《(物业管理)商业物业大厦管理》由会员分享,可在线阅读,更多相关《(物业管理)商业物业大厦管理(23页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、商业大厦的物业管理商业大厦的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面,在实际操作中,应根据各阶段的特点,有重点、有步骤地逐项落实。 x2y_D dv A VJ (一)早期介入工作方案 k?_(v 在物业管理早期介入阶段,从物业管理的角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大租户的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。根据某广场工程进展情况,特制订如下方案: $RRD?J 1、工作内容:
2、 uetIb (1)从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据; g%2& (2)从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见: wBLck#=WI 园区规划设计; Vk_= qihuX 建筑设计和选材; jN1 环境整体设计; L n?P68 标识系统的设计、配置; kR!dj;C 绿化设计; d0(Xnm( 其它公建配套设施配置; V:|4 )XM 电梯、空调系统的配置; H =Y 2 消防设施配置; hA,:Acz 安全监控系统配置; TaeJXNq 弱电系统其它配置; F8p_5i 各类设备配置、选型; fQyyvf 隐蔽工程施工。 Q(86EIF 2、管理措施 dtwD- (1)熟
3、悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循; U=Bk I$ (2)制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作; woj (3)参与有关工程联席会议,协调各方面关系; &Oc x? u/(Sw0v (二)接管验收管理方案 6jv-M 为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护租户的合法权益,方便日后的物业管理,特制订大厦接管验收方案。 OGXV1、管理内容: /O!= AJ (1)了解接管物业的基本情况; ,j2PI (2)编制物业接管验收计划,确定物业验收的标准、方法和日程安排; 9Op GYg4 (3)与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对大厦物业进
4、行现场初步验收,并将验收结果记录在物业交接验收表上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改; z!k9lFCX (4)与开发、施工单位一起,对大厦物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准; *89C?MkG (5)与开发、施工单位联合进行大厦物业交接: =aCK&/ 核对、接收各类房屋和钥匙; NkY(L5N 核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档; /lR& B 核对、接收各类设施设备; FU(|k5=? 核对、接收各类标识。 $EPR:a&o 2、管理措施: hs 6bp (1)组建接管验收小组,负责大厦的接管验收工作; 3$=:Jzw (2)制定接管验收规程; 5gkDI8r!,r
5、 (3)掌握物业验收的标准和程序; 9_O ?HsF;V (4)提高对接管验收重要性的认识; _ G(W (5)实事求是地开展接管验收工作; P$%s (6)按规定办理接管验收手续。 NI!C/ *g too(X (三)租户入住管理方案 #,q7f 在办理租户入住手续时,为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理公司的形象,给租户留下良好的第一印象,具有重要作用,特制定如下方案: SV $Q25 1、管理内容: %XVF2W5Y (1)在租户领房前将所有资料准备齐全。 % dd9tf( (2)精心布置租户入住现场,为租户办理领房手续提供一条龙服务。 *D! f|L (3)凭租户所持的
6、入住通知单和各类必备证明,发放交房资料。 =Lnymph (4)收回租户按规定填写的各类表格,收取租户应缴纳的费用。 .:$ t% (5)陪同租户验房,办理领房手续。在验房过程中,发现的房屋质量问题经租户确认后,填入租户验收交接表。 5o gBSv (6)对验房交接中发现的房屋质量问题,与租户约定时间,及时解决。 mq*j&nj 2、管理措施: 6Gvi6NcN (1)制定租户领房程序; (qf=xBA (2)策划租户入住现场布置方案; /,JM2XV (3)按照租户领房程序,安排工作流程; hgIZX5ZJ_ (4)热情接待,百问不厌,虚心听取租户意见; &I_u GG* (5)按规定办理租
7、户入住手续。 p?u.oU4 =* q (四)保安管理方案 n?U 9 在大厦管理中,应当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护大厦物业和租户的安全,这是一项很重要的工作,最为广大租户所关注,特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 rkMW %Y 1、管理内容: be)j3 (1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。 807DewI. 门岗的任务: yuck0 zap a礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼); 5 #!P( b维护出入口的交通秩序; .#
