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1、国华公司河北大厦项目定位研究报告2001年12月目录1. 总体市场状况分析11.1 饭店市场概况11.1.1 住宿人员状况31.1.2 北京市饭店宾馆概况61.2 饭店供应与需求发展预测181.2.1 饭店供应发展预测181.2.2 饭店需求发展预测181.3 写字楼市场概况201.3.1 市场供应情况201.3.2 写字楼市场需求状况231.3.3 加入WTO对写字楼市场的影响分析251.3.4 相关政策对写字楼市场影响的分析271.4 写字楼市场供应与需求发展预测302. 重点区域项目分析312.1 目标区域写字楼调查312.1.1 区域写字楼基本状况312.1.2 区域写字楼经营状况33
2、2.2 目标区域饭店调查342.2.1 区域饭店基本状况342.2.2 区域饭店经营状况342.3 目标区域酒店式公寓调查352.4 目标区域市场发展预测363. 目标市场分析373.1 目标项目定位373.2 目标项目写字楼、饭店、酒店式公寓面积配置393.2.1 各类综合物业面积分配参考393.2.2 周围饭店项目基本情况403.2.3 目标项目写字楼、商业、饭店面积分布413.3 经营写字楼、饭店的风险及控制413.3.1 经济因素对市场的影响413.3.2 地域竞争的影响423.3.3 潜在供应量的风险423.3.4 定位风险423.3.5 交通风险433.3.6 经营风险434. 经
3、济效益分析444.1 本报告经济测算原则444.2 基础数据选取的依据444.3 建设成本454.4 写字楼经营收益474.4.1 写字楼出租经营情况预测474.2.2 写字楼经济效益测算485. 结论531. 总体市场状况分析1.1 饭店市场概况北京作为世界著名的历史文化名城和东方古都、拥有1382万常住人口和300万流动人口。北京是中国的首都，是对中国和世界都有巨大影响力的城市。这里聚集了全国党、政、军首脑机关和全国性公司的总部、行业总会、金融机构总部。中共中央和国务院在北京制定国家发展的重大方针、政策，领导全国的现代化建设。北京的国际、国内公务与社会交往活动繁忙，每天产生和发布着大量的经
4、济社会信息，从中反映出中国的发展方向。北京是中国区位优势最明显的城市，以北京为中心城市，包括辽东半岛、山东半岛、京津冀在内的环渤海经济圈，产业基础雄厚、资源丰富、人口密集，市场潜力巨大，是我国未来经济发展最活跃、最具发展潜力的区域之一。北京是全国的金融决策和宏观调控中心城市。中央银行和其它政策性银行、商业银行、商业保险等重大金融机构的总部都设在北京，涉及全国的货币金融政策在这里制定和发布。北京是中国科学、教育、文化最繁荣发达的城市。已经具有了学科门类齐全、研究领域广阔、有雄厚研究力量的自然科学、技术科学和社会科学体系，成为全国最大的科研基地和国内外科学技术信息的重要集散地。北京市民的文化教育程
5、度在中国最高，每百人中就有14人受到高等教育，这些年来，北京大型文化设施建设步伐加快。随着中国改革开放的日益深入，北京不但是中国的政治文化中心、是中国最主要的旅游城市之一，也已成为当前及进入二十一世纪后外商投资的热点地区之一。北京是中国城市基础设施现代化水平最高的城市。北京城区通往周边地区的放射形交通干线四通八达，京津塘、京石、首都机场高速路的建成，形成了现代化交通体系的骨架。北京西客站是亚洲最大的现代化铁路客运中心，首都国际机场是我国最大的航空港，航线通住世界各地。北京已经成为中国与世界各国邮政、通讯的主要枢纽，市内电话装机容量已达462万门。北京是中国综合经济实力最强的城市之一。北京拥有基
6、础雄厚、门类齐全、体系完整的第二产业、尤其是改革开放的近二十年来，第二产业保持了较高的增长速度，当前北京市以调整工业结构和布局为重点，积极发展高新技术产业和轻型、低能耗、无污染的新型工业。北京的农业技术水平全国领先。北京第三产业的发展速度大大超过其它产业，成为北京经济发展中的主导产业。北京市重要地位、特点及发展前景都决定了北京市作为中国最重要交流中心的作用，旅游、会议、商务、访问等等，都决定了对宾馆饭店的巨大需求。目前，全市有外商投资企业近1.3万家，合同外资金额218.86亿美元，其中跨国公司和国际知名公司有316家已在北京投资了418个项目，全球最大的500家企业中，在北京有投资项自的就达
7、146家，金融机构和组织在京的代表处达215家，银行类115家，保险类80家，其它30家，外资银行在京设立分行14家。投资来源地涉及到香港、美国、日本、台湾、欧盟各国等100多个国家和地区。大量的外商投资企业带动了商务旅行、商务会议增加，增加了宾馆饭店，尤其涉外宾馆饭店的需求量。北京是世界闻名的旅游胜地和著名的文化古城，文物古迹、风景名胜数不胜数，故宫、长城已经成为中国的象征。北京的民俗文化丰富多彩，国子监古文化街、白云观庙会等是民俗活动的重要地区。北京作为国内最重要旅游城市之一，长城与故宫已经成为中华民族的象征，长期以来北京一直吸引着广大的国内游客，同时也吸引了众多国际游客。近年来，在国内扩
