202X年某项目市场调查报告 (2)

《202X年某项目市场调查报告 (2)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《202X年某项目市场调查报告 (2)（141页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 委托方 中房集团重庆分公司执行方 中房集团 江北董家溪项目市场调查报告 调研活动简介 P3 6调研结果 P7 128 1 宏观经济及背景分析2 调查样本的背景资料3 潜在购房者购房需求研究4 对董家溪项目本身的测试5 消费者购房的信息来源 项目定位及市场建议 P128 140 目录 第一部分 目标市场消费者结构特征第二部分 目标市场消费者消费特征 消费者为什么会购买 消费者购买什么样的房子 消费者购房有哪些行为特征 有哪些因素影响着消费者的购房 第三部分 楼盘推广策略建议 为中房集团重庆董家溪项目的市场定位和产品定位提供市场依据 分析市场因素对房地产定位的影响 为董家溪项目的市场营销及推广提

2、供思路和建议 了解并把握市场和用户的特征 挖掘潜在消费群的有效卖点 从多角度多层次探求消费者的需求 分析购房消费群的态度和行为 研究 民居 概念的可行性 为董家溪项目提供实效的行销策略 调研活动简介 目的 内容 定性研究 四组焦点小组座谈会定量研究 问卷入户调查 180个有效样本定点拦截调查 100个有效样本CATI电话调查 500个有效样本 以中房董家溪项目位置为中心 江北区为主要抽样调查区域 辐射对面的渝中区和沙坪坝部分区域 项目周期 2003年6月10日 2003年7月15日定性研究 2003年6月21日 22日 25日 28日定量研究 2003年6月15日 7月5日 调研活动简介 调查

3、时间 调查地区 样本配额 研究设计 第一部份 定性研究 焦点小组座谈会研究区域 重庆市江北区 渝中区 沙坪坝区座谈会组次 四组目标与会者 第一组 江北区已经购置了中高档小区住房的现有消费者第二组 江北区潜在购房的消费者 配额完成 第三组 渝中区潜在购房的消费者 配额完成 第四组 沙坪坝区潜在购房的消费者 配额完成 座谈会执行时间 第一组 2003年6月21日下午2 30 5 00第二组 2003年6月25日下午2 30 5 00第三组 2003年6月27日晚上6 30 8 30第四组 2003年6月29日下午2 30 4 30 第二部分 定量研究 问卷调查研究区域 江北区 渝中区 沙坪坝区抽样

4、方法 入户采用分层随机抽样 售楼点拦截采用配额抽样 电话调查采用简单随机抽样 目标被访者 已经购置中高档小区住宅的现有消费者 未来24月内计划购置小区住宅的潜在消费者 访问执行时间 2003年6月15日 2003年7月5日 研究设计 甄别条件 潜在消费者的界定要求 1 未来24个月内有明确购房意向2 购房首选区域里包括有江北区3 对购房问题有建议权或决策权4 能承受套内单价在2000元及以上 1 宏观经济及背景分析 1 1重庆市房地产市场概况 2002年是重庆市房地产业持续健康发展的一年 政府出台了一系列激活房市 引导和调动住房消费的政策 有力地促进了我市房地产市场的发展 2002年我市房地产

5、市场的总体状况是 住房消费环境得到改善 房地产市场交易日趋活跃 消费者购房信心进一步增强 1 政府努力改善住房消费环境 切实维护购房者权益 主要体现在 1 商品房买卖合同实行联机备案 根除 一房多售 重复抵押 现象 2 以套内面积计价 化解商品房面积纠纷 3 建立商品房预售资金监管制度 保障预售资金用于工程建设 4 建立信用档案信息系统 保证市场信息畅通 5 解决 两证 历史遗留问题 重塑市场主体信心 2 在市场机制上 政府采取积极有效的政策措施 刺激我市住房消费 1 降低房地产交易环节的规费 减轻购房者的负担 2 制定激活房地产市场的10条规则 调动了购房者的热情 3 实施路桥收费改革和土地