8、ad*=P c对外来车辆和人员进行验证和换证; %1/N+$i d制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦; eND0hay*4#? g为租户提供便利服务。 T =O(AYZ 巡逻岗的任务: hTyfl;ngZb a按规定路线巡视检查,不留死角; HRWl*|L g b巡查车辆停放情况,维护道路畅通,做好安全防范工作; ?mT| 6 c对大厦内的可疑人员进行检查防范; Py-,$?gM d大厦安全检查; #$ Ha%D e装修户的安全检查; b/X5/M f防范和处理各类治安案件; VclKqD, g防范和制止各类违反大厦管理制度行为。 WyA/XOYT! (2)技术防范:应用安全报警监控系统、电
9、子巡更系统,对大厦内的治安情况实施24小时监控,确保大厦安全。 4x|EATP 对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施,并及时通知值班保安就地处理。 # ZF2Gv 值班保安接到治安报警,迅速赶到现场酌情处理,并把情况反馈到监控中心,监控员作详细记录,留档备查。 _B.&bO+ 2、管理措施: d n)baS (1)实行半军事化管理,制订各项保安管理制度和奖惩措施,并严格付诸实施,以增强保安人员的工作责任心。 u3VN5 Vsx (2)强化保安人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员的思想素质和业务技能,每年组织不少于4次会操。 kosAuGar (3)加强保安人员的行为规范
10、教育,要求服装统一,佩证上岗,言语文明,举止得当。 VmOI! u (4)严格执行保安巡更点到制度,确保巡逻质量。 u:3JGW-c (5)监控中心设备每天检查、保养,监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。 J S | SM jpm#) (五)消防管理方案 VsPM*B 某广场是高层楼宇,消防管理是物业管理的重中之重,要根据消防法规的要求,并结合某广场的实际,切切实实地做好消防安全工作,确保租户的生命财产安全。 wS3Ho 1、管理内容: (5GKd5 (1)做好消防监控中心的管理; |FoUM6 (2)做好消防设施、器材的管理; !?P%xt3? (3)保持消防通道的畅通; xVP tF
11、(4)加强大厦装修期间的消防安全管理; RQ/ +d.r (5)严禁携带、储藏易燃易爆物品; s|v690w1* (6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。 2en-#6U! 2、管理措施: 9bw$P (1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实; |8y-sX! (2)制订消防事故处理预案,防患于未然; S/*4 )a (3)建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习; XuBsuH (4)定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除; UFEqjPW (5)做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态; 2reSZ
12、Jjl (6)制止任何违反消防安全的行为; Yl!dyo (7)积极开展防火安全宣传教育,定期向租户传授消防知识; sWnt3 1、管理内容: 7c:Hz u. (1)绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 |SconceJ 根据气候,给花木适量浇水。 7a%,(P3w 根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土; k RF T 及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗; goaI8Cz 制定预防措施,防治病虫害; U8E.OFr 做好恶劣天气花草树木的保护工作; 定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生长茂盛,平整美观。 YMUhike (2)大厦室
13、内公共区域的绿化布置; stun(H (3)清洁卫生:通过日常保洁工作,使大厦公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。 W*H6sf1 绿化区域:每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物,清洁大厦所有设施(含各种标志牌),随时清除各类污渍,清扫积水,每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭,定期清洗外墙面。 tab:_8zP8 地下车库:每天清扫地坪,轻抹各类标志牌,随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪,去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统,天花及管道外除尘。 O GD0 垃圾房:每天收集一次各楼层的垃圾,清运到垃圾房,并清洗垃圾房内外墙壁及地面;
14、每月对垃圾房消毒二次。 is+pA$ 大堂:每天保持入口梯级、地面清洁,定期用补蜡机械打磨地面,每天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物,拂去天花灰尘。 6u+Tjham 楼层:大厦各楼层过道每天保洁一次,电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次,楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。 Lp0MCj 电梯厅:每天清洁地面、墙面及各种标志牌,清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。 %Ivy _ him 电梯:每天擦拭不锈钢表面,玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等,每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。 9knsg(,R 消防楼梯:每天擦拭梯级及休息平台