《广州房地产市场10月市场月报20111109备课讲稿》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州房地产市场10月市场月报20111109备课讲稿（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、10月广州房地产市场简报,集团营销管理中心市场部 2011.11,目 录,市场整体监测,1,2,南沙竞品市场分析,3,其他区域标杠性项目分析,市场整体监测,1,商品住宅总体走势,市场供应：10月供应急速下降55.40%，但供求差依然逐渐增大 ，库存大有望未 来降价。 市场成交：“金九银十”风光不再 ,10月成交爆跌55.82%,随着齐年关将近，开发商在完成业绩、回收资金的压力也越来越大，市场消化能力明显不足。 价格走势：10月份全市商品住宅成交均价为11567元/，环比、同比双下降，环比下降更高达7%,备注：商品住宅包括普通住宅、酒店式公寓、别墅,量、价爆跌 限购限贷政策给楼市带来的巨大冲击开
2、始显现。,数据来源：CRIC,各区域量价走势,数据来源：CRIC,不同产品形态量价走势,数据来源：克而瑞系统,独栋别墅市场：10月供应面积446.61、成交面积 7098.88 、成交均价14680元/，环比均下跌， 跌幅分别为93.72%、 29.13%、 52%。 联排别墅市场：供应面积环比下跌100%，成交面积环比下跌46.58 ，成交均价下跌了1%。 叠加别墅市场：本月无供应，成交面积环比增长45.89 ，成交均价上涨27%。,数据来源：CRIC,别墅产品10月受冷，时代南湾、花都玖珑湖等撑起别墅市场均价！,不同产品形态量价走势,数据来源：克而瑞系统,数据来源：克而瑞系统,酒店式公寓市
3、场：10月供应面积下滑29.62%，成交面积环比下降21.50%，成交均价环比增涨9%。 合生国际广场公寓、佳润临江上品等高端公寓热销是推动公寓价格上涨的因素。 普通住宅市场： 10月供应面积下滑56.21%，成交面积环比下降1.58%，成交均价环比下降4%。,数据来源：CRIC,，,投 资 性 产 品 明 显 受 抑， 市 场 成 交 以 普 通 住 宅 为 主,不同面积段量价走势,数据来源：克而瑞系统,供应结构：10月供应总量下滑，仅90 以下产品环比上涨4.%。 成交结构：楼市政策调控收到成效，成交以首置型产品为主；,数据来源：克而瑞系统,数据来源：CRIC,大规模、批量性购房已基本受控
4、，各类型产品本月成交量均下跌。,再改型产品供应占比上涨，首置型产品供应占比下滑； 成交倒置，再改型产品下降、首置型产品上涨。,不同面积段量价走势首置产品线,数据来源：CRIC,总体市场：首置产品供应面积为9.87万平方米，环比下跌71.02%。成交面积为15.24万平方米，环比增长4%。 成交价格：首置产品成交均价为11163元/平方米，微幅下涨4%. 成交均价趋稳. 供应结构：70平方米以下、70-90平方米的首置产品供应面积全线下降 成交结构： 70-90平方米的首置产品成交面积较上月上升6%；,首置产品市场10月成交量升、价跌， 自住型产品为市场主力成交产品！,不同面积段量价走势首置产品
5、线,不同面积段量价走势首改产品线,数据来源：CRIC,不同面积段量价走势首改产品线,总体市场：首改产品供应面积为48.03万平方米，环比下跌54%成交面积为38.66万平方米，环比下跌4.7%。 成交价格：首改产品成交均价为10472元/平方米，环比下降6.6%； 供应结构：90-110平方米环比下涨67%，110-145平方米环比上涨46%。 成交结构：90-110平方米与110-145平方米产品成交结构基本持平.,黄金周后，持续成交低迷开始影响市场预期， 首改产品供应量、成交量、成交价格均下跌！,数据来源：CRIC,不同面积段量价走势再改产品线,数据来源：CRIC,不同面积段量价走势再改产
