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1、写字楼营销推广提报 初稿 营销中心 2016 8 28 前 言 本方案是以项目现况为依据 以 市场为正势 制定的核心营销模式及 切实可行的执行方案 以实现项目价 值最大化 目 录 1市场扫描 2项目研判 3营销推广 4招商方案 5销售方案 市场扫描 市场 扫描 大同的写字楼一直都不温不火 和其他 三线城市一样经历了从仅仅满足单一办公 功能的住改商老房子到初步体现智能服务 的办公楼再到5A智能化写字楼的转变再到 现在体现生态健康和人文化的第四代写字 楼的诞生 大同写字楼的分布不均匀 可以分成 四个集群和一些零星分布 即以富临宝城 益丰大厦等为代表的南城集群 以桐城中 央 大有广场 国金中心为代表
2、的永泰集 群 以桐城怡景 桐城金域 宏洋财富为 代表的西环集群以及包括本项目在内的御 东新区集群 西环集群 桐城怡景 桐城金域 宏洋财富 永泰集群 桐城中央 大有广场 国金中心 地矿大厦 格兰云天 南环集群 富临宝城 益丰商务 金牛商务 云城装饰 御东集群 华唐城 恒安大厦 东泰大厦 东方名城 绿地蓝海 铂蓝时代 国际月星 汇泉广场 兴云智慧城 市场 扫描 总建面积 28842 共19层 单层面积 1518 物管公司是大 同市泰瑞物业 管理有限责任公司 销售均价 7000元 平米 物业 费 2 5元 平米 月 包括大厦公共设施设备日常运行维护 大厦治 安秩序维护 大厦楼层及公共区域清理保洁 大
3、厦车辆引导及停放 管理 大厦景观绿化管理 设备租凭多功能卡工本费 车位租金400 元 月 宽带1400元 兆 年 联通 光钎专线直通联通大楼 东泰大厦 市场 扫描 总建面积 32587 共24层 单层面积 1282 主 户划分85 230 层高3 7米 大堂挑高10米 大堂面 积 600 豪装 LOW E中控玻璃幕墙 5部蒂森电梯 5A智能化 无中央空调 预留外挂空调位 四层精装 包括三个会议室 一个健身房 一个书吧 一个水吧 四层空中花园露台 8月13日开盘 均价6118元 一次性付款9 8折优惠 分期9 9折 首付50 余款四 个月还清 前两个月付30 后两月付20 物业费 5元 月推广语
4、 创造你的时代 从时代开始 大同首 个创客资本品台 铂蓝时代广场 市场 扫描 总建面积 10500 单层面积 750 共19层 层高3 6米 均价 5000元 平米 2015年5月开盘 2016年3月交付 车位售 价 50000 700000元 个 物业费 2 5元 平米 月 自建物管 支持按揭付款 按揭银行 中行 华夏银行 月星国际 市场 扫描 总建面积 31050 单层面积 1350 主户面积70 共23 层 层高4米 售价 7000元 平米 交付日期 2017年底 300 平米大堂 极致挑空7 7米 5A智能化系统和中央控制中心 准甲 级写字楼 24小时分层独立中央空调 交通 62路 绿
5、地蓝海 市场 扫描 总建面积 40000 单层面积 2000 主户面积70 共25 层 层高3 6米 售价 12000元 平米 租金 3元 平米 天 物 业费 8元 平米 月 交付日期 2012年8月 300平米大堂 5A 甲级写字楼 6部日立电梯 三泽品牌中央空调 物管公司 是建信 物业 车位租金 300 月 大有广场 市场 扫描 占地面积60000 总建面积 120000 A B两栋 单层面积 1471 主户面积100 A座15层 B座19层 售价 5000元 平米 6700元 平米 租金 1 2 1 5元 平米 天 物业费 A座 1 98元 平米 月 B座1 78元 平米 月 车位租金
