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1、正太集团连云港项目市场策划报告 第一章 宏观经济分析一、城市概况（一）地理位置连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部。东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。连云港市地理坐标为北纬34123507、东经1182411948。东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。总面积7446平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。连云
2、港整个地势自西北向东南倾斜，境内平原、海洋、高山齐观，河湖、丘陵、滩涂俱备。全市地貌基本分布为中部平原区，西部岗岭区和东部沿海区大部分。东部沿海平原海拔35米，主要为山前倾斜平原、洪水冲积平原及滨海平原3类，总面积5409平方公里，约占全市土地面积70%。西部东海县的丘陵海拔100200米。沿主要是700平方公里盐田及480平方公里滩涂。（二）区划人口连云港市下辖三区四县及一个国家级经济技术开发区，三区指新浦区、海州区和连云区，四县包括赣榆县、东海县、灌云县、灌南县。市人民政府驻地为新浦区，辖区总人口479.42万（2006年末统计数据），其中市区人口70.96万。连云港辖区及人口如表1.1所
3、示。表1.1 连云港市各辖区面积及人口统计表（数据来源：连云港市统计局）辖区面积（平方公里）人口（万）连云港市7446479.42新浦区25938海州区15914连云区50618赣榆县1408109东海县2251116灌云县1834109灌南县1029752006年末连云港市共有人口479.42万人，其中市区70.96万人。人口总量较为稳定，全市城市化率达到39.0%，比上年提高1.8个百分点，城市化率持续提升。全市年末户籍总户数137.25万户，其中市区总户数22.28万户，总人口70.96万人，相比2000年增长8.39万人，年均增长1.398万人，市区人口增长缓慢。2006年连云港市区户
4、均人数3.18人，该项指标近十年来不断下降，反映市区家庭结构不断扁平化。表1.2 连云港市人口情况统计表（数据来源：连云港市统计局）年份2000200120022003200420052006全市人口455.61459.64464.03467.83468.81472.18479.42市区人口62.5763.8664.7465.6366.6270.1770.96非农人口107.11120.67127.08133.34138.17144.98149.67城市化率2350%26.25%27.39%28.20%36.39%37.2%39.0%从表1.2可以看出，连云港市人口城市化率正在稳步提升，目前已
5、经达到40%左右的水平。根据国际通行不同阶段城市发展情况表征反映，连云港城市发展正处在30%-50%的水平范围内，即低速发展期。城市化水平处在这一发展期，城市发展特征表现为：工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。表1.3 城市发展不同阶段表征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为市绝对的经济支柱，城市经济
6、的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。（三）产业经济海洋资源连云港市海洋资源丰富，162公里海岸线中40公里的基岩岸线是全省独有，拥有129万亩沿海滩涂，400万亩可开发浅海水域。海水育苗、浅海深海养殖、海产品加工已有一定规模；海洋生物、海洋化工、海洋医药等特色产业形成一定基础。特色产业连云港市新医药、新材料、新能源产业优势明显，是开展招商引资的良好载体。新医药产业具备研究、开发和生产西药、中成药、医疗器械、医药包装材料等多种门类产品的能力，是全国最大的抗肿瘤药、抗肝炎药生产基地，中国证
7、券市场上独具特色的连云港“医药板块”正在形成。新材料产业的骨干企业中复连众集团去年玻璃钢产品占全国市场11.4的份额；华威公司被国家信息产业部确定为定点生产集成电路封装用环氧模塑料的专业性公司，产品在国内市场占有率超过40；全市去年硅资源工业企业完成工业总产值40多亿元。海港资源连云港港口区位交通优势明显，运输时间省、成本低。国内中西部地区从连云港口岸出海或上岸的一般货物铁路运费（按吨公里货物0.10元左右计算），比从上海、天津、青岛、日照港走少3050元吨。国际上，连云港与日韩等国主要港口在近洋500海里的扇形范围内，目前往返于连云港与日韩主要港口的班轮单程只需1天左右时间；新亚欧大陆桥把太
8、平洋西岸和大西洋东岸以最短的距离连接起来，比西伯利亚大陆桥缩短运距近5000公里，比通过海运缩短30004000海里。港口运输已形成特色鲜明的服务品牌，是全国进口氧化铝、出口小麦和胶合板第一大港，出口焦炭第二大港，我国5大能源外运和3大接卸活奶牛口岸之一。旅游产业连云港市拥有连岛、花果山、渔湾等多个国家AAAA级风景区，2007年接待国内外游客达到910万人次，旅游总收入达到97亿元，被国家旅游局评为全国旅游业发展最快的3个地级市之一以及全国20个优秀旅游目的地之一。（四）经济发展指标1、三次产业结构图1.1 2006年末连云港市三次产业结构图 图1.2 2007年末连云港市三次产业结构图图1
