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1、第七章城市房地产交易法律制度 房地产交易的范围 从转让的法律形式或者双方的权利义务来划分 房地产交易包括房地产的买卖 出租 抵押 赠与 投资 出典 交换等形式 从交易的客体来看 可以分为土地使用权转让与房屋转让两种形式 房地产交易是房地产法中的重点内容 理论比较复杂 而且具有很高的实用性 应重点掌握 第一节城市房地产交易概述 一 房地产交易的概念和特征 一 房地产交易的概念 是指当事人之间进行房地产转让 房地产抵押和房屋租赁的活动 二 房地产交易的特征 1 对象的特殊性2 交易形式的确定性3 包括数种典型合同4 要式法律行为 二 房地产转让 抵押应注意的问题 一 房屋所有权与土地使用权应当同时
2、转让 二 房屋的所有权与土地使用权应同时抵押 第二节房地产转让 一 房地产转让的概念房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 一 是房地产权利人实施的行为 二 是房地产权利人将房地产转移给他人的行为 三 通过买卖 赠与或者其他合法方式实现 其他合法方式 主要包括下列行为 一 以房地产作价入股 与他人成立企业法人 房地产权属发生变更的 二 一方提供土地使用权 另一方或者多方提供资金 合资 合作开发经营房地产 而使房地产权属发生变更的 三 因企业被收购 兼并或合并 房地产权属随之转移的 四 以房地产抵债的 五 法律 法规规定的其他情形 二 房地产转让的条件 一 房地产转
3、让的禁止条件1 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 2 依法收回土地使用权的 3 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 4 权属有争议的 5 未依法登记领取权属证书的 6 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 二 允许房地产转让的条件 1 以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件 1 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 2 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 应完成投资总额的25 以上 3 转让房地产时房屋已经建成的 还应当持有房屋所有权证书 2 以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件 1 土
4、地使用者为企业 公司 其他经济组织和个人 2 领有国有土地使用证 3 具有地上建筑物 其他附着物合法产权证明 4 依照规定签订土地使用权出让合同 补交土地使用权出让金或者上缴土地收益 三 房地产转让的程序 1 签约2 申报3 审查4 查勘与评估5 交纳税费6 核发过户单 四 房地产转让合同 一 房地产转让合同的概念 二 房地产转让合同的主要内容 三 房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系 1 房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提 2 土地使用权使用年限受原土地使用权出让合同制约 3 房地产转让合同有新内容 第三节房屋预售 一 房屋预售的概念正在施工的房屋 卖楼花二 房屋预售关系的法律调整
5、1 预售条件 2 预售成交价格申报3 预售程序 1 预售条件 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证 3 投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25 以上 4 取得商品房预售许可证 三 房屋预售的再行转让 炒卖楼花 在法律上并没有明文禁止 从房地产市场的发展来看应当允许 四 预售商品房的所有权及风险负担的转移1 所有权的转移2 风险责任的转移 第四节房地产抵押 一 房地产抵押的概念和性质抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 1 是一种从属权利 2 是一种价值支配权 3 是一种优先受偿权 二 房地产抵押的设定 一 房地
6、产抵押的条件1 权属有争议的房地产2 用于教育 医疗 市政等公共福利事业的房地产 3 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 4 已依法公告列入拆迁范围的房地产 5 被依法查封 扣押 监管或者以其他形式限制的房地产 6 依法不得抵押的其他房地产 二 房地产抵押的程序 1 签约2 登记 1 填交申请书 2 受理 3 审查 发证 三 房地产抵押的范围 一 房地产抵押权所担保的债权的范围 1 主债权 2 利息 3 违约金 4 损害赔偿金 5 实现抵押权的费用 二 房地产抵押权所及房地产的范围 1 关于房地产自身2 关于抵押权设定后新增的房屋3 关于抵押权设定时的在建房屋 四 房地产抵押权的实现方式 三种理论观点五 房地产抵押合同 一 房地产抵押合同的条款 二 房地产抵押合同当事人的权利义务 1 房地产抵押人的权利和义务 权利 1 对抵押房地产的占有 使用和获取收益权 2 就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押的权利 义务 1 保持抵押房地产的价值 2 保证抵押权人充分实现抵押权 2 房地产抵押权人的权利和义务 权利 1 要求保全抵押房地产担保价值 2 物上代位权 3 处分抵押权 4 优先受偿权 义务 1 不得妨碍抵押人依法对抵押房地产行使权利 2 返还剩余变卖价款
