《调研报告长风8号.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《调研报告长风8号.ppt（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、调研报告雅戈尔长风8号 2013年4月 区域认知 板块贴近成熟中山公园商圈 高规格大虹桥规划区域 具备整体规划条件 现期周边大兴物业 区域发展潜力大 长风生态商务区位于上海市普陀区长宁交界处 规划面积约合4600亩 介于内环和中环线之间 东起长风公园和华东师范大学 南临苏州河 北以金沙江路为界 西至真北路中环线 原为长风工业区 傍绿面水 交通便捷 区位优越 是市中心内不可多得的一块可供整体规划开发的宝地 也是普陀区十二五重点规划的区域之一 长风8号项目位于长风生态商务区内 毗邻金沙江路 泸定路 地块总用地5 29公顷 本案 1 区域认知 周边规划 依据板块规划 未来可期高品质酒店 办公 商业
2、教育等一系列配套 结合轨道交通建设 对地下空间进行整体规划 合理开发利用 金沙江路真北路 地铁13号线站点 和大渡河路云岭路口 地铁15号线站点 规划建设两个地下综合体 结合商业 娱乐等项目建设地下商业设施和步行系统 在苏州河沿岸结合商务办公 会展中心等项目 建设相互贯通的地下停车 在地块中部规划建设园林式的长风教卫园区 位于泸定路西侧 南面是云岭路 长风教卫园区包括 华师大实验学校 九年一贯制 幼儿园和老年护理院 现代化的体育馆等 本案 本案 1 区域认知 周边现状 现期周边配套较少且不具与项目匹配档次 本案 118广场 长征板块 距项目1公里内 多业态中端shoppingmall 金山江路
3、低端商铺 泸定路老厂房 丹巴路汽修店 1 区域认知 长风生态商务区内重要的住宅配套之一 也是雅戈尔进驻上海首个项目 位处最核心的位置 为2010年的地王项目 2 项目认知 不妨看下所谓雅戈尔 地王 与中海地块指标对比 指标挑战1 规划体量不及一路之隔竞品项目的一半 后备弹药不足 回旋余地小 产品上需更精准定位 配比 推盘需更谨慎 圈层拓客及口碑打造需更精深 指标挑战2 拿地仅晚1年 而楼板价较一路之隔竞品项目高3500元 有余 高出近16 折合2年自然增长率 直接落后在起跑前 2 项目认知 3 项目规划设计 建筑设计 外部表现力打造不弱于竞争项目 长风8号对外宣传项目风格为 北美大都会 通过实
4、地查看以及正对他的宣传效果图 发现该项目立面中运用了大量的新古典元素 包括腰线线条的使用 窗框的线条勾勒 装饰等 均呈现出新古典主义的风格的特征 建筑材料采用砂岩干挂石材 真石漆的组合 色调采用白色 黄色为主 使整体建筑色彩看起来明亮 大方 尊贵感 干挂石材贴面体现项目的高端品质感 正门采用全白色葡萄牙砂岩 贵胄血脉由内致外 6000平方米社区会所位于整个社区中心位置 下沉式设计 可将会所文化 下沉式庭院文化 社区文化有机的融合在一起 形成具有特色的下沉式休闲会所 会所由国际知名品牌MOB健身管理中心 配备恒温的室内游泳池等常规会所设施 3 项目规划设计 公共空间 以健身为主题设置的下沉式会所
5、 3 项目规划设计 景观设计 美式大草坪组团 大胸径树木 增强绿化的尺度感和厚重感 7000平米的中央集中景观草坪 沪上公寓楼盘中较为罕见 总体布局上形成了南北2个组团 南北2个组团之间通过一条景观轴线加以联系 景观节点大量大胸径树木 亭台小道 高低起伏 错落有致 将景观资源重点配置 能够为中心景观户型提供溢价支持 一期首批 2013 1 19推出3 5 8 9号 3幢高层 位于社区东侧 精装 主力户型为 90 120平方米二房 160 190平方米三房 230 240平方米四房 另有少量复式 一期第二批 2013 3 16推出1 2 6 7 15 16号 4幢高层 位于社区北侧 西侧及南侧