6、出让公示招标制度 4 主动开展有利于重庆市乃至西部地区房地产发展的研讨活动 5 举办多种形式的房地产市场交易会 活跃市场 促进消费 1 2重庆市房地产市场概况 重庆直辖六年来 房地产业进入了快速发展的新时期 全市累计完成房地产及住宅投资859 53亿元 年均增长28 1 占全市社会固定资产总投资的22 1 全市累计房屋交易面积3616 39万平方米 成交金额509 05亿元 实现房地产增加值287 4亿元 2002年全市累计完成房地产开发投资245 91亿元 同比增长25 比去年净增49 24亿元 从当年竣工1390 73万平方米商品房构成来看 商品住宅1033 60万平方米 比去年同期上升4

7、0 商业营业用房266 30万平方米 同比增长37 5 办公楼50 01万平方米 同比下降11 7 其他80 82万平方米 全年合计销售商品房1016 58万平方米 平均销售价格为1556元 平方米 比去年同期上升114元 平方米 其中 商品房销售均价为1277元 比去年同期上升146元 个人购房比重由1997年的50 1 上升到91 6 人均居住面积达到12平方米 城镇居民已告别短缺时代 消费理念和需求发生质的变化 由简单满足生活需要的 居者有其屋 跃升到更加注重质量 品牌 环境 智能的更高更新 休闲享受 小康生活 的时尚追求 2002年 重庆市主城区审批土地1060宗 面积6860公顷 全

8、年批准入市项目210个 面积达601万平方米 据估计 2003年重庆市土地市场的总体趋势为 土地增量 存量供应同步增长 但以存量供应为主 专家估计 2003年 北部新区和南岸区将表现突出 成为消费者购房的首选区域 成为我市房地产交易市场的两个主题板块 1 3重庆市房地产市场概况 2003年上半年 重庆市主城区商品房销售成交面积达到 万平方米 成交金额达 亿元 成交均价为每平方米 元 分别比2002年同期增长68 1 75 4 4 4 据预测 今年下半年房产市场竞争加剧 房价稳中有升 据分析 目前重庆楼市 热度 是比较理性的 正常的 是与重庆社会经济发展的要求相适应的 没有产生过热的现象 根据到

9、2010年我市城镇化率将达到50 的城镇化发展目标 十年间 重庆市将新增城镇人口600万人 如果按每人25平方米的建筑面积计算 仅新增城镇人口住房总需求量就超过了1 5亿平方米 如果将其中一半由房地产开发来完成 平均每年也可达800万平方米 此外 重庆市主城区尚有400多万平方米的危旧房 据测算 每改造1平方米危旧房 将产生3 5平方米的新房需求 据此计算 仅主城区的危旧房改造就将带来约1500万平方米的住房要求 2003年一季度 重庆市房地产开发继续保持快速 均衡 良好的发展态势 全市累计完成房地产开发投资43 73亿元 同比增长41 3 商品房竣工面积120 74万平方米 同比增长1 3倍

10、 商品房销售势头强劲 共计销售面积131 9万平方米 同比增长1 1倍 大于商品房的竣工面积 其中 商品住宅销售面积为110 11万平方米 占销售总量的83 5 投资和市场的良好发展势头说明不存在过热 过量 比例失调 泡沫经济的问题 1 4江北区概况 江北区是重庆市主城区之一 位于嘉陵江 长江交汇处北岸 东 南 西三面分别与巴南 南岸 渝中 沙坪坝等区隔江相望 北与渝北区接壤 江北区拥有214平方公里土地 47万人口 辖8街3镇168个居委会和81个村委会 是重庆市规划的行政 信息 金融 科技文化中心及中央商务区和交通枢纽 江北区拥有重庆最发达的交通 区中心距重庆港7公里 火车站3公里 乘车2

11、0分钟即可到重庆江北国际机场 机场国内航线通达46个城市 江北区境内交通便利 嘉陵江大桥及复线桥 黄花园大桥 石门大桥 大佛寺大桥等和规划建设的共13座横跨长江 嘉陵江的公路 铁路大桥将江北区和渝中区 沙坪坝等主城区紧密相连 江北区是重庆重要的商贸区和物资集散地 家乐福 重百集团 国美 新世纪等大型商企落户江北 观音桥农贸市场为全国最大的室内农贸市场 销售量居全国第二 江北商业城面积达37 5万平方米 观音桥 五里店 大石坝三大商业圈和江北步行该街也正在积极建设中 1 5江北区人口概况 江北区有居民常住户数15 85万户 总人口46 65万人 其中 非农业人口36 52万人 农业人口10 13

