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1、二手房购房合同 , 违约篇一：二手房买卖中卖方之违约成本分析 二手房买卖中卖方之违约成本分析王丽英XX 年百城房价盘点揭示，自 XX 年下半年始，全国 房价一片大涨，苏州也不例外。房价居高不下一直是普通大 众面临的严峻问题，而近期房产税收新政的出台无疑又使房 屋买卖交易风头更劲。随着房价的一路飙升，由于房屋买卖 交易周期持久，买卖双方从定金交付到过户手续完成的过程 中，房价已经升了好几倍，此时卖方面对房价上涨的诱惑， 不愿再以双方初始商谈的价格进行交易，继而房屋买卖中卖 方违约的现象发生。而卖方违约，一般分为以下两种状况：1、买方交付定金后，卖方拒绝继续履行后续义务； 2、双方签订正式的房屋买
2、卖合同并办理资金托管 后，卖方拒绝履行后续义务。针对以上两种现象，要如何维护守约方的利益，追究违 约方的责任呢？ 针对第一种情形，我们建议买方主张双倍 返还定金或者违约金，并赔偿房价上涨差价损失；针对第二种情形，我们建议买方主张继续履行。 司法实践中，由于第二种情形的解决方式争议不大，下面仅针对第一种情形，附以案例说明：买方刘某与卖方田某以及居间方中介公司签订房屋买 卖居间协议 （以下简称“协议” ），约定房屋总价款 120 万 元，定金 5 万元，双方约定签署本协议后 30 天内“签订正 式的房屋买卖合同“协议”签订后，刘某即支付定金 5 万元 给田某。但临近签署正式买卖合同之日，田某通过中
3、介方提 出要求刘某增加房价 20 万元，刘某予以拒绝，最终双方未 能完成房屋买卖交易。后知悉，刘某为了购房，已将原有的 唯一一套住房出售，现租房居住。就本案而言，作为守约方 的买方可以通过以下主张来维护自己的合法权益：主张解除 合同，要求卖方双倍返还定金，并赔偿租金和房价上涨的差 价损失。分析如下：1、买方可要求返还双倍定金，并主张租金损失赔偿；我国合同法第 116 条规定，当事人既约定了违约金 又约定定金的，那么，一方违约时，对方可以选择适用违约 金或者定金条款。而在本案中，买方交付定金旨在促成房屋 买卖，而卖方以其行为明确表明其不继续履行合同义务，依 据合同法第 115 条之规定，“当事人
4、可以依照中华人 民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。 债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返 还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返 还定金。”因此，买方可以适用定金罚则要求卖方双倍返还而且，本案买方为了买房，已将自己的住房出售，现租 房居住，正是由于卖方跳价致使合同无法继续履行，也致使 原告的订约目的落空，期待利益受损，且买方因此遭受的实 际损失远高于卖方承担的双倍返还定金。 因此，就本案而言， 若卖方仅双倍返还定金，明显有失公平，对买方不利。应当 根据填平原则，对于房租之类的买方为买房实际支出的合理 的实际损失
5、，卖方应当予以赔偿。另，卖方除双倍返还定金以及赔偿买方的实际损失外， 还应当支付买方房屋交易过程中的房价上涨的差价损失。2、买方享有获得房价上涨差价赔偿的权利； 房屋买卖交易中，双方签订协议并在其中约定定金或者 违约金的主要目的是为了促使双方办理过户手续，顺利完成 房屋的物权转移。本案中，因卖方的违约行为致使双方最终未能签订房屋 买卖合同，使得买方丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机 会，而卖方之所以不继续履行合同，主要原因是因为房价上 涨。在现实社会中，房屋属于稀缺不动产，房价上涨本是卖 方应当预见的。根据合同法第 113 条规定：“当事人一 方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方
6、造 成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包 括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订 立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的 损失。”因此，卖方违约必须承担房价上涨的差价赔偿责任。此外，卖方违约给买方造成的损失已超过双倍返还定金 的金额。本案刘某支付的定金 5 万元，仅占房屋总价 120 万 元的 3，况且，待卖方违约时，房价又上涨了20 万，故买方要求卖方支付房价上涨的差价损失理应得到支持。至于差价损失赔偿的范围，在司法实践中，根据最高人 民法院民商事合同纠纷指导意见第10 条之规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规 则、减损规
7、则、损益相抵规则等，从非违约方主张的可得利 益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩 大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失 所造成的损失以及必要的交易成本。 ”旨在实现相对公平， 不让违约方从不当行为中获利，亦不让守约方因守约而受损。 确定损失赔偿数额的方法，大致有对比法（差别法） 、估算 法和约定法 1 三种。司法实践中，法官通常会选择估算法， 即人民法院在难以确定损失数额或者难以 1 奚晓明主编、最 高人民法院民事审判第二庭编： 最高人民法院关于买卖合 同司法解释理解与适用 。准确地确定可得利益的损失数额时，可根据案件的具体 情况，责令违约方支付一个大致相当的赔
8、偿数额。另外，买方也可以选择主张违约金，由于卖方的违约行 为，导致双方无法按约定履行房屋买卖合同，违约方应当承 担相应的违约责任。一般房屋买卖双方签订的协议或者买卖 合同中均规定有违约金的条款，根据法律规定，违约金数额 一般不超过合同标的额的 30%。至于违约方承担的具体数额， 由于房价上涨，所以，具体数额的确定比较困难。根据合 同法第 114 条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当 根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因 违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成 的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加； 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请