6、300元 月 空 调 6元 平米 月 采暖期 8元 平米 月 富临宝城 市场 扫描 小结小结 1 写字楼市场存量过剩 供求比失衡 2 写字楼市场相对滞后 售价集中在5000 7000元 平米之间 租金 也在1 1 8元 平米 天之间 物管费在2 3元 平米 月之间 3 写字楼购买客群结构和购买动机发生改变 小投资客户逐步退出 市场 4 随着城市东进 御东成为商务新宠 大批定位高端的5A甲级写字 楼云集 整体御东写字楼存量面积超过30万平米 5 写字楼配套设施逐步完善 缺乏精品和标杆物业 项目研判 项目 研判 客户关注点 客户关注点 地段地段 区位区位 升值潜力升值潜力 项目位于城市主干道文兴路
7、与恒安街交汇 处 处于新区核心位置 是新区目前唯一业 态 配套完整的商业综合体 也是新区政治 市委 市政府 政务审批中心 法院 检 察院 药监 110指挥中心 公安等 文化 日报传媒集团 五大场馆 医疗 一医 院 五医院 中医院 教育 大同大学 二中 北师大附中 实验小学 中心 周边 高端社区林立 是当之无愧的CBD中心 新 区 北城商业中心 南城商业中心 西环商业中 心 永泰商业中心 仿古街商业中心 华唐商业中心 从客户关注点出发进行项目分析 客户关注点 客户关注点 商务氛围商务氛围 项目所处区域是大同今后的商务集群中心 周边主要干道沿线可以看到众多商务项目 在 建项目包括恒安大厦 云端国际
8、 东方名城 国际月星 绿地蓝海 铂蓝时代广场 鸿晟广 场 兴云智慧城等 随着城市政治中心的东迁 高铁的开通 必将迎来新的发展契机 铂蓝时代广场 绿地蓝海 国际月星 本 案 睿和 云端 国际 东方 名城 兴云智慧城 写 字 楼 集 群 鸿晟广场 东泰 大厦 恒安 大厦 项目 研判 从客户关注点出发进行项目分析 客户关注点 客户关注点 人气人气 生活配套生活配套 项目所处区域是新区新居聚集区域 包括恒大 绿地 铂蓝郡 西京府 华 北星在内的众多社区环绕周边 是目前 新区生活配套相对成熟的核心区域 项目 研判 从客户关注点出发进行项目分析 客户关注点 客户关注点 识别性识别性 写字楼不仅仅是一种投资
9、工具 也是一种生产工 具 是企业的无形生产力 本项目雄踞御东核心区 域 外形曲张饱满 LOW E玻璃幕墙 尽显可持续 之美 领跑大同高端生态5A写字楼 也是传统与未 来黄金轴线上的地标建筑 项目 研判 从客户关注点出发进行项目分析 客户关注点 硬件要求客户关注点 硬件要求 项目形象 品质 服务 车位是否比原有的或其他写 字楼更好 性价比更高 大堂10米挑高 6米挑高LOFT LOW E中空玻璃幕墙 六部通力高速电梯 中央空调 新风 系统 直饮水入户 5A智能化 5星级酒店管理 朗豪酒店 新视界百货 完美配套服务 项目 研判 从客户关注点出发进行项目分析 属性界定 地理位置周边配套项目识别产品分
10、析 御东核心区 写字楼集群地带 1公里商业氛围稀缺 昭示性强 可调整空间有限 集群效应 项目 研判 由此开启华唐地产开发新高度 项目发展定位 承载 城市商务坐标 商业综合体发展标杆 项目 定位 项目 定位 项目整体功能定位 集吃喝玩乐购休闲商务于一体的地标性商业综合体 同时实现功能叠加的联动优势 项目 定位 写字楼定位 大同首席SVO服务式商务中心 提供一站式商务解决方案 定位 支撑 城市发展支撑项目定位 城市东移 政治 经济 文化 交通 教育 医 疗 人口各方面都在向御东发展 区域发展已势不可挡并深入人心 项目 面临很好的发展机遇 高新住宅群向御东靠拢 高铁的兴建 方特的运营 万达的投建 配
11、套的不断完善都在促进区域价值加速升级 市场形势支撑项目定位 随着城市和区域的发展 商务需求也会进一步加 大 原有的写字楼软硬件配套服务等方面已不能吸引客户的注意力 SVO服 务式商务中心的定位完全符合项目发展的需求 服务式写字楼是当下最具竞争力的写字楼运营模式 项目的硬件完全支撑 只需在服务内容设计上做到即可 同时与众创空间的要求相吻合 也与后 期按揭所指的服务型写字楼相一致 SVO服务式商务中心 全称service office 服务式写字楼 是指配 备服务人员和设施的写字楼 是中国第三代商务地产 是能切实提供以 往写字楼做不到的全方位贴心服务 是一种 以服务性为主 的全新办 公模式 为客户
