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1、 齐齐哈尔市市区农村信用合作联社个人住房/商业用房按揭贷款操作流程 第一章 总则第一条 为规范个人住房/商业用房按揭贷款业务操作，防范信贷风险，根据齐齐哈尔市市区农村信用合作联社个人住房/商业用房按揭贷款暂行办法和国家有关法律法规，结合市区联社实际，制定本流程。第二条 本办法所称个人住房/商业用房按揭贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于购买各类住房或商业用房的贷款。第三条 本办法所称贷款人是指齐齐哈尔市市区农村信用合作联社有权经营个人住房贷款业务的分支机构。第四条 个人住房/商业用房按揭贷款遵循授信管理规定。 第五条 个人住房/商业用房按揭贷款操作流程包括：贷款营销、评级授信、业务受理、
2、贷款调查、贷款审查、贷款审批、贷款发放、贷后管理等环节。第二章 贷款营销一、楼盘项目营销【责任人】贷款社客户经理【工作职责】选择营销区域，在营销区域内综合测量楼盘所处地段，预期售价等信息，选择重点优质楼盘进行营销。【操作要求】房产开发商必须同时具备以下条件：（1）须是在本地合法注册且经营正常的房地产开发、经营企业；（2）已取得合法开发手续；（3）具有较强的资金实力和开发、经营能力；（4）具有良好的信用记录，愿意无条件为确保借款人履行个人借款合同提供回购房产及连带保证等担保责任；（5）愿意配合信用社对其资质等级、经营情况、文件签字规定、资信状况、财务状况、房产项目资格及工程进度等所做的调查、评估
3、；（6）愿意以售楼款优先对借款人所欠信用社的债务提供连带保证担保责任；（7）愿意在信用社开立售楼款存款专用账户，并接受信用社对其账户进行监管；（8）信用社要求的其他条件。二、按揭贷款客户营销【责任人】贷款社客户经理【工作职责】应重点对有固定职业或者稳定、合法的经济收入的且符合贷款条件的客户进行营销。【操作要求】借款人必须符合以下条件：（1）年满18周岁且年龄与贷款偿还年限之和不得超过65周岁；（2）有当地户口或有效居留身份，并有固定详细的住址；（3）有固定职业或者稳定、合法的经济收入；（4）拟购买的房产必须是与信用社有合作关系的房地产开发公司名下的房产；（5）已在信用社开立基本账户或一般存款账
4、户；（6）信用社规定的其他条件。第三章 评级授信一、保证人授信（一）授信及条件审查【责任人】贷款社客户经理【工作职责】首先对房地产开发商是否符合联社规定的条件进行调查核实。初审符合条件的，协助房地产开发商填写按揭项目资格申请表（见附件1）。【操作要求】开发商必须同时具备以下条件：（1）须是在本地合法注册且经营正常的房地产开发、经营企业；（2）已取得合法开发手续；（3）具有较强的资金实力和开发、经营能力；（4）具有良好的信用记录，愿意无条件为确保借款人履行个人借款合同提供回购房产及连带保证等担保责任；（5）愿意配合信用社对其资质等级、经营情况、对文件签字规定、资信状况、财务状况、房产项目资格及工
5、程进度等所做的调查、评估；（6）愿意以售楼款优先对借款人所欠信用社的债务提供连带保证担保责任；（7）愿意在信用社开立售楼款存款专用账户，并接受信用社对其账户进行监管；（8）信用社要求的其他条件。（二）授信调查【责任人】贷款社客户经理【工作职责】客户经理应根据房地产开发商的申请对开发商及其楼盘项目进行审查、分析、论证，形成调查报告，连同按揭项目资格申请表以及联社所提出的资质证明资料，报信用社主任初审。【操作要求】对房地产开发商调查内容：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。贷款社客户经理按照以上调查内容
6、将开发商信息录入信贷管理系统进行评级授信。资质证明资料包括：（1）通过年检的房地产开发企业资质证书；（2）征地红线图；（3）“四证”（即建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全；（4）国有土地使用权出让（转让）合同、土地出让金缴纳凭证及有关补偿费用付款凭证；（5）已经开始预售的须提供“商品房预售许可证”；（6）联合开发合同、协议（两个以上企业合作开发）；（7）项目所在地总平面图、可行性报告（含规划设计方案、投资概（预）算等）；（8）承建商资质证书及承建合同；（9）项目监理单位资质证明；（10）施工进度表；（11）开发商自有资金（最低不得低于开发项目总投资
7、比例的35%）以及项目已投入的证明资料；（12）开发商其他项目及投资情况。（三）授信初审【责任人】贷款信用社主任【工作职责】信用社主任根据客户经理提供的资料进行初步审查，提出审查意见后，转授信审批部审查。【操作要求】审核内容：确认该项目资料的合法性、合规性、可行性。（四）授信审查【责任人】授信审批部授信评级岗【工作职责】根据贷款社提供的资料进行审查，提出审查意见后，报授信审批部经理审批。【操作要求】审核内容：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎
8、发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。（五）授信审批1、权限内【责任人】授信审批部经理【工作职责】授信审批部经理根据评级授信岗所提交的资料，对保证信用等级、授信额度等作出审批意见，并抄送风险合规部、授信审批部；对权限外的在审批表签署审核意见后，报经营风险管理委员会审批。审批同意的由信用社与房地产开发商签订购房按揭贷款合作协议书（见附件2）及购房按揭贷款回购协议书(见附件3)，并办理律师见证；不
