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1、置信 唐山机场新区项目 北京置信正成咨询顾问有限公司华高莱斯国际地产顾问 北京 公司 中冶置业 总目录 项目市场定位 宏观环境分析 用地价值分析 房地产市场分析 市场定位建议 产品规划建议 开发建议 营销思路及财务分析 开发主题定位和基调把握 宏观环境分析 地理 气候 文化特征城市发展趋势宏观经济 人口 消费力 项目市场定位 地理位置 气候特征 宏观环境分析 联接华北 东北两大地区的咽喉要地和走廊 大陆性气候 四季分明冬季盛行西到西北风 夏季盛行东到东南风 宏观环境分析 项目市场定位 文化特征 黄河文明与北方少数民族文明的大融合 人群特征具有明显的 混血型 襟怀开阔 性格刚勇 富于进取 资源型
2、城市 唐山人 诚恳 务实 追溯唐山文化渊源 探悉现代人群性格特征 项目市场定位 城市发展趋势 30年唐山扩大两倍多 新唐山诗意地栖居 唐山建成区面积已达200平方公里 比震前扩大了两倍多 30年来 唐山总体居住环境不断改善 宏观环境分析 项目市场定位 城市发展趋势 宏观环境分析 唐山走出 黑煤历史 步入 蓝色海洋 被称为 中国近代工业的摇篮 的唐山 煤炭保有量62 5亿吨 为全国焦煤主要产区 黑煤历史 蓝色海洋 曹妃甸主导产业及配套工程总投资约2000亿元 最终建成310平方公里的工业区 等于再造一个海上新唐山 项目市场定位 唐山未来发展战略目标 宏观环境分析 经济强城 文化名城 宜居靓城 滨
3、海新城 2007年1月 中共唐山市委召开八届三次全体会议 明确了发展战略目标 用五到十年的时间把唐山建设为经济强城 文化名城 宜居靓城 滨海新城 城市发展趋势 项目市场定位 宏观经济条件分析 经济总量逐渐超过石家庄 成为环渤海区域经济第三大城市 经济总量保持快速增长 宏观环境分析 项目市场定位 宏观经济条件分析 第二产业为支柱性产业 第一产业 第三产业的发展趋缓 工业已形成煤炭 钢铁 电力 建材 机械 化工 陶瓷 纺织 造纸等10大支柱产业 第二产业比重过半 并保持持续快度增长 支柱性行业以能源 建材 制造业为主 宏观环境分析 项目市场定位 宏观经济条件分析 2002年之后 经济增长速度明显加
4、快 势必促使居民财富快速增长 宏观环境分析 宏观经济条件分析 民营经济快速增长 拉动经济增长的主力军 县域经济的主体 十五 期间 民营经济发展速度明显高于国有经济 经济总量突破了全市国民经济的一半 民营经济实缴税金占全市全部财政收入的53 04 成为我市县域经济的主体和地方财政收入的主要来源 截至2005年年底 民营 非国有 经济总户数为27 31万户 比 九五 末增加6万多户 民营经济的快速增长催生大量高收入人群 并主要源于其主导产业 煤炭 钢铁 电力 建材等资源型行业 宏观环境分析 项目市场定位 人口总况 1976年 唐山地震后 市区总人口92 6万人 占地震前总人口的82 7 2002年
5、 丰润撤县改区 市区人口从168万激增到292万 截至2005年底 市区人口达298 95万 已达 76年地震 前近三倍 目前成为华北地区人口仅次于北京 天津的第三大城市 人口自然增长率总体保持在0 3 0 7 之间 基本呈稳中有升的态势 宏观环境分析 人均可支配收入持续增长 且近年来有增速加快的倾向 人均消费支出增长速度从低于收入增速 近年来增长加快 收入及消费水平 宏观环境分析 消费力分析 2005年 全年装修支出同比增长69 金银珠宝消费增长75 2 2005年1 10月唐山市进口1162辆轿车 总价高达8 65亿元 平均单价超过80万元 位居全国第一 零售总额保持持续增长 金银珠宝 高
