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1、Unique Partner & Customer Skills,连云港水岛地块市场研究报告,谨呈： 连云港新正大房地产开发有限公司,第一册,项目地块分析,项目土地调查 项目用地周边环境调查 项目地块交通条件调查 周边市政配套设施调查,地块三面环山，一面临海，资源资源优越,地块位置：本项目位于连去巷连岛，水岛地块09-3、09-5，项目地块南面临水，三面环山，风水景观都较优越。 地块用途：居住用地兼容旅馆业用地 地块基本经济指标：本地块出让面积为103299.1，地块状况为净地，容积率1.2； 地块现状：目前地块上主要是一些民房。当地居民以渔民为主。,地理位置,项目周边自然环境较好，空气清新舒
2、适,自然环境较好：由于地块以居住区为主，无污染源，整体自然环境较好，火星银湖、海上日出、海市蜃楼多发区。 空气清新舒适，富含负离子，是休疗养的理想环境，但由于地块紧邻大海，周边有较多渔家，空气有较重的海腥味。 地块附近有一个气码头，可能会对项目推广有影响。,周边环境,项目用地山、海、景资源丰富,山：属基质岩山质，山势陡峭，错落有致，最高峰大桅尖海拔358米. 海：外海水质优良，视野开阔；近海的国家标准游泳水温为80天，比青岛多47天。 景：火星银湖、海上日出、海市蜃楼多发区。,周边环境,项目周边植被较多，有利于改善空气质量,地块后小山植被密布于山体，山体植被以针叶林、混交林为主，最有代表性的植
3、物有黑松、金菊、板栗、山楂以及紫藤等林地总覆盖面积超过5K。,周边环境,项目用地周边滨海资源优势明显,沙滩细密：沙质细腻，总面积27.5公顷。 礁石密布:大多分布在外海，属于典型的海蚀地貌。 滩涂岸线：长久淤积使滩涂岸线逐渐沉积，可以作为适当抛填,周边环境,项目地块分析,项目土地调查 项目用地周边环境调查 项目地块交通条件调查 周边市政配套设施调查,项目土地交通条件一般，道路有待改善,目前出入地块的通道为一条宽度为6米左右的水泥路，由于该道路为唯一通道，行走车辆较多，路面损坏较严重，积水、破损处较多，路面也较脏乱。道路系统有待改善。,交通条件,项目地块分析,项目土地调查 项目用地周边环境调查
4、项目地块交通条件调查 周边市政配套设施调查,周边市政配套较少，但旅游景点众多,市政配套,项目周边旅游景点较多，但生活配套设施较少，商业配套主要为小卖部和当地渔家海鲜店。,地块内部存在大量渔民用房有待拆迁，周边配套设施较少,连岛上沿路有较多的渔家海鲜店及旅店，但娱乐休闲场所及购物场所明显缺乏。,周边设施,项目区位具备城市化进程中成长型板块的所有特征，需要有个性化的魅力产品,区域地处城市发展核心区域，区域形象及地块级别较好 地块位于连云港东向发展战线最前沿，连云港政府对海滨城市的打造将直接对本地块的开发带来良好的契机，本项目未来开发前景较好； 自然资源佳，利于产品打造 地块拥有临“山、海”优势，具
5、有良好的自然资源，这是本地块最大的优点之一，优美的自然景观利于后期景观住宅的打造。 地块区域吸纳能力较低 连云港当地消费者对于连岛大多认为比较偏远且交通不便、生活配套等较差，且本项目对面墟沟近几年开发量急剧增多，海景房上市量已经非常大，因此该地块吸纳连云港当地消费者有限，项目开发需要谋求新的发展战略。,基地资源价值评估：,因此，从城市规划与区域发展演变来看，地块所在区域具备了城市化进程中成长型板块的所有特征，在项目基地资源在不具备明显优势的时候，跳出当地开发模式与开发水平，塑造个性化的魅力产品，充分挖掘项目的潜在价值，才能取得超然的业绩。,基地价值研判,综合分析不难得出本项目具备打造别墅和中高
6、档住宅的多数条件,基地价值研判,连云港城市价值解析,城市概况 城市经济运行特征 城市规划发展研究,城市地理位置优越，与周边国家及城市联系紧密,地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越； 其东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市，城市关系密切。,城市区位,城市人口集中在下辖四县，市区人口以新浦居多,连云港，江苏省地级市。现辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区。新浦区为市政府所在地。,辖区及 人口分布,城市人口缓
