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1、（万科企业管理）万科物管案例集物业管理案例汇编万科物业编制（仅供内部使用）目 录一、前期介入类6【案例】房屋质量有问题，业主可以拒交管理费吗？6【案例】外墙渗水业主怨， 积极处理避骚乱7【案例】业主装修擅自封阳台落水管，物业妥善解决案例8【案例】业主装修不规范，居室遭水浸9【案例】质量瑕疵能否导致拒绝收楼？9【案例】由房产证引发的房屋销售纠纷12【案例】业主擅自在阳台顶棚焊接铁架19【案例】合同没有作约定，业主有权封阳台19【案例】自家房也不能改结构21【案例】装修期间，物管人员能否随时进入装修现场？22【案例】装修不当造成漏水纠纷案24【案例】新买房屋漏水业主拒交物业管理费24【案例】管理处
2、工作人员能否在业主装修期间进行相关检查？26【案例】房子没住交不交管理费？27【案例】业主提出不合理装修要求怎么办？28【案例】顶楼能否安装太阳能热水器？28【案例】业主私改阳台邻居坠楼身亡29【案例】装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办？30【案例】业主擅自封闭阳台，物业状告业主获胜31【案例】前期物业管理案例分析32【案例】屋顶能不能买卖？33【案例】楼上损坏防水层，楼下漏水讨说法34【案例】楼上跑水楼下泡，谁来赔？36【案例】业主将抽水马桶装到阳台上被判拆除38【案例】住户拒绝检修，房管状告业主38【案例】装修引发血液病，住户获赔六万元41二、工程管理类47【案例】空调安装影响相邻业主产
3、生的纠纷47【案例】房屋渗漏业主获赔47【案例】擅自设门侵犯共有权48【案例】业主损坏公共设施怎么处理？49【案例】小区内意外伤害的责任承担50【案例】老太小区摔倒向物管公司索赔案例52【案例】业主不愿配合公共部位维修怎么办？53【案例】地下蓄水池容易跑水怎么办？54【案例】住户对维修料具提出质疑怎么办？54【案例】住户执意在公共走道摆放鞋架怎么办？55【案例】工程人员违规作业触电而产生纠纷问题56【案例】高压电室遭殃，小小老鼠作怪58【案例】台风掀起大厦广告牌砸人事件59【案例】小小井盖，险酿大祸60【案例】住户洗菜池下水管堵塞，住户拒不交费61【案例】物业公司应对电梯突然跳闸案例分析62【
4、案例】物业公司管理疏忽导致空置房漏水案例分析63三、安全管理类65【案例】物业管理不当引起的法律纠纷案65【案例】不该借出的钥匙66【案例】业主封阳台未用无框玻璃，物业破门演全武行67【案例】业主失窃，物业是否该赔偿？68【案例】小区门口遭抢，物业公司应负责69【案例】发生高空堕物怎么办？70【案例】访客无理打骂安管员怎么办？70【案例】业主请求帮助驱赶室内人员怎么办？71【案例】车辆破损进入车场后推卸责任怎么办？72【案例】住户带人上楼不愿登记怎么办？73【案例】住户被盗管理公司应否赔偿？73【案例】业主想不按统一要求安装防盗网怎么办？74【案例】住户暂放公共部分物品遗失，管理公司是否有责任
5、？75【案例】泳客跳水致全瘫，泳池被判无过错77【案例】铁丝网刺伤小童眼，物管要负主要责任78【案例】电脑主机被盗事件79【案例】寻求相关部门，保护自身权益80【案例】及时抢救违规泳客80【案例】勇斗持刀歹徒81【案例】小型录音机变压器长时间工作引起火灾事件82【案例】小区内被撞 是否要负责83【案例】业主擅封阳台 物管公司断水断电85【案例】因租房起纷争，物业公司强撬业主家门87【案例】小区外人员硬闯小区引发安全秩序问题89【案例】小偷入室盗窃，业主、物业、开发商对簿公堂90【案例】家中丢失财物状告物业公司，法院不予支持91【案例】高空抛物酿祸端93【案例】住宅区发生刑事案件 管理公司是否应
6、负法律责任94【案例】半夜惊觉屋内有人谁知竟是物业保安98【案例】楼上坠物砸车谁负责？100【案例】业主遭杀害保安已尽责，命案无需物业赔偿102【案例】六龄童空中花园失足坠落103【案例】看房推窗掉下伤人应谁负责？104【案例】业主深夜在家遇害，物业公司构成违约105【案例】业主被盗，物业公司如何担责？108【案例】业主家中被杀，物业赔偿万元110【案例】保安员是否有权查验居民身份证？110【案例】一滩剩饭菜致人伤残，物管赔了近6万112【案例】“信狗由缰”老人遭殃，法院判决赔偿10万113四、环境管理类115【案例】都是“李子”惹的祸115【案例】有人乱派招贴怎么办？117【案例】地面遭受邻
7、区清运车污染怎么办？118【案例】店铺屡屡违反管理规定怎么办？119【案例】成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例120【案例】飞虫“拟黑尾天牛”扰乱业主生活案例120【案例】撞通道玻璃受伤应谁赔？121【案例】大堂滑倒该怪谁？124【案例】物业公司应对施工人员毁绿案例125【案例】为水泵噪音业主状告物业案例126【案例】北京装修污染伤害案在南京引起反响127五、客户服务类130【案例】业主执意乱装空调怎么办？130【案例】物业管理费谁说了算？131【案例】租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？131【案例】无法实现即时维修怎么办？132【案例】楼上装修渗水，楼下迁怒物管公司133【案
