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1、教案内页（课堂讲授备课用）序号：6 章节名称企业会计准则第3号-投资性房地产解读教学目的和要求本章是新准则制度下新增的章节，因此侧重培养学生在理解投资性房地产的定义特征的基础上要求掌握：.投资性房地产的后续计量成本模式，公允价值模式下各自的账务处理.投资性房地产的转换和处置（1）转换的两大类（成本模式和公允价值模式），即四种情况（2）投资性房地产的处置本节课要求掌握投资性房地产的定义特征以及投资性房地产的后续计量成本模式，公允价值模式下各自的账务处理教学重点与难点投资性房地产的后续计量 （1）成本模式（2）公允价值模式教学课件名称传统教学方式(板书)结合多媒体形式讲授内容时间分配教学方法采用:
2、1.多媒体(课堂习题)与板书(重点应笔记内容)结合方式讲解, 在讲解完成一个知识点时,辅以习题加深具体的理解.2.以实际的例子，提问、作业结合方法使学生掌握。3.展开课堂讨论，几种特殊方式下的房产出租是否作为出租方的投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要有以下特征：1.投资性房地产是一种经营性活动持有目的是为了出租或资本增值后转让。2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产3.投资性房地产有两种后续
3、计量模式企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。2.持有并准备增值后转让的土地使用权体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：（1）这里不包括闲置土地（2）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。3.已出租的建筑物应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。注意：（1）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地
4、产。（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。（二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。2.作为存货的房地产（房地产开发公司开发的商品房）。【例题1单选题】下列各项中，属于投资性房地产的是（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的
5、已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物【答案】B 【解析】选项A，应作为存货；选项C，应作为无形资产核算；选项D，以经营租赁方式租入的建筑物应作为出租方的资产，不属于承租人的资产，更不属于出租方的投资性房地产。需要注意的是，以经营租赁方式租入再转租的建筑物也不属于企业的投资性房地产。 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量
6、。（二）投资性房地产的初始计量总原则：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。具体应分别不同的取得渠道来掌握：1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再出租，则应当先作为固定资产加以确认，直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。
7、注：这里的“自建投资性房地产”是指建造完工后直接用于出租的情况。【例83】207年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。207年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。207年11月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均为1 000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=600（1 0003 000）=2
8、00（万元）借：投资性房地产厂房 10 000 000贷：在建工程10 000 000借：投资性房地产已出租土地使用权2 000 000贷：无形资产土地使用权 2 000 0003.投资者投入的。4.债务重组（或非货币性资产交换取得）。5.非投资性房地产转换为投资性房地产，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。二、与投资性房地产有关的后续支出（一）满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；（二）不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（借记“其他业务成本”等科目）。处理原则、思路和固定资产类似。 第三节投资性房地产的后续计量 后续计量总原则：企业通常应当采用成本模式对
9、投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。通常情况下，采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成本模式计量。一、成本计量模式企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。科目设置：（1）投资性房地产；（2）投资性房地产累计折旧（摊销）；（3）投资性房地产减值准备。处理原则：（1）采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资
10、产减值的有关规定处理。（2）采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。【例87】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为1 500万元，以前未计提减值准备。甲企业的账务处理如下：（1）计提折旧：每月的折旧：1 8002012=
11、7.5（万元）借：其他业务成本75 000贷：投资性房地产累计折旧（摊销）75 000（2）确认租金借：银行存款（或其他应收款）80 000贷：其他业务收入80 000（3）计提减值准备：借：资产减值损失 3 000 000贷：投资性房地产减值准备 3 000 000注意：投资性房地产应按照企业会计准则第8号资产减值准则的规定计提减值准备，计提减值后不允许转回。三、公允价值计量模式采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：借：投资性房
12、地产公允价值变动贷：公允价值变动损益 或作相反分录。（一）企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式的条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素；也
13、可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以计量。（二）会计处理投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。【例88】甲企业为从事房地产经营开发的企业。207年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 000万元。207年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。甲企业的账务处理如下：（1）207年10月1日，甲
14、公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产成本90 000 000贷：开发成本90 000 000（2）207年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产公允价值变动2 000 000贷：公允价值变动损益 2 000 000注意：由于投资性房地产采用公允价值计量，故不需要计提折旧（或摊销），也不需要考虑计提减值准备。三、计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。【例89】207年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。209年2月1日，假设甲企业持有的投资性
