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1、（店铺管理）建设项目选址管理建设项目选址管理建设项目相选址关原理为了保障建设项目的建设地址符合城市规划的总体布局，满足建设项目的合理要求，使建设用地规模实现经济效益、社会效益、环境效益的统壹，合理地选择、确定建设地址是城市规划行政主管部门重要职责之壹。(壹)选址定点是建设项目规划管理的首要环节中华人民共和国城市规划法第三十条规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”1991年8月23日建设部、国家计委以建规字583号文发布的建设项目选址规划管理办法第四条规定：“城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶段的选
2、址工作。各级人民政府计划行政主管部门在审批项目建议书时，对拟安排在城市规划区内的建设项目，要征求同级人民政府城市规划行政主管部门的意见。”第五条规定：“城市规划行政主管部门应当参加建设项目设计任务书阶段的选址工作，对确定安排在城市规划区内的建设项目从城市规划方面提出选址意见书。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”根据之上法律和规章的规定能够见出，城市规划行政主管部门对在城市规划区内拟建的建设项目，壹是项目建议书阶段应当了解建设项目的选址工作且发表意见;二是应当参加建设项目设计任务书阶段的选址工作，且对确定安排的建设项目提出选址意见书;三是在设计任务书报请批准时，必
3、须附有选址意见书。这就是说，建设项目从酝酿立项开始，城市规划行政主管部门就和计划部门共同进行项目管理。这是总结过去多年来基本建设管理经验，在建设项目管理上变计划和规划脱节为密切配合，共同实施建设项目管理。当然，规划行政主管部门和计划行政主管部门对建设项目管理各有不同的任务和不同的侧重点，规划行政主管部门主要是“从城市规划方面”对建设项目进行管理。壹个建设项目拟在城市规划区内安排，应从以下几方面进行仔细研究：1、从符合城市性质，对城市功能的发挥将起什么作用，对城市空间资源配置会产生什么影响等方面进行论证;2、当建设项目确定在城市规划区内安排，应从详细规划的要求出发，建设项目的具体地点和范围对周围
4、环境的要求能否满足;3、周围环境和条件对建设项目有什么要求，对社会公共利益和周围群众利益将发生什么影响;4、从城市土地利用和城市公共设施、市政公用设施的功能进行认真考虑，建设项目的定点对城市发展、促进城市经济发展、城市功能调整是有利仍是不利;5、有的城市仍须研究对保护城市原有风貌特征和传统文化是有利仍是不利;6、根据城市特点需要研究的其他重要问题。城市规划行政主管部门通过壹个个具体建设项目的安排，将这些综合性问题具体地体当下规划选址意见书里，且且通过选址书将建设项目定点，且纳入自己管理范围，按照壹定的程序继续管理和服务，直至建设项目建成为止。如果拟建的建设项目有悖于城市性质、城市总体规划和详细
5、规划，有悖于城市环境改善，有悖于城市功能的调整和发挥，城市规划行政主管部门也将通过选址意见书提出否定性意见，请其另择适合该项目的其他城市。由此见来，城市规划行政主管部门密切配合计划行政主管部门，通过选址意见书将建设项目纳入管理范围。建设项目的规划选址定点是城市规划行政主管部门实施城市规划的首要环节，也是建设用地和建设工程规划管理的前期工作。建设项目的规划选址、定点过程也是城市规划行政主管部门和计划行政主管部门、土地行政主管部门、其他行政主管部门和城市地方政府相联系、相衔接、相协调的过程。城市规划行政主管部门在建设项目规划选址定点中，只有使建设项目既符合规划、遵守法规和满足经济技术要求，又解决了
6、许多重大矛盾、协调了各方面复杂关系的情况下，才能核发建设项目选址意见书。否则，将会给下壹阶段建设用地和建设工程的规划管理留下许多困难。建设项目选址意见书是由建设部制定的全国统壹格式的具有法律效力的文件。随着城市建设的发展，各地的情况千差万别，为了适应当地的具体情况，有的城市依据城市规划法和有关法规、规章要求，参照建设项目选址意见书内容，且结合当地规划管理运行机制改革，拟定了具有法律效力的规划意见书作为建设项目选址的规划管理文件。应该说，在改革进壹步深入的今天，这种探讨是允许的，也是可行的。建设项目选址规划管理办法第壹条为了保障建设项目的选址和布局和城市规划密切结合，科学合理，提高综合效益，根据
7、中华人民共和国城市规划法和国家基本建设程序的有关规定，制定本办法。第二条在城市规划区内新建、扩建、改建工程项目，编制、审批项目建议书和设计任务书，必须遵守本办法。第三条县级之上人民政府城市规划行政主管部门负责本行政区域内建设项目选址和布局的规划管理工作。第四条城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶段的选址工作。各级人民政府计划行政主管部门在审批项目建议书时，对拟安排在城市规划区内的建设项目，要征求同级人民政府城市规划行政主管部门的意见。第五条城市规划行政主管部门应当参加建设项目设计任务书阶段的选址工作，对确定安排在城市规划区内的建设项目从城市规划方面提出选址意见书。设计任务书报请批准时，
8、必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。第六条建设项目选址意见书应当包括下列内容：(壹)建设项目的基本情况主要是建设项目名称、性质，用地和建设规模，供水和能源的需求量，采取的运输方式和运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。(二)建设项目规划选址的主要依据1、经批准的项目建议书;2、建设项目和城市规划布局的协调;3、建设项目和城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接和协调;4、建设项目配套的生活设施和城市生活居住及公共设施规划的衔接和协调;5、建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及和城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。(三)建设项目选址、用地范围和具体规划要求
