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1、新派公寓权益型房托 资产支持专项计划介绍材料 2017年9月 第1页 资产支持证券介绍 1 2 标的物业介绍 3 青年公寓市场行业分析 4 青年乐介绍 目录 第2页 5 计划管理人介绍 价值与亮点 首单长租公寓 类REITs 低抵押率 保护本金 多元化 退出途径 专业 资产管理 优质 物业资产 期间收益 保障体系 国内首单长租公寓类REITs产品 为国家政策鼓励方向 新派为国 内公寓领军品牌之一 标的物业位于北京国贸CBD区 域 具有良好的品牌口碑和稳定 的经营净收益 70年住宅产权 青年乐提供国内先进水平的公寓 管理 管理绩效属于行业领先水 平 赛富亚洲进行专业基金管理 根据戴德梁行出具的评
2、估报告 优先级资产支持证券本金对抵押 物评估价值的抵押率为40 88 现金流可以形成超额覆盖 青年 乐承诺每年可分配净现金流不低 于800万 年 差额补足 现金储 备金500万元 公募REITs 市场化处置 产品续 发等多元化退出途径 权益级投 资者与青年乐具有优先收购权 产品亮点 第3页 第一部分 资产支持证券介绍 第4页 主要参与方 角色释义 原始权益人左邻右舍 北京 投资管理有限公司 计划管理人 推广机构渤海汇金证券资产管理有限公司 渤海汇金 基金管理人天津赛富盛元投资管理中心 有限合伙 赛富 特殊资产服务商天津畅和股权投资基金管理有限公司 高和资本 法律顾问北京市中伦律师事务所 中伦律
3、所 评级机构联合信用评级有限公司 联合信用 专项计划托管 监管银行招商银行股份有限公司北京分行 招商银行 基金托管 委贷银行上海银行股份有限公司北京分行 上海银行 资产评估机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 戴德梁行 股权评估机构深圳市戴德梁行资产评估有限公司 戴德梁行 审计机构立信会计师事务所 特殊普通合伙 立信 第5页 整体交易框架 过户型类REITs产品 以私募基金份额作为基础资产的证券交易所挂牌的资产证券化产品 属于标准化产品标的物业经营 净收益用以分配资产支持证券投资人预期收益 基础资产的处置所得用以分配投资者本金 资产支持专项计划发行资产支持证券募集合格投资者的资金 用以收购
4、和持有私募基金份额 进而持有项目公司股权及标 的物业产权 债权 以标的物业经营净收益和处置收益向合格投资者进行收益与本金分配 第6页 优先级证券 评级AAA 权益级证券 深交所 联合信用 中证登 中伦律所 资产支持专项计划 契约型私募基金 SPC 通达富 新派CBD店 认购优先级资产支持证券 享受固定收益认购权益级资产支持证券 享受物业增值收益 股权 委托贷款 管理 审计 现金流预测 资产评估 持有产权 资 产 抵 押 登记结算 证券评级 挂牌 法律服务 管理 整体交易结构 第7页 资产支持 专项计划 计划管理人 渤海汇金 原始权益人 左邻右舍 契约型私募基金 SPV 通达富 新派公寓 青年乐
5、 优先级 投资者 权益级 投资者 中证登 深交所 基金托管 委贷 上海银行 监管 托管银行 招商银行 会计师 立信 评级机构 联合信用 律师事务所 中伦 资产评估 戴德梁行 股权评估 戴德梁行 基金管理人 赛富 设立并管理 持有股权及债权 持有全部股权 挂牌 设立并 管理 资产支 持证券 运营管理超额分成 申购基金出资 认购基金 发放委贷 产品要素 要素具体内容 标的资产新派公寓CBD公寓楼 含101间青年公寓 项目公司北京通达富资产管理有限公司 通达富 原始权益人左邻右舍 北京 投资管理有限公司 基础资产契约型私基金的份额 私募基金通过持有SPV的股权和债权而实现对标的资产的控制 物业运营商
