赢房中国-宁波金田置业有限公司企业战略规划初步方案教学教材教材课程

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1、宁波金田置业有限公司 2011年企业战略规划初步方案,导 读 序 言：战略概述 第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收） 三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测 第二部分：宁波房地产市场分析 第三部分：金田置业内部资源分析 第四部分：金田置业战略分析和战略选择 第五部分：金田置业战略规划目标（2011）,战略问题是关系到全局的问题，即需要照顾到各个方面和各个阶段的问题。一场战争、一次战役和一场战斗都有自己的全局。 毛泽东，中国革命的战略策略问题 公司为之活动的终点，实质是将一个公司与其环境建立联系。 “竞争战略之父”迈克尔波特,兰德观点：

2、战略是为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展的全局出发而做出的较长时期的总体性的谋划和活动纲领。 发展战略是企业发展道路上的指路明灯，清晰的发展战略将对未来公司的各项工作提供积极的促进和导向作用。,什么是战略？,对宏观调控政策的敏感性强 资本密集型产业，决策失误将导致致命损失 核心能力是对各种资源的占有和合理调配，必须依附于一定的战略规划之下 对短期利益的过分追逐决定了房产企业的“短平快”的生存发展模式，缺乏战略指引的企业注定只停留在“地方诸侯”的层次。制定战略有利于抵制机会的“诱惑” 房地产企业由关系导向、机会导向转为市场导向、战略导向是发展的必然趋势,房

3、产企业为什么更要重视战略管理？,房地产开发企业竞争 的四个阶段：,支付部分土地出让金 申请减免配套费 要求施工企业先行垫资施工 提前预售，收取房款 不注重产品设计、工程质量、和客户服务 成本低、利润高,土地实行“招拍挂” 限制前期流动资金贷款 严禁垫资和拖欠农民工工资 严格预售许可证制度 细分市场、细分客户，促销费用越来越高 成本越来越高而利润率越来越低,旧开发模式,新开发模式,房产新政下，我们需要面对,有限资源,收缩战略？,稳定战略？,固守一隅还是主动出击？激进还是稳健？产品如何定位？企业如何变革和提升？35年战略规划目标？,一体化？多元化,发展战略？,专家视角：人均GDP达到2000美元意

4、味着什么？,GDP反映的是国家经济实力和市场规模，人均GDP反映的则是国民的富裕程度和生活水平。从国际经验来看，当一个社会的人均GDP处于10003000美元的时候，正是这个社会的经济变化最剧烈的时期： 民众对经济前景将普遍看好，对经济发展的信心增加，投资将会保持良好的态势。经济将从人均GDP2000美元以下的经济起飞阶段迈入2000-10000美元的加速发展阶段。世界许多国家和地区在人均达到美元后，其经济往往都能继续保持较高的增长速度，而且持续时间较长； 从国际经验来看，人均从美元到美元，再从美元到美元的跨越，所用的时间逐渐缩短。如，实现前一个阶段德国用了年，而后一个阶段只用了年，日本则分别

5、用了6年和3年。而中国人均GDP从1000美元增长到2000美元仅仅用了3年时间（2003年到2006年）。 居民的消费能力大大提高，消费结构发生变化。消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求快速增长。人均GDP800-8000美元时期，也是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均GDP13000美元的水平才会出现下降。 居民对服务业的需求将大幅增加，例如，舒适型旅游经济将有很大的发展空间。此外，富裕起来的居民投资需求也会加大，金融资产迅速膨胀，带动银行投资业的快速发展。,固定资产投资和房地产开发投资高速增长,2007年，我国固定资产投资快速增长，房地产开发投资明

6、显加快： 全年全社会固定资产投资达到137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点；其中，城镇固定资产投资117414亿元，增长25.8%，加快1.5个百分点。 在城镇投资中，第一产业投资1466亿元，比上年增长31.1%；第二产业51020亿元，增长29.0%；第三产业64928亿元，增长23.2%。分地区看，东部地区投资比上年增长21.0%，中部地区增长34.0%，西部地区增长28.2%。 全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。,“十一五”期间，我国城镇化仍将快速推进： 从国际经验来看，当城市化率达到以前，城市化进程比较缓慢；当城市化率超过

7、而未达到的时期，城市化进程出现持续加速趋势；而城市化率一旦超过，城市化进程又会相对慢下来，进入平稳推进阶段。 我国城镇化率年以前在以下，城镇化率平均每年提升大约个百分点；年达到以后，城镇化率平均每年提升个百分点左右。 综合考虑各方面的影响因素，我国城镇化率达到左右的时间可能会在年前后，年前后将达到。（城乡人口变化的“交点”。城市人口规模越来越大于农村人口规模，出现“剪刀”效应。） 住宅产业化”的进程大大加快。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，将拉动GDP增长两个点以上，同时增加约1500万城镇人口。如果按每人住房27平方米计算（2006年末水平），将新增住宅需求4亿平方米。这还不包括家庭

8、结构小型化、住房升级换代等因素的增量。,2007年下半年，CPI连创新高；2008年1月份，更是创造了11年来的新高（此前，CPI曾在1996年9月创下7.4%的最高位）。其中，城市上涨6.8%，农村上涨7.7%；食品价格上涨18.2%，非食品价格上涨1.5%；消费品价格上涨8.5%，服务项目价格上涨2.6%。从月环比看，居民消费价格总水平比2007年12月上涨1.2%。CPI的持续增长，在一定程度上引发公众对物价上涨的深切关注和心理恐慌，同时也对房价高企产生了推动作用。,自1995年以来，我国城镇居民人均可支配收入得到持续增长。据国家统计局最新公布的数字，2007年达到13786元。,根据联