6、精装 主力户型为 90 120平方米二房 180 190平方米三房 230 240平方米四房 340 350平方米四房 另有少量五房及复式 首批推全面积段 含控总价 户型 特选社区内部楼栋集中享受园林及景观利好 以期以成交引爆热点 迅速打开口碑等 第二批同样以全选段稳妥推售分布于金沙江路主道口及会所边侧楼栋 以期以上述社区产品力给销售带来持续后劲 最后保留楼王 10 及边角栋 整体风格保守 4 项目推售分析 户型情况 面积段丰富 选择多样 6000元 精装交付 面积段为80 600 主力户型为80 120两房 179 三房与236 四房 针对虹桥古北及西北片区的高端改善客户为主 主力总价段预计
7、在400万至1000万之间 单价约4 3 4 4万 以区域情况来看 户型丰富 面积偏紧凑 定位很 经济 严控总价大户型楼栋及小户型楼栋分组团设置 圈层互不干扰小区中心设置247大户型 外界道路干扰较小且具备中心景观优势 和竞品项目比产生比较优势 易出溢价 配比亮点 4 项目推售分析 户型情况95 两房户型三开间朝南 120 两房户型南北通透 主卧为套房设计 较舒适 4 项目推售分析 户型情况 4 项目推售分析 187 三房 与中海紫御豪庭245 三房形成错位竞争236 户型设计较为方正 以品质吸引高端客户 量价表现 项目2013年1月底首次开盘 共推出212套 销售极其火爆 开盘两个月基本售罄
8、 项目于3月中旬因首推热销持续加推 共推出298套 产品与首批基本一致 但价格略有提升 4 5万元 左右 客户主要来自于上海市区中高端人士 本区域改善型客户及少量投资客 对于地段比较认可 对于户型的舒适度和装修标准的配置有一定需求 4 项目推售分析 212套 298套 108套 138套 70套 长风8号走的差异化竞争路线 使区域所属空白的600万 140平以内两房户型在短短2个月内去化几近一空 三房产品更是直接降低了区域中端改善客群的准入门槛 去化较佳 四房产品虽直面竞争 但通过降低精装标准 附赠面积 产品力提升等手段 也截获不少在两项目中对比 继而更追求性价比的高改客户 4 项目推售分析
9、销售策略1 区域内极小的面积段定位 严格控制总价 强调流量及注入市场口碑 户型 两房两厅一卫建面 94 户型布局优缺 94 做到南向三开间 视野及户型给初级客户极大冲击 主卧设置区域较不私密次卧尺度稍显浪费 且无法二次分割U型厨房稍显浪费整体功能性区隔不足 5 营销策略 户型布局优缺 南向三开间 其中5米客厅 尺度大 采光好 不足在于南北不通且进深过长 几乎全套房设计 实用及私密性强 房间被区隔于三角 动静不分 佣人房不设置卫生间 或与北侧共用 较为不便入口玄关面积浪费过大 销售策略2 合理的面积段定位 吸引改善及区域回归型客户 但户型功能布局有待进一步完善 户型 三房两厅三卫建面 187 5
10、 营销策略 销售策略3 针对另种240 四房户型 装修标准选择比竞品低一个档次 从而进一步拉低总价 样板房 样板房设置在小区内 为实景样板房展示 装修标准4500元 平米 比中海紫御豪庭低了1500元 平米的标准 整个样板间的精装修材料的品牌选择较大众化 但细节打造较到位 弥补了装修材料本身的品牌影响力不足 5 营销策略 由于该案目标客户较为明确 针对高度认可长风地段价值或习惯该区域生活氛围的客户 因此营销宣传上紧扣 长风地段及产品力亮点 营销包装 整体营销包装紧扣板块价值及产品力亮点 5 营销策略 销售策略 广告表现 项目采取低开高走的销售策略 1月16日 雅戈尔长风8号开始认筹 支付10万
11、元意向金办理VIP卡 开盘后可优先选房 项目1月26日正式开盘 现场有优惠 该地块为2010年长风地王 雅戈尔集团2010年拿地时的楼板价高达2 6万 平 开盘实际以4 2 4 3万 平价格成交 成交价已接近成本价 项目3月16日加推 本次房源报价较上次提高5 10 价格呈现上升趋势 5 营销策略 案例启示 错位竞争赢得市场的典范 即使区域有很好的规划背景 但如果其落实速度不够 那么很难实现为新项目提供跳价支持即使高价拿地 也不可将利润单纯从价格提升中找回 在控制成本打造产品力比较优势的前提下 做好正面单价竞争准备通过对市场的切分 以控制面积段及相应配比 差异化装修标准等手段做到总价比较优势 结合一定产品力 可期市场认可园林及项目外在产品力展示是当下中高端项目打造的重点部分 户型其次 项目规划再次之 6 总结
