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1、容积率与住宅产品的对应关系 先看几个现象 思考容积率在项目开发中的影响 现象一 我的叠加怎么没有了 北方某中等城市 当容积率从1 6到2 2的时候 产品类型发生了变化 客户层面发生了变化 面积上去了 可是出现了 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数 开发商想做 市场认可度高的叠加别墅没有了 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大 面积越多 利润越低 开发商问问什么 现象二 为何给我做如此多的一体四户 北方某城市 当容积率从2 8到3 4的时候 做出了不想要的产品 销售受阻 开发商反思 市场难以接受一梯四户的产品 开发商想要的一梯两户没做出来 面积上去了 开发商却由喜到
2、悲 后悔不已 为什么没有做出想要的产品 现象三 干嘛做这么高的容积率 我想要高品质 市场非常成熟的一线城市 一块规模不大 一次开发完成的地块容积率是3 1还是4 2 竞争对手的规模大 产品成熟度高 品牌影响力强 向品质超越有可能吗 别人做品质是为了后期开发 我们降低了容积率是为什么 后期已经没有土地了 高点容积率 适中的品质 适中的价格 差异补缺竞争有什么不好呢 现象四 为何三房不给我做120而做140 北方某省会 某中档次的花园洋房社区 开发商要求容积率1 6 一梯两户 平均6层 为何三房两厅不给我做120 125 都超过140 销售均价比邻近楼盘低200元 平方米 销售速度还没别人快 人家
3、还没做广告 我们已经海陆空齐上 先看几个现象 思考容积率在项目开发中的影响 对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式 在传统的思维模式中 容积率越高利润越高 于是开发商们 不断的要求提高容积率 不断的偷面积 不断的公关 你要是降低了他的容积率 他感觉就是让他少赚钱 维容积率第一的原则 以为容积率上去了 自己就多赚了 谁动了我的面积 开发商挥之不去的心理底限 实际上应该怎么理解容积率 容积率 PlotRatio VolumeFraction 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值 计算公式 容积率 总建筑面积 总用地面积容积率越低 居民的舒适度越高 反之则舒适度越低 基本概念 总建筑面积
4、 基底面积 平均层数建筑密度 基底面积 可建设用地面积 容积率 建筑密度 平均层数 建筑密度 buildingdensity 指建筑物的覆盖率 具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大 说明用地中房子盖得 满 反之则说明房子盖得 稀 影响建筑密度的因素 绿化率30 50 道路 停车 其它25 建筑密度45 25 决定容积率的因素 影响建筑密度的因素 50m h 50m 1 0h 50m 1 0h 50m 1 0h 85m 1 7h 85m 1 7h 日照间距1 0 1
5、7 决定容积率的因素 日照间距一般与项目所在的城市 纬度及气候区划 有密切关系 影响建筑密度的因素 建筑进深 决定容积率的因素 绿化率是住宅区环境品质的硬指标日照间距南北差异大 与周边建筑有关建筑进深环境品质与个体品质的平衡 影响建筑密度的因素 决定容积率的因素 影响平均层数的因素 建筑限高经济性公摊面积 决定容积率的因素 其他因素 建筑退线 决定容积率的因素 由于需要协调项目自身与周边项目的交通 消防 日照等相互关系 不允许紧贴红线进行建设 一般都会退后一段距离 建筑退让距离 与项目所处的位置 周边的状况相关 其他因素 楼盘布局 决定容积率的因素 点群式布局行列式布局围合式布局 点群式布局
6、行列式布局 围合式布局 一 点群式布局 组团式布局 特点 点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地 水景或配套建筑 有规律或自由地布置 从而形成一个组团 其住宅楼的形态美观多变 楼栋布置更灵活 很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形 弧线等特色房型 案例 北京金茂府 二 行列式布局 特点 行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅 按一定的朝向和间距成排布置 采用行列式布局对房型设计较为有利 所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明 使每户都能获得良好的日照 通风条件 居住起来舒适度高 三 围合式布局 特点 所谓 围合式 住宅就是建筑围绕环境而设计 仿中国传统建筑遗风 创造出一个具备良好私密性的生活
7、空间 同时 半围合 围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间 共有的中庭空间 营造出亲和的 富有人情味的邻里空间关系 围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹 采光更为通透 通风更为顺畅 住宅项目容积率与产品关系对应参考 不同容积率下物业类型组合的变化会引起项目整体品质的变化 不同容积率区间的住宅类型 地块指标推算S1xK1 S2xK2 S K 总建筑面积 S1 S2 S 总用地面积 总销售额 S1 K1 S K K1 产品1容积率S1 产品1用地面积K2 产品2容积率S2 产品2用地面积K 总容积率S 总用地面积 产品1销售单价 产品2销售单价 容积率区间1 0 3
8、0同一地块多种可能性 为实现销售金额最高应尽量提高单价高的产品建筑面积 不同容积率区间的住宅类型 项目规划特点 1 5的容积率拆分到极致 仅两种基本产品类型 高层 28 32F 另有一幢153m的地标公寓 和别墅 高层沿北侧 弧型单排 流线型 排列 既隔绝沪宁高速干扰 又尽量节省占地 便于内部打造大面积集中绿地水面 对原生水系重新设计 形成较大面积的湖景 湖中建岛 打造私密性很强的独栋 双拼别墅区 容积率区间1 0 3 0同一地块多种可能性 不同容积率区间的住宅类型 产品需求量大房价增长空间较大位于城市中心的成熟地段 交通便利市场对高层产品接受度高 高容积率 3 0 5 0 项目的普遍背景 不