6、品线,总体市场：再改产品供应面积为21.79万平方米，环比下跌40%。成交面积为10.67万平方米，环比下跌17%。 成交价格：再改产品成交均价为14220元/平方米，环比上升6.74%； 供应结构：145-180平方米与180-250平方米的再改产品供应比重分别下跌49%、50%。 成交结构：成交均下滑，但140-180平方米的成交仍占有再改产品整体成交面积的62.09%。,再改产品成交量下跌， 但成交价格仍领跑上涨！,10月全新开盘项目情况,开盘项目看市场走势,数据来源：CRIC,全新开盘项目共推出3457套房源，以二、三房为主，但不乏四房、五房的大户型。,10月商品住宅成交金额十强排行榜
7、,热销项目看市场走势,数据来源：CRIC,本月番禺区雅居乐剑桥郡热销持续，以销售总金额3.95亿元居首； 成交金额前10位占整个10月成交金额份额25。,9月全市网签成交均价凯旋新世界以62620元/居首，排行第二的为珠江新城高端项目珠江颐德公馆均价46324元/，比早期价格略有下降。,热销项目看市场走势,10月商品住宅成交均价十强排行榜,数据来源：CRIC,广州标杠性企业销售情况,在国庆黄金周成交遇冷后 ，虽个别房企抢收活动取得一定效果，但仍无法改变大部分房企10月业绩大幅下滑态势。 10月仍以富力地产和雅居乐地产销售业绩排前，销售总金额分别为7.7亿、7.85亿。,数据来源：CRIC,临近
8、年末，各大房企为完成年度业绩目标，将有一定量的新项目上市，同时随着融资渠道的堵塞，可能会引发一定的促销潮。,广州标杠性企业销售情况,数据来源：CRIC,广州标杠性企业销售情况,土地市场走势供应结构,1.公告地块用途结构分析,2、公告地块区域结构分析,本月公告用地大多分布在郊区，其中番禺区以16块土地供应居首；其次为白云区，供应10块，天河区本月供应土地9块，萝岗区供应4块，花都区和海珠区供应较少，分别供应3块和2块，增城市与黄埔区各供应1块。,数据来源：CRIC,10月，广州全市土地公告地块为46块，较上月减少27块。住宅用地（含商住综合用地）21块，占比为46%，住宅用地面积98.28万平方
9、米；工业用地12块，占比26%，供应面积44.62万平方米； 商业用地11块，占比24%，用地面积14.86万平方米。,土地市场走势成交结构,1.成交地块用途结构分析,2、成交地块区域结构分析,10月，广州市共成交土地21块，多集中在郊区。其中南沙区的横沥镇2011NGY-17地块，面积达到11.92万平方米，成为本月成交面积最大地块。,数据来源：CRIC,10月，广州市共有21块土地成交，较上月减少6块。土地成交总面积55.15万平方米，15块为工业用地，占比71%；6块为商业用地，占比29%；无住宅用途用地成交。,广州楼市调控最直接的表现是土地市场遇冷,土地市场走势市场动态,2,3,1,本
10、月政策要闻,5,4,本月政策要闻,目前国家的宏观调控已从单纯地调控楼价，变为制度的建设，广州楼市调控开始进入细化制度建设，未来遏止楼市过热的措施仍会持续并不断合理完善！,市政规划： 1、南沙站高铁将与水路无缝对接 根据广州南沙新区总体概念规划综合方案，明珠湾区内的万顷沙交通枢纽商贸区，将现南沙站高铁与水路无缝对接。 2、广州南沙规划方案出台 番禺大岗、榄核、东涌拟并入南沙 3、未来五年天河将投两千亿改造城中村 未来五年，天河区重点发展中央商务区与智慧城两大“重量级”板块，全面完成珠江新城金融商务核心区的建设并全面启动 员村金融商务延伸区开发，推动华润万象城、招商局中心、广州东塔等重大项目建设，
11、投资超过两千亿元改造面积超过10 平方公里的城中村。,1、广州第三季度TOP盘成交金额大降25.7% 广州第三季度商品住宅成交TOP10楼盘中，成交套数达4719套，环比第二季度大降31.1%，成交面积518870，环比第二季度大降34.3%，成交金额为650750万元，环比第二季度下降25.7%。第三季度数据一片惨淡，广州金秋楼市出现爆冷。,宏观经济： 1. 广州前三季度GDP同比增长11% 前三季度，广州实现地区生产总值8900亿元，同比增长11%；财政增收提速，实现地方财政一般预算收入722.77亿元，同比增长20.7%。,本月楼市动态要闻,市场动态：,市场监控总结,政策趋紧，限购难松
