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1、高档住宅技术总结第一节住宅外立面设计要点1.采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。2.立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。3.窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。4.底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。5.地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。6雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中
2、端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。7阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。8空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热；04.空调位位于平窗下
3、，铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。9雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久。10外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM。11双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可。第二节.公共部分设计要点一首层门厅与门廊空间1除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。
4、2单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300 MM混凝土翻边。入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。3单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。4住宅入口大堂面积，多层宜为812、中高层（18层以下）宜为1525，高层（18层以上）宜位25-30，大堂面积不包括电梯厅面积。5入口大堂一般应设置公告栏、信报箱，休息座椅；高档楼盘共享型大厅（2-3个单元共享）宜增设电子显示屏、服务台、寄存间等功能、提供休息饮品服务。6信报箱的深度应可投放16开本杂志，可考虑与
5、奶箱结合布置。在大堂内时，宜考虑外投内取：模式01.作专门信报投递间，净宽不宜小于1.5米；模式02.箱设在大堂外时需考虑防雨，上加玻璃雨棚并尽量潜入墙体内（参见上海绿城）；模式03信报箱在架空层时，应有照明；04双厅设计：外厅设信报箱，不设门禁，内厅为业主入口。7消火栓箱、电表箱等水电设备应避免设在首层大厅的主要视线范围内，可设于楼梯间内，但应避开人行主要通道。以上箱体应当采用嵌壁式安装。二电梯厅、走廊1电梯厅、敞开式过道、走廊应加强遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料，找坡(敞开式走廊靠外侧可考虑作浅边沟)并设地漏。外设花池应考虑取水点和排水设施。搜建筑微信2应避免从公共空间跨越
6、或翻爬至户内，尤其注意防止从栏杆、水平挑板等处跨越。3公共空间应合理安排消火栓箱的安装位置，避开厅、卧室墙面及正对户门设置，消火栓箱必须采用嵌壁式安装。4强弱电井宜合并为1个，以减小管井面积，提高得房率。竖井应利用通道作为检修面积，高层竖井净宽度不宜小于060M；搜建筑微信 多层竖井净宽度不宜小于035M；管井门宽度设计应保证维修操作方便。5所有管道井门上缘宜与入户门上缘齐平，即2100高度。设备管井应设不少于100MM高的门槛，门槛高度应与踢脚高度一致。管井门油漆颜色宜与周边墙体颜色一致或者与楼梯间疏散防火门颜色一致。三电梯1电梯门口做高差10-20MM的反坡，防止电梯井进水。2住宅每单元至
7、少有一台电梯通达地下车库。3在初步设计和施工图设计阶段，电梯数量应经计算确定。电梯的服务质量应满足以下要求：乘客平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过60秒。4电梯数量、容量和速度表5高档住宅宜考虑电梯直接入户设计；观景住宅宜考虑设观光电梯；为了与欧式风格协调，不宜采用弧形观光电梯；高层豪华住宅宜考虑佣人电梯与主人电梯分离设计。四公共楼梯间1单元交通核平面应合理、紧凑，尽量减少公摊面积，保证高得房率。2疏散楼梯应尽量考虑自然通风。3楼梯应注意梁底碰头问题，高度较高或较低的楼梯平台不设吸顶灯，可设置壁灯。4楼梯间窗户开启扇的高度应满足安全高度和方便开启的要求，落地玻璃窗应设护栏。楼梯
8、间为敞开式时，应采取措施防止台风时雨水飘入梯间，并设地漏，楼梯间地砖应考虑防滑。同时应防止从梯间攀爬至户内的可能性。5双跑楼梯间层高2.90米，开间控制在2.60-2.70米；高层剪刀梯楼梯间的净长度不宜超过6.60米；电梯前室的宽度控制不宜小于1.8；电梯井道尺寸设计要求按照选用具体电梯产品的最小尺寸进行设计，18层以上宜考虑高速电梯。五屋面1屋面局部作为顶层业主的私家花园使用时，应满足防火规范所要求的公共疏散面积和疏散要求，并预留公共设施检修通道，私家花园栏杆设计应保证屋面排水畅通。2屋顶私家花园、露台应考虑安全防范措施；顶层阳台应考虑晾衣遮雨设计。3上人屋面宜考虑可做公共屋顶花园。铺地布
