房地产整理资料全

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1、第一讲房地产投资及其风险 第一节 投资与房地产投资第二节 房地产投资的形式与利弊第三节 房地产投资的风险第四节 风险与投资组合1.投资 1.1 投资的概念 概念 投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。 理解（三个角度） 通俗角度投资就是用钱来获取更多的钱 金融角度投资是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为 经济角度投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或收益的行为1.2 投资的分类（四种分类） 按投资期限或投资回期长短分 短期投资（一年以） 长期投资（一年以上） 按投资人能否直接控制其

2、投资资金来划分 直接投资（直接用资金办实业） 间接投资（投资人购买有价证券，间接投资实业） 按投资对象存在的形式来划分 金融投资（预先垫付资金形成金融资产） 实物投资（预先垫付资金形成实物资产） 按投资的经济用途划分 生产性投资（投入生产领域） 非生产性投资（投入非生产领域）1.3 投资的特性 投资是一种经济行为 投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费） 投资的目的是获取报酬 投资具有风险性1.4 投资的作用 投资是一个国家经济增长的基本推动力 投资与企业发展密切相关 投资可以促进人民生活水平的提高 投资有利于国家和社会的稳定和国际交往 2.房地产投资 （重点章节）2.1 房地产投资的概念(

3、重点) 经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。【2006年真题】1.投资者进行房地产投资的主要目的一般是（） A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动 2.2 房地产投资的分类 按投资主体划分 政府投资 非盈利机构投资 企业投资 个人投资 按经济活动类型划分 土地开发投资从事土地开发活动 房地产开发投资从事各类房屋开发活动 房地产经营投资从事房地产出租经营活动 按物业类型划分 居住物业投资 商用物业投资 工业物业投资 酒店与休闲娱乐设施投

4、资 特殊物业投资【归纳部分】第一章有关的容： 廉租住房面向低收入家庭出租 经济适用住房面向低收入家庭出售 限价房面向中等收入家庭出售 经济租赁住房面向中等收入家庭出租 【重点】按物业类型划分的房地产投资 1.下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A.能为投资者带来经常性的收入现金流B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C.适合于长期投资D.常在机构投资者之间进行交易E.位置对其有着特殊的重要性 2.下列物业中，属于特殊物业的是（）。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区 2.3 房地产投资的特点（8大特点） 区位选择异常重要（具体位置+宏观区位） 适于进行长期投资（两个寿命）

5、自然寿命：从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间 经济寿命：地上建筑物对房地产价值持续产生积极贡献的时间长度，即从地上建筑物竣工之日开始，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间 需要适时的更新改造投资（适应性，需要适时更新改造） 异质性：物业由一种用途变为另外一种用途投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（价值难以判断） 变现性差 易受政策影响 依赖专业管理 存在效益外溢和转移（外部性影响）2.房地产投资 1. 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）A.不可移动性B.适应性

6、C.弱流动性D.相互影响性2. 投资者对房地产部使用功能的变动（例如，在公寓设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依赖2.4 房地产投资的作用 从社会的角度 拉动经济 从投资者的角度 具有收益、保值、增值、消费的多重功能 【本节容框架】 直接投资投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 房地产开发投资把土地加工成房屋 房地产置业投资直接买建成的物业 间接投资投资者将资金投入与房地产相关的权益或证券市场，不需要直接参与房地产开发经营与管理工作 投资房地产企业股票或债券 投资房地产投资信托基金 购买住房抵押支持

7、证券第二节房地产投资的形式1.房地产直接投资 1.1 房地产开发投资 概念 是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程 性质 属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给 具体种类 土地开发投资土地一级开发为主 商品房建设投资建房屋 1.2 房地产置业投资 概念 向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资 可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房） 目的（三个） 自用 经营出租获

8、得经常性收入 还可以获得转售收益 置业机构投资者的选择 缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者购买黄金地段的优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，但风险小 具备投资管理经验又是风险偏好型的投资者购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大 本节例题：1. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营 2. 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（） 答案解析适应性强，意味着可转变用途，则风险小，所以是负相关2. 房地产间接投资 2.1 投资房地产企业股票或

9、债券 房地产开发企业通过资本市场直接融资的途径： 首次公开发行 配股 公开增发或定向增发 发行可转换债券 2.2 投资房地产投资信托基金 概念 是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具 投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人（基金机构代人理财） 优越性 收益相对稳定主要来源是租金收入，一般高于股票收益2.2 投资房地产投资信托基金 类型 权益型基金 抵押型基金 混合型基金 流动性很好可以进行交易 例题：1.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入 2.房地

10、产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入 答案解析相当于基金把钱筹到一块搞一个置业投资，收取租金并把它作为收益分配给投资人 3.下列关于房地产投资信托基金（REITS）特征的表达中，不正确的是（）A.有专业投资管理者负责经营管理B.收入现金流的主要部分配给了股东C.分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性好2.3 购买住房抵押支持证券 把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金，分散风险的目的 例题：1.下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A.购买房地产公司股票B.购买

11、土地使用权C.购买新建商品住房D.购买存量商品住房2.房地产间接投资得形式主要有（）。A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E.购买土地进行开发3.房地产投资的利弊（四利三弊） 利 相对较高的收益水平 易于获得金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响（一般情况下）房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率 提高投资者的资信等级 弊 投资数额巨大 投资回收周期较长 需要专门的知识和经验 例题： 1.房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（） 2.房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（） 第三节房地产投资的风险1.风险的相关概念 概念 风险是

12、未来获得预期收益可能性的大小 风险的度量 标准差标准差越小，风险越小：标准差与期望值之比比值越大风险越大 三个概念 风险收益实际收益超出预期收益 风险损失实际收益低于预期收益 风险报酬实际收益超出预期收益的部分 1.风险的相关概念 决策的方法（分两种） 风险决策（情况不确定，但发生的概率确定） 决策准则是最大期望收益 一般使用决策树法或决策表法 不确定性的决策方法（情况及发生的概率均不确定） 小中取大法悲观看法 大中取大法乐观看法 最小最大后悔值法 房地产投资风险的方面（四方面） 投入资金的安全性 期望收益的可靠性 投资项目的变现性 资产管理的复杂性 风险的分类 系统风险对市场所有投资项目均产

13、生影响，投资者无法控制，无法避免 个别风险仅对市场个别项目产生影响，投资者可以控制和预防 甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50% ，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50% ，甲 .乙两个物业投资风险比较的结果是（） A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙两个物业投资风险相同D.无法判断2.房地产投资系统风险 （8+6）2.1 房地产投资系统风险的概念与种类 概念 又称为不可分散风险或市场风险 系统投资风险无法在投资组合部分散、抵消2.1 房地产投资系统风险的概念与种类 种类（八种） 通货膨胀风险