ch6项目投资估算学习资料

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1、第六章 项目投资估算与评估,2020/7/7,2,主要内容,2020/7/7,3,项目总投资构成,第一节,2020/7/7,4,项目总投资构成,2020/7/7,6,土地使用权投资,土地征用及迁移补偿费 指项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依土地管理法等规定所支付的费用。内容包括： 土地补偿费征用耕地(包括菜地)的补偿标准，为该耕地年产值的36倍； 青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费； 安置补助费征用耕地、菜地的，每人安置补助费为该地每亩年产值的23倍；,2020/7/7,7,土地使用权投资,耕地占用税、土地使用税、土地登记费及征地管理费； 征地动迁费包括征用土地上

2、的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建补偿费、搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停工损补贴费，拆迁管理费等； 水利水电工程水库淹没处理补偿费。,2020/7/7,8,土地使用权投资,土地出让及出让金 指通过向国家支付土地使用权出让金的方式取得有限期的土地使用权。 城市土地的出让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。 国家规定的土地使用权出让最高年限： （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合用地50年。,2020/7/7,9,预备费用,基本预备费,涨价预备费,2020/7/7,10,基本

3、预备费,基本预备费指在初步设计和概算中难以预料的费用。具体内容包括： 进行技术设计、施工图设计和施工过程中，在批准的初步设计范围内所增加的工程及费用； 由于一般自然灾害所造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用； 工程竣工验收时，为签定工程质量，必须开挖和修复的隐蔽工程的费用。,2020/7/7,11,涨价预备费,涨价预备费指从估算年到项目建成期间内，预留的因物价上涨而引起的投资费用增加数额。 涨价预备费主要考虑因建设工期较长，在建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨而需要增加的费用。 对投资项目进行评估时，一般根据当时当地的材料、设备、工资等的价格和标准作为估算的依据。,2020/7/7

4、,12,固定资产投资方向调节税,征税目的是国家利用经济杠杆进行宏观调控，贯彻产业政策，控制投资规模，引导投资方向，实现产业调整。 计税依据：固定资产实际投资额； 税率：0%、5%、10%、15%、30%； 2000年1月1日起暂停征收,2020/7/7,13,流动资金投资构成,流动资金的内容 流动资金是指项目投产后为维持正常生产经营，用于购买原材料、燃料动力、支付工资等所必不可少的周转资金。 流动资金流动资产 流动负债 项目建成后为维持正常生产、经营所需流动资金的解决途径： （1）流动负债 （2）周转资金,2020/7/7,14,投资估算,第二节,2020/7/7,15,投资估算,建设投资估算

5、,建设期利息估算,投资总额估算,流动资金估算,2020/7/7,16,建设投资估算内容,固定资产投资估算,无形资产投资估算,预备费估算,2020/7/7,17,固定资产投资估算方法,指套用原有同类项目的固定 资产投资额来进行拟建项目固 定资产投资额估算的一种方法。,指先分别估算出构成固定资 产投资的各个组成部分，然后 再加以汇总得出固定资产投资 总额的一种估算方法。,扩大指标估算法,详细估算法,2020/7/7,18,扩大指标估算,单位生产能力投资估算法,生产规模指数估算法,2020/7/7,19,单位生产能力投资估算法,指根据同类项目单位生产能力所耗费的固定资产投资额来估算拟建项目固定资产投

6、资额的一种估算方法。 计算公式： 式中：I2、 I1 为分别为拟建项目和类似项目的相关投资额；Q2、 Q1 为分别为拟建项目和同类项目的生产能力；f为物价指数。,2020/7/7,20,生产规模指数估算法,指根据同类项目实际固定资产投资额和规模指数来估算拟建项目固定资产投资额的一种估算方法。 计算公式： 式中：I2、 I1 为分别为拟建项目和类似项目的相关投资额；Q2、 Q1 为分别为拟建项目和同类项目的生产能力； f为物价指数；x为生产规模指数。,2020/7/7,21,详细估算内容,建筑工程费估算,设备及工器具购置费估算,安装工程费估算,工程建设其他费估算,2020/7/7,22,建筑工程