6、青年乐 北京 企业管理有限公司 青年乐 产品规模 2 7 亿元人民币 产品分层 按 48 52 的比例划分为优先级和权益级证券 比例待最终确定 优先级证券 每年付息 付息资金来自于标的资产现金流 到期一次性还本 权益级证券 期间不付息 获得标的资产处置偿还本金后的部分超额收益 证券挂牌场所深交所 第8页 优先级权益级 规模1 3亿1 4亿 期限3 2年 目标评级AAA不予评级 预期收益率 退出收益分配 每年支付固定利息 到期一次性偿还本金期间不付息 退出获取 80 物业增值收益 利率类型固定利率浮动利率 退出方式转版公募REITs 契约型基金份额出售 SPV 项目公司股权转让 标的资产出售 产
7、品要素 续 第9页 要素具体内容 整体租赁 委托经营管理 业绩激励 业绩承诺 SPV 通达富 青年乐签署三方 委托管理协议 期限5年 约定SPV承接青年乐的职能 从通达富整租新派CBD物业并对外 分租 原青年乐和通达富的总租关系终止 SPV委派青年乐提供租赁运营管理服务 包括但不限于确定金水平 催收 日常管 理物业改造等安排 青年乐业绩激励费占当年SPV的分租租金和综合配套收入之和的 5 青年乐承诺从2018年起 SPV每年可分配净现金流不低于 800 万 年 扣除青年乐的业绩激励费之后 若SPV的可分配净 现金流不足上述标准的 青年乐承诺无条件不可撤销地予以差额补足 履约保证金 专项计划成立
8、时在托管账户中留存约 500 万元作为履约保证金 同时开立子账户 该笔用于在物业自然现流不足以支付当 期优先级投资人派息时 向优先级投资人付息 履约保证金存续期间可以进行合格投资 合格投资收益留存在保证金子账户中 本息超额覆盖 现金流超额覆盖 DSCR 租金 综合配套收入 押金和履约保证金在扣除运营税费后的金额 净经营现金流 对当期优 先级证券利息超额覆盖 1 8 2 1 倍以上 本金超额覆盖 LTV 根据戴德梁行 房地产估价报告 标的物业评估值合计约为 3 15 亿元 对优先级证券的覆盖倍 数为 2 42 对资产支持证券的覆盖倍数为 1 17 可为优先级资产支持证券提供有效增信 资产控制安排
9、 契约型私募基金通过 SPV 持有通达富的全部股权和债权 标的资产日常经营现金流将由监管银行进严格监管 标的资产抵押给私募基金指定委贷银行 物业资产处置后所有收入归契约型私募基金 并根据资产支持专项计划的分配原则向投资人分配 评级下调处置 产品存续期间 如果优先级评低于 AA 不含 私募基金管理人有权处置 SPV 或通达富的股权或标的物业资产 提前进 行处置 权益级投资人 第一顺位 和青年乐 第二顺位 有按约定价格优先收购的权利 退出安排 如满足未来国内公募 REITs 规则且符合投资者利益 通过发行公募 REITs实现退出 权益级投资人 第一顺位 和青年乐 第二顺位 对于基础资产或标的物业具
10、有优先收购权 价格扣除交易税费后应全额覆盖 优先级的本金及未分配收益 高和作为特殊资产服务商负责标的物业市场化处置 如处置期 18 个月内未能处置则公开拍卖 以契约式基金份额作为础资产 在处置期内再次发行资产支持专项计划替换原资产支持专项计划 资产支持证券设计 第10页 资产支持证券端考虑因素包括 标的物业现金流和证券端现金流的匹配 在充分依靠标的物业融资的同时 保护投资者的利益 1 标的物业现金流和证券端现金流的匹配 2 依靠标的物业充分保护投资者利益 分级结构 设立优先级 权益级资产支持证券 资产支持证券的预期收益和本金偿还来自于标的物业的运营现金流以及标 的物业的处置收入 根据戴德梁行的
11、评估值 优先级资产支持证券本金对抵押物评估价值的抵押率为40 88 抵押率较 低 抵押担保措施对优先级资产支持证券本金的偿付具有良好的保障作用 标的物业可分配净现金流对于优先A档的预期收益形成超额覆盖 根据当前类似证券发行预期收益水平 标的物业租金 综合配套收入 押金和履约保证金在扣除运营税费后的金额 可分配净经营现金流 对当期优先级证券利息超额覆盖 1 8 2 1 倍以上 根据立信会计师现金流测算 基础情景下 第一年标的物业实现的净现金流为 749 41 万元 青年乐对标的物业进行受托运营管理 承诺标的物业可分配净现金流目标值 青年乐签订 委托管理协议 承诺从 2018年起 SPV每年可分配
