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1、 集家嘴停车场 收益预估报告 目录 TableofContents 项目环境分析 项目本体分析 运营管理及收益预算 01 项目环境分析 宏观环境分析 城市概况 武汉位于湖北省东部 长江与汉水交汇处 是湖北省省会 中部六省唯一的副省级市和特大城市 中国中部地区的中心城市 长江经济带核心城市 全国重要的工业基地 科教基地和综合交通枢纽 中央军委联勤保障部队驻地 全市下辖13个市辖区 总面积8494 41平方公里 2017年常住人口1091 4万人 2018年地区生产总值14847 29亿元 2019年10月 第七届世界军人运动会将在武汉举行 近年来 随着武汉经济的迅猛发展和城市功能的不断增强 人均
2、收入日益增长 汽车这一奢侈高档商品开始普遍进入普通市民家庭 城市机动车的拥有量及外来机动车数量急剧增加 人们对车位的需求也越来越大 由于公共停车场建设相对滞后 致使武汉市主城区停车设施建设不能够满足车辆的需求 城市中心城区不同程度地发生了占道停车 违章停车 停车位严重不足等停车问题 停车难 已引起社会广泛的关注 因此迫切需要对公共停车场的开发和经营 项目环境分析 宏观环境分析 武汉市停车现状 宏观环境分析 武汉市汽车保有量调查 近年来 武汉市机动车爆发式增长 2018年6月15日 武汉汽车保有量为287 8万 今年突破300万辆大关几无悬念 曾经设计的230万辆 保有量红线 早被超越 全市近三
3、分之一的家庭拥有汽车 平均3 6人拥有一辆汽车 项目环境分析 宏观环境分析 武汉市停车位现有量 截至2018年底 全市全年已累计建成停车场254个 停车泊位12万余个 其中公共停车泊位占比41 超过政府设定占比不低于30 的目标 武汉历年停车位数量表 项目环境分析 宏观环境分析 武汉市政府有关停车场建设规划 根据调查数据可以看出 武汉停车位的数量远少于汽车保有量 车位的需求量远远没有满足 2019年1月 在武汉市十四届人大四次会议上 武汉市政府公布 今年将下大力气在交通出行方面建管并重 标本兼治 武汉将新增停车位20万个 充电桩10万个 集家嘴临时停车场项目的建设是应市场需求的结果 项目环境分
4、析 项目地域位置 Economicanalysis Economicanalysis 区域环境分析 集家嘴临时停车场位于武汉市江汉区与硚口区交汇处 南靠汉江 西邻友谊南路和晴川桥 紧邻沿河大道主干道和汉正街 周边的商业中心有汉正街中心商城 武汉大夹街服装批发市场 武汉万商白马服装交易中心 武汉多福路商城等专业批发市场 项目环境分析 汉正街概况 Economicanalysis Economicanalysis 区域环境分析 汉正街位于武汉市硚口区 是武汉市最大的旧城区 人口密度达每平方公里近10万人 人口稠密 过去的汉正街把握着武汉早期商业的命脉 现在汉正街在全国十大市场中名列前茅 汉正街自古
5、就有 天下第一街 之美誉 汉正街正在进行改造升级工程 全面建设汉正街国际金融服务中心 开发汉正街购物主题公园项目 建设世界上最高的跨江摩天轮 汉江之眼 等 2019年位于汉正街的云尚武汉国际时尚中心 恒隆广场即将开业 项目环境分析 项目周边道路流量 Economicanalysis Economicanalysis 区域环境分析 由此可见 本项目位于武汉市城区核心商业地段 车流与人流情况亦会随着周围的发展在今后1 2年内有较大的增长 有利于项目的持续发展 从对本项目周边三条道路监测发现 友谊南路 晴川桥和沿河大道交汇处正处于武汉第一街汉正街东侧 每日人流量及车流量较大 项目位于武汉最大的批发市
