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1、1,通化六合盛 项目专项调研报告,HANGZHOU SYNERGY PLANNING. Demonstration Files,香港五道梁行 / 杭州事业部,2,本次专项调研目的界定,目的一： 较为准确的预测项目的辐射能力和潜在客群消费需求及客群特征,目的二： 对通化房地产住宅市场及竞争现状和竞争未来的研究分析，界定项目辐射范围，人均消费能力等住宅需求数值,3,项目认知,4,（一）项目区位,法兰西印象位于通化市市辖区新胜北路东侧，东临通化火车站，北连四浑公路，总用地面积约97.3万平方米，依山临江，上风上水，独享离尘不离城的生态环境。,6,一期塞纳左岸位于新胜路东侧，四浑公路南侧，东邻浑江，西
2、、南两侧为通化铁路；距著名风景区玉皇山公园仅有3公里 ，基地距老城区市中心仅有3.3公里，距二道江区仅有6.5公里，位于联系新、老城区的中间地带。,塞纳左岸,7,（二）项目规划,西面为多层花园洋房。 中间是小区建筑群的最低处，为3层高的排屋区，排屋的排布依然按照总体扇形的布局展开，与总体的走向浑然一体。 北面的高层三角地块空间较为独立，由7幢11-17层的高层住宅组成。,项目规划由法式的别墅、高层、多层组成。 东面布局采用沿江布置15-30层的高层，高低错落，配合江岸线及后面山体的脊线，打造优美的城市天际线。,8,（三）经济指标,建设用地面积约22万平方米，总建筑面积约33万平方米，低容积率规
3、划，使建筑生长在林间，保障私密又接近自然。,9,一：印象通化,二：通化房地产市场,三：市场竞争项目,四：客群分析报告,调研目录,10,一：印象通化,经济环境分析 购买力分析,11,通化概况,位于中国东北东部，吉林省东南部，属东北亚经济圈腹地，东北东部大通道的重要枢纽，是我国对朝三大口岸之一，边境线长203.5公里，是国家批准的边境开放城市，同时也是吉林省距出海口最近的城市。地处东经12571 - 12644 ，北纬4052 - 4249 之间。通化市全市人口227.2万人（2008年），其中市区人口达到50万人。,地理位置,截至2005年12月，通化市辖2个市辖区、3个县，代管2个县级市。通化
4、市 面积15698平方千米，人口226.1万人（2010年引）。东昌区面积 383平方千米，人口50万。二道江区面积 378平方千米，人口14万。江南新区 近年来新开发的区域，目前属东昌区域内。,行政区划,12,人口情况,通化市2010年年末全市户籍人口为2261000人，比上年末减少0.7万人。全年出生人口1.83万人，出生率为8.06，比上年上升0.19个千分点；死亡人口1.88万人，死亡率为8.29，比上年上升1.91个千分点；人口自然增长率为-0.23，比上年下降1.72个千分点。,通化市2006-2010年总人口增长比较缓慢，近几年出现人口负增长，当地人口流动性较缓。,13,宏观经济
5、情况,生产总值（GDP）,全市实现地区生产总值（GDP）627.1亿元，增长17.1%。其中,第一产业实现增加值65.1亿元，增长6.1%；第二产业实现增加值326.8亿元，增长22.8%；第三产业实现增加值235.2亿元，增长12.7%。,通化2006-2010年生产总值一直保持稳定增长，人均生产总值也呈相似态势。,14,三大产业情况,通化2006-2010年第二产业的年均产值占了历年年均总产值的52%左右，位列第一，其次是第三产业，产值比重一直保持在37%左右，最后为第一产业，占较少比重11%。 三大产业06-010年一直保持平稳态势。第二产业领头羊趋势愈加明显,15,工农业产值情况,通化