9、同意的要及时通知开发商并退回相关资料。【操作要求】审批内容：对是否授信、授信额度、授信期限等作出审批意见，并根据省联社规定进行报备。2、权限外【责任人】经营风险管理委员会主任【工作职责】经营风险管理委员会对最高授信额度进行集体审批，审批同意后，报主任委员签发，并抄送信贷管理部、风险合规部。【操作要求】授信审批应依据规定的程序进行，不得违反程序或减少程序进行授信审批；授信审批过程中，应遵循客观、公正的原则，独立发表决策意见，不受任何外部因素的干扰。二、借款人授信【责任人】贷款社客户经理【工作职责】根据联社制定统一的授信办法，实行分类授信。【操作要求】客户经理按规定将评级资料录入信贷管理系统，形成
10、客户的基本定量分析结论，将定量分析与定性分析相互校正，初步形成客户信用评级结果，撰写评级分析报告，报信用社负责人。评级指标体系考虑借款人个人素质、单位性质、置业动机、收入还贷比、置业价值及变现能力、现资产状况、与信用社合作情况、抵押物变现能力、综合印象、贷款保护能力等十类基本指标等因素，实行统一分类授信。第四章 业务受理借款人申请及资料审查【责任人】贷款社客户经理【工作职责】借款申请人提出申请（填写个人借款申请审批表，（见附件4），客户经理应根据规定对申请人提供的资料进行审查，同时对借款人、担保人的购房、担保行为进行真实性确认。【操作要求】个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情
11、况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素；贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同须有贷款经办人员的见证签署。第五章 贷款调查贷款调查【责任人】贷款社客户经理（双人）【工作职责】客户经理对借款人所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）进行调查，填制个人住房/商业用房（按揭）贷款调查审批表(见附件5)，并要求借款人据此签署书面声明。【操作要求】调查内容：（1）通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前
12、收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。（2）对贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在信用社的贷款记录及存款情况。（3）应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门已及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。（4）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、
13、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。（5）应着重考核借款人还款能力。第六章 贷款审查一、信用社权限内审查【责任人】贷款社客户经理主管（信贷审批岗）【工作职责】客户经理主管对信用社权限内的贷款进行审查，对同意贷款的，报贷款社授信审批小组进行审议，审议通过的填写农村信用社贷款审查审议表（见附件6），报信用社主任签署意见。【操作要求】对借款人提交文字资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。二、联社贷款审查【责任人】授信审批部审查岗（双人）【工作职责】授信审批部审查岗对信用社权限外的贷款进行审查，填写农村信用社贷款审查审议表，形成贷款审查报告，经
14、审查符合条件的，转入审批程序。【操作要求】对借款人提交文字资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。第七章 贷款审批一、信用社权限内审批【责任人】信用社主任【工作职责】经审查符合条件的，在权限内签署是否同意发放贷款的最终意见，审批不同意注明否决的理由，将资料返回客户经理退回申请人；信用社主任对于不同意发放的贷款有权行使一票否决权。【操作要求】（1）各级授信审议、审批机构及人员在履行职责时，应重点根据联社的信贷管理规定对贷款项目进行合规、合法性分析、论证，分析贷款项目的风险性，结合项目的可行性及信贷政策做出正确决策。（2）各级授信审议、审批机构人员必须在联社统一法人的授信授权范围内进行审查、
15、审批工作，恪守独立、客观和公正的原则，以谨慎、认真、负责的态度做出准确判断，既要严格把关，确保新增贷款的资产质量，又不得为避免承担责任而任意否决不该否决的贷款项目。二、授信审批部审批【责任人】联社分管副主任（主任）【工作职责】授信审批部经理收到审查资料后，组织审批小组成员对呈批的贷款项目进行集体审议；审批小组成员各自发表贷与不贷的审批意见，并说明主要理由；如审批小组审议通过的，则由审批中心经理签署意见后报联社分管授信审批中心的副主任（主任）做最终审批。审批不同意注明否决的理由，将资料返回客户经理退回给贷款申请人。【操作要求】（1）各级授信审议、审批机构及人员在履行职责时，应重点根据联社的信贷管理规定对贷款项目进行合规、合法性分析、论证，分析贷款项目的风险性，结合项目的可行性及信贷政策做出正确决策。（2）各级授信审议、审批机构人员必须在联社统一法人的授信授权范围内进行审查、审批工作，恪守独立、客观的公正的原则，以谨慎、认真、负责的态度做出准确判断，既要严格把关，确保新增贷款的资产质量，又不得为避免承担责任而任意否决不该否决的贷款项目。第八章 贷款发放一、落实贷款条件，签订合同和借据【责任人】贷款社客户经理【工作职责】经审批同意的，在借款人交齐首期
