《整理xxxx物业管理投标书文件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《整理xxxx物业管理投标书文件（46页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、xxxx物业管理投标书文件正本 *物业小区 投 标 文 件 2*年101月 *招商局物业管理有限公司 目 录 第1节 概 述 1 1、*小区项目： 1 2、公司概况 1 3、公司优势 2 第2节 物业管理整体假想 3 1、实行综合治理，还原1个清洁的*小区。 3 2、健全、完善保安系统。 3 3、逐渐改进绿化环境，建造1个舒适的优美小区。 4 4、以人为本，实行人性化管理，塑造*小区形象。 4 第3节 拟采取的管理方式及工作计划 5 1、管理体制 5 （2）*小区管理处组织管理架构 5 2、监督束缚机制 6 3、鼓励机制 7 4、管理工作的控制方式 7 1、接收管理工作计划 8 2、正常期管理
2、工作计划 8 第4节 管理人员的配备及培训 10 1、管理服务人员的配备 10 2、管理服务人员的培训 11 第5节 管理规章制度的建立 15 1、公众制度 15 2、内部岗位职责 16 3、内部行政管理制度 16 4、工作流程 17 5、员工工作岗位考核及赏罚 17 第6节 物业管理报价文件及经费收支测算 19 1、投 标 报 价 文件 19 2、物业管理经费收支的基本原则 19 3、平常物业管理费及开办费测算 19 4、“两金”的管理与使用 20 第7节 住宅区档案的建立和管理 25 1、档案的接收 25 2、档案的管理 25 3、档案的应用 26 第8节 各类经营管理服务指标的许诺 28
3、 1、管理经营指标许诺及拟采取的措施 28 2、管理服务指标许诺及拟采取的措施 28 第9节 设施装备、保洁服务实行方案 34 1、保安管理构想 34 装备管理方案 39 1、工作职责 39 2、装备的接收、验收 39 3、建立健全规章制度 41 4、装备运行管理和维修服务 41 6、节能和节俭维修费用 50 清洁服务方案 52 第10节 便民服务及特约服务 59 1、我们的服务理念 59 2、平常服务措施 59 第101节 社区文化 62 1、社区文化目标 62 2、社区文化假想 62 第1节 概 述 1、*小区项目： *小区总建筑面积81,170平方米，住宅面积65837.68平方米，共建
4、有557户。 2、公司概况 *招商局物业管理有限公司主要从事住宅、大厦物业管理和服务和装潢装璜和商品经营。公司在物业管理服务上建立了1整套科学化、标准化、规范化的管理和经营体系。公司以品牌发展为出发点，不断探索经营管理新门路，崇尚事迹、重视工作改进的考核鼓励制度，使公司全部员工始终以积极的心态和专业化的服务技能，为客户提供价格比的高品质、专业化服务。 公司制定了完善的管理规章制度，并严格考核。从作息时间到工作实绩，从保洁、保安、维修工到收费员，做到任务明确，赏罚分明。 为业主提供全方位高质量的服务是我们的主旨，使业主的生活无后顾之忧是我们努力的目标。公司除展开平常的保安、保洁、保绿、公共部位的
5、维修业务外，还提供各种特约便民服务，开设房屋装修、维修、代叫出租车、代缴水电费、代购物品等服务。 数年来，我公司以其规范的管理、优良的服务、高深的智能化管理技术，赢得了上海市房地产业内人士的赞誉和关注。 3、公司优势 1、具有1支高素质的管理及运行队伍。经过不断地开辟创新、兢兢业业，塑造了1批高素质的*招商局物业人员。人员业务素质高，动手能力强，1专多能，1职多能，队伍精干，完全能满足*小区的管理需要。 2、构成了1套完全科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵盖物业管理的有关装备保护保养、房管、客户服务，保安、清洁、车辆管理、消防管理、社区文化等各个环节，凝聚了*招商局物业人多年的血汗，吸收
6、了南通市同行的先进经验，管理运作的标准化、规范化程度到达南通市先进水平，是我们对事业执着寻求的结晶。 3、高级物业管理人材优势。公司中高层管理人员均获全国物业管理企业经理上岗证，有着丰富的项目创优经验，这些经验势必对管好*小区、塑造物业管理的品牌形象起到极大的增进作用。 4、具有珍惜机会、全情投入的豪情。我公司是1个正在发展中的公司，在剧烈的市场竞争眼前，我们珍惜市场给予的每次机会。*小区是海门市的高尚住宅区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们深信我们完全有能力管理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期望。如果双方有机会合作，我们势必全情投入，派出精锐人员，
7、付出百分百努力，塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行共赢局面。 第2节 物业管理整体假想 根据住宅小区的物业管理的本身运作规律，针对*小区日前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应侧重抓好以下几项工作： 1、实行综合治理，还原1个清洁的*小区。 *招商局物业接收*小区以后，首先将对社区环境进行综合治理，具体方案是。 1、对社区的卫生综合治理，把公共场所、场地的卫生完全打扫干净，重点清算卫生死角，全面进行“灭4害”消杀、清除所有垃圾杂物、泥沙等，还社区1个干净整洁的环境。 2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统畅通。 3、对社区的公共装备、机房、值班室、宿
8、舍等公共设施进行全面检验保护，使其恢复正常工作状态。 2、健全、完善保安系统。 1、建立健全合适*小区实际的安全管理规定并严格履行。 2、对全部保安人员的聘请实行严格把关，严格审查资格、经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。 3、利用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对保安员实行半军事化管理，加强培训，严格管理。 4、对消防装备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。 5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣扬，做到全民具有防范能力。确保*小区安全万无1失。 3、逐渐改进绿化环境，建造1个舒适的优美小区。 *小区的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高，花草