6、场中心 不仅有大量的居民 此段的车流基数也很大 项目环境分析 Projectanalysis Economicanalysis 周边案列调查1 区域环境分析 说明 此数据仅作参考 项目环境分析 Projectanalysis Economicanalysis 区域环境分析 总结 晴川桥停车场位于晴川桥下面 是路边停车场 周边交通发达 靠近武汉最大的批发市场 白天车流量非常大 车位基本是时时满位 晚间由于批发市场关店 客流量大大减少 只有附近居住的市民在此停车 停车率很低 周边案列调查1 项目环境分析 Projectanalysis Economicanalysis 区域环境分析 周边案列调查2
7、 说明 此数据仅作参考 项目环境分析 Projectanalysis Economicanalysis 区域环境分析 总结 万商白马地下停车场邻近白马批发市场 白天客流量大 因此停车率也比较大 但是周边居民不多 晚上停车率并不高 周边案列调查2 项目环境分析 Projectanalysis Economicanalysis 区域环境分析 周边案列调查3 说明 此数据仅作参考 项目环境分析 Projectanalysis Economicanalysis 区域环境分析 总结 金正茂汉派服装总部是武汉最大的批发市场 人流量巨大 车来车往 货车居多 其地下停车场的车位数量多达1000个 地上临时停车
8、位也有数十多个 但是停车场前30分钟免费 货车停留时间较短收费不多 其主要收费来源是小型机动车 白天的停车率最高可达70 周边案列调查3 项目环境分析 Projectanalysis Economicanalysis 区域环境分析 周边案列调查4 说明 此数据仅作参考 项目环境分析 总结 泰源轻纺城停车场位于轻纺布匹批发市场中 主要停车是货车居多 白天停车率很可达70 由于旁边居民小区停车位不多 很多居民选择来此停车 晚上停车场的停车率也很高 区域环境分析 周边案列调查4 项目环境分析 区域环境分析 所调查的停车场停车状况对比表 说明 此数据仅作参考 项目环境分析 Projectanalysi
9、s Economicanalysis 区域环境分析 通过对项目周边停车场的调查显示 大多停车场规模较小 车位多在100个左右 缺少大型公共停车场 据数据显示 周边停车场的收费标准相差不大 白天的停车率基本都在50 以上 除去受价格和进出不便等因素的影响 拉低车位使用率 项目周边的停车位需求量很大 停车场项目的建设有很高的发展前景 周边停车场调查总结 项目环境分析 02 02 项目本体分析 项目介绍 项目SWOT分析 项目收费标准预测 Economicanalysis Economicanalysis 项目介绍 项目本体分析 项目概况 Economicanalysis Economicanaly
10、sis 项目介绍 项目效果图 项目本体分析 Projectanalysis Economicanalysis 项目本体分析 项目介绍 项目规划建设内容 Projectanalysis 1 保障江滩 堤防运行安全本次集家嘴临时停车场对堤防工程范围内场地进行整理 满足停车需求也完善防汛抢险道路 2 改善江滩面貌 美化沿江环境项目地理位置特殊 夹在新老防洪墙之间 荒凉的景色与周边日益美好的江景格格不入 3 是军运会期间接待全国与世界人民的重要接待点2019年武汉将举办军运会 举办期间将迎接来自全国和世界各地的宾客 本项目的建设将成为一个重要的接待点 Economicanalysis 项目介绍 项目建
11、设的目的 项目本体分析 Projectanalysis Economicanalysis 项目SWOT分析 有政府支持 财政支持 费用优惠 全程代办等 预留10 20个充电桩 停车服务全面 地块紧邻沿河大道 周边住宅区密集 商业中心分布广 消费人口的基础庞大 面临主干道 沿河大道 友谊路交汇 车流量大 项目为地面停车场 南邻汉江东靠长江 占地面积大 夏季雨水多 受到环境影响较大 虽然周边交通便利 但也存在不小的安全隐患 需要着重注意交通安全方面的设置 商业物业配套设施的不完备 物业管理还无法运行 威胁 T 整体的停车市场资源固定 市场先入者会形成较大的资源壁垒 留给后进来者的生存空间较小 经营