9、.1、图1.2显示，当前连云港市三次产业呈现“二三一”结构，即第二产业（工业）比重最大，第三产业（服务业与房地产业）次之，第一产业（农业）比重较小。对比三次产业2007年末与2006年末的变化，不难发现第一产业比重在减小，第二产业、第三产业比重均在增加，表明连云港市工业化进程与城市化进程均在提速，房地产业得到发展。2、GDP指数 图1.3 2002-2007年连云港市GDP总量增长图 图1.4 2002-2007年连云港市人均GDP增长图综合GDP总量与人均GDP增长两项指标，连云港市均保持了较快的增长，增速均高于同期国家GDP增长速度（2002-2007年连云港市GDP总量年最低增速为200
10、2-2003年，增速为12.02%；最高增速为2005-2006年，增速为18.38%），2007年实现GDP总量与人均GDP比2002年均翻番。GDP持续增长，表明连云港市经济发展面看好，有助于加强城市建设能力，促进人民生活水平提高，带动房地产业的发展。3、人均可支配收入图1.5 2002-2007年连云港市人均可支配收入统计图图1.5揭示，2002-2007年连云港市人均可支配收入稳步增长，从城市居民人均可支配收入指标来看，2007年与2002年相比接近于翻番。2007年连云港市在岗职工收入达到21486元，增长21%，高出江苏省6.1个百分点，与江苏省在岗职工平均工资水平逐渐拉近。居民可
11、支配收入持续增长，将导致居民消费水平提升，消费结构进一步优化，带动旅游、房产、汽车等新型消费及大宗消费。二、城市发展规划（一）城市发展定位从连云港市在整个中国东部沿海、亚欧大陆桥（陇海铁路）的位置来看，可以得出连云港市的区域定位。（1）新亚欧大陆桥的东桥头堡。（2）上海和青岛之间迅速发展的港口城市。（3）江苏省城镇体系一级类中心城市，淮海经济区的中心城市之一，在“三圈五轴”中处于徐连城镇聚合轴和连通城镇聚合轴的交汇处，苏北主要的出海口岸。（4）江苏沿海区域性国际商务中心城市。由区域定位拓展延伸，结合地理位置及禀赋资源，可以得出连云港市的功能定位，即：（1）新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，
12、港口型工业基地，区域性物流中心。（2）全国重点旅游城市。（3）江苏省海洋开发基地和新能源基地。（二）城市结构定位1、城市结构形态由新海城区和连云城区组成的组团式城市形态。2、组团功能新海城区城市的行政、文化体育、商业商务中心，科研教育和创新研发基地；连云城区城市对外交流的窗口，是区域性国际商务中心、国际海港、经济技术开发区、保税加工区、临海产业区和海滨旅游基地。3、城市中心格局规划城市中心结合连云港组团式城市形态，形成“一主一副双中心”格局。中心城区形成一级中心（市级）、二级中心（片区级）、三级中心（街道社区级）三级公共设施配置体系。城市主中心：位于新海城区，包括市级行政、文化、体育中心和城市
13、商业商务主中心功能；城市副中心：位于连云城区，包括城市商业副中心和区域性国际商务中心功能。城市中心体系：中心城区形成一级中心（市级）、二级中心（片区级）、三级中心（街道社区级）三级公共设施配置体系。城镇发展空间格局。（三）城市发展目标1、中心城区规模表1.4 连云港中心城区人口规模规划年期2007年末中期（2010年）远期（2020年）新海城区32万55万68万连云城区18万25万32万合计50万80万100万根据连云港中心城区人口规模规划，远期（2020年）城市中心城区总人口将翻倍，新海城区、连云城区人口均将实现翻倍。实现城区人口倍增无非出于三个方面：城区人口自然增长、城区周边农村人口转化为
14、城市人口、外地人口的迁入。要实现城区人口倍增的目标，首先要解决就业问题。从目前连云区工业的情况来看，以港口、旅游以及医药等产业为主导的产业模式对拉动就业，提高城区规模的作用较为有限，需要进一步引进工业企业解决就业问题，以实现城区人口增长；同时，从新海城区与连云城区人口之间的流动性来看，从连云城区流向新海城区的可能性较大，从新海城区流向连云城区的可能性较小。连云城区不能实现既定的人口增长目标规模，则房地产业面临的销售压力较大。2、城市未来发展方向（1）新海城区：主要向东北方向发展，适度向东南方向发展。 （2）连云城区：主要向西南方向，即向开发区方向发展。三、连云城区宏观经济（一）连云区概况连云区作为连云港市东部港口海滨城区，辖12个乡镇（街道）和一个经济技术开发区，总面积500平方公里，人口20万。连云区人民政府驻地为墟沟街道办事处。连云港最大的优势是港口，港口位于连云区；连云港最大的特色是海滨城市，既靠大海又是城区的只有连云区；连云港最大的企业聚集区是国家级连云港经济技术开发区，开发区也位于连云辖区。连云区是一个交通优势明显的港口城区。连云区是中国十大海港之一的连云港港所在地。连云港港既是中西部地区最便捷的出海口岸，又是新亚欧大陆桥洲际运输枢纽。港口现有万吨级以上泊位30余个，年吞吐量4000余万吨，目前已