12、提供尽可能完整的办公体系 各项的服务可以包含在一 次性支付的租金内 也可单独计算 而在租赁年限上一般可以少于常规 写字楼3年的租赁期 虽然服务式写字楼的租金远高于传统的写字楼 在 同一栋写字楼内服务式的租金是普通写字楼租金的2至3倍 对于中短期 内的租户 特别是只有少数员工的公司来说 租用服务式写字楼比普通写 字楼更为经济 定位 释义 定位 研究 什么是SVO SVO是管家 商务住宿服务 商务秘书服务 商务会晤服务 商务翻译服务 商务会议服务 专属商务银行服务 SVO是低成本的 中小企业资金有限 如进驻我们项目 以不再为低使用率的专业员工付费 不再为低使用频率的空间付费 不再为琐碎的会晤安排和
13、会议付费 一切 我们为他们打理 定位 研究 SVO如何操作 会员制俱乐部 在收取一定会费的基础上提供服务 商务管家服务 与酒店共建商务管家中心 商务住宿通过酒店提供 商务会议通过酒店 会议场所提供 服务人员可划入客户服务部 商务专业服务 与各律师事务所 会计师事务所 审计所 投资咨询公司 创业咨询公 司和管理咨询公司等专业机构达成异业合作 可以为会员随时提供低成 本服务 定位 研究 SVO如何展现 自媒体推广 微信 电子期刊 会员内刊 集中向客户介绍我们能够提供一揽子商务解决方案 以及这些服务是 如何降低客户运营成本和提升效率 现场软件 硬件展示 现场展示 专业的销售人员从软硬两方面展示我们提
14、供服务的能力 会员活动 通过与媒体合作邀请高知名度的经济学家和企业家们 组织规模浩大 的企业竞争力排行榜和高峰论坛 以推广竞争力和效率来推广项目 定位 研究 SVO带来的结果 价值溢价 增加成交率 加速销售 带来物业管理成本 定位 研究 定位 延伸华唐会的定位 服务于华唐旗下项目的会员制俱乐部 定位 延伸华唐会会籍认定 华唐所有的业主 客户 华唐异业联盟的合作方 客户 华唐领导圈层的合作方 客户 朋友 与华唐有业务往来的合作方 客户 上游管理方 具备资格的华唐 酒店 商场 消费者 定位 延伸华唐会提供的服务 针对不同等级的VIP会员提供不同的服务 华唐写字楼租户业主的增值服务 华唐广场业主 消
15、费者的增值服务 华唐酒店的专属增值服务 其他专属增值服务 备注 华唐会的营建策划方案后续提供 定位 延伸 SVO的核心是服务 给业主 给客户提供增值服务 也可以 理解成为是本项目的主要溢价增值竞争力 华唐会是通过会员制运作会打造属于华唐的核心竞争力 VIP 会员的属性和级别的不同 享受到的服务也是完全不同的 尊享 私密 定制等核心是其他竞品难以模仿和逾越的 所以SVO 华唐会将是覆盖全客层 全方位 不同级别 不同领 域的深度定制服务 SVO与华唐会 案名 建议 华唐SVO商务中心 华唐国际SVO 华唐时代SVO 华唐SVO新领域 营销 思路 思路阐述 以写字楼的招商入市造势 写字楼分产品 分批
16、次销售起势 写字楼产品加推和公寓开盘以及百货商业招商实现产品联动彻底引爆市场 最后加推实体商铺完美收官 完成本项目所有产品营销目标 写字楼招商写字楼销售公寓销售商铺招商商铺销售 营销 思路 华唐城整体营销次序 2016年9月 下旬日开始 招商 周期 4个月 实 现招商面积 6348平米 2016年11月 初开始蓄水 开盘视蓄水 情况而定 目标是2017 年5月 周 期12个月 实现销售面 积11426平 米 2016年年末 开始蓄水 开盘视蓄水 情况而定 原则上可以 定在中秋前 后 周期 18个月 销 售实现公寓 面积总量的 80 2017年5月 初开始招 商 周期 4个月 实 现可招商 面积总量 的80 2017年5月 下旬开始 蓄水 周期 12个月 实 现商铺可售 面积的80 营销费用 控制在招商 销售总额的2 以内 分阶段支出 营销推广 推广定位 以目标客户为主推广定位 以目标客户为主 通过广告 活动 会员俱乐部等系列通过广告 活动 会员俱乐部等系列 途径分众推广途径分众推广 精准传播 精准传播 推广调性 推广调性 依托于项目的整体形象推广又有所区别 主要服务于项依托于项目的整体
