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1、房地产税、土地增值税政策解读一、土地增值税的基本税税制今天我主要讲一下土地增值税的税制的基本介绍。土地增值税是1993年12月国务院颁布的实施条例，1994年的一月份开始实施，1995年财政部、税务总局实施细则才出台，所以先天土地增值税都不太足。它是咱们税收大家族一个新成员，所以还有很多的缺陷。它是我们最年轻的一个税种，现在也是我们税收中最为复杂的税种。它的复杂程度超过了我们所说的所得税的复杂程度，尤其现在搞土地增值税清算，可能不同的清算单位进行清算，出来可能都是不同的结果。（一）土地增值税的基本概念首先我们要了解土地的增值税的基本概念：以纳税人转让国有土地使用权和地上的建筑物以及附着物所取得
2、的增值额为征税对象，按照规定的税率征收的一种税。所以这句话里面有几层的含义，要是国有土地，还得是转让，这是它的基本的一种概念。（二）土地增值税的纳税义务人土地增值税的纳税义务人的范围也非常广。具体来讲，就是转让国有土地的使用权、地上建筑物以及附着物所取得收入的单位和个人，都是土地增值税的纳税义务人。所以这里包括各类的企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户，以及其他单位和个人。根据国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的规定，土地增值税同样适用于涉外企业的单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及港澳同胞等，只
3、要转让国有土地和房地产，都是土地增值税的纳税人。纳税人有一些什么特点呢？首先是不分法人和自然人，不论是企业或者是事业单位、行政单位、社会团体与什么组织和个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。所以，第一个特点，不管是法人还是自然人，只要有这个行为，都是土地增值税的纳税人。第二个特点，不分经济性质，也就是说不论是国有企业、集体企业、私营企业还是个体经营者或者是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，也都是土地增值税的纳税人，不分经济性质。第三个特点是不分内资和外资，中国人与外国人。不管是外资、内资，只要有销售国有土地和房地产行为的，都是土地增值税的纳税人。第四
4、个就是不分什么部门性质，不管企业也好、学校也好，机关、军队，一切单位，只要有这种行为，都是土地增值税纳税人。所以土地增值税范围是相当的广泛，没有什么特殊的。（三）土地增值税的征税范围下面讲一下土地增值税的征税范围。土地增值税征税范围，也是非常重要的问题。有一些地方可能在执行方面，有一些不同的理解和看法，但是我们都要以土地增值税条例的基本规定的范围为依据。凡是转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物所取得的收入的行为，都是土地增值税的征税范围，这是基本的概念。所以，我们土地增值税条例第二条有明确的规定，转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入，是指出售或者是其他方式有偿的转让房地产的行
5、为，当然这个是不包括继承和赠予，继承和赠予不包括之内。这种无偿的转让的房地产土地行为，不在土地增值税的纳税范围，下面还要做一个解释。关于地上建筑物我们讲的地上建筑物是什么概念？就是指土地上一切建筑物，包括地下的，有的理解地上建筑物怎么包括地下的？地上建筑物我们就是包括地上和地下的，这一切都算地上的建筑物。所以土地增值税也包括地下的建筑物，就是地下的各种附属设施。我们所指的附着物是指依附于土地上不能够移动，一经移动都要遭到损坏或者是破坏的物品。这都是我们土地的附着物，这也是属于土地增值税的征税范围。关于赠与和继承对赠予和继承，我简单讲一下。因为咱们其他税收，对继承和赠予是要征契税的。咱们土地增值
6、税是不对继承和赠予征土地增值税的，是有一些不同的。我们的法规上解释就房产所有人、土地使用权所有人，将房产权、土地使用权赠予直系亲属或者是承担赡养义务的人，这是法律规定的。再就是房产所有人，土地使用权所有人，通过中国境内的非盈利的社会团体，国家机关将房产权，土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利机构、公益事业的，这些都是属于赠与，不属于土地增值税纳税的范围。这些团体，目前的规定有这么几家：中国青少年发展基金会、希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，还有全国老年基金会，还有一个老区促进会，以及民政部门批准的其他的，现在有其他一些别的单位，这些民政部门批准的，赠与
7、这些都是属于免税的范围。二、关于土地增值税征收的三个界限根据中华人民共和国土地增值税的暂行条例的规定，凡是转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物的，并取得收入的行为都要缴纳土地增值税。这样的界定有三个含义，一是土地增值税仅对转让国有土地才能征收。被转让的集体土地是不征税的，。我们现在有一些地方搞试点，集体土地的流转试点。个别地方对这个征了一些税收，严格的来讲，它是不符合我们国家税收法规定的。如果是一些农民、纳税人要行政诉讼或者是法院告，我们机关是要败诉的。个别地方现在征税，这要引起注意。我说的不光是土地增值税，还有契税和其他税收。这是第一个概念，是国有土地转让。为什么对集体土地不征税呢，这是
8、因为根据中华人民共和国一些土地法的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定，对集体的土地进行征用。被依法征用后的土地都属于国家所有了，没有国家征用的集体土地是不得转让的，转让是违法的。现在当然有转让的，都是不合法的，不合法的行为只能用其他一些办法来解决，而不是我们税收能够解决的了的。这是第一层的含义。第二层含义是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让不征税。刚才讲的赠与就是，赠与是无偿转让的。我用国有土地我有房产权，土地使用权，我不转让，比如说你房地产搞出租，不转让，不是卖了，出租，租给一些人使用，取得土地收入，虽说有收入，不是转让收入，这个也不缴纳土地增值税。没有发生产权的转让、转移，所以只