8、大内需的宏观调控政策下，节假日时间也越来越长，同时带薪休假制度也将逐步提到日程上来，这对国内旅游业将形成重大促进。尤其随着经济发展人民收入水平不断提高，旅游经济也将成为国民经济的重要支柱性产业。旅游业对宾馆饭店也提出了巨大需求。北京是中国最主要的国际交往中心，正在按照国际化大城市的客观要求，拓宽对外交往的渠道，已同76个国家的96个首都和大城市建立了友好联系，与19个国家的22个城市建立了友好城市关系。另外，全国各省、重要城市以及大公司等纷纷在北京市设立办事机构，来往人员频繁。各种外事、地方、企业的交往，对北京市的宾馆饭店也提出了巨大需求。另外，我国会议、展览经济不断发展，也为北京宾馆饭店的功
9、能、设施、服务提出了新的要求。1.1.1 住宿人员状况1.1.1.1 国外住宿人员根据国家统计局、国家旅游局的抽样调查，2000年来本市在饭店住宿的1861名国外旅游者中，按目的分类如下：目的人数比例（）游览、观光、度假77942.0探亲、访友32417.4商务47825.7会议744.0健康、疗养945.0宗教朝拜100.5文化、体育、技术交流623.3其他402.1合计1861100目的分类表示见下图：图1.1.1 国外住宿人员目的分类以上调查人员按职业分类如下：职业组成人数比例（）政府工作人员955.1专业技术人员30716.5职员30916.6技工/工人19410.4商务人员40.2服
10、务/推销员1377.4退休人员633.4合计国外人员主要来源于日本、美国等地，1999年、2000年国外游客主要来源国家构成如下：日本美国韩国德国马来西亚英国法国新加坡加拿大意大利澳大利亚泰国199945.6524.0919.1510.5310.958.817.887.285.453.924.854.11200054.3331.0527.8112.1110.539.689.587.315.235.114.504.382000年来北京的国外客人282万人，比1999年增长8.65%。2001年截止11月底北京市累计接待海外旅游者265.12万人，比去年同期增长0.66%。其中接待外国人223.3
11、5万人，比去年同期增长0.39%；从来京各洲际客源国情况看，亚洲游客比去年同期下降4.43%；美洲游客比去年同期增长4.78%；欧洲游客比去年同期增长3.43%；大洋洲游客比去年同期增长6.01%；非洲游客比去年同期下降0.29%。香港同胞24.23万人，比去年同期增长6.17%；澳门同胞1.28万人，比去年同期下降6.32%；台湾同胞16.26万人，比去年同期下降2.73%。北京宾馆饭店接待国际旅游者历年人数变化情况如下图：2000年旅游外汇收入27.68亿美元，比1999年增长10.7%，北京市历年旅游外汇收入变动情况见下图：根据2000年统计，在国外客人来京的花费中，住宿费用已经达到4.
12、2亿美元，占到总支出的15.2%，仅仅次于在民航与商品的花费。具体花费构成如下图所示：1.1.1.2 国内旅游人员状况根据统计，2000年北京宾馆饭店共接待外省市来京游客6743万人次，比1999年增长10%。人均花费680.35元，平均停留6.9天。2001年1-11月涉外饭店接待国内客人681.78万人，比去年同期增长31.20%。1.1.2 北京市饭店宾馆概况1.1.2.1 宾馆饭店基本情况目前北京市列入国家旅游局及统计局统计资料的饭店及酒店式公寓共有571家，其中5星级饭店21家、4星级饭店39家、3星级饭店148家、2星级209家、1星级57家、酒店式公寓22家、未定级饭店28家、非
13、定点饭店47家。不同星级饭店所占比例如下图所示：根据统计，2000年北京旅游饭店客房数量已经达到8.4万间，较1999年增加了16.7%。北京市历年客房数量变动情况见下图：根据统计资料，不同星级饭店客房数量以及床位数量比例分布情况如下：1.1.2.2 宾馆饭店基本经营情况2000年，北京市涉外饭店收入总额128.12亿元，同比增长7.11%；客房平均出租率61%，较1999年增长4%；客房平均房价394元/间天；实现利润总额1.44亿元，扣除不可比因素，是去年同期的2.3倍。随着接待人数的增长，涉外饭店的出租率明显回升，使得占营业收入总额一半的客房收入达到59.52亿元，同比增长6.9%，成为
14、营业收入总额增长的原因之一。从客房的平均房价看，2000年，涉外饭店平均房价394元/间天，比上年高出42元/间天，增长11.9%，成为营业收入总额增长的另一原因。自年初以来，五星级饭店实现收入、利润的同步增长，取得良好的经济效益，实现营业收入33.88亿元、利润总额5.75亿元，分别比上年增长10.9%和4.5%；四星级饭店实现营业收入40.3亿元，同比增长5.4%，由上年亏损5669万元转为赢利1.28亿元；三星级及以下饭店实现营业收入41.56亿元，同比增长13.5%，亏损5.59亿元，扣除不可比因素，比上年增亏1.29亿元，其经营状况有待改善。2001年，随着我国加入WTO和北京正加紧申办2008年奥运会，北京市的国际旅游业将继续保持增长势头，预计全年接待海外旅游者将达300万人次，比2000年增长6%；旅游外汇收入29亿美元，比2000年增长5%。不同星级饭店租金与出租率2000年不同星级宾馆客房实际平均房价状况如下图所示：根据房价租金情况，未定级的宾馆饭店可能多为四星与三星级水平。2000年四星级饭店出租率最高，超过70%；二星级出租率较低。不同星级宾馆客房实际出租率如下图所示：各类营业收入在不同星级饭店中的比重不同星级饭店一般除客房服务之外，尚设有餐
