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1、郑州市2016年2月份房地产市场报告 专业 高效郑 州 市2016年2月份房地产市场报告 2016年3月目录一、全国热点41.行业快讯42.郑州热点63.城市规划7二、土地市场91.土地供应宗数及面积走势92.土地成交宗数及面积走势103.各区域土地成交情况114.土地成交性质分析115.土地成交单价走势图126.土地楼面地价走势图127.成交地块信息13三、整体楼市151.商品房市场151)供销价走势152)各物业成交面积163)区域量价走势172.商品住宅市场181)商品住宅月度量价分析182)各区域商品住宅供销价对比193)各住宅类型成交量价201.高层产品202.小高层产品213.多层
2、产品（包括洋房）224.别墅产品234)商品住宅面积段细分243.商业市场251)商业供求走势252)商业库存分析263)郑州各区商业物业供销价对比274.办公市场281)办公市场供销走势282)办公市场库存走势293)各区域办公物业供销价304)纯办公市场311)月度纯办公物业供销价走势312)库存分析323)各区域办公市场供销价对比325)公寓市场331)月度供销价走势332)库存分析343)各区域公寓供销价对比35四、楼盘动态361.新盘项目汇总362.典型项目分析371)万科天伦紫台372)美盛天境393)国投玖栋424)茉莉公馆445)海亮时代 ONE476)东方鼎盛花样城49一、
3、全国热点1. 行业快讯全国房地产政策汇总标题解读国务院：除超大特大城市外其他不得设置落户限制央行出招去库存：公积金存贷利率上调至1.5%房地产交易契税营业税下调，二套房减税教育部多校划片政策出台，降温学区房央行：3月1日期降准0.5个百分点1) 国务院：除超大特大城市外其他不得设置落户限制国务院近日印发国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见（以下简称意见）。意见指出，鼓励各地区进一步放宽落户条件，除极少数超大城市外，允许农业转移人口在就业地落户。除超大城市和特大城市外，其他城市不得采取要求购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。意见鼓励各地区进一步放宽落户条件，除极少数超大城市外，允
4、许农业转移人口在就业地落户，优先解决农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住 5 年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工落户问题，全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员癿落户限制，加快制定公开透明的落户标准和切实可行的落户目标。点评：落户放宽，推进农业转移人口市民化，为城市经济发展建设提供强大支持，有效推动新型城镇化，同时新市民的落户，也将进一步产生潜在住房消费需求，促进库存去化。2) 央行出招去库存：住房公积金存款利率上调至1.50% 央行2月17日在官网上发布关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知，称自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利
5、率调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.5%。此次调整是住房公积金收益和缴存职工存款收益之间的再分配，不会推升整体利率水平，也不会影响住房公积金的正常管理运营。新利率下，职工每月缴200元公积金，一年可多得利息55.2元，对于缴纳公积金额度较低的普通工薪阶层来说，实际增加利息并不多。点评：此次公积金存款利率上调，有利于刺激工薪阶层缴纳的积极性，扩大公积金缴纳的规模和范围，加之公积金贷款利率的降低，公积金的存贷利率进一步减少，对于购房者来说，还款压力进一步减轻，可以刺激购房者更加充分利用公积金。3) 房地产交易契税营业税下调 二套房减税不含京沪广深 财政部近日发布关于调整房地产交易环
6、节契税、营业税优惠政策的通知。（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征营业税。点评：此次契税、营业税优惠政策，不仅进一步降低了购房成本，还增加了对购买第二套房的契税优惠，有利于促进改善型住房的加速去化；同时，降低营业税征收年
7、限，又可增加投资者的购买信心。4) 教育部多校划片政策出台，降温学区房教育部办公厅近日下发了关于做好 2016 年城市义务教育招生入学工作的通知（以下简称通知）， 明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。 这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。此前，多地教育部门曾表示，学区房划片要动态调整，甚至有传言学区片区每年调整。这次通知明确提出， 片区确定后应在一段时间内保持相对稳定。即使调整，也要提前广泛告知，设立必要过渡时限，给社会留出合理的预期时间。多校划片是指一个小区对应多个学校。 根据通知要求，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片