7、费估算,单位建筑工程投资估算法 其计算公式为： 建筑工程费单位建筑工程量所用投资建筑工程总量 单位实物工程量投资估算法 其计算公式为： 建筑工程费单位实物工程量所用投资实物工程总量 概算指标投资估算法 其计算公式为： 建筑工程费单位工程概算指标单位工程量修正系数,2020/7/7,23,设备购置费估算,国产设备 外购设备的估算 设备购置费设备原价(1运杂费率) 进口设备 购置费的估算 进口设备购置费进口设备货价进口费用国内段运杂费 进口设备货价原币货价：一般按FOB价计算 人民币货价原币货价汇率,2020/7/7,24,设备购置费估算,进口费用 a、国外运费从装运港到我国抵达港的运费 国外运费

8、原币货价运费率 b、海运途中保险费 海运途中保险费离岸价格海运保险费率 c、银行财务费 银行财务费人民币货价(FOB价)银行财务费率 银行财务费率一般为0.4%-0.5%,2020/7/7,25,设备购置费估算,d、外贸手续费 外贸手续费到岸货价(CIF价)外贸手续费率 e、关税 关税到岸货价(CIF价)进口关税税率 f、增值税 进口产品增值税组成计税价格 增值税率 组成计税价格关税完税价格+关税+消费税 g、海关监管手续费指海关对进口减税、免税、保税货物实施监督、管理及提供服务的手续费,2020/7/7,26,设备及工器具购置费估算,国内段运杂费 国内运杂费到岸价人民币货价国内运杂费率 工器

9、具购置费的估算 工器具购置费设备购置费工器具费率,2020/7/7,27,安装工程费估算,安装工程费一般根据设备购置费与相应的安装费率或设备重量与相应的每吨设备安装费加以估算。 其计算公式分别为： 安装工程费用设备购置费安装费率 安装工程费用设备吨位每吨设备安装费 安装工程费用安装实物工程量安装费用指标,2020/7/7,28,无形资产投资估算,具体计价方法为： 投资者作为资本金或合作条件投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的金额计价； 从企业外部购入的，按照实际支付的金额计价； 自行开发的，按照实际开发费用计价； 接受捐赠的，按照所附单据或者参照同类无形资产币值计价； 商誉只有在企业合并、

10、接受投资和从外部购入时，方可作价入账，否则不能作为无形资产入账。,2020/7/7,29,预备费用的估算,基本预备费 以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费及工程建设其他费用之和为计算基数。 估算公式： 基本预备费 （建筑工程费安装工程费设备购置费工程其他费)基本预备费率 基本预备费率按部门规定执行，一般情况下在8%15%之间。,2020/7/7,30,预备费用的估算,涨价预备费 估算公式： 式中： PC为涨价预备费；It为第t年的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和；f为建设期价格上涨指数；n为建设期。,2020/7/7,31,建设期利息估算,名义利率 指每一个计息周期的利率

11、与每年的计息周期数的乘积，一般以年化利率表示，目前中国人民银行公布的存贷款利率表中的利率均为名义利率。 有效利率 指由于计息周期的不同，资金在计息过程中所发生的实际利率。假设i代表名义利率，r代表有效利率，m代表年计息次数，则有：,2020/7/7,32,建设期利息估算,建设期利息 指项目借款在建设期内发生并记入固定资产的利息，包括借款利息及手续费、承诺费等。 计算公式如下： 采用自有资金付息时，按单利计算： 各年应计利息（年初借款本金累计本年借款额2）名义利率 采用复利方式计息时： 各年应计利息（年初借款本息累计本年借款额2）有效利率,2020/7/7,33,建设期利息估算案例,某投资项目总