7、慢增长，家庭趋于小型化，但城市化进程明显加快，城市处于低速发展期的中期,人口及城 市化进程,通过城市化率与发展特点的关系，连云港城市发展进入高速发展的第二阶段,人口及城市化,民营企业、个体劳动者和其他经济从业人员大幅增加，而国有经济和集体经济从业人数有所减少,从业结构,单位：万人,城市自然资源丰富、历史人文气息浓厚,【港口资源】：港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势。 【水系资源】：水系基本属于淮河流域沂沭泗水系。沂沭地区的主要排洪河道新沂河、新沭河等均从市内入海，故有“洪水走廊”之称。 【耕地资源】：连云港市耕地面积37979千公顷，约占土地总面积的51%。尚有8.71千公顷土地亟
8、待开发，后备土地资源潜力较大。 【矿产资源】：矿产资源共计40余种，主要有海盐、磷矿、金红石、蛇纹石、水晶、石英及大理石等。淮北盐场为全国4大海盐产区之一。锦屏磷矿为全国6大磷矿之一。 【旅游资源】：在中国的沿海港口城市中，连云港市古迹较为丰富，历史久远。全市有风景区14个，风景点116处，素有“东海第一胜境”之称，是全国49个重点旅游城市和江苏3大旅游区之一。 2006年接待游客突破700万人次。 【历史人文】锦屏山南麓的桃花涧是旧、新石器时代遗址，锦屏山地带新石器时代遗址有19处，二涧遗址为中国原始农业最早开发区之一。 “将军崖岩画”，国家文物局鉴定为“这是一件非常重要的文物，是一项难得的
9、重大发现，是中国最早的一部天书”。东汉时期的艺术珍品“孔望山摩崖造像” 属国家一级保护文物等。,地理资源和 历史人文,连云港已形成海、陆、空四通八达的立体化、现代化的交通网络,【空运】：连云港白塔埠机场位于东海县境内，距市区（新浦）30公里。连云港机场达到国际4D级标准，已开通至北京、上海、广州等十几条空中航线。 【公路运输】：连云港市是中国45个公路主枢纽之一，高速公路四通八达，连霍、同三两条国家级高速公路在此交汇。连云港市区（新浦）有3个长途汽车站，宁连高速公路已开通，至南京320公里，南京行车5小时。到上海520公里、青岛285公里、北京880公里、徐州200公里。 【铁路运输】：国外，
10、东起连云港，西至荷兰鹿特丹，全长10900公里的新亚欧大陆桥将连云港与中国西部地区、中亚及欧洲30多个国家紧密地联系起来。国内，铁路运输可直达北京、上海、南京、成都、武汉、郑州、乌鲁木齐等大中城市，并通过京沪线、京九线、陇海线等连接中国各地。大陆桥国际集装箱过境专列已经成为连接欧亚大陆的国际大通道。 【海运】：连云港港是中国沿海十大海港之一，与世界150多个国家和地区近1000个港口建立了通航贸易关系。以港口为中心的区域性国际物流中心建设全面展开，开通至美西、地中海海上航线和韩国客货班轮航线，开通至阿拉木图集装箱班列，中云物流园区部分建成使用，建成全国首家专业棉花保税库。,交通运输,城市概况小
11、结,连云港属于沿海开放城市，地理位置优越，交通发达，对国内外均有较好的通达性； 受海风影响，连云港气候特征明显，适合人居； 连云港城市化率增长迅速。民营企业及个体劳动者比重逐年增加，农业人口近三年呈逐步缓慢减少的态势； 连云港目前正进入高速发展的第二阶段，城市化进程加快。,根据国家统计局中心城市综合实力全国百强排名，连云港市从2001年的83位提到2005年的55位，且连云港市入选中国首届投资环境百佳城市行列。随着江苏省政府向苏北政策倾斜，对苏北重要城市连云港给予大力支持下，连云港市在错失前几轮发展机会之后，又迎来新的机遇。,连云港城市价值解析,城市概况 城市经济运行特征 城市规划发展研究,城