12、管理团队组合的能力不足 会使商业物业的发展受到阻碍 行业仍处于发展早期 需要考虑未知影响变量较多 提供开放性接口 跟相关部门进行数据对接 可以做到信息的有效利用和共享 APP 公众号 交管门户网站 短信等系统为市民提供更便捷的停车服务 可以吸引更多的车主来停车 本项目将成为今年武汉军运会的一个重要接待点 机会 W 优势 S 劣势 O 项目本体分析 Projectanalysis Economicanalysis 项目收费标准预测 武汉市实行政府定价 政府指导价的二 三 四级机动车停车等级收费标准 项目本体分析 根据项目周边的市场调研 周边竞争对手的经营状态 附近地上停车场的租金摸底和进出停车的
13、流量 初步得出集家嘴临时停车场项目的收费定价 定价依据如下 Projectanalysis Economicanalysis 项目收费标准预测 本项目定价依据 武汉市物价局实行政府定价 政府指导价的一 二 三 四级机动车停车场等级收费标准 市场价格设定 充分考虑交通地段 项目垂直交通 主 次入口 流动向将重要影响车位价格区间设定 客流动线价格设定 结合周边停车场价格的设定 使本项目的车位价格区间保持一致性 保证整体价格的合理性 周边停车场价格设定 结合项目自身物业结构及特性 停车场的面积 停车位数量 可停机动车车型 设备设施等方面也是价格设定的考量因素 物业特性及结构 项目本体分析 Proje
14、ctanalysis Economicanalysis 项目收费标准预测 项目收费标准预估 说明 此数据仅作参考 根据调查数据显示 周边停车场白天的停车位率都在50 以上 晚上停车率会低很多 但也在10 以上 在政府制定的停车场收费标准基础上 周边停车场的收费标准设定也相差不大 在此可以得出集家嘴临时停车场的收费标准及停车状况的预估 具体如下表所示 项目本体分析 03 03 运营管理及收益预算 运营管理方案 运营成本预算 项目收益预算 Projectanalysis Economicanalysis 运营管理及收益预算 运营管理方案 针对集家嘴临时停车场 制定及落实停车场管理规范 完善停车场的
15、安全管理 保障车辆停放安全 辖区交通畅顺 出入有序 确保车场设施设备之运转正常安全 防止事故发生 明确停车场管理的有偿保管责任及车位的有偿使用 并向进入停车场车主明确此关系 管理目标 Projectanalysis Economicanalysis 运营管理方案 一 时租车辆使用方法1 车辆驶至车闸旁取得泊车票 闸杆升起 2 司机按车道标志指示驶入停车场 注意服从保安员指挥 3 车辆选择车位泊好 锁好车门 离开 4 离开车场时 司机驾车并持时租车票驶经收银处缴费 5 泊车未到30分钟者免收停车费 泊车在1小时以上 含 的按5元 小时收取 不满一小时按一小时计算 晚间停车按25元 辆 次收取费用
16、 6 司机在缴完费后需尽快驶离大厦 以免阻塞停车场出入口 一 停车场运行管理 运营管理及收益预算 Projectanalysis Economicanalysis 运营管理方案 二 停车场保安维护 停车场内维护停车场秩序及治安及协助收费人员进行管理 24小时闭路电视监控及录映 由消防监控中心保安员负责监控 发现可疑人物在停车场行动 立刻通知停车场保安员及主管前往处理 三 清洁管理1 停车场之清洁由清洁工执行 每天定期清扫地面一次 其余时间保持地面没有垃圾 积水 2 每月定期给停车场清扫一次 天花通道及清理蜘蛛网 3 对上下车道每月定期清洗两次 一 停车场运行管理 运营管理及收益预算 一 停车场运行管理 Projectanalysis Economicanalysis 运营管理方案 四 停车场管理流程图 运营管理及收益预算 Projectanalysis Economicanalysis 运营管理方案 一 停车场运行管理 五 停车场管理架构 运营管理及收益预算 Projectanalysis Economicanalysis 二 停车场保安员 收费员工作细则 运营管理方案 一 在出入口设