9、。第七条建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书;地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书;直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见、报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书;中央各部门、X公司审批的小型和限额以下的建设项目，由
10、项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书;国家审批的大中型和限额之上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，且报国务院城市规划行政主管部门备案。第八条对符合手续的项目，各级人民政府城市规划行政主管部门应在规定的审批期限内核发选址意见书，不得无故拖延。建设项目选址实例评析实例壹、在某大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整，在村北约3330平米的用地上盖蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩余1830平米建自用的工业厂房。该市规划
11、监察大队发现后，责令其立即停止施工，等待处罚。实例壹评析、1、村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，属于农业结构内部的产业调整，是允许。2、而建设工业厂房则属于违法建设，因为该地区位于城市规划区用地范围内，按照城市规划法，规划区内任何建设活动，必须经城市规划主管部门批准同意才能建设。3、建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管部门的批准，未履行合法的报批手续，因此属于违法建设，应给予立即拆除。实例二、某城市20世纪90年代初期，城市供电紧张，市政府招商准备建设壹座5万KW燃油发电厂，作为城市补充电源。当时提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的壹处准备搬迁
12、的工厂，可是该工厂周边是职工宿舍区，如果发电厂建设上马，势必会给临近的居住小区造成很大的污染，为此，市政府召开多次会议，各方意见争执不下，最后决定暂缓发电厂建设。经过2年以后，该市通过省电网提供了足够的电量，彻底解决该市长期电力不足的困难。实例二评析1、该项目选址，市政府仍是考虑到了城市长期发展的需要，判断有严重污染的项目，即使近期有上马的必要，也仍需要重点考虑项目的环境保护措施，如果措施不当，或措施不配套，污染项目将会给城市带来长期严重的危害。2、在项目选址上，首先应严格按照城市总体规划统壹安排，其次，应处理好近期利益和城市可持续发展的关系。只有多方面比较，经过合法程序，采用科学方法，项目选
13、址才会合理可靠，上述例子由于市政府采纳了专家的意见，采取了暂缓建设的计划，从而避免了拆迁和今后的重复建设。实例三、某城市人口13万人，上界政府领导班子选定在城市东区某某路东侧建设城市广场，广场面积5万平方米，建设场址为壹底丘小山，该广场区位有些偏，可是由于没有拆迁，容易上马，依次、因此上界政府不顾各方面的不同意见，开工建设，然而，在平整土地过程中，发现该低丘内部为花岗岩，建设成本比原先预计的大2倍，需要加大投资。担由于资金准备不到位，再加上周边项目建设无法跟上，广场建设被迫停工。新壹界领导上台以后，经过认真分析，广泛调查研究，发现这个广场存在的关键问题是选址不当，当即拍板另行选址建设。实例三评
14、析1、建设项目选址是壹项非常严肃的事情，需要进行多方案比较，不但要考虑拆迁量大小，仍要考虑工程地质条件，周边建设情况以及城市总体规划等多种因素。很明显上述问题出在当初广场选址过于轻率，决策过于武断。2、建设城市广场应首先确定广场性质，广场壹般分为城市中心广场，休闲购物广场，绿化景观广场，游行集会广场，交通集散广场等多种类型。每壹种广场对位置的选择，用地规模，周边建设条件等都有不同的要求。3、象该市的广场属于城市中心广场，应在城市中心，交通条件比较便利的，靠近城市主要的公共设施的位置上进行选址，而不应该只是考虑节省投资。在城市边缘选址建设，即使工程地质条件允许，广场建成后其使用效果也会很不理想。
15、实例四、1993年，某市粮食局以建粮食批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元实现利税100万元，据说其规模要达到全省第壹，使该市的经济得到繁荣，可是其后发生的事情却让小北村村民多年来壹直气愤不平。粮食批发市场没有建起来，对国家和当地老百姓的承诺没有兑现，壹百多亩耕地却落到粮食局手里。随后这些耕地即被分割成若干份，每份约为420平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和壹些单位手里，每份3.5万元，得到土地使用权的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、X公司等。粮食局自己
16、所建的粮油交易大厅仅有200平方米，而且从未开张，征用了100多亩地，只盖了这么小的交易厅。就连交易大厅当下也租给了私人，做了存放方便面的库房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解支持。可是当下见到的这种情况，真让人不服气。无论如何弄个明白，讨个说法。实例四评析1、这是壹起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重造成了恶劣的影响。当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要和批发市场相关。否则，就是违法使用土地。可是粮食局却没有按规划，按原来的计划规模设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来得耕地被改变了用途，其所作所为已和粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。2、如果粮食局在征地之后，由于情况发生