12、投资估算为5000万元，其中30%为自有资金，其余为固定资产投资借款，借款年利率为6%，每年计息二次，项目建设期限三年，按建设进度分别投入50%、30%、20%。试计算建设期利息。 解： 固定资产投资借款总额：5000（130%）3500万元 则第一年借款额350050%1750万元 第二年借款额350030%1050万元 第三年借款额350020%700万元,2020/7/7,34,建设期利息估算案例,实际利率： 第一年利息： (1750/2)6.09%53.29万元 第二年利息： (175053.291050/2)6.09%141.79万元 第三年利息： (175053.291050141

13、.79700/2)6.09% 203.72万元 则建设期利息53.29141.79203.72 398.80万元,2020/7/7,35,建设期投资借款偿还方式,1.等额偿还本金和利息 在还款期内，每一期所偿还的本金和利息额是一样的，其计算公式为: A=Ic(A/P,I,n) 资金回收系数 2.等额还本，利息照付 At=Ic/n+Ic1-(t-1)/n I 3.以项目预测的可用于偿还投资借款本金的收益进行偿还 项目生产期每年实现的净利润、项目所提取的固定资产折旧及无形资产摊销,2020/7/7,36,建设期投资借款偿还案例,某大型投资项目在建设期末的投资借款累计数为10000万元，要求的贷款偿

14、还期为5年，假设贷款年利率为10%（以年为计息期），现分别要求等额偿还法及等额还本、利息照付方法进行投资借款还本付息预测编制投资借款还本付息表。 等额还本付息法：10000 （A/P,10%,5）=10000 0.2638=2638,2020/7/7,37,等额还本，利息照付方法,2020/7/7,38,流动资金估算方法,指在拟建项目某项指标的基础 上，参照同类项目相关资金比率 计算出流动资金需用量的方法。,指对流动资产和流动负债的主 要构成要素，即存货、现金、 应收账款、预付账款以及应付 账款和预收账款等几项内容分 项进行估算，据此计算获得企 业流动资金需要量的一种方法。,扩大指标估算法,分

15、项详细估算法,2020/7/7,39,流动资金估算方法,销售收入资金率法,总成本（或经营成本）资金率法,固定资产资金率法,单位产量资 金率法,2020/7/7,40,销售收入资金率法,销售收入资金率是指项目流动资金需要量与其一定时期内（通常为一年）的销售收入的比率。 其计算公式为： 流动资金需要量项目年销售收入销售收入资金率 式中，项目年销售收入选取项目正常生产年份的数值； 销售收入资金率根据同类项目的经验数据加以确定。 一般加工工业项目多采用该方法估算流动资金。,2020/7/7,41,分项详细估算,一般通过编制流动资金估算表对各项流动资金进行估算。 计算公式： 流动资金流动资产流动负债 流

16、动资金本年增加额本年流动资金上年流动资金 流动资产现金应收及预付款存货 流动负债应付账款预收账款,2020/7/7,42,流动资产估算,现金的估算 现金(年工资及福利费年其他费)/年周转次数 年其他费制造费用管理费用销售费用以上三项费用中所包含的工资及福利费、折旧费、维简费、摊销费、修理费 年周转次数360/最低需要周转天数 应收（预付）款项的估算 应收账款年销售收入/年周转次数 预付账款=外购商品或服务年费用金额/年周转次数 年经营成本外购原材料外购燃料动力工资福利费修理费其他费汇兑损失,2020/7/7,43,流动资产估算,存货的估算 存货外购原材料、燃料在产品产成品 外购原材料、燃料年外购原材料、燃料费/年周转次数 在产品(年外购原材料、燃料费年工资及福利费年修理费年其他制造费)/年周转次数 产成品(年经营成本-年其他费用)/年周转次数,2020/7/7,44,流动负债估算,在项目评价中，流动负债的估算可以只考虑应付账款和预收账款两项。 计算公式为： 流动负债应付账款预收账款 应付账款外购原材料、燃料动力及其他材料年