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1、第 1 页 共 71 页 目目 录录 第一章第一章 总论总论.4 4 1.1 项目概况.4 1.2 可行性研究目的.8 1.3 可行性研究的依据.8 1.4 可行性研究的主要结论.9 第二章第二章 项目建设的必要性与意义项目建设的必要性与意义.1313 2.1 创造独特城市优势，提升中心城市地位.13 2.2 增强中心城市功能，推进区域城市化.15 2.3 改善人居环境，实施民心工程.16 2.4 实现土地价值最大化，筹措城市建设资金.17 2.5 优化城市布局，改善城市功能.19 2.6 传承历史文化，提升城市品位.20 2.7 建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游.21 2.8 增加就业机会
2、，拉动经济增长.22 2.9 产生示范效应，推动招商引资.23 第三章第三章 建设建设方方案案.2424 3.1 建设目标.24 3.2 建设原则.24 3.3 城市休闲公园建设方案.24 3.4 蒸水河大桥建设方案.27 第 2 页 共 71 页 3.5 山水苑房地产项目建设方案.29 3.6 望城路改造工程建设方案.33 3.7 说明.36 第四章第四章 项目配套条件项目配套条件.3737 4.1 交通.37 4.2 天然气.37 4.3 自来水.37 4.4 供电.37 4.5 排污.38 4.6 通讯系统.38 4.7 广播系统.38 第五章第五章 投资单位概况与项目组投资单位概况与项
3、目组织织管理管理.3939 5.1 耀江集团概况.39 5.2 耀江集团开发优势.39 5.3 典型开发楼盘.40 5.4 项目组织管理.43 第六章第六章 项目投资估算与筹措项目投资估算与筹措.4545 6.1 项目总投资估算.45 6.2 建设进程安排.47 6.3 资金筹措.48 第七章第七章 财务效益分析财务效益分析.4949 第 3 页 共 71 页 7.1 经济评价依据.49 7.2 单项开发项目的效益.49 7.3 综合开发项目经济效益测算.50 第八章第八章 项目风险分析项目风险分析.5959 8.1 定性分析.59 8.2 定量分析.60 附件一：衡阳市人民政府关于东方红渔场
4、团结湖项目建设有关问题附件一：衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题 的批复的批复 附件二：关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函附件二：关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函 ( (衡政办函衡政办函200353200353 号号) ) 附件三：衡阳市基础设施建设优惠办法附件三：衡阳市基础设施建设优惠办法 附件四：东方红渔场团结湖项目合作意向书附件四：东方红渔场团结湖项目合作意向书 第 4 页 共 71 页 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.11.1.1 项目名称项目名称：雁栖湖：雁栖湖综合开发项目综合开发项目 1.1.21.1
5、.2 项目位置项目位置 雁栖湖综合开发项目位于湖南省衡阳市区北部，东方红渔场和 团结村所在地。东临规划道路，南靠蒸水河，西临 107 国道（见下 图 1.1） 。项目总占地 2854 亩（规划用地面积 3344 亩，含古河道水 域） ，城市规划确定此地块作为城市“绿心” ，拟打造为具有生态、 景观、人文特点的集休闲、旅游、居住于一体的新区。整个建设项 目包括：1000 亩人工湖、800 亩园林、一座跨越蒸水河的蒸水河大 桥以及房地产综合开发用地计 1054 亩。 第 5 页 共 71 页 1.1.31.1.3 项目背景项目背景 改革开放 20 多年来，特别是最近几年衡阳经济有了较快发展。 19
6、98 年到 2002 年，国内生产总值由 289 亿元增加到 419 亿元，年 均增长 8.5%。2002 年全市实现财政总收入 19.3 亿元，按可比口径 较 2001 年增长 7%；城镇居民人均可支配收入 6525 元，农民人均可 支配收入 2863 元，分别比 2001 年增长 10.8%和 4.9%；全市金融机 构存款余额 345.46 亿元，比年初增加 47.45 亿元。 在衡阳经济发展取得较大成绩的同时，城市化水平低，城市建 设落后，老城居住环境差，阻碍了区域经济要素聚集与发展，弱化 了其作为中心城市所应有的吸引力与辐射功能,以致其在全省经济中 的地位正面临下降之风险。新一届政府清
7、醒地认识到城市发展的瓶 颈，在 2002 年 12 月 28 日衡阳市人大十二届一次会议的政府工作报 告中确定了城市的发展战略：“极化一点，构筑一圈” ，着力打造中 心城区，争创国家园林城市，国家卫生优秀城市，全国优秀旅游城 市和优秀环保城市，实现拥有百平方公里面积、百万人口的“双百” 城市目标，把衡阳建设成为湘南商贸物流发达、工业先进、宜居宜 游的中心城市，形成全市经济的增长极。为了实现这一目标，政府 加大了城市建设力度，本项目是市政府重点规划建设和重点招商引 资项目。 2003 年 9 月 19 日在温洽会上衡阳市石鼓区人民政府与浙江省 耀江实业集团有限公司（下简称“耀江集团” ）签订“合
8、作开发东方 红渔场团结湖及望城路建设项目意向书” ，随后耀江集团多次到衡阳 第 6 页 共 71 页 市实地考察论证。在双方高层领导充分重视下，项目快速进入前期 阶段。2003 年 12 月 1 日，衡阳市政府召开该项目的规划与景观概 念设计方案汇报及项目论证会，并下发衡阳市人民政府关于东方 红渔场团结湖项目建设有关问题的批复 ，项目进入实质性阶段。 1.1.41.1.4 开发的基本思路开发的基本思路 根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书” 内容，将雁栖湖房地产开发项目同建造蒸水河大桥、人工湖、园林、 望城路改造等结合，由耀江集团实行一揽子打包式整体开发。 由于蒸水河大桥、人工
9、湖、园林公园、望城路改造均属于基础 设施建设范围，可享受城市基础设施投资优惠政策，根据衡阳市 城市基础设施建设优惠办法 、 衡阳市人民政府办公室关于衡阳东 方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函 、 衡阳市人民政府 关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复有关内容，衡阳 市政府按每 1000 万元人民币投资额，以 13.5 万元/亩价格出让市场 挂牌价格为 28 万元/亩的房地产开发用地 85 亩作为对浙江省耀江集 团的基础设施投资的补偿与回报。土地补偿先用东方红鱼场 1054 亩 土地（山水苑房地产开发项目） ，不足部分用望城路两侧未征用的土 地。 故包括基础设施投入补偿及其应交土地出让
10、金后，对投资方而 言，房地产开发项目的土地综合成本为 25.26 万元/亩，土地每亩 28 万元市场挂牌价与 25.26 万元土地综合成本的差额为政府对企业 第 7 页 共 71 页 从事城市基础设施的投资收益回报。 1.1.51.1.5 项目建设内容项目建设内容 根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书” 内容，本项目建设包括： （1）人工湖（1000 亩） （2）园林（800 亩） （3）蒸水河大桥 （4）望城路改造 （5）经营性房地产开发项目 考虑到 1000 亩人工湖、800 亩园林、一座蒸水河大桥的建设投 资总额已达到 13889.5 万元，按每投资 1000 亩可获得 85 亩土地补 偿的政策，应获得的补偿土地为 1180.6 亩，已超出了目前东方红鱼 场 105