6、市2010年农业实现较快发展。全年农林牧渔业总产值达到114.4亿元，增长14.4%。全年粮食作物播种面积达到27.37万公顷，增长14.1%；粮食总产量175.1万吨，增长8.7%。其中，玉米产量110.3万吨，增长11.3%，单产6634公斤/公顷，下降5.4%；水稻产量58.2万吨，增长6.2%，单产6862公斤/公顷，下降4.9%,通化2006-2008年工业总产值呈快速上升趋势，2008-2010急速发展；2006-2010年农业总产值一直保持平稳。,16,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,通化市整体经济水平在吉林省较高，近5年内工业的迅猛发展，推动了整体购房的能力，从表格也能
7、看出住房消费需求平稳增长。,通化2010年城市居民人均可支配收入16704元，增长9.5%; 农村居民人均纯收入6572元，增长19.6%。城市居民恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）为38.6%，比上年高出0.7个百分点。处于相对富裕型,17,二：通化房地产市场,18,（1）2000年2003年 起步阶段 2000年通化房地产市场开始起步，出现部分商品住宅。2002年商品房住宅销售均价946元/平方米，而真正商品房住宅市场化启动是从2003年像“丽景人家”这样楼盘开始，市民对真正居住小区和居家环境有了感性认知，2003年住宅均价在1185元/平方米左右。 （2）2004
8、年2005年 发展阶段 2004年通化市房地产市场开发量大增，房价较快上涨，达到1351元/平方米，略高于省内同级城市。但此时的房地产开发水平依然较低，无论是楼盘规划设计、开发建设理念、营销推广策略等方面都滞后于同类城市水平。 （3）2006年至今 2006年开始，棚户区开始大规模改造启动，房地产市场化运作全面启动，伺候大量外埠开发商进驻，产品品质、档次均有明显提升。和其他城市的棚改效应相同，大面的棚改促进了房地产的红火，提升了房价。同时核心城区市场两极分化明显，老城区区域价格多在3000元/平方以上，而江南新城区区域价格多超过4000元/平方。但对于容量小的市场，同样也是威胁，棚改加快了消费
9、者换房周期，整体市场供应量增大，使得棚改后的市场出现了一些下滑。,通化房地产市场发展阶段：,19,房地产市场供需水平近几年通化房地产市场整体供需相对平稳，受市场影响较小,近两年通化房地产开发增势迅猛。全年资质等级以上建筑企业完成总产值137.7亿元，比上年增长26.4%，房地产施工面积836.5万平方米，比上年增加122.8万平方米，增长17.2%；竣工面积684.6万平方米，比上年增加214.8万平方米，增长45.7%。,20,历年土地出让分析,从走势图可以看出，通化市住宅用地土地出让量在2009-2011年一直呈现上升状态，且2010年是一个爆增阶段，同比2009年上涨180.87%。截止
10、目前，而截至目前，今年的出让量已经逼近2010年全年的出让量。,21,通化2006到2008年商品房销售量、均价均成平稳的上涨趋势，到了2009年因为是受市场影响，有较为明显的上浮，较上一年增长20%，销售均价首次突破2000元大关，2010年较2009年任有比较大的增长，但增幅不如2009年，但2010年销售面积大增，涨幅达到空前的110%。,通化全市近年商品房销售数据,22,通化全市近年住宅销售数据统计：,通化整体区域2009年以前的住宅价格较低，在2008-2010年里有较大的增幅，超过以往每年增长300元/平米的增长速度，住宅的销售面积在2010年突飞猛进，说明2010年通化房地产市场
11、消化量过大，对之后市场消化可能产生影响,从商品房和住宅的销售数据来看，整个通化的房价水平保持健康的发展态势，表明其市场供需基本以满足当地人购房置业需求为主，在2010年以前市场几乎不受外界各种政策经济环境影响。,23,市场总结： 整体通化房地产市场发展不平衡，江南是目前整个市场发展的重心，也是高端、高价房的集中地和发源地，江北区域有待开发； 目前市场处在供略大于求的状态，房价有所上升但趋于平稳，东昌区在售楼盘单价已经跨5000元大关； 2010年地块出让量迅速上升，可能导致2011、2012两年将有较多房源面市； 未来产品将面临较大的竞争，产品格局将有很大的调整，整个通化市场楼盘品质将再会上一
