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1、1,第一章 概述,（2012）,2,一、资产评估及其分类 二、资产评估的原则 三、资产评估的程序 附：资产评估的功能 资产评估与相关经济活动 国内外资产评估发展概况,3,第一节 资产评估及其分类,评估主体 评估客体 评估依据 评估目的 评估原则 评估程序 评估价值类型 评估方法 评估假设 评估基准日,4,一、资产评估的概念及特点,“是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。” （我国资产评估准则基本准则(2004年2月发布),对资产评估价值的理解应当注意： （1）资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是
2、确定资产评估价值的重要依据。 （2）资产评估价值不同于马克思劳动价值论中的价值 （3）资产评估价值不同于会计记录的资产价值,5,资产评估的特点,现实性 市场性 预测性 公正性 咨询性,1、评估基准日资产价值 估算 2、资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。 3、资产未来潜能说明现实。 4、 以法律法规及评估准则为依据；与当事人没有任何利益关系。 5、提供专业化估价意见，进行 价和出价参考。,6,二、资产评估的基本要素,1、专门从事资产评估的机构和人员 2、是被评估的资产，也称为评估对象 3、有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同
3、协议，取费标准和其他参考依据。 4、实际上是资产评估结果的具体用途。如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等 5、是资产评估的行为规范。包括评估的工作原则和经济技术原则。,评估主体 评估客体 评估依据 评估目的 评估原则 评估程序 评估价值类型 评估方法 评估假设 评估基准日,7,6、资产评估工作从开始到结束的顺序 7、即对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。市场与非市场价值 8、分析和判断资产价值的手段和途径，包括市场法、收益法、成本法三种基本评估方法 9、是资产评估得以进行的前提条件。包括前提假设、条件假设、评估对象状态假设等 10、是资产评估的时间基准,评估主体 评估客
4、体 评估依据 评估目的 评估原则 评估程序 评估价值类型 评估方法 评估假设 评估基准日,8,9,评估客体,ASSET(狭义)：Infinancial accounting,assetsare economic resources. Anything tangible or intangible that is capable of being owned or controlled to produce value and that is held to have positive economic value is considered an asset. Simply stated, a
5、ssets represent ownership of value that can be converted into cash (although cash itself is also considered an asset).,10,PROPERTY（广义）Propertyis anyphysicalorintangibleentitythat isownedby apersonor jointly by a group of people. Depending on the nature of the property, an owner of property has the r
6、ight toconsume,sell,rent,mortgage,transfer,exchangeor destroy their property, and/or to exclude others from doing these things. Important widely recognized types of property includereal property(land),personal property(physical possessions belonging to a person),private property(property owned by le
7、gal persons or business entities),public property(state owned or publicly owned and available possessions) and intellectual property(exclusive rights over artistic creations, inventions, etc.), although the latter is not always as widely recognized or enforced.,资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来
8、经济利益的资源，包括各种财产、债权和其他权利。企业会计准则基本准则2006 企业过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或其他交易或者事项。预期发生的交易或者事项不形成资产。 资产必须由企业拥有或者控制，是指企业享有某项资源的所有权，该资源能被企业所控制。预期会给企业带来经济利益，是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。 资产必须能以货币计量 资产必须能够给经济主体带来经济利益 的资源，即该资源有关的经济利益很可能使现金流入企业，。,12,1.按资产存在的形态,无形资产 不具有实体形态资产。如：商标权评估、土地使用权评估、专利权评估等。,有形资产 具有实体形态资产。如：机器设备评