9、求人民 法院或者仲裁机构予以适当减少。 ”因此，针对个案来说， 卖方承担违约金后，如果违约金不能弥补损失，守约方可依 据该条款主张适当增加违约金。同样，作为守约方的买方在主张了违约金后，仍不足以 弥补自身遭受的损失的话，同样可以主张赔偿实际损失。篇二：二手房交易过程中的违约情形和处理方式 律师提示：二手房交易过程中的违约情形和处理方式 在签订合同时如果能预见可能出现的违约行为，并且在 合同中约定有针对性的违约条款，那么在交易时就能有效地 减少违约的可能，发生违约行为后，也能有效地降低维权的 时间和金钱成本。那么，在二手房交易的过程中有哪些经常出现的违约行为，又应该如何应对呢？在二手房交易过程可
10、能出现违约情形主要有以下几种：1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户 口；2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；3、买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；4、房屋质量问题的违约责任；5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品 的违约责任；6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情 形。上面提到的 1、2 两项属于逾期履行义务的违约行为， 3 属于不履行合同义务的根本违约行为， 4、5 属于履行义务不 当或不符合约定的违约行为。但有时 1、2、4、 5 这几种违约行为如果严重，可能会 影响到合同的履行，也可能构成根本违约。比如买家逾期付 款和卖家逾期交房都属于逾期
11、的违约责任，但如果逾期的时 间太长，守约方可以选择起诉要求对方履行义务，但起诉往 往需要相当长的时间，而且胜诉后执行有时也是问题，与其 如此，有时守约方不妨选择直接解除合同更有利。但如果违 约方只是逾期，并无证据表示根本不履行，有时守约方想根 据逾期的违约行为解除合同，也会有一定难度。所以，律师建议买卖双方在合同中明确约定1、2、4、5这几种违约行为严重到什么程度构成根本违约，守约方有权 提出解除合同并要求违约方承担解除合同的违约责任。逾期 付款或交房多长时间之内守约方有权要求支付逾期履行的 违约金，逾期付款或交房多长时间以上，守约方有权提出解 除合同并追究违约方的相应违约责任。那么发生了违约
12、情形，如何承担违约责任呢？一般有如 下几种方式：1、定金：双方可以约定合同金额分之二十以内的定金， 收定金的一方不履行约定的义务，双倍返还定金；给付定金 的一方不履行约定的义务，定金不予返还；2、继续履行：守约方有权要求违约方继续履行合同约 定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求违 约方承担违约责任，并不妨碍守约方要求继续履行；3、违约金：双方可以在合同中约定一方违约时，根据 违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约 金。在既约定违约金又约定定金的情况下，守约方应该在二 者中选择一个比较有利于自己的方式主张；4、赔偿实际损失：在未约定违约金或定金的情况下， 守约方可以要求
13、违约方按实际损失赔偿。在定金或约定的违 约金低于实际损失的情况下，守约方可以主张按实际损失赔 偿。对于逾期付款、交房等逾期履行合同义务的违约行为，双方最好在合同中约定按逾期的时间长短每日计算一定标准的违约金，这样，逾期的时间越长，违约的行为越严重，承担的违约责任也就越重。如果只约定逾期交房要承担一定数额的违约金，那逾期一天和逾期一个月甚至更长就没什么 区别，一旦发生违约行为， 那违约者恐怕宁可再拖更长时间。对于单方解除合同等根本违约行为，应该约定一个比 较合适的具有处罚作用的违约标准，比如约定合适数额的违 约金，或者约定一个参照标准（比如约定赔偿房价上涨或下 降造成的差价损失） 。对于房屋的质
14、量问题，不好做明确的违约金标准约定 了，一般也就是根据相应质量问题造成的损失和维修费用进 行赔偿了。对于房主转移或更换房屋内附属设施或屋内物品的 违约行为，建议在签订合同时明确相关附属设施或物品的单 项价格，到时少哪个就按哪个标准赔偿就可以了。篇三：二手房买卖合同 XX版（律师已审） 房屋买卖合同卖方： 身份证号： 联系电话：通讯地址：买方： 身份证号： 联系电话：通讯地址：根据中华人民共和国合同法 、中华人民共和国城市 房地产管理法及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：第一条【转让标的】卖方所转让房地产（下称该房产）坐落
15、于：O土地使用权证号：，房产权证号：,登记建筑面积为： 平方米。套内建筑面积为： 平方米。 房屋用途为：。该房地产土地使用权年限自年月 日至年 月 日止。该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物 品等在签订本协议前，已经双方现场确认，均无异议。第二条【房地产产权现状】卖方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况。卖方确认该房地产没有设定抵押也未被查封冻结，无产权纠纷和财务纠纷等，无不 良事件发生，不受他人合法追索。该房屋归属卖方一人所有，卖方对该房地产享有完全独 立的处分权。提供的资料齐全、真实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等于 交易有关的各项事宜。卖方对未返 国家及成
16、都市关于房屋上市交易政策引起的后果承担 法律责任。第三条 【房地产租约现状】该房地产所附租约现状为第 项：1、该房地产没有租约；2、该房地产之上存有租约，卖方须于本合同签订时将 承租人放弃优先购买权的书面文件及租赁合同交予买方。第四条 【附着于该房地产之上的户口】 如该房地产所附着有卖方户口，基于保证买方办理房产 过户登记后，应享有完全的处分权，卖方保证于签订此合同之日起 10 日内迁出， 逾期则买方有权以该房地产转让总价款为基数按日万分之十向卖方收取违约金。第五条 【转让价款】 该房地产转让总价款为人民币（大写） ： （小写： 元）。该转让价款不含税费。第七条 【税费承担】 买方承担办理相关过户手续按