12、个台阶。,24,三：市场竞争项目,25,市场板块划分,江西区域,江南区域,江北区域,本案,目前通化市中心为江西区域，市场较为火热，但供应量逐年下滑。 江东区紧邻玉皇山公园，因为是老城区，目前加量有限，存在一定的潜在增长量。 江南区目前拥有多个项目，及3个大型商场，是目前房市最为火热的区域。 江北区域由于项目、周边配套缺失所以在当地市井眼里并不受欢迎，但是由于风景和交通位置的特殊性，很多二道江和本地富裕阶层均对此区域抱有很大关注度，但整体通化南迁造成此区域均价较低且发展潜力偏低。,26,通化市主要街道二手房挂牌信息,江北区域房价普遍偏低,江西城区房价差距幅度较大涵盖面广,江东区域本地楼盘较多，主
13、要为中端市场,27,通化市主要街道二手房挂牌信息,江南新区目前主要是新房为主，是目前通化市房地产开发热区。汇集了中盛山水城、中盛波尔多、江南一号、高力御景首府、龙湾会馆等高端住宅。,从二手房市场中我们可以大致了解通化房地产市场发展的格局，接下来我们来详细分析。,28,通化市场调研目前均价,以上五个项目是目前通化较为高端、位置较佳的项目之一，其中高力、中东、中盛均是江南项目，丽景和大禹位置离市中心较近。 目前通化江南项目较多，保利等外地开发商的进驻让此地段在当地人心目中的地位再次加重，均价突破4000元，而江北最好的项目目前均价在4000左右，而普通项目均价在2500-3000元不等。 江南区域
14、均价突出，但整体市场均价仍在3600元-3800元/平方米徘徊,（通化中高端项目）二手房信息,29,通化市场楼盘调研-江东区,商业一般，配套齐全，路网通畅，为通化铁路老站所在区域，环境一般，房地产市场发展缓慢； 目前围绕新通化站，打造新站商业区。区域由多层为主，少量高层。其中鸿康盛世由于物管的优势在当地人心中有很高地位，是本案一大竞争对手,中端市场，均价在2500-3000元，主力面积60-120平方米,江东区是通化老城区，房市发展潜力有限,30,通化市场楼盘调研-江西区,为市区核心城区，商业发达，配套齐全，路网通顺，但土地的稀缺性显露，未来供应量极少； 依据具体位置不同，楼盘定位不一，多层为
15、主，高层增多,均价在2800-3800元 本区域居住人口众多，是通化人口集中区域，是楼盘宣传、蓄客重点区域之一,31,通化市场楼盘调研-江南区,江南新城，目前通化热电区域，配套逐步完善，欧亚、中东等开发商项目极大提升区域人气； 区域内商业和住宅整体提升市民的消费和居住品味； 区域内住宅项目多定位高端，涵盖多层、高/小高、别墅等产品。,此区域产品档次均价高，而且产品覆盖面广 是本地人购房热电区域，至此成为本案主要竞争区域,32,江东区：中端为主 均价：3000元以上 主力面积：60-120,通化东昌区区域楼盘特征小结,江西区：覆盖高中低端 均价：3500-3800元 主力面积：60-130,江南
16、区：高端市场 普宅：4100-5800元 别墅：6500-7000元 主力面积： 普宅：60-130 别墅：240-310,通化东昌区住宅均价区间维持在：3600-3800元/平方米,33,通化经过10年的快速发展，房地产市场逐渐形成以江东、江西、江南为主，江北为辅的版块格局，经过上述罗列分析，我们可以确定本案的竞品版块：江南为核心竞品区，江西、江东为次重点竞品区。,34,通化市场楼盘调研-别墅竞品市场,35,别墅竞品市场-高力 御景首府 （英伦风格）,总占地面积：30万方 开发商：吉林中盛 总建筑面积：45万方，共分四期开发 建筑类型：一期规划有多层、洋房、双拼和联排 面积区间：多层：80-150，洋房：92-165，双拼：243/310 产品价格：多层均价4400元，洋房均价5300元，双拼价格6800元 定位：山水英伦，望族世家,一期2010年10月开盘，推出4栋多层，3栋洋房和3栋双拼共计300余套，目前基本售罄，去化较快,36,别墅竞品市场-中盛 山水城 （法式风格）,总占地面积：48万方 开发商：吉林中盛 总建筑面积：80万方（含义乌小商品城