12、万人 总人口中男女比重为50 88 49 12 户平均人口为2 94人 人口密度为每平方公里2156人 仅次于渝中区 江北区2001年末全社会从业人员数为26 61万人 本项目位于董家溪片区 属华新街地区 截止到2001年底 该地区有居民户数为17300户 比上一年增长78户 增长率1 63 该地区有人口56296人 比上年增长2012人 增长比率为3 71 为全区12个地区中人口年增长最快的地区 1 6江北区经济发展概况 2001年 江北区完成国内生产总值56 26亿元 比上年增长11 1 增长幅度在都市发达经济圈中位居第一 其中 第一 第二 第三产业增加值分别为1 21 34 93 20

13、12亿元 2001年 全区完成固定资产投资42 08亿元 其中房地产开发完成投资18 73亿元 比上年增长41 55 2001年 江北区全年实现社会消费品零售总额35 23亿元 比上年增长9 97 比上年的增幅快4 04个百分点 比全市的增幅快1 27个百分点 2001年末 江北区金融机构存款余额达136 16亿元 比年初增长23 68 其中居民储蓄存款余额达63 34亿元 比年初增长27 17 1 7江北区房地产开发概况 江北区近两年固定资产投资势头强劲 其中 外地房地产开发企业在全区固定资产的投资额度上稳步上升 2001年 江北区全年固定资产投资完成42亿元 同比增长41 9 其中 房地产

14、开发完成投资18 72亿元 同比增长41 55 在房地产项目投资中 完成住宅投资10 4亿元 同比增长93 4 2001年 全区房屋竣工面积57 15万平方米 同比增长45 53 其中住宅竣工40 6万平方米 比上年增长27 99 截止2001年末 全区房屋空置面积42 77万平方米 同比增长41 81 其中住宅空置24 1万平方米 同比增长16 25 2 调查样本的背景资料 2 1样本构成 总有效样本 780个 A类 280个 B类 500个 A类 入户样本180个加定点拦截样本100个 合计280个 B类 CATI电话调查样本500个 样本总数 780个 调查显示 女性在整个家庭购房决策者

15、中扮演了重要的角色 特别是对房源信息的收集和筛选 起着决定性的推荐作用 2 2样本年龄构成 调查显示 样本年龄呈低龄化的趋势 20 30岁的消费者是目前置业的主力买家之一 其次 是年龄在45岁以上年龄段的消费者 这表明 目前置业的主要人群在年龄结构上呈两极分化 低龄者和高龄者是主力 2 3样本职业构成 小结 在A类调查样本群体中 一般职工 和 私营业主 成为两类最大数量的被访对象 占总比例的50 以上 而在B类调查样本中 一般职工 事业单位人员 管理人员 成为最集中的被访对象 比例达到7成以上 本次调查采用的三种调查方式所获得的样本 比较均匀地覆盖了地块周围的样本以及样本所具有的职业特征 2

16、4样本文化程度 由于调查在样本 职业 背景进行了配额的设计 因此 本次研究的有效样本群体总体文化程度 素质 高于全市平均水平 较高文化背景的样本 以便研究高文化背景层次的细分市场在置业方面的行为特征 样本 280个 2 5样本家庭构成 样本 280个 2 6样本生活阶段 分析显示 住房需求量最大的两个购房群体是 1 家庭中孩子逐渐长大面临成家 需要一套独立新房或人口增多 孩子成人需要扩大居住空间的家庭 2 家庭中有孩子正在念书 家庭为了孩子能在一个比较好的学校里就读 会综合考虑购置并搬迁到一个有好的学校配置的新住宅社区 样本 780个 2 7样本收入水平 调查结果 从被访者的个人月收入来看 普遍偏低 月收入低于1200元的占58 34 而家庭月收入在2000 3000元的家庭比重最大 达到30 56 个人月收入 家庭月收入 样本 280个 2 8样本理财意向 调查显示 购置房产 金融投资 教育投资 是被访者投资理财的三大主要方向 消费者首选房地产作为投资项目 为该区域的房地产需求市场提供了大量的客户 投资者 3 潜在购房者购房需求分析 3 1 1置业类型 研究显示 第一次置业 买的是一