9、同容积率区间的住宅类型 一般情况下来说 容积率越低 居住的舒适度越高 过高的容积率会导致 绿化面积的减少 建筑密度的增加 居住的舒适度随之下降 因此 容积率过高的情况下 如何化解其带来的影响 化解住宅高容积率压力 提升容积率主要有以下手段 化解高容积率压力 标准层消化容积率 竞争对手由于较高的容积率压力 使得要么梯户比偏高 要么进深开间比过大 极大影响户型舒适度 故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要 有其他的途径化解容积率的情况下 尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式 增大户均面积是比较有效的提升容积率手段 可根据实际情况有适度放大 但不能偏离定位过多 化解高容积率压力 超高层消化容积率 化
10、解高容积率压力 我们得出 最终决定是否建超高层 以及超高层建多少问题 与销售均价和开发成本的比值密切相关 超高层规模 S比 销售均价 开发成本 决定是否建超高层 以及超高层建多少问题 与销售均价和开发成本的比值 S比 密切相关 是否出现超高要看市场成熟度 通过价格与成本对比 用S比来比较 超高层消化容积率 化解高容积率压力 当S比大于1 5 售价远超成本时才有超高层实现基础 按S比值大小可以将楼盘分为两种模式 2 0的楼盘属于价值主体模式 2 0的楼盘归类形象主导模式 1 2 3 4 5 S比 2 S比 2 价值主体模式拥有强势景观 溢价 形象主导模式形象 容积率化解 7 8 9 10 6 超
11、高层消化容积率 化解高容积率压力 超高层占价值主体模式80 90 以上 形象主导模式产品线丰富 超高层仅占20 30 S比 2 价值主体模式 超高层比例往往占80 90 以上 在超高层已经完全脱离成本限制 且市场成熟度较高区域 超高层可以成为项目主流 S比 2 形象主导模式 超高层比例仅占20 30 超高层更多作为形象的标杆 化解较高容积率情况下使用 容积率确定下的产品开发 容积率问题 开发决策过程中的最核心问题之一 不只是数字 容积率决定了什么 决定不同的产品类型之间的配比 决定了不同的产品形态 决定了不同的面积区间 决定了不同的产品户型的使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 决定了项目能否
12、盈利 盈利难度及如何盈利的问题 容积率对应了不同的产品 决定了项目的客户层面 进而决定了项目的竞争地位 我们需要理解容积率的哪些问题 当容积率变化时 对应的产品形态类型如何变化 容积率变化时 对应的产品规划和布局形式如何 如何从开发利润实现的角度去确定容积率 在不同城市 不同规划 不同客户背景下的容积率应该如何决策 寻找最佳容积率水平 能够保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳平衡点 容积率的确定模型 结合开发风险 市场实现 利润额度及实现难异度的问题来确定 利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标 企业自身资源状况和资金状况是限定条件 企业战略导向和项目品牌因
13、素是兼顾因素 基准方案推荐 合理方案推荐 确定主推组合方案并进行优化 进行经济效益对比 进行市场实现评估 上下极限方案 对基准测算方案进行变量分析 满足容积率上下指标下的组合方案 依据战略 定位 不同前提条件下 应该如何确定容积率的问题 容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定 众多实际案例也表明 容积率对项目利润的影响不能完全成正比 总结容积率与项目利润之间的关系如下 不过分追求容积率 附加品质提升与售价提升的关系 土地价格 容积率最大化 单方利润空间大 向容积率偏重单方利润空间小 向品质偏重 单方利润空间大 向容积率偏重单方利润空间小 向品质偏重 最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下
14、可实现的市场环境下 保证利润最大化实现 案例一 星海华庭 将容积率做到最大 卖得比竞争对手低 迅速盈利 容积率最大化 案例二 中信红树湾 满足3 18的情况下 如何更多盈利 改变产品功能组合 容积率最大化 高层住宅的容积率最大化实现度案例分析 深圳中信红树湾 总用地16 3万 总建筑面积65万 地上容积率3 18 南侧在建设的高层区域容积率约3 5 建筑形式为一体两户的板楼为主 少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼 建筑层数28 32层 为提高容积率 采用了 v 型的楼梯布局 倾斜角度38度 即兼顾了日照 有充分考虑了景观 内部的空间感略感压抑 容积率最大化 高品质高层住宅的容积率指标实现度案例
15、分析 深圳香域中央 占地66904 建筑面积138550 8栋小高层 一梯两户板楼 2栋高层 一梯四户点楼 户数710户 绿化率58 6 建筑密度17 9 容积率2 07 小学单独占地 临路退后线距离较大 规划上采用了半围合的布局方式 充分考虑了地块与公园的相互关系 品质偏重型 35 较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析 深圳幸福海岸 总占地104616 总建筑面积近410000 一期占地35382 建筑面积77657 容积率仅2 196 幸福海岸以点式围合的建筑布局 围而不合 既保证了庭院空间的通透性和开放性 又恰到好处的保证了生活私密性 一期6栋595户 18层高 一梯四户为主 一梯三户和一梯两户为辅 后期的建筑容积率4 5以上 全部为平均层数30层左右的点式住宅 品质偏重型 36 Thanksforyourattention Wishyouagoodday