8、例】室内漏水家中无人破门而入损失谁担？135【案例】防盗门关了邻里和谐门136【案例】业户利益重于一切138【案例】误把业主当访客怎么办？139【案例】有车挤占私家车位怎么办？140【案例】业主要求下调管理费案例141【案例】某物业管理有限公司诉某实业总公司物业管理纠纷144【案例】物业公司能否出租小区房？146【案例】公开信引发官司，物业公司成被告147【案例】业主委托停水电，实际操作细思量148【案例】业主拖欠管理费，明确责任巧处理149【案例】匿名投诉要重视，认真细致巧处理150【案例】家政服务疏漏，惹来管理麻烦151【案例】业主装修家具堵占楼道怎么办？151【案例】业主投诉噪音扰人怎么
9、办？152【案例】被困电梯的乘客不肯谅解怎么办？153【案例】市政水压低业主屡屡投诉怎么办？154【案例】物业管理公司降低水泵噪声155六、停车场管理类157【案例】无证放行，停车场全额赔偿157【案例】来自厦门的车辆丢失案件记录158【案例】停车场丢车，该谁来赔？162【案例】停车登记后的车辆被盗，物业被判赔偿25万163【案例】不购车位拒驶入，业主却被告侵权164【案例】治安收费，管不管看车？165【案例】顾客硬撞入大厦内部停车场案例167【案例】小区中轿车丢失该谁负责？168【案例】稳擒偷车贼169七、物业管理类171【案例】物业公司能否出租小区房？171【案例】紧急情况，物管人员有权破
10、门而入172【案例】业主维权也应分清是非174【案例】物业管理承包合同纠纷案176【案例】房屋租赁纠纷案179【案例】广州业主欠费集体诉讼案182【案例】深圳首宗BBS侵权案183【案例】广州某小区用法律赶走物业公司案例184【案例】上海业主状告业委会案例，矛盾远远未解决188【案例】因租房起纷争，物业公司强撬业主家门违法案例190【案例】是定金还是保证金？192【案例】单方增加物管费无效案例195【案例】物业应对业主要求产权变更案例分析196【案例】建假山挡窗侵犯相邻权197一、前期介入类【案例】房屋质量有问题 业主可以拒交管理费吗现在的的小区，在建设、销售过程中出现不少问题，例如房屋建筑质
11、量差、发布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等等。这些问题要等广大的业主入住以后才逐渐暴露出来，而造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕，对此不闻不问，很多业主便以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法，业主的这些行为是否合理、合法呢？【分析】对于这个问题，从法律的角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。但在实践中，这样的界限有时非常模糊。很多开发商在建设与营销的过程中，就物业管理方面进行了不少运作与宣传，给人感觉物业管理工作很像是这个楼盘的售后服务工作。给业主造成这种错觉的
12、原因是很多开发商在售房广告中将物业管理也作为一个卖点大力宣传，有些开发商在促销活动中还将优惠、免收物业管理费作为一种促销手段，甚至将物业管理费，物业管理服务的条件、标准、内容等写入了房屋买卖合同。这就路以使广大的业主产生这样的认识：物业管理活动是房屋建设、销售的一问分。既然这样，业主往往认为，自己在入住的抗争当然就可以对着物业管理公司来。此外，由于目前我国物业管理行业的发展刚起步不久，真正市场化竞争与运作、发展的格局远没有形成，很多物业管理公司往往极度依*开发商，与开发商有着千丝万缕的关系。如果物业管理公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资历产纽带关系，那么，房屋质量若有问题，业主应该可以拒
13、交物业管理费。这实际上可以理解为一种债务的抵消。在物业管理法律关系中，业就应该向物业管理公司给付物来管理费，业主是债务人，应物业管理公司是债权人；而在房屋买卖关系中，由于前期的质量问题或其他问题，开发商应该向业主给付赔偿或者补偿等，业主是债权人，开发商是债务人。虽然两者法律关系不同，但由于物业管理机构是开发商的一个部门或者有其他资产纽带关系，业主可以担抵消债务的要求。如果物业管理公司与开发商确实是单纯的两个民事主体。，则它们之间是相对独立的，互相之间不应为对方承担民事责任，业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约
14、定向物业管理公司给付物业管理费。至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相就的民事责任。【案例】外墙渗水业主怨 积极处理避骚乱某花园自1999年入伙以来外墙出现裂纹渗水，半年后涂料已经基本褪色，对此业主意见很大，多次向物业建设单位、管理处反映但问题始终没有得到解决，业主要求维修的呼声越来越高，甚至有些业主私自串连，准备采取集体签名、上访等过激行为。【分析】积极与物业建设单位联系，反映小区外墙实际情况，把再不进行维修后果的严重性报给物业建设单位，从根本上打消物业建设单位无限期“拖”的念头；积极向物业建设单位提供合理的多套解决方案，并分析各自的利弊；积极与业主委员会合作、与有影响力的业主进行真诚沟通，取得各方的信任，把不安定因素消除在萌牙之中；充分认识时间的紧迫性，督促物业建设单位尽早确定并进场开工，争取在五六月份雨季到来之前完成，否则拖入下半年，事情将更难处理，后果无法想象。最后，物业建设单位在认真考虑、衡量利弊后采取了行动。【点评】物业建设单位与业主之间因种种因素不可避免会出现一些矛盾，倘若一方只考虑自己的利益得失，不考虑别人的真实感受，矛盾就会升级、激化。此时，管理处应依据相关法规