9、合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%59%为温饱，40%50%为小康，30%40%为富裕，低于30%为最富裕。从19851999年这15年间，我国农村居民一直处在温饱水平；2000年以后我国城镇、农村居民家庭恩格尔系数分别降到50、40%以下，分别达到富裕和小康。 居民收入的持续增加，恩格尔系数的稳步降低，会带动消费结构的升级和变化： 消费内容不断更新。 进入21世纪初的前5年，我国居民在经历了家电产品全面进入家庭的万元级消费后，已进入到一个以教育、购房、购车为主要内容的新“三大件”消费时期。 生活消费由温饱型向休闲娱乐享受型发展。 消费、投资更加理性和多样化。2007

10、年末，我国居民储蓄存款余额为172534亿元，比上年末增加10967亿元。除了银行储蓄外，越来越多的居民进入股票、证券、基金、国债、期货、黄金、收藏甚至房地产等投资领域。,我国城镇人均居住面积得到快速增长，至2006年底已经达到27平方米,根据世界银行研究表明，当一国人均居住面积在达到3035平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求，而我国距离30平方米还差3平方米，说明我国房地产仍将保持持续的发展。 按照现有增速，此趋势还将持续35年。,导 读 序 言：战略概述 第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收） 三、房地产市场分析 四、全国房地产市场

11、预测 第二部分：宁波房地产市场分析 第三部分：金田置业内部资源分析 第四部分：金田置业战略分析和战略选择 第五部分：金田置业战略规划目标（20082011）,解决房地产问题，温家宝谈了四点考虑： 首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房为此，中国政府今年将安排亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。 其次，是建设经济适用房。在中国，经济适用房户均面积平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然（这些）土地也要节约和集约使用”。 对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。 中国是

12、有亿人口的国家，要守住亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到万，还有万流动农民工，也需要居住条件。所有这些问题，政府都要统筹兼顾。,温家宝：如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。,2007年11月19日，温家宝出席新加坡中华总商会举行的工商界人士晚餐会并致辞。 他说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。” 他在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说，应该说，中国改革开放年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。,十一月十九日，国务院总

13、理温家宝在新加坡国立大学发表演讲。,地方换届：主政官员的“地产亲民”倾向,2008年初，我国省、直辖市和自治区陆续召开，地方政府的换届选举同期举行。被温家宝总理称为“人民有很大的意见”的房价上涨较快问题，成为各地的讨论焦点之一。 “目前杭州市按低保标准两倍计算，仅杭州主城区的保障对象还有25000户，共产党执政几十年，还有那么多社会底层群众住房没保障，如果还不去尽快解决，我们还戴什么乌纱帽，我们的责任到哪里去了？” 杭州市市长 蔡 奇 “我们到场的省长、副省长、市长、副市长在这个问题上，究竟能为社会做点什么？绝对不能把房价问题向市场一推了之！” 江西省省长 吴新雄 “一个普通市民不吃不喝，买一

14、套90平方米的商品房至少需要15年的收入。” 1月16日，民盟甘肃省委向甘肃省政协十届一次会议提交的一份题为关于规范甘肃省房地产开发建设问题的调研报告显示，甘肃省兰州市的房价与居民收入严重不匹配。 十七大提出的“住有所居”的社会目标和科学发展观所提倡的“改善民生”的思想，成为地方官员频频打出地产亲民牌的重要原因。 GDP高增长、城市建设高歌猛进，已经不是考核政府官员政绩的惟一指标，“高地价+高房价”也不再是城市繁荣的象征，其在一些地方已经被视为棘手的政治问题。,回顾：2003年以来国家主要调控政策一览,回顾：2003年以来国家主要调控政策一览（续）,综观2003年以来中央和地方政府出台的一系列

15、调控措施和市场政策，尽管存在“患得患失”的顾虑，但显而易见的是各项措施和政策更具有针对性、可操作性既强化了政策的可执行性，又尽量避免了“一刀切”，同时也充分考虑了各项政策的对冲作用这意味着各项措施和政策将产生积极、良好的调控效果。我国的“房地产法律体系”必将越来越完善，房地产市场政策越来越严密： 回顾近5年来的宏观调控政策， 20032004年主要从加强信贷业务管理、规范土地市场交易等宏观层面切入；自2005年起，宏观调控目标明确为稳定房价，把住房问题上升到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产交易环节，开始征收营业税；2006年更进一步推进和完善了细化的调控政策，从调整楼

16、市供应结构的“9070”政策，到房地产交易环节税收政策缩紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税“三税并进”的税费政策，再到限制外资、行业规范等，涵盖到了房地产的供应、需求、交易、行业规范等各个方面。,近年来国家对房地产的调控措施和政策越来越科学、有效,2007：调控政策的强力延续,2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房地产领域所应起到的社会公共职责。8月份国务院出台的24号文使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心。此外，2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充，特别是央行加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了2007年调控的一大特色。 最能概括市场全局、最能反应民生心态的，自然是那些在2007年的媒体上曝光率高、大