9、是租赁，这是第二层含义。第三层含义，对转让房地产并取得的收入征税，就是你转让了一定要有收入，没有收入也是不征税的。无偿转让，再一个就是延伸一点土地增值税，增值税，进一步讲，你转让了没有达到一定的增值额也是不征税的。所以土地增值税这个增值税有这么三层含义：一个是国有土地，第二一定要转让，第三要收入，第四收入必定达到一定的增值额才叫土地增值税。因为这些规定在我们具体的执行过程中，把握上可能有一定的空间，一定的弹性。这是征税的界定。所以征税范围的确定的标准，只对转让国有土地使用权以及地上建筑物和附着物的行为征收土地增值税，而对于转让非国有土地使用权的行为不征税，转让的土地其所有权，是否为国家所有，是
10、判定是否属于土地增值税征税范围的第一个标准。根据中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法的规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共的利益可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地就属于国家所有了。对于上述的法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时要按照土地增值税条例，属于土地增值税征收范围。而农村集体土地根据中华人民共和国土地法和中华人民共和国城市房地产管理法及其他规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律与国家征用，变为国家所有之后才能进行转让。因此集体土地转让是一种违法行为，应该由有关部门来处理，对于
11、目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，我们的基层主管部门，包括中介机构在处理这些税收问题的时候，一定要等补办了土地征用或者是出让手续之后，变为国家的所有权之后，才能对他征收土地增值税，这是我们目前情况。二是对该行为是否是对国有土地使用权及地上建筑物、附着物有没有转让。只有土地使用权及土地上的建筑物和附着物发生转让的行为，才征收土地增值税，对不发生转让的行为，不征收土地增值税。这里的土地使用权、地上的建筑物、附着物是否发生转让是判定属于土地增值税范围的第二个标准。刚才讲过了，土地增值税的征税范围，不包括国有土地使用权出让的所得收入，这什么意思呢？现在国家把土地授权出让，它是以国家收入权出
12、让的身份将土地使用权在一定的期限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金，这种行为是不征土地增值税的。就是说在国有土地第一个环节出让，比如说搞土地的拍卖，国家拿了土地出让，由生地变为熟地，出让给土地储备中心，第一个环节是国家以国家的身份对土地进行出让，这个行为是不征土地增值税的。那土地增值税在第二个环节转让的时候才要进行征税，这个大家理解一下。因为这种行为是属于政府垄断的土地一级市场，土地使用权的出让是国家凭借土地的所有权向土地使用者收取的租金。出让的目的是实行国有土地有偿使用制度，为了更好的合理开发利用经营土地。因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。而国有土地使用权
13、的转让，是指土地使用者通过转让等形式取得使用权以后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与等等其他，这属于二级市场。土地增值税是在土地的转让，以及地上建筑物、附着物的转让，就是在二级的市场上是征收的。在一级市场上国家出让土地是不征土地增值税的，这个要搞清。土地增值税增值范围不包括未转让土地使用权的行为。是否发生房地产权属、土地使用权的房产权属的转让，是确定纳税人征税范围的又一个标准，土地使用权未转让的不能征收土地增值税。三、征收土地增值税应注意的几个问题（一）应按实际占有征收土地增值税对未办理土地使用权转让土地，土地使用权转让、抵押或者是置换土地，无论是否取得了土地使用权，或者是权属证
14、书，无论是在转让、抵押或者置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权，权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有、占有、使用、收益或者是处分该土地的权利，且有合同等证据的，在实际上也视为土地转让，我们按照规定也要征税的。现在有一些同志是签了合同了，没有办理实际的转让的手续，但是实际的使用权、处置权，他有权利处置这个土地的使用权，像这种行为各地的发生的比较多，对这种行为，目前我们认定他也属于实质上已经是转让了。尽管你没有去办手续，这种情况我们也要征收土地增值税。这里我在这个地方补充这么一点内容。现在这种情况各地比较多，有一些签了合同了，但是迟迟不去办权属登记，但是实际上已经对这块土地有它的使用
15、权、处置权、转让权，对这实际的行为，我们就视为实际上转让，也要征收土地增值税。（二）房产继承不征土地增值税房地产的继承是指房产的原产权所有人，依照法律的规定取得土地的使用权，土地使用人死亡以后由其继承人依法承受死者房产权和土地使用权的民事法律行为。继承通常分为法定继承和遗嘱继承。法定继承指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等亲属继承房地产。遗嘱继承主要指由死者生前立的遗嘱中指定的继承人继承房产，这种行为发生了房产权属的变更，但是作为房产权、土地使用权的原所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入，所以我们认为这个继承也是不征收的。前不久我们网上查了很多的加名税，就是婚姻法调整了以后，很多人要在房产上加
16、名。如果不加名的话，就是在结婚以后房产是属于谁登记的，房产不属于共同所有，所以要加名，加名出现了加名税，炒的很热。就是说要不要加税，就是我这个房产是丈夫的名义登记的房产，他妻子也要加上名，她要获得房产的一半的产权。这个各地执行不一致，有的地方征税，有的地方不征税，所以我们紧急发了通知，对这种行为一律不征税，但是有的征了，征了也不再退还了。所以现在很多政策的变动，往往都会给我们税收政策提出一些新的问题。遗产税现在很多的人在呼吁征收遗产税。一些学者，一些专家，我是前天从武汉回来，武汉一些人还建议要开征遗产税。包括我们的车船税，从明年1月1号实施，也有一些新的政策执行问题，包括前不久个人所得税的执行，是从9月1号执行。反复做了很多工作，执行中还出现了很多差错，有的是按照老的一些扣除标准，有的是按新的，有的8月份的收