12、净现金流不低于 800 万 年 扣除青年乐的业绩激励费之后 若SPV的可分配净现金流 不足上述标准的 青年乐承诺无条件不可撤销地予以差额补足 跟踪评级机制 跟踪评估机制保障可以根据市场变化保障优先级投资者权益 专项计划聘请专业评级机构 专业资产评估 机构对资产支持证券 标的物业进行跟踪评级与评估 并设置对应的评级 评估阀值 触发阀值之后召开持有人大会以决 定是否提前处置 退出安排 第11页 资产支持专项计划 契约型私募基金 SPV 优先级投资者 归还本金 权益级投资者 还本 超额分成 新派公寓CBD店 公募REITs公众投资者 新REITs契约型私募基金 发行CMBS再融资 地产基金 个人投资
13、者机构投资者 商业地产商 公 开 发 行 REITs 公众 投资者投资 滚动续发 CMBS 等 方 式再融资 向市场投资 者销售 公募REITs 再融资 市场处置 份额处 置收益 持有 份额 持有 证券 持有股权 及债权 股权处置 收益 第二部分 标的资产介绍 第12页 标的资产基本信息 第13页 新派公寓CBD店坐落国贸桥东南800米 苹果社区西侧 项目 毗邻东三环 临近双地铁站 环绕国贸 双井富力城和大望路 SKP三大商圈 赛富不动产基金1 有限合伙 通达富 账面净资产8 840万元 新派公寓CBD店 账面净值7 800万 青年乐 新派运营管理方 100 持有 8 700万股本 3 750
14、万借款 分租 约1 100万 年 整租 578 万 年 注1 赛富不动产基金分别为 GP 北京赛富瑞益投资管理中心 有限合伙 1 LP 北京赛富睿智投资中心 有限合伙 99 标的资产基本信息 续 第14页 新派公寓CBD店由德国设计师团队精心设计打造 简约同青春呼应 艺术和休闲交互 生活与居住融 合 1层配备多彩公共休闲区 mini健身房 便捷 服务岛 动感塑胶跑道楼梯 让白领锻炼着回家 屋顶花园 开放式可间隔楼阁 约会的最佳之选 地下一层画廊 红酒屋 欣赏精美画作 更能品味 葡萄美酒 2 12层静谧居住区 15 25平米精致mini户型 40 75 平米一房厅 平米一房厅 140 平米两室
15、一厅 满足多种需求 家具电配备齐全 充分满足 现代白领对高质量睡眠和衣物的储藏需求 更有贴 心的厨余垃圾处理器带来家的温暖 同时 中央空 调 地板采暖 24 小时不间断热水 节省空间 低碳环保 超大双层落地窗 6层以上尽览 CBD 标的资产基本信息 续 第15页 项目 名称 物业持有 人 房地产 开发资 质 土地属 性 土地剩 余年限 年 建筑面 积 平 米 账面原 值 万 元 楼层 公寓单 元数 套 开业时 间 2018平 均租金 元 套 评估价 值 亿 元 评估单 价 元 平 周边二 手住宅 均价 元 平 出租率 新派 公寓 CBD 店 北京通达 富资产管 理有限公 司 否 70年住 宅
16、476 0947 800 3 12 层 101 2014年 6月 8 5003 145 1万9 5万99 单位 元Y0 2017EY1 2018EY2 2019EY3 2020EY4 2021EY5 2022E 租金收入8 821 0429 472 04410 149 30110 904 98411 341 45611 681 712 综合配套收入1 058 5251 136 6451 217 9161 308 5981 360 9751 401 805 运营总收入共计9 879 56710 608 68911 367 21712 213 58212 702 43113 083 517 运营管理费用共计1 159 5171 239 7211 285 1591 335 4661 366 1471 390 938 青年乐业绩激励管理费 SPV总收入5 0530 434568 361610 679635 122654 176 经营税费前物业运营现金流8 720 0498 838 5349 513 69710 267 43710 701 16311 038 403 经营税费1 539 6691