6、档轿车等奢侈品消费支出增幅十分明显 高收入人群消费力极强 宏观环境分析 宏观环境总结 经济基础雄厚 并保持快速增长 民营经济势头强劲 宏观环境分析 唐山作为震后重建的新城 城市发展迅速 居住环境不断改善 曹妃甸 等重大项目将给唐山带来新的发展机遇 资源型 主导产业催生大量高收入人群 用地价值分析 城市功能结构分析机场新区用地分析区域印象地块微观条件分析 用地分析 项目市场定位 城市功能结构 76年地震后 城市中心由路南转向路北区 震后30年重建 居住 商业区均向北 向西发展 受原西北 机场 限制 城市呈反L形布局 城布局 交通组织不尽合理 本案 新华道 长宁道 路北区 路北区 路南区 陡河 高
7、新区 友谊路 旧城市中心 机场用地释放后 城市功能布局将得到极大改善 机场新区将成为新的城市中心 市中心 重工业区 塌陷区 城市功能结构图 用地分析 项目市场定位 机场新区用地分析 2004年 政府投资收购原机场300万平方米土地 使新区整体开发成为可能 新区为相对完整且面积较大的开发空间开发建设可以对城市形象 城市活力 产业结构等产生显著的带动提升效果 未来交通网络发达 配套完善 环境宜人 用地分析 项目市场定位 区域印象 地质条件好 无地震遗留问题 上风上水 远离重工业区 未来城市中心区 配套设施完备 交通网路发达 机场新区全新区域 全新规划 居其中将享受全新现代生活 将成为未来唐山城市最
8、繁华 靓丽的中心区 用地分析 项目市场定位 微观分析 规划条件 总用地面积 281 7亩 其中建设用地245 5亩 总建筑面积 327314 2平方米用地性质 住宅 商业容积率 2 0建筑密度 30 绿化率 30 限制高度 80米限制层数 不低于6层 现状条件及内外交通 场地平整 内部仅存机场跑道等简单构筑物 施工条件好 短期内 内外交通只能依靠西侧友谊路与外部交通连接 但未来周边道路交通将十分便利 用地分析 项目市场定位 微观分析 地块内部1 地块内部2 西侧友谊路 东侧绿化带 用地分析 项目市场定位 总结 机场新区将改善城市发展布局 将成为新的城市中心区 唐山人对机场新区认可度高 关注度高
9、 地块综合条件好 土地价值极高 具备高档住宅区条件 市场分析 房地产市场概况住宅市场分析高端住宅市场客群分析 目录 目录 唐山房地产市场概况 住宅市场分析 客群分析 唐山房地产发展稳健 但在宏观经济中占比偏低 房地产市场概况 社会固定资产投资总额增幅明显 房地产开发总额绝对值保持稳定增长 目前房地产开发总额所占比重不足10 住宅市场处于快速发展期的起步阶段 房地产市场概况 住宅市场 2005年前土地供应稀缺 住宅市场平稳缓慢发展 2005年后市场开始快速发展 供不应求 销售均价达4500元 平米 2007年中后期在售及潜在供应量预计将到达400万平米以上 办公 商业市场 尚未具备成型活跃的市场
10、 目录 住宅市场分析 客群分析 土地集中放量开始 土地价格迅速攀升 市场逐渐走热 土地供应 用地供应量 2006年前土地供应量一直保持稳定低速增长 2006年下半年供应量明显增大 仅机场新区及周边潜在供应近1500亩 用地价格 2003年之前 2004年 2005年 2006年之后 100万元 亩以下 180万元 亩 276万元 亩 376万元 亩 市场供应以板楼为主 塔楼近年有增加趋势新增供应集中在西部 北部 市场现状供应 市场现状供应 在售普通住宅项目市场调研细况表 整体销售良好 部分项目有意控盘待售 市场现状供应 待售普通住宅项目市场调研细况表 待售项目多选择年后开盘 届时出现一次集中放
11、量 价格走势 住宅价格持续平稳迅速攀升 年涨幅近千元 4600 5000 4000 4600 4700 5500 4000 4500 住宅面积需求逐年扩大 市场需求分析 市内客户为绝对主力 郊县购买客群有逐渐增加的趋势 投资客比例较低 短期市场主流仍将以增加居住面积为主要改善目标 对于价格涨幅较为敏感 价格与户型是主要关注点 多数客户为首次购买商品房 消费观念尚不成熟 市内消化为主 中低端需求主导市场 市场潜在供应 机场新区是潜在供应的热点区域所在 2007年上半年后放量规模达220万平米以上平改房占多数 中低端住宅将出现激烈竞争 市场潜在供应 目录 住宅市场分析 客群分析 高端市场产品构成
