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1、浅析逾期交房违约金的调整标准l 一、案例简介xx年10月8日，何某与广州某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），依照合同约定，房地产开发企业应当于xx年12月31日前将房屋交付使用，但在补充协议中对交房时间增加了一项约定，如何某要求房屋交付时已取得政府相关部门出具的认可和证明性文件，则交房时间可顺延一年。此后，何某依约交纳了全部的购房款。而涉案房屋取得政府部门出具的备案证的时间显示为xx年12月27日，备案证明确此时已具备了所有的认可和证明性文件。xx年3月1日，何某以涉案房屋未能在xx年12月31日满足全部交楼条件存在逾期交楼违约向广州仲裁委员会提起仲裁，并主张合同中约定按每日以总房
2、款万分之二计算违约金及违约金上限为房屋总价款的3%为限低于其实际损失为由，申请仲裁机构予以增加。xx年8月26日，_(省、市、区、县)仲裁委就该案作出裁决。裁决书的其中一项记载：关于违约损失赔偿额的认定，由于何某作为其实际损失举证的证据房地产估价报告，其评估机构未能证明具有合法的评估资质，因此仲裁庭不能将此作为认定损失的具体标准。但仲裁庭认为违约金标准确实低于申请人何某遭受的实际损失，裁决调整为按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算违约损失赔偿金。l 二、问题的提出本案中的争议焦点主要有两个：第一，房地产开发公司是否存在逾期交房；第二，合同中对逾期违约金的约定是否存在需要调整
3、的情形。第一个焦点与双方在整个履约过程中证据的存留和采集息息相关，笔者在此不做赘述。本文旨在围绕第二个焦点逾期交房违约金的调整标准进行简单的梳理与探讨。现代民事活动有两个重要规则：第一，参与民事活动的当事人意思自治，不违反法律规定是意思自治规则的题中应有之义，因此，关于违约金的性质，既可以约定，也可以不约定。第二，合同自由不是绝对的，民事主体的权利应受到必要的限制，因此才可能存在违约金数额的调整规则，否则便没有其存在的理由。但是，这种限制不应成为常态，否则便违背意思自治这一根本的民法规则，有舍本逐末之嫌。合同法第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构
4、予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”该条规定确立了违约金数额的调整规则。然而，对合同中的违约金数额进行调整，显然是不顾当事人明确约定的内容而作的一种变更，实质是对意思自治的突破。那么，这种变更与突破则必然寻求依据，以使其正当化。在裁判实践中，如何把握对约定违约金进行司法干预的度是一个难点，从违约金调整权的启动到违约金调整的数额，都是对度的一个把控。因此，笔者希望通过对本案的法律分析，从具体的个案出发，对法院或仲裁机构调整逾期交房违约金的方式和限度作出一些法律思考。l 三、逾期交房违约金的性质认定正确界定和认识违约金的性质，是确立违约金数额
5、调整规则的前提和基础，否则将导致违约金数额调整规则的扭曲，并进一步导致对违约金性质的错误判断和认识。违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金，违约金的性质可以由当事人约定，也可以不约定。在当事人没有约定违约金性质的场合，关于违约金性质的认定，应当视违约金的具体功能而定。合同的价值取向决定了违约金的功能侧重。在大陆法系，合同的稳定性更被人们所追求，所以大陆法系注重合同的实际履行，反映到违约金中就是强调惩罚性违约金的制裁手段，我国法律则基本沿袭了大陆法系传统。补偿性违约金与惩罚性违约金最本质的区别表现为：惩罚性违约金与实际损失没有必然联系，有无实际损失均不影响依约支付惩罚性违约金，而补偿性违约金与实际
6、损失密切相关。商品房买卖合同纠纷中，逾期交房属于一种迟延履行行为，而依据合同法第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”既然支付违约金还应履行债务，表明违约金是专为对迟延履行行为予以惩罚而设定的，这就有惩罚作用。由于法律已经对迟延履行的违约金的性质作出了规定，因此，只要当事人在合同中没有改变法律的规定，则不管当事人是否约定了迟延履行违约金的性质，一旦发生迟延，违约金就具有惩罚性。此外，本案中逾期交房违约金按照每日一定百分比的计算方式也没有与实际损失相挂钩。由此可见，逾期交房违约金属于一种惩罚性违约金。从理论上来说，惩罚性违约金本身应当不存在
