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1、香森（仓储式）平价商城招商计划一、招商目的当前商铺销售疲软，销售压力大，为保障香森平价商城商铺销售顺利进行，商城有必要采取一边招商一边销售的促销方式，通过招商制造旺场现象，以促进商铺销售。二、项目背景柳州市场商业基础比较好，集约化程度也很高，市场发育比较成熟。目前已经开发或正在开发的商业楼盘有谷埠街国际商城、温州商贸城、新时代商业港、江南新天地等十几个楼盘，从目前的市场饱和度看，未来几年柳州市的城市商业竞争将会十分激烈。与项目定位相近的市场调查情况为：白云市场为日用百货、副食品批发市场，总摊位数232间，月租金为28元/，市场不饱和，有走下坡路倾向；飞鹅市场、新时代商业港为服装批零市场，服装总
2、铺位为3810间，以批零服装、皮具箱包、鞋帽为主，一层租金在200400元/月不等，大多每平方月租金在200元左右。上述市场装修美观，规划合理，市场发育比较成熟。三、招商区域以及对象招商区域：香森丽园临街住宅一楼商铺招商对象: 91间商铺（门号为13号、14号、17号20号、23号、26号、29号32号、40号、42号、45号、46号、52号、53号、55号62号、67号79号、82号94号、99号110号、114号121号、125号、128号141号、144号、145号、149号、151号）四、项目商业定位市场定位：定位为百货平价商场，以批零服装、鞋帽、饰物精品为主，零售为项目周边居民服务，
3、批发面向柳州北部各市县城镇，商品以中低档产品为主；形象定位：商场装修为中高档装修，定位为中档商品平价商场；价格定位：价格参照飞鹅市场，以中低档价格为宜。五、项目商业优势分析项目五大商业优势：地理位置优越商城地处柳北区交通主干道胜利路和跃进路交汇处，把控着柳州市北大门，该地区人流、物流、车流量非常大，商业辐射面广，同时有大型社区、客运站等依托，地理位置得天独厚。商业基础雄厚柳北区是柳州第一大城区，人口占市区人口的1/3以上，具有强大的消费市场。商城周边约有5万常住人口，全市最大的生活社区胜利小区就在这里，区域商业基础相当雄厚。交通配套完备商城紧邻白沙客运站，零担货运佳偶天成。胜利立交桥的建成开通
4、，有力地带动白沙客运站的客运和货运服务。商城东面的河东大桥和西面的双冲大桥，更是把柳北区和河东河西连成一片，地区交通十分便利。独占柳北商业市场商城直接面对柳北区及柳州市北部的融安、融水、柳城、三江等县市和乡镇, 该区域总人口约145万，区域商业市场极其庞大。升值潜力无可限量： 租金升值：市内同类市场月租金一般在200元/左右，而香森（仓储式）平价商城月租金约30元/，升值潜力巨大。地块升值：柳北区地产正逐年升温，假设商业地产每年以6%的速度升值，则商城5年后将有3000元/左右的升值空间，升幅达30%以上。六、项目商业业态规划：（后附业态规划图） 商城定位为综合性大型批零商城，共设五大专区社区
5、配套服务专区：10间（1号10号）该专区主要设立银行、电信营业所、药店、照相馆等社区必备配套设施。五金家电专区：14间（11号-24号）五金家电在柳北没有专业市场，北雀路的佳用柳北超市、星星超市两大超市家电部份属从属地位，上货架不多，柳北居民要购买家电还得跑到市区来，在香森（仓储式）平价商城设立五金家电专区定会有相当的市场。音像、文体用品、办公文化用品专区：24间（25号-48号）办公文化用品在金鹅市场已有248间，市场已比较成熟，在此设立办公文化用品市场只作为柳北市场的补充。服装鞋帽、针棉纺织、皮件箱包、精品饰物工艺品专区：79间（49号-127号，若每间都拆分为两间，则有110个单位摊号）
6、服装鞋帽、箱包皮件在市区内市场已很成熟，但在地广人多的柳北区却鲜有门店。这是一个很大的市场，故作为市场的主力市场推出。日用百货、副食品、烟酒糖茶专区：24间（128号-151号）日用百货和副食品为薄利行业，在本项目设立专区，与白云市场比没有太大的优势，但有一定的市场，原映山街就有10多户副食品经营户搬到香森来，依据以上情况，安排24间比较合理。七、招商政策及策略：（即各项入租优惠政策） （1）物业管理优惠政策 租金优惠权：具体策略：签2年免前六个月签3年免前九个月低价入市政策：（租金建议在30元/月以下）具体策略：（供参考）第一年：30元/月第二年：35元/月第三年：40元/月其他优惠政策。（