9、树木品种繁多，我们接收后将发挥我们多年对东苑半岛等管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把*小区塑造成1个4季花开、鸟语花香的美丽的高级社区。 4、以人为本，实行人性化管理，塑造*小区形象。 为了管理好*小区，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是塑造人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心，我们将坚持我公司的“业主、住户至上，服务第1”的服务主旨，实行“以人为本，人性化管理”，逐一访问业主、住户，广泛征求意见和建议，群策群力，事事处处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全部业主、住户及业主委员会1起共同努力，完善收费，竭诚服务
10、，用我们的双手和智慧，塑造*小区的美好形象，保证物业的保值与增值。 第3节 拟采取的管理方式及工作计划 1、管理体制 接收*小区物业管理以后，构成以业主委员会为主，居委会、派出所参与的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的直接领导下，根据所签拜托管理合同条款要求，严格履行物业管理条例及其实行细则，对*小区实行综合1体化物业管理。管理的指点思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供1流服务。 （1）外部管理体制 康宁居小区管理处 业主管理委员会 政府主管部门 *招商局物业管理有限公司 （2）*小区管理处组织管理架构 *招商局物业管理有限公司根据物业管理服务合同，设立*小区管
11、理处，财务实行独立核算。管理处组织架构图以下： 维 修运行 房 管 收 费 客户 服务 内勤检查 消 防 社区文化 清洁 绿 化 主 任 管 理 员 管 理 员 保 安 车辆管理 保 安 队 （3）*小区管理处组织架构说明 1、管理处内部采取直线职能制的组织情势，尽可能减少管理环节，提高工作效力和保证信息渠道畅通。 2、在岗位设置上，充分斟酌到*小区范围偏小，硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足*小区的实际需求，下降管理本钱。 3、要求管理处管理维修人员素质高，1人多职，1专多能，最大限度地紧缩人员定编数量。 2、监督束缚机制 *小区监督束缚机制说明 1、由政府部门、业主及业主
12、委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监督。 2、管理处内部运作公然透明，便于大家监督。 3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。 3、鼓励机制 鼓励机制说明 1、公司鼓励机制分为两个层次，第1层次为员工直接感受的报酬及赏罚体系。第2层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。 2、通过公道的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的赏罚体系，真正做到赏罚分明，优越劣汰，保护员工长时间的工作热忱及动力。 3、通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工构成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，寻求自我提升的员工，给他们提
13、供培训再教育的机会，随着企业的发展，使员工的本身能力不断提高，尽量创造条件满足员工自我价值实现的欲望。 4、管理工作的控制方式 1、采取定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全进程，检查有没有推拖、应付之现象，发现问题及时纠正。 2、实行“访问管理、层层检查”，主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改良工作质量。 3、实行动态信息反馈控制，定期或不定期访问住户、街道办及派出所，听取他们对管理处的意见和建议，并在工作中予以改进。 根据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为接收管理和常规管理两部份，依照轻重有序、科学实效的原则，拟定以下管理工作计
14、划。 1、接收管理工作计划 *小区进驻管理、对接收管理工作尤其重要。1方面要接收原来开发商所移交的*小区建设施工验收的各种图纸资料，另外一方面还要办理有关业主的各种入伙、交费资料，以便今落后行完善的管理服务，更加了*小区业主的切身利益，所以在接收时我们将认真进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对各类装备设施，结合装备档案，认真核对，办好接收手续。 序号 项 目 内 容 时 间 1 档案接收 *小区建筑施工竣工全套资料 业主资料档案 历年业主交费记录 签订拜托管理合同后1周内 2 装备接收 公共装备接收 公共装备技术、维修档案 3 环境整治
15、 *小区内环境绿化的整治 2、正常期管理工作计划 序号 项 目 内 容 时 间 1 电机装备的 维修养护 装备的基础资料管理 装备的运行管理 装备的维修管理 装备能源和安全管理 2008年5月起 2 保安管理 治安管理 交通、车辆管理 消防管理 2008年5月起 3 小区环境管理 园林绿化管理 清洁卫生管理 2008年5月起 4 财务管理 费用收取 2、财务记帐 2008年5月起 5 社区文化 活动展开 社区宣扬 举行社区活动 2008年5月起 6 便民服务和 完善配套 为住户提供便民服务 2008年5月起 第4节 管理人员的配备及培训 1、管理服务人员的配备 主任 1人 （1）*小区管理处人员配备方案 炊 事 员 1人 清洁绿化 清洁工16人 保 安 队 队长1人 保安员21人 维 修