12、别墅 高档住宅 唐山高端居住产品构成 高端市场产品构成 别墅 景泰 御苑沙盘 尚座叠拼别墅实景 尚座整体沙盘 别墅供应量很小 产品品质和安全受质疑 售价在8000 10000元 平米之间 高端市场产品构成 高档住宅 目前高档住宅项目仅有天元骏景少量尾盘在售 售价5500元 平米左右 高出周边项目700元左右 天元骏景一期实景 高端住宅供应减少 销售良好 市场分析 建筑形态以小高层板楼 高层板楼为主 设计风格以带有欧式元素的现代风格为主 硬件设施 车位及配套等标准明显高于普通项目 园林景观 建筑材料等方面仍存在较多不足 丽景琴园 高端住宅诸多细节不到位 品质仍有很大上升空间 目录 住宅市场分析
13、客群分析 两级分化的人群结构 不存在 白领 阶层 普通收入阶层是北部项目的主要客群首次置业改善居住条件 财富阶层是西部项目的主要客群多次置业改善居住条件看重保值升值 市场定位建议 市场定位论证客群定位建议户型定位建议价格定位建议 项目市场定位建议 项目市场定位 市场定位方向分析 机场新区现状不成熟尚未形成居住氛围距离原市中心相对较远公交系统尚不发达 区位条件优越 交通便利上风上水 污染少项目南侧紧邻现有富人区机场新区教育景观资源丰富配套规划齐全 S W 唐山发展新机遇宏观经济发展利好民营企业催生高端人群新中心机场新区开发刚刚起步房地产市场处于初级阶段高档竞争压力小 升级空间大 O T 潜在供应
14、量大 市场竞争加剧中低端竞争压力大 升级空间小政府宏观调控风险项目实施风险 弱化劣势 规避风险 抓住机遇 发挥优势 本项目应该走高端路线 项目市场定位建议 项目市场定位 市场定位分析 有市场需求 项目市场定位建议 唐山新富人区 走高端路线 市场竞争压力小 产品升级空间大 价格承受能力强 土地价值最大化 地块条件具备 具备实施条件 最优 风险最小 项目市场定位建议 项目市场定位 目标客群定位 产品定位 价格定位 目标客群需求分析 市场定位 四种客群 三个特点 两项注意 一条领先 项目市场定位建议 项目市场定位 四类目标客群 矿产 钢铁 建材等私营企业高层 政府中高级公务员事业单位中高级管理者 银
15、行 电信 电力 钢铁等大型垄断企业中高层 高新科技产业 流通业 服务业中的高收入阶层 项目市场定位建议 项目市场定位 目标客群定位 产品定位 价格定位 目标客群需求分析 市场定位 四种客群 三个特点 两项注意 一条领先 项目市场定位建议 项目市场定位 客群特点 心理性格分析 交通方式以私家车为主 行为分析 文化水平和品味水准相对较低 地震潜在影响转弱 追求时尚 攀比心强 购买高档轿车 金银珠宝 购买高价位服装 但穿着品味不高 性格耿直 为人实在 追求地位 身份和尊崇感 注重实用性 比较容易引导 项目市场定位建议 项目市场定位 客群特点 房产需求分析 房产消费分析 价格承受能力强 喜欢西洋建筑元
16、素 不盲目追求面积大 重视户内的设计 重视园林景观 看重物业服务品质 容易跟风购买 非常关注新项目 更喜欢板楼 但不排斥塔楼 购买口碑好 品质形象高的住宅 注重实用性 追求地位 身份和尊崇感 比较容易引导 项目市场定位建议 项目市场定位 目标客群定位 产品定位 价格定位 目标客群需求分析 市场定位 四种客群 三个特点 两项注意 一条领先 项目市场定位建议 项目市场定位 第二要注意90平米新政 第一要注意做市场主流 产品定位 两项注意 户型定位建议 项目市场定位 2005 2006年典型项目 已售部分 户型统计 做市场主流 选取中高档项目 做户型统计分析 户型定位建议 项目市场定位 2005 2006年典型项目已售部分户型统计分析 90平方米以下量小 两居90 110 三居130 150 大面积量小 市场需求结构分析 做市场主流 户型定位建议 项目市场定位 做市场主流产品 本项目户型配比建议 主力户型 两居90 110 三居130 150 做市场主流 户型定位建议 项目市场定位 注意90平米新政 严格执行新政 市场风险非常大 三种情况的分析 完全不限制 限制一部分 完全限制 户型定位建议