7、说明：招商只是为造市场，商铺销售才是目的。免租无损开发商和业主的利益，反而更有利于销售和招租，因此建议多出优惠政策，让广大经营户都能看到良好的商业前景。）（2）工商管理费优惠政策争取获得减免一年以上工商管理费的优惠政策。（3）税费优惠政策争取获得减免一年以上的企业所得税优惠政策。（4）各种折扣及返还政策例：根据签约年限不同，采取一些返还装修费等方面的费用返还政策。5、项目相关商业资源联动计划（1）香森（仓储式）平价商城与白沙客运站建立战略合作关系，在零担货运方面达成合作意向。（2）与项目旁边的雀山公园建立旅游购物一卡通服务。等等。八、招商物料准备：（略）1、 落实项目招商物业优惠政策；2、 落
8、实项目工商税务等各项行政优惠政策；3、招商海报设计制作；4、招商宣传单页（商请函）； 5、招商点规划布置； 6、户外广告以及平面媒介广告的设计制作； 7、入租流程、商业管理流程体系设计、市场公约、招商登记表、招商须知、招商委托书、租赁合同等有关表格和文件的设计制作；8、卖场的包装。9、进一步装修改造商场，设立样板间。九、商业推广计划：1、整体商业推广宣传计划的制定及执行：（1）项目整体招商推广计划：（具体计划附后）（2）媒体组合平面媒体：平面媒体选择南国今报和柳州日报即可。户外媒体：户外媒体宣传包括广告牌、公车广告、巨幅广告、条幅（横幅）广告等，按照惯例，在商铺销售和招商当中，报纸广告和广告巨
9、幅效果比较明显。柳州地域不是很大，广告巨幅费用低廉且效果好，在项目销售和招商运营当中，建议以报纸广告和巨幅广告宣传为主。2、相关商业推广宣传活动：（配合整体招商宣传计划进行）（1）业主座谈会：关于市场招商、管理、业态规划组合等问题（2）招商动员大会暨招商信息新闻发布会：招商启动会，举行招商启动仪式。（3）项目商业说明会：针对招商进行项目说明（4）招商成果汇报会（5）开业准备工作会（6）其他相关商业资源联动计划等（据实际情况而定）。十、商业组织：（1）招商时机：目前为秋冬季节，是消费旺季，各竞争楼盘正在积极招商，温州商贸城目前有102间商铺正在招租当中。许多经营户为抢季节，正四处寻找商铺，但飞鹅
10、市场、新时代商业港、温州商贸城等传统商区租金高昂，有许多客户被拒之门外。建议香森（仓储式）平价商城此时采取低门槛入市，定会使得商场迅速旺场。香森（仓储式）平价商城招商工作最好能在11月初开始。（2）招商日程安排：商业组织及商铺装修：2004年11月10日12月31日进场铺货：2004年12月20日12月30日开业庆典：2005年元月1日（3）制定商业组织计划；招商组织建设口岸分工任务落实业务培训组织招商招商工作的跟踪落实（4）招商策略；设立目标客户看铺专车；设立商业组织奖：主要针对进驻经营户，对协助招商的经营户进行奖励。 （5）行业组团及邀约；本地商团、温州商团、湖南商团、（6）主力客户组织及
11、邀请； 主力超市邀约、 药品连锁店邀约、主力品牌店邀约（7）目标客户组织及邀约。招商前对柳州现有的目标市场进行摸底，寻找目标客户或潜在客户，然后组织邀约，做说服工作。十一、开业准备：1、检查各种签约手续和租金交付工作是否完结2、商场及商铺装修3、办理相关的开业证照4、制定开业活动方案十二、开业：按照惯例，商业组织工作必须达到70%，才具备开业基础。香森平价商场在租金上有绝对优势，在相关政策和促销手段上也很有说服力，完全招租应该没有问题，到时定能实现100%开业。胜利小区的夜市已有十多年历史，市场发育比较成熟，香森（仓储式）平价商城应利用好这一有利因素，建议市场营业时间定为早上9：00晚上10：30比较合适。店面装修：店面装修统一规划，费用由经营户负担，施工由开发商施行，通道等公共部分由开发商负责。装修档次为中高档装修，与飞鹅市场看齐即可，这样做有利于市场品牌的建立。进场铺货：开 业：举行盛大开业企划宣传活动。
