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1、（4）宝安商业营销、竞争分析l 营销与竞争特点以前主要为分割销售，自从引进主力店，返租策略开始逐步运用，这种方式从目前来看对于发展商前期的销售非常有利成交快、价格高，但是为后续的经营管理埋下了不少隐患，后期的经营和物业管理有待加强。l 客户的投资心理宝安区工厂多，外来人口较多，有较强的消费需求，加上区内本地居民较为富庶，区内的投资者投资意识一直较强。宝安由于地处关外，地价较低，因此各类物业的售价普较关内为低，具有较高的投资回报，为众多投资者所青睐。随着宝安城市化建设发展，宝安城区的商业机会愈加明显，因此，投资者会趁低吸纳，预先购置物业，把物业暂时闲置以作长线投资，等待周边商业气候的到来。l 后
2、续的竞争加剧，商业面临重新的调整与升级换代 由于中心区的集中规模开发，以及地铁贯穿中心区，未来商业物业的供应量急剧增加，其结果是各种营销手法层出不穷，甚至可能出现追风现象，导致商业物业的重复建设，从而进一步加剧商业的竞争。从另一方面讲，竞争的加剧对于发展商资金的回笼和商场的后续经营显然是十分不利。如果在经营的业态以及品种上不实现创新，拉开距离和档次的话，面对一个有限的市场，其结果是可想而知的。（5）中心区的商业发展商业的发展主要得益于房地产的发展，近几年，宝安城完成了数百万平方米的开发，新增住户万余，因此商业快速发展，逐步成为深圳8大商圈之一。但是从目前的老城区形态来看，已经不会有太大的发展空
3、间。而随着城市重心的西移，西部交通的改善，地铁开通及二线关的淡漠，将大大拉进南宝安与特区之间的距离，宝安房地产市场的区域性消费格局必将打破，中心区的肩负着宝安房地产及商业形态全面提升的责任。宝安中心区规划居住人口18万人，主要的商业将分布于新湖路沿线周边，以地铁站点为中心的商业街区，分2-3级商业核心，均衡分布，带动周边的开发，同时整体服务于宝安及周边区域。（6）宝安家居市场分析目前宝安的家居市场还比较落后，分布较为凌散，相对比较集中的区域新圳路，仍以临街中小型的商场为主，大型的家具市场只有金海马、宝港家私电器广场、一格家具店、顺店等，其中除金海马较大，都相对较小，形成不了规模。按照宝安目前的
4、居住人口以及居民生活购物层次需求，宝安目前的家居市场处于明显滞后，未来中心区的建成，宝安城将成为人口50万人的城市次区域，新增人口接近20万，按照每年5万人的增长速度，相当于一万五千多户。按照每户购置全套新家具总额2-3万元来计算，每年将有4-5亿元的市场需求，从目前宝安家具市场的现状来看肯定是无法消化的，市场的空间很大。（7）、项目商业定位未来中心区将以每年上百万平方米的开发速度发展，每年购房的客户有一万多户，如此大规模的开发，带来了家居业无可比拟的机遇。项目处于未来宝安交通最便利的区域，并与地铁、关口出口相邻，自然拥有无可比拟商业开发的优势。新湖路是中心区商业最集中的地域，未来的竞争可谓异
5、常激烈，项目商业面积达到30000平方米，必须寻找市场空间大，拥有足够的拉动能力的商业，才能够实现可持续发展。l 商业开发模式：双引擎启动，抢占先机l 商业定位： 家居广场、购物广场、休闲购物街l 档次定位： 中心区集家居、购物为一体的中高档主题商场l 形象定位：水天购物广场l 商业业种 百货、超市、家居广场、书店、饮食、西餐、美容、鲜花等l 商业布局 规划中整个新中心区的商业沿新湖路布局，在各个地铁口形成商业圈。 规划地铁沿新湖路走向，新湖路和新安西路的交叉口处设置了地铁站，正处于项目地块的西面。 地铁资源是城市巨大的无形资产，将会对城市商业提供澎湃的动力，没有什么工具，能比地铁拥有如此众多
6、的汇聚人流的优势。项目的商业布局应以地铁为契机，承接中心区规划，沿新湖路布置，同时转折到新安西路上，在中心区的东南片区形成十字轴商业圈。并辐射新城大道。 沿新城大道局部、新湖路和新安西路布置底层小店铺，共约1.2万方。 其中沿新安西路西南侧布置一大型购物超市和一大型家居广场，三层高，约1.8万方。 对于大型商业的停车问题，由河道上盖形成的广场解决部分地面停车，商场下的地下室解决多数停车。七、主题概念及市场形象1、市场形象交通便利、品位高雅、环境优美、配套完善、三代受益 五问宝安n 宝安的最佳形象区域在哪里？不在老城，不在滨海，而在宝安的南大门，我们的项目正好位于该地段，所打造的正是宝安门户形象
7、区的标志性住宅建筑群。n 宝安人的最佳生活方式是什么？交通便利，可进可退，生活配套完善，三代受益n 宝安配套最佳的生活地段是哪里？新城购物中心，保健院、学校、游乐设施几步可达，运动设施、旅游网络：西到海上田园、南到青青世界，东往华侨城，北到动物园等n 宝安的最佳住宅在哪里？不是冠城世家，只有绿化没有园林，不是？n 对外联系最便捷的地方是哪里？包括与关内、香港、珠江三角洲各地的联系。在整个宝安乃至整个深圳都是一流的交通边便捷区。地铁、机场、城市快速干线（宝安大道）、码头共同编织成N8地块的最佳交通网络，由项目地块的半小时车程覆盖整个特区，南达香港，北达东莞，西达广州南沙等地。2、主题概念 （1）
8、主题内涵及生活方式注重享受的品位家园（2）主题概念阐述： 身份、地位概念：尊贵的家 休闲概念：回家就是休闲 健康概念：健康的家 环境概念：美丽的家 教育概念：成长的家 服务概念：处处无忧的家（3）主题概念 主题概念的诉求宝安人的“三栖”生活状态绿岸、水岸、海岸宝安人的“金卡”生活质量通关卡、教育卡、保健卡、运动卡、购物卡注重享受品味家园硬 件软 件良好的医疗条件，养生保健体育、娱乐活动优越的文化教育资源、文化活动园林景观：水岸居、绿岸居、海岸居建筑风格定位：现代、清新、尊贵便利的交通环境住宅定位享受闲逸的城市居住社区规划定位：精品小高层，高层住宅和城市景观融合不是关内，胜似关内：品位高雅、环境优美、配套完善、三代受益（4）案名建议l 想象意境：海天一色水天一色海天城云海间l 突出品牌金泓雅园l 强调地域深宝华庭