12、市经济总量及人均GDP增长迅速,城市经济背景,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段,按照国际研究城市房地产发展的惯例：人均GDP与房地产发展的关系,按照国际研究城市发展的标准：连云港的房地产处于快速增长阶段,二三产业所占比重较高，工业化进程迅速，产业结构持续良性调整,产业结构,第三产业比重基本保持在 35左右，第三产业占城市总产业比重较高，第三产业的发达对城市经济的增长起到了促进作用。,人均可支配收入再创新高，社会消费品零售总额不断增加,人民收入消费,附：恩格尔系数的国际衡量标准,从消费结构看：居民消费逐步进入新一轮消费周期，城镇居民消费热点主要
13、是住房、车辆、电脑、教育、旅游、服务消费、新型食品等，农村主要是住房、家电、农用车和摩托车等，这些都将成为今后消费市场发展的主线。,财政总收入不断增长，城乡居民储蓄存款余额增幅显著,人民收入消费,财政收入的不断增长和城乡居民储蓄余额的增多表明了政府发展经济的成效，同时也表明连云港市民的消费能力和消费金额也得到了显著的提升。,旅游人口和旅游收入增幅明显,旅游经济,20022006年，连云港旅游人口和旅游收入增幅明显，随着连云港政府对“拥山抱河海上连云”的打造，连云港的旅游业将会不断发展； 旅游人口和收入的增长在带动当地经济增长的同时增长了本地及外地投资客的投资需求，其中房地产业作为投资回报较高的
14、行业逐渐成为投资的主体，这对开发具有投资价值的产品带来了市场有力支撑。,固定资产投资增长迅速，其对区域经济发展的拉动作用较为明显，产业密度加大,城市经济 地理分析,固定资产投资逐年增加，并且在05年06年得到了大幅度的增长； 相对于固定资产的投入，所产出的GDP总量也在逐年提升，但提升的幅度未与固定资产投资的增幅成正比； 每平方公里土地产出的边际效益也在逐年提升，产业密度不断加大。,如下图：02-06年连云港每平方公里土地上的生产总值产出（按照连云港7446平方公里计算），边际效益产出=GDP/7446,今年连云港经济继续保持快速增长势头,2007年1月4月连云港全市国民经济主要统计指标,07
15、年经济指标,城市经济运行特征小结,连云港经济连续高速增长，人均收入稳步提高； 二、三产业发展迅猛，城市化进程逐步加快； 旅游开发效果显著，旅游业快速发展，在增长旅游收入的同时，扩大了城市知名度，吸引了投资群体的关注； 社会消费水平上涨，生活质量的改善需求逐步增加； 连云港固定资产投资在05年有了跨越性增长，06年则保持高速增长幅度，继续稳步上扬。 今年1-4月份连云港经济继续保持高速上涨势头，其经济的快速发展给城市建设和商品房开发带来了良好的机遇。,连云港城市价值解析,城市概况 城市经济运行特征 城市规划发展研究,区域定位,新亚欧大陆桥的东桥头堡。 上海和青岛之间迅速发展的港口城市。 江苏省城
16、镇体系一级类中心城市，淮海经济区的中心城市之一，在“三圈五轴”中处于徐连城镇聚合轴和连通城镇聚合轴的交汇处，苏北主要的出海口岸。 江苏沿海区域性国际商务中心城市。,城市发展定位,城市性质和功能,连云港的城市性质为：新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，全国重点旅游城市，江苏省海洋开发基地。 由城市性质引伸出的城市功能定位主要体现在三个方面： 新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，港口型工业基地，区域性物流中心。 全国重点旅游城市。 江苏省海洋开发基地和新能源基地。,城市发展定位,连云港在我国沿海港口体系中的地位显著,我国沿海主枢纽港之一、我国水运主通道、公路主骨架的重要节点。 我国黄海南部的综合性贸易港，亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港口。 我国西北以及中原地区的最便捷的出海口，对外贸易的重要口岸。,城市发展定位,城市发展由“三极联动”向“一心三极”迈进，城市发展核心更为明确,【中心城区人口规模】 中期（2010年）：80万人，其中新海城区55万人，连云城区25万人； 远期（2020年）：100万人，其中新海城区68万人，连云城区32万人。 【中心城区用地规
