 “十五”期间大力发展第三产业，特别是旅游业作为政府工作的重点内容之一政策有关，第三产业的发展将有利于零售业持续稳定的增长。图2.3：2002年三大产业情况图资料来源：内蒙古呼市2003年经济统计年鉴人均国内生产总值是评估一个地区的居民个人财富的有力指标，（如图2.4）目前呼市的人均国内生产总值正飞速增长，2002年人均GDP达￥14720元，特别是从2000年到2002年
12、间，人均GDP增长了近52.2。图2.4：呼市人均国内生产总值（1999-2002年）资料来源：内蒙古呼市2003年经济统计年鉴2.2零售总额图2.5：呼市社会消费品零售总额情况图（1999-2002年）资料来源：内蒙古呼市2003年经济统计年鉴呼市的社会消费品零售总额情况我们从图2.5便可以看出，从1999年到2002年四年间呼市的社会消费品零售总额呈现出稳定增长的态势，2002年社会消费品零售总额达￥92亿元，同比增长16.8%，占内蒙古自治区社会消费品零售总额的15.2，与2000年相比增长了近32.4。另外，根据呼和浩特市统计局最新统计资料显示，2003年1-6月，呼市累计实现社会消费
13、品零售总额￥51.16亿元，比去年同期增长了11.34%，市场销售额增幅比内蒙古自治区平均水平高1.93%。2.3物价指数呼市近几年总体的物价指数不高，一直持续低价位增长，（如图2.6）从1990年到2002年呼市物价指数变动很大：1990年到1995年物价指数增长很快并在1995年到达顶峰，同1994年相比，1995年物价指数为117.6，从1995年起物价持续下跌，直到2000年物价跌落趋于平缓。图2.6：呼市1990-2002年价格指数变动情况图资料来源：内蒙古呼市2003年经济统计年鉴2.4可支配收入居民的可支配收入也是衡量该地区经济发展状况的重要指标之一，如图2.8所示，从1999年
14、到2002年，无论是城市人均可支配收入还是农民的人均纯收入都有了稳定的增长，2002年内蒙古呼市城市居民可支配收入以及农民的人均纯收入比上年分别增长了13.2%和10.2%。从2002年底开始，行政、事业单位职工每人每月增加补贴￥100元。而且2003年公务员连续5年考核职称，提高一档级别工资，从2003年6月1日起增加了干部职工地方补贴，调整城市居民最低生活保障资金发放标准，市本级财政供养在职人员每人每月增加生活补贴￥150元，岗位补贴￥50元，交通午餐补贴￥100元，共计￥300元；市本级（包括市内四个区）低保标准从原来的每人每月￥170元，提高到每人每月￥180元，居民可支配收入进一步提高。据最新的统计资料显示，20