9、砖，女儿墙压顶及压顶上避雷带等应精细考虑，屋顶排气管应做美化处理；屋顶宜作局部花架，考虑遮雨设计，花架可宜布置室外桌椅；屋顶绿化宜采用盆栽植物；女儿墙高度不宜过高，如外立面需要做超高女儿墙（仿檐）时，应设置相应洞口，避免屋顶空间闭塞。4上层屋面的雨水不应排入下层私家使用的屋面和露台。5机房屋面应设爬梯，便于检修，爬梯应有防止儿童攀爬的措施。6屋顶排气管外加钢管保护，钢管与结构层应有可靠连接。在排气管300范围内多加一层柔性防水层。第三节.套内空间设计要点单体得房率：18层以上不小于81%，11-18层不小于84%，7-11层不小于87%，多层花园洋房不小于87%。当设计有创意，并有新卖点的房型
10、，得房率可适当放开。一套内入口空间1入户门1.1入户门应具备防盗功能，门洞高不少于2100MM，门洞宽按两种考虑，子母门宽1300MM，单扇门宽1000MM（门扇净宽900MM）。1.2一梯三四户单元，中间单元防盗门宜设通风装置。1.3入户门应设墙垛，垛宽不小于100MM，可能情况下垛宽200MM。1.4入户门不宜正对居室门，不应正对卫生间门和户外管井门。1.5多层住宅入户门应避免紧贴楼梯台阶，应留有不少于300MM的缓冲距离。2入户花园（根据地方政策规定与房型需要设置）2.1入户花园根据设计具体情况宜结构降板100150MM。2.2配电箱可以安装在花园内合适的墙上。2.3入户花园要考虑照明，
11、防水电源插座和给排水设施。3入户玄关3.1套型面积九十平方米以上户型宜设入户玄关，并应考虑鞋柜位置，鞋柜深300MM。3.2入户玄关的走道净宽度不小于1200MM，（不包含鞋柜位置）。3.3玄关天花中央明装吸顶灯，在门开启方向一侧暗装照明开关，底边距地1.30M；在门开启方向一侧安装对讲机，底边距地1.30M（如选用挂墙式对讲机可只预留标准接线盒8686MM），对讲机距门边的距离宜大于400MM；可能情况下暗装住户弱电分线箱，底边距地0.30M。开关，对讲机，住户弱电分线箱应考虑布置的美观。4客厅及餐厅4.1客厅小二房户型（90以下）开间不宜小于3600MM，大两房及小三房户型（90-110）
12、不宜小于3900MM；大三房及小四房户型（90-120）不宜小于4200MM，130平米以上户型不宜小于4500MM。客厅应有良好的朝向或户外景观视野。4.2客厅布置主家具（组合沙发或电视柜）的墙面不宜小于3000 MM。如考虑设置柜式空调则不宜小于4000 MM。客厅通往阳台的落地门不应满开间布置，至少一侧设置宽度不小于550MM的墙垛；尽量减少直接开向客、餐厅的门的数量。4.3客厅、餐厅合设时，三房以上户型尽量不需要通过厨房便能形成穿堂风。4.4客厅内不允许露梁；客厅、餐厅之间不宜设梁，可采用大板形式。4.5无入户花园时电视墙宜面对住宅入口，有入户花园时沙发宜面对花园。4.6客厅正/侧面设
13、阳台，进深不宜小于1500MM。建议采用住宅偷面积手段，将实际进深做到1800 MM以上。搜建筑微信（双层栏杆，间距600 MM，作为空调位报建，验收后将内侧栏杆拆除。）4.7客厅要考虑安装壁挂式分体空调或柜式分体空调的两种可能性，并预留相应的电器插座和冷凝水管，合理设计空调留洞及排水方式。采用分体机，暗装插座距侧墙边200300MM，底边距地2.02.2M，冷媒管穿墙留洞直径80MM，中心距地2.20M，向外倾斜2%。采用空调柜机，暗装插座底边高度0.30M，留洞中心距地250MM，直径80MM，向外倾斜2%。4.8客厅电视墙暗装电视及电源插座；沙发墙暗装电话、网络插座及电源插座；其他墙面应
14、保证3米之内有电源插座；以上插座安装高度一般为底边距地面0.30M。客厅电视柜背景墙上都应设置3个以电源插座，并设置相应的电视电话多媒体宽带网等插座。安装高度应高出电视矮柜（300-400 MM高）100 MM，安装高度宜底边距地面500-600 MM。客厅电视柜背景墙上各种插座宜组合设计，并位于电视的垂直中间线上。4.9餐厅的位置尽量缩短与厨房的距离，有条件的情况下尽量做到明餐厅设计。4.10餐厅开间净宽度不宜小于2400 MM，大三房以上房型净宽度不宜小于2700 MM。5卧室及书房5.1卧室及书房的开间与进深5.1.1主卧室开间：小二房户型（90以下）不宜小于3400MM，大两房及小三房
15、户型（90-110）不宜小于3600MM；大三房及小四房户型（90-120）不宜小于3800MM，卧室开间一般不宜大于3900MM。5.1.2次卧室开间：中等户型以上次卧室开间不宜小于3200 MM，大户型不宜小于3300 MM。5.1.3书房与儿童房开间：不应小于2400 MM和2700 MM。5.1.4卧室进深最小值=衣柜深度+床头柜宽度X2+床宽+300（考虑抹灰厚度）5.2不影响外立面效果及外墙保温的情况下，尽量考虑采用凸窗扩大使用面积。5.2.1在外立面设计无需在凸窗下做空调位的情况下，宜采用步入式凸窗，进深宜不小于600 MM。建议按照正常凸窗作窗台，验收通过后敲掉，为客户提供高附加值空间。5.2.2步入式凸窗窗洞底边一般距地面600 MM，如房间考虑设置书写功能，可设置为900高，内窗台板宜800高且整体浇筑，业主装修时可拆除窗下填充墙后可做写字台使用。5.2.3凸窗防护栏杆考虑交房时体验及装修时拆除，考虑作25 MM薄壁方管，喷涂黑色。5.3卧室开门、开窗位置需结合室内设计的要求考虑家具的合理布置。卧室内均应考虑一定衣柜位置，大三房以上主卧宜设步入式更衣间。主卧室宜避免卫生间直接对床开门，如通过步入式更衣间连接则可不做特殊要求。卧室门洞高2100MM，宽900MM，门垛宽不小于5