9、估、房屋建筑物评估等。,资产评估客体的分类,13,2.按资产是否具体综合获利能力,整体资产 是指以若干单项资产组成的具有的整体生产能力或获利能力的资产综合体。如以企业全部资产作为评估对象的企业整体价值评估（或称企业价值评估）、以企业某一部分或某一车间为评估对象的整体资产评估、以企业全部无形资产为评估对象的无形资产整体评估等。,单项资产 通常机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等均为单项资产评估。 通常由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成评估任务。,14,3.按资产是否独立存在,不可确指的资产 不能脱离企业有形资产而单独存在的资产。 商誉不单指信誉，还包括位置
10、优越，经营出色，生产效率高，历史悠久经验丰富技术先进等。,可确指的资产 除商誉外的其它资产。,4.按资产可否移动,5.按资产与生产经营过程的关系,动产 不动产,经营性资产： 有效资产、无效资产 非经营性资产,流动资产、长期投资、固定资产、无形资产。,6.按资产的流动性,15,评估目的,特定目的 1. 资产转让 2. 企业兼并 3. 企业出售 4. 企业联营 5. 股份经营 6. 中外合资 7. 企业清算 8. 担保 9. 企业租赁 10.债务重组,一般目的：资产 公允价值 公允价值是是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的合理的评估价值的抽象。,16,企业并购程序、文件清单目录,17,评估价
11、值类型,是资产评估结果的价值属性及其表现形式,2、从资产评估假设的角度 继续使用价值、公开市场价值、清算价值,1、以资产评估的估价标准形式 重置成本、现行市价、收益现值、清算价格,3、从资产业务的性质 依据评估特定目的：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值,4、从资产评估时所依据的市场条件及资产使用状态 市场价值、非市场价值,18,五种价格标准在评估中的应用,公平市场：充分竞争、买卖地位平等、信息对称、独立判断、理智选择,19,市场价值与非市场价值更有利于区分资产评估价值类型目的 市场价值 ：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易
12、中某些资产应当进行交易的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 Internationnal Value Standards国际评估标准 市场价值指资产评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现交换价值的估计值。 非市场价值：凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。 如：在用价值、保险价值、投资价值、课税价值、拆迁补偿价值、清算价值、残余价值、持续经营价值、,20,评估假设,1.按资产存在的形态,交易假设 持续使用假设 公开市场假设 清算清偿假设,21,（一）交易假设1.含义：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所
13、有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2.意义：（1）为资产评估得以进行创造了条件；（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。,22,（二）公开市场假设1.含义：（1）公开市场假设：就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。（2）公开市场：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。（3）公开市
14、场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。 2.使用条件凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产都可以考虑使用公开市场假设进行评估。3.意义：其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。,23,（三）持续使用假设1.含义：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。2.使用条件持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特
15、定的买者或者卖者是公平合理的。3.分类：该假设细分为三种情况：在用续用；转用续用；移地续用；,（四）清算假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。,24,一、资产评估工作原则,独立性原则 客观公正原则 科学性原则 专业性原则,二、经济技术原则,预期收益原则 供求原则 贡献原则 替代原则 评估时点原则 最佳使用原则,第二节 资产评估 原则,25,第三节 资产评估 的程序,指在特定的资产评估业务中，评估机构按照相应的要求，评估工作所必须遵循的评估顺序。,项目接洽 组建小组 拟定方案 收集资料 清查核
16、实实地勘查 评估分析 评估估算 编写报告 档案归档,重置评估法的评估程序一般为： 1、立项； 2、确定被评估资产 3、确定被评估资产的重置成本 4、确定总使用年限，已使用年限和尚可使用年限 5、确定有形损耗和无形损耗 6、确定被评估资产的重置价值 7、撰写资产评估报告,27,28,资产评估的功能,1、评值功能。科学合理的评定和估算出被评估资产在某一时点的价值，为交易提供价值尺度，是基本功能。 2、评价功能。对资产经营的状况和效果进行评价，可以反映不同时间、地域、经济背景下的资产价值和运营绩效的差异性，以此检查、考核和评价企业的经营状况。 3、公证功能。评估结果的真实性、公平性和合法性在法律上具有公证效力。随着抵押贷款、财产担保等经济活动的日益频繁，资产评估经常被用来证明资产的存在以及资产的价值量，以满足银行及有关部门发放贷款和进行其他形式融资的需要。通过资产评估来证实资产及资产价值量的需求使得资产评估增添了发挥公证作用的职能。辅助性功能。 4、管理功能是我国资产评估特有的功能。国有资产评估管理程序的变化：（1）立项确