12、广州政策依然从紧，更趋向于政策制度的完善建设。加上佛山曾试图放松限购，却连夜叫停；珠海限购；温家宝强调巩固楼市调控成果，周小川表示总的财政、货币政策提法不变，均表明目前政策未变，限购政策难松。 黄金十月，广州量价爆跌，市场下滑趋势呈现 限购限贷政策给楼市带来的巨大冲击开始显现。 2011年10月，广州新建商品住宅成交面积为32.91万平米，环比大跌55.82%。成交均价11567元/，环比、同比双下降，环比下降更高达7%。市场观望情绪浓厚，博弈加剧 ！ 10月中心、近郊区均成交下滑，“金九银十”成“铜九铁十” 别墅市场受冷，公寓价格攀升，普通住宅成交惨淡 再改型产品供应占比上涨，首置型产品供应
13、占比下滑；成交倒置，再改型产品下降、首置型产品上涨。 标杠性企业10月销售业绩下滑,南沙区竞品市场分析,2,新增预售量1214套，仍居高位，在时代南湾持续热销推动下整体市场成交维稳。,南沙整体市场量价走势,在广州各区楼价跌幅声中，南沙10月成交均价高达9736元/，环比增幅5%，楼价越来越逼近万元大关。,数据来源：CRIC,价 格 依 然 领 涨,南沙整体市场成交排行榜,数据来源：CRIC,单位：元/,单位：套,单位：亿元,时代南湾，成交套数、成交均价、成交总金额均居第一，成为 南沙的明星楼盘。洋房的热销持续带动其别墅成交，10月别墅 成交12套，23216元/别墅成交价，拉动了项目整体成交均
14、价。 龙光棕榈水岸、碧桂园豪庭等表现突出；,竞品组范围,竞争范围选择：南沙区域主流在售的10个项目,10月南沙各盘新增供应呈“零供应”状态，仅万科府前花园、碧桂园豪庭有少量货量供应。,竞品当月供应量走势,各竞品项目存量图,目前为止竞品项目的存量套数共有2545套，比9月 新增存量182套，随着下半年出货难度加大，存货 量将加剧。,数据来源：CRIC,竞品当月供应户型/面积段走势,南沙10月供应户型均为三房产品、 以110-145首改型产品为主，90-110户型供应有所增加,数据来源：CRIC,竞品当月成交面积/套数走势,除龙光棕榈水岸、碧桂园豪庭外，南沙竞品盘本月成交量均下滑，尽管如此，时代南
15、湾仍然凭借自身的产品优势，使得成交面积、成交套数均居第一。,数据来源：CRIC,竞品当月均价走势,时代南湾销售均价继续攀高,本月销售均价为12631元/,万科府前花园以9712元/排列第二,竞品项目50%均价已超“九”字头，原先“八”字头、“七”字头项目均继续上涨。,数据来源：CRIC,竞品当月成交户型/面积段走势,南沙成交户型依然是以中小户型为主，其中三房占比达64%，二房占比22%。 110-145的首改型产品最受欢迎，占比达54%。,数据来源：CRIC,竞品当月成交单价段/总价段走势,数据来源：CRIC,南沙主流价格开始上升为9000-10000，8000-9000的价格已成为历史； 9
16、月南沙市场90-120万总价产品占44%，随着单价的高攀，高总价产品占比不断提升；,其他区域标杠性项目分析,3,竞品组范围,竞品当月成交面积/套数走势,10月份中心区域标杆项目成交回升，近郊项目随着推盘量的下降销售量相应下滑；其中番禺的雅居乐剑桥郡、广州亚运城，金沙洲金域蓝湾等销售突出。,番禺,增城,荔湾,海珠,天河,白云,花都,荔湾,海珠,天河,白云,花都,增城,番禺,数据来源：CRIC,竞品当月均价走势,广州“限购限贷”的政策持续效应开始彰显，目前虽然没有房价大幅下跌，但也没有明显上扬，市场观望气氛明显，僵持局面尚未打破。,数据来源：CRIC,国庆成交疲软，国庆前后新开盘或加推的项目多数以低于市场价推售，较少有楼盘上调售价，但中心城区各大标杆项目价格仍居高不下。,市场热销项目分析香江翡翠绿洲,销售状况： 香江翡翠绿洲在售的是金色凡尔赛组团的五、六期洋房，楼栋位于小区南侧，源章路北侧的57-63栋和69-78栋小高层洋房。 主力户型是86-105平方米二房、120平方米三房和180-