8、区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。点评：多校划片政策，有利于缓解教育资源分配不均，进一步促进教育公平，同时也能为学区房降温，进而降低学区房房价，但鉴于市场对学区房的青睐，优质教育资源集中的学区房价格很可能会保持高位甚至再度走高。5) 央行：3 月 1 日起降准 0.5 个百分点中国人民银行 2 月 29 日宣布，自3 月 1 日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。人民银行称，此举旨在保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧积极性改革营造适宜的货币金
9、融环境。这是今年央行首次降准。 2015 年人民银行五次下调存款准备金率。专家预计，此次降准将向市场释放 7000 亿元的流动性。点评：央行降准，货币政策迎来进一步宽松，有助于刺激市场需求，助力实体经济发展，稳定经济增长；同时开发商融资成本降低，融资渠道更多，资金链更加稳固充裕，同时也提高人们对楼市的心理预期；银行后续资金将更加宽裕，房贷有望迚一步宽松，购房者压力持续降低。2. 郑州热点郑州房地产政策汇总标题解读河南省城中村改造新政：只分一套房，剩余都给钱我省今年起新建小区推广街区制“退店还路”1) 河南省城中村改造新政：只分一套房，剩余都给钱对于城中村改造，河南省出台新政：今后凡是城中村改造
10、居民，原则上只分一套房，其他部分直接发钱，也就是“货币补偿”。【原则】 严格限制实物补偿标准。合理确定人均补偿面积标准，控制实物安置量，严格限制实物补偿标准，防止补偿标准过高。【方式】城中村改造一户分一套房。原则上户均实物补偿一套，剩余补偿部分采取货币化安置。也就是说，城中村改造居民，今后一家只分一套房，其他直接发钱。【政策】对居民“回购”给予优惠棚户区改造居民因个人房屋被政府征收，利用补偿款购买普通商品住房的，对不超过补偿款的部分免征契税。对棚户区改造居民利用补偿款自主购买普通商品住房实现安置的，免征印花税，其个人取得的补偿款部分按有关规定免征个人所得税。点评：货币化安置有利于发挥市场的调节
11、作用，增加市场需求，促进库存去化，但货币补偿会大大增加开发商资金链的负担，同时补偿标准的确定也会影响居民的拆迁意愿。2) 我省今年起新建小区推广街区制“退店还路”3 月 2 日，从全省住房城乡建设工作会议上了解到：我省新建小区推广街区制，已建成住宅小区局部功能公共化前，要征求业主同意并予以合理补偿；2016 年起，全省不再新开工公租房项目；去年我省农民买走了近四成商品住房2016年，我省新建小区推广街区制，原则上不再建设封闭小区，对已建成的住宅小区和单位大院要区别不同情况，通过功能评估，征求业主同意并予以合理补偿后，逐步实现局部公共化。据了解，今年我省要树立“窄马路密路网”理念，超前规划路网建
12、设，城市新建区域路网密度要达到8公里/平方公里，实现道路畅通。同时，在郑州、开封、洛阳要开展“退店还路”行动，力争23年时间，将非商业街区“住改商”店铺等临街违建商铺全部清退还路。点评：街区制小区与我们的居住习惯、文化理念及利益划分密切相关，对于城市规划建设、住宅产品设计及物业管理都提出了新的要求，面临阻力较大，不可操之过急。3. 城市规划郑州市政规划汇总标题解读庙李、刘庄、高皇寨3月底开拆郑州将打造国际商都 各区域“功能区”各有分工郑登洛城铁线路方案初步确定 力争今年上半年开建1) 庙李、刘庄、高皇寨3月底开拆从金水区相关部门获悉，位于郑州市金水区的庙李、刘庄和高皇寨等三个城中村的拆迁改造已
13、全部启动，村内张贴的相关公告显示，按照计划，3 月底前上述三个城中村内住户将全部搬迁，随后进行正式拆迁。目前，陈寨、张家村、柳林等几个村子还没有张贴告示，村民们也没有得到相关的拆迁消息。但按照拆迁计划，金水区剩余其他几个城中村的改造，进度今年也将加快。点评：城中村改造既符合城镇化进度需求，又能提升居民居住、安全、卫生条件，随着大量租客流入租房市场，房屋租金上涨，以及最近城改新政的出台，更催生出大量潜在的购房需求，有利于促进库存去化。但可能会迫使部分低收入人群离开郑州，经济发展或将受到影响。2) 郑州将打造国际商都 各城区“功能区”各有分工郑州市将再建国际商都，探索内陆城市发展开放型经济的新模式
14、。主城区：国际级商贸中心；航空城：国际航空物流中心；南部新城区：制造业集聚区；东部新城：中原经济区行政服务功能区；西部新城：中国制造2025先锋实验区；郑州外国“四兄弟”组团，巩义组团：功能定位为铝及铝精深加工基地、文化创意区；新郑组团：功能定位为都市区黄帝故里历史文化名城、现代食品和生物医药产业基地；新密组团：功能定位为都市区能源、建材、原材料循环经济示范区；登封组团：功能定位为华夏历史文明传承创新示范区、世界历史文化旅游名城。点评：商城遗址、商文化、铁路枢纽、航空港区、90年代亚细亚商战这些都是郑州作为商都的要素，国际商都的提出，更加明确了郑州的城市形象，各城区功能定位更加清晰，对于形成规
15、模集聚效应，吸引外资，促进经济发展有重要促进作用。3) 郑登洛城铁线路方案初步确定，力争今年上半年开建郑州南站至登封至洛阳城铁（简称郑登洛城铁）线路走向初步确定，有望于今年上半年开工建设。郑登洛城铁，是国家批复的中原城市群城际铁路网规划内项目，是城际铁路网的骨干线路。该线路自郑州南站出，向南至商登高速北侧，经园博园向西，跨京广铁路和南水北调干渠抵新郑北，继续向西在新密城区东侧折向北，经北横岭北、新密东，跨郑少洛高速后向西，出新密折向西南至登封后向西，经君召、颍阳、吕店、白沙、伊川北，折向北至洛阳龙门站。报告显示，郑登洛城铁将建新郑北、新密东、新密西、登封东、登封、伊川北、洛阳龙门等14座车站，全长173.67公里。点评：作为第四条城铁的郑登洛城铁