7、低于实际损失的情况，仅可能出现约定过高的情形，违约金条款只要不违反法律的强制性规定即过高的标准，便仍属有效，不再属于法律可以强行干预的范畴。但在司法实践中却往往会采取一种推定的方式来计算法律意义上的实际损失，基于该前提，逾期交房违约金的约定就可能会存在偏低或偏高两种情形。l 四、逾期交房违约金调整的法律分析针对合同法第一百一十四条确定的违约金调整规则，通常理解该规则的内容包括：1、违约金的调整以当事人的申请为前提，法官或仲裁员不得依职权主动调整。2、违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。3、对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，法官或仲裁员无需
8、审查是否过分低于造成的损失。4、对于减少违约金问题，应以违约金是否过分高于实际损失作为是否减少违约金的标准。1. 关于违约金调整的举证责任分配当事人因违约金低于实际损失或过高而请求法院或仲裁机构予以调整的，法院或仲裁机构应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小，便首先面临一个举证责任分配问题，即哪方对损失的大小承担举证责任?“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。值得注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，
9、而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。本案中，购房者何某主张按每日以总房款万分之二计算违约金及违约金上限为房屋总价款的3%为限低于其实际损失，请求仲裁机构予以调整，理应承担其实际损失大小和高于约定的违约金限额的举证责任。反之，若开发商在逾期交房纠纷中提出违约金过高的主张，则实际损失的举证责任转移由开发商承担。2. 逾期交房给购房者造成损失的认定在商品房预售合同纠纷中，违约金可以根据合同约定进行确定。而对购房者逾期交房实际损失的计算则通常需要考虑购房的用途、房价的涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等多种因素影响，也因此确定逾期
10、交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。如何认定开发商逾期交房对购房者造成的损失则成为一个司法难题。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。但本案中，合同已对逾期交房违约金作出约定，严格意义上讲，并不适用该条司法解释的规定。而最高人民法院明确将同地段同类房屋租金标准作为了确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在很大程度上的相似性。但
11、通过这种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失并不完全等同，最多只能算是对损失的一种推定，在诉讼或仲裁中，如果购房者可以举示充分证据证明其损失的大小，或者可以举示其除了租金损失外还存在其他损失，那么这种推定便不再具有合理性。3. 法院或仲裁机构作出调整的自由裁量界限合同法虽未限制约定违约金的上限，但对违约金上限的限制条款在相关的司法解释中均有体现。其中，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数
12、额。也就是说，对于违约金过高的情况，法院或仲裁机构是在超过损失30%的幅度以内予以适当减少，并未强制要求降低至与损失持平，此时，裁判者具有一定的自由裁量权限；而对于违约金低于造成损失的情况，则应当以确定的实际损失（起码也应当是法律“推定”造成的损失）额作为调整增加的依据和标准，实际上杜绝了裁判者可以自由裁量的权限。因此，本案仲裁庭是否需要对逾期违约金予以调整，则必须建立在逾期交房所造成的损失已经能够完全确定的前提下，比较其中的差额，从而作出相应的裁决。l 五、结论回到本案，既然仲裁庭已经认定何某所举证的房地产估价报告未能证明由具有合法评估资质的机构作出，显然，何某理应承担举证不能的法律后果，即并没有证明约定的违约金标准低于其实际损失，其申请调整的请求不应得到支持。但该份裁决书在未对证据不予认定的基础上，笔锋一转，在缺乏任何事实建构的基础上，随意的判断出合同约定的违约金标准确实低于实际损失，应当调整为按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算较为合理的认定，并基于此作出了一项任意性的最终裁决。
