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1、商业地产基本理论模型,唐博王小飞,Page2,商业地产基本概念,商业地产是以“商品卖场”为主要开发和经营形态的（或主要形态之一）的不动产。,“商品卖场”为主要形态,“不动产”界定范畴,特性,Page3,商业地产范畴,广义商业地产零售店+多功能服务例如：购物中心、shoppingmall,Page4,商业地产行业本质,产业性质,金融性质,“卖场”是“盈利工具”，商家“经营产品或服务”，从而获取经营收益的盈利手段,“卖场”是“投资产品”，可以带来“租金收益”或“物业升值”的投资工具，一种能够创造利润的“实物资本”,“投资产品”是以“盈利工具”为依托的，“投资产品”的收益也是“经营商品或服务”收益的
2、再分配。商业地产只有当其“商业盈利”实现时，“盈利工具”和“投资产品”价值得以实现，“地产价值”最终得以显现。,Page5,商业地产“产业要素”,商业地产,人气,物业,商品,功能,管理,商圈+口岸+需求+竞争,业态+定位+品牌,餐饮+文化+娱乐+休闲,理念+系统+规则,选址+规划+规模,+,+,+,+,Page6,商业地产“都市机能”,改善城市“个性与美感”，提升城市形象,提升“地段价值”，促进“城市繁荣”,总体上增强“城市综合服务机能”,具有“购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游”等综合价值,对“建筑、制造、服务”等相关产业起到拉动作用,促进城市“商流、物流、资金流和信息流”的发展,吸引投资商
3、，提高城市“融资与融物”的能力,促进城市充分就业,促进GDP与财政收入不断增长,3,Page7,商业地产与住宅地产,商业地产与住宅地产比较及联系,“住宅地产”所聚集“人口数量”与“消费水平”是“商圈及商业中心”形成的先天条件，是商业价值形成的基础；“成熟的商业地产”可以拉升“住宅地产价值”。,区别,联系,Page8,商业地产运营程序,商业运营“四部曲”,市场分析、选址商业规划（定位、业态、动线、物业）招商（主力店、次主力店）工程建设运营模式执行（销售、租赁、自营）开业,百货管理超市管理MALL管理等等八大业态管理,连锁经营产业扩张,资产证券化,Page9,代群基本概念,代群指的是同一代的人的人
4、口群体,他们有类似的生长环境，或处于相同的人生阶段，在消费观念和行为上也具有相似的特征。,市场细分,市场细分是按照一定的标准，把所有的消费者组成的整体市场，划分成不同的消费群体组成的若干子市场的过程。,Page11,市场细分的运用,Page12,市场细分原则,Page13,目标市场选择,目标市场：就是在细分市场中选择打算进入的市场；是企业准备以“商品与服务”满足其需要的一个或者若干个子市场。,观点内容,基础,目的,集中化进入,商品专业化,市场专业化,选择化进入,市场全覆盖,目标市场选择策略,Page14,三级市场结构,二级市场（招商市场）：是商业物业的招商市场，二级市场的经营主体是提供商品服务
5、的厂家和商户,一级市场（投资市场）：是与物业产权相关的资本市场，一级市场的投资主体有投资客、自营商家、公务员、医生等,三级市场（零售市场）：是商业地产的终极市场，三级市场的消费主体是经营定位所指向的消费群,Page15,项目竞争态势,创新理论竞争态势模型,Page16,更多竞争考量法,波特模型,Page17,更多竞争考量法,Sowt矩阵,内部条件,外部条件,优势S,劣势W,机会O,威胁T,S1S2S3,W1W2W3,O1O2O3,T1T2T3,增长策略,强化策略,防御策略,避险策略,Page18,GDP与城市级别划分,城市,GDP,一线城市，如北上广深,二线线城市，一般省会城市如天津、重庆、武
6、汉、杭州、长沙、沈阳等,三线城市，一般地级市如芜湖、珠海、东莞等,四线城市，一般县级市如英德、红安、麻城等,Page19,城市能量与市场准入,0,500,1500,3000,GDP（RMB：亿万）,萌动型市场：500亿元以下,成长型市场：5001500亿元以下,繁荣型市场：15003000亿元以下,发达型市场：3000亿元以上,Page20,原始形态,现代商业,广义商业,商业发展曲线,1100美元,2000美元,人均GDP,传统商业,8000以上美元,4400美元,欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP30004000美元时，家庭汽车拥有率152
7、0，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60，才是成熟发展阶段。,商业发展与GDP,Page21,城市综合指标分析,Page22,零售饱和指数IRS,零售饱和指数：是测定各城市（或商圈）商业物业单位面积产出的指标，用以衡量商业物业的生产能力和经营效率，也用来评价各城市（或商圈）商业物业饱和程度,公式一:,CXRERF,IRS=,IRS城市（或商圈）的饱和指数C城市（或商圈）的潜在客群数量RE城市（或商圈）每一客户平均购买额RF城市（或商圈）可比商场经营面积总和,公式二:,IRS=,城市（或商圈）可比商场销售总额城市（或商圈）可
8、比商场经营面积总和,公式三:,多业态饱和指数=,城市（或商圈）可比物业销售总额城市（或商圈）可比物业经营面积总和,Page23,千人拥有商场面积,千人拥有商场面积=,各业态商场面积及商场总面积千人,表达模型:,千人拥有商场面积也可以表述为人均拥有商场面积，是用来衡量城乡常住人口享有商业资源多少的一项指标，也是评价商业物业规模及其饱和度一项指标,Page24,逐级消费市场理论,逐级消费市场结构图,中国广大城乡的消费市场，呈逐级消费的市场特征，行政级别越高辐射的能量越强，产生的市场容量也越大，我们称这种市场消费特征及规律为逐级消费的市场理论。,Page25,逐级消费市场理论的指导价值,指导价值,P
9、age26,商圈,【商圈】：指商业中心或经营卖场，有效的吸引消费者的地域范围,【划分方式】：,商圈主体,影响区域,交通方式,市场贡献,购销行为,依存方式,经营实践,城市商圈、项目商圈、消费商圈,城市商圈、城区商圈,步行商圈、机动车商圈、非机动车商圈,核心商圈、次级商圈、边缘商圈,售卖圈、购买圈,行为商圈、心理商圈,理论商圈、实际商圈,Page27,商圈的形成与发展,发展阶段,市场表现,经营模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮
10、出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金收入,销售收入+租金收入,百货等购物,市中心区域,市中心区域,市中心区域,赢利模式,百货为主,专业市场,餐饮、休闲,休闲、娱乐,经营业态,Page28,城市商圈与适合业态,百货店、超市大卖场、专业市场、社区商业、MALL、商业街
11、,百货店、精品、商务超市、家电卖场、MALL、商业街、HOPDCA,社区商业、超市大卖场、家居卖场、仓储式超市,商圈级别,适合业态,Page29,城市商圈的存在方式,单一商圈,并存商圈,交叉商圈,子母商圈,Page30,项目商圈的结构,项目,步行商圈0.52.1公里（步行1030分钟的距离）,非机动车商圈35公里（自行车1020分钟距离）,机动车商圈1020公里（开车1020分钟左右距离）,Page31,项目商圈层次界定,核心商圈,次级商圈,边缘商圈,L1,L2,L3,商圈范围,6070%,90%,100%,销售业绩,Page32,业态、商圈与人口的关系,Page33,业态、商圈与距离的关系,Page34,各业态的商圈范围,Page35,业态,业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。,Page36,业态基本特征,Page37,业态基本特征,Thanksforyouattention,
