《2017上海都市花园项目商丘市场周报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2017上海都市花园项目商丘市场周报（62页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、商丘房地产市场运行周报 2017 10 1 2017 10 8 项目监测 市场资讯 市场分析 土地市场 目录 PART1 PART2 PART3 PART4 政策资讯 金融资讯 企业资讯 本地资讯 市场资讯 政策咨迅 第一部分 市场资讯 金融资讯 第一部分 市场资讯 企业资讯 第一部分 市场资讯 本地资讯 第一部分 市场总结 第一部分 2017年上半年 多城市楼市政策调整密集出台 调控城市持续增加 地级市 县市 政策区域联动性 创新性增强 继限购 限贷后 部分城市开启 限售 模式抑制短期投机需求稳定市场预期 限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线城市蔓延 北京新推出的 购租并举 的政策 通过租房
2、解决户口及孩子上学来解决住房买房问题 而关于郑州公租房申请条件之苛刻 抛除掉少部分真正条件困难家庭 城市房价及城市居住问题并未得到有效改善 全国市场 商丘市场 随着商丘依托古城发展旅游城市 城市本身也在不断扩容与升级 市政配套不断的完善 城市的扩容让商丘随处可见的拆迁 挤压大部分拆迁购房客户 2017年年初 商丘市场迎来热潮 市场剩余库存快速去化 房价也迎来一波高峰 城市的升级也让大开发商发现商机 不断涌入这个原本的四线城市 给商丘房产也带来了冲击 机遇和发展 同时居民对房产附加值愈加看重 而随着拆迁安置及下半年市场供货量加大 客户购房更趋向于理性 土地成本的增加将持续拉升房价 而去化情况将由
3、各大房企及项目激烈角逐展现 预判 随着城市高铁交通框架搭建及旅游发展 外来投资及旅游人口将成功引来商丘房产下一个井喷期 市场概述 数据分析 项目分析 市场总结 西区项目监控 城西板块属于新城板块 区域主要以自建房 集资建房和单位家属院为主 区域环境面貌较差 楼盘原先主要集中分布在梁园区政府周边区域 产品主要以多层和高层为主 少量别墅产品 随着政府发展中心偏移 长江沿线路地块成为热力板块 大品牌开发商汇集于此 档次逐渐拉伸 区域项目已基本完成项目常规去化 仅剩余少量楼盘未正式销售 本阶段利用国庆节及中秋节双节 恒大与建业有常规暖场活动 其他项目无活动及销售优惠释放 在售项目 待售项目 鸿山美景
4、金桂园 春天里 橄榄城 翡翠华庭 区域市场概述 第二部分 重点竞品动态监控 第二部分 重点竞品动态监控 恒大 翡翠华庭建业 春天里源一 金桂园橄榄城 区域竞品监控 第二部分 数据分析 从监控数据来看 节后各项目来访有所降低 建业春天里预计十一月份即将开盘 置业顾问前期对外释放价格与近期价格释放差距明显 部分客户选择放弃购房 客户流失及客户把控不准确 下阶段将仅进行会员升级来筛选意向客户 结论 西区在客户传统认知中仍为刚需区域 客户购房目的性明确 价格仍为主要购房要素 其次为楼层 户型等 区域竞品监控 第二部分 区域竞品分析 恒大翡翠华庭 第二部分 推广主题主题内容 亲水准现房 金秋换新装分析
5、以大优惠表价配合分期付款 半年首付分期 去化高层产品为主 推广渠道 渠道 单页 公众号 朋友圈 外拓 网络 分析 线上渠道未调整 线下主要主要有微信 朋友圈 单页配合暖场活动吸引客户到访 当前项目一期销售接近尾声 总体渠道较少 恒大翡翠华庭 推广宣传 第二部分 优惠活动 1 送万元购房券 2 分期付款 首付6 8万起 暖场活动 10月14日 15日 翡翠华庭望果节 微景观diy 蛋挞diy活动分析 通过活动暖场 增加案场客户基数 烘托案场氛围 完成成交 恒大翡翠华庭 政策及活动 第二部分 社区规划 项目一期整体开发 两栋商业约1 3万方 一栋1200 多功能会所 7栋洋房 3栋3 1F 3栋5
6、F 1栋7F 5栋小高层 1栋5F 1栋11F 1栋9F 12F子母楼 1栋14F 17F子母楼 1栋10F 12F子母楼 6栋19F高层 总建面为13万方 教育配套 商丘师范学院 文化路小学 南京路小学 商丘十七中学 梁园区外国语学校 小哈佛幼儿园 前进小学等 商业配套 社区底商 风情商业街 景观规划 恒大公园 秋实公园 商都公园三大生态公园环伺 社区内部约23000 大美园林 1000 中心水系景观停车规划 1 1 2 恒大翡翠华庭 项目规划 第二部分 19F 19F 19F 19F 19F 19F 5F 5F 5F 4F 4F 7F 11F 9F 12F 17F 14F 5F 4F 12
7、F 10F 新中式风格 高层住宅外墙为浅黄色墙体 平屋顶 豹皮花仿石砖基座 多层洋房外墙为褐色真石漆 坡屋顶为深灰蓝绿色屋面瓦 基座为国产光面金沙绿花岗石 入户大堂面积为30平方米左右 层高3 9米 高层楼间距在25 31米 洋房楼间距为14米 约23000 美林绿意 约1000 中心水系 秉承森林 植被造景的理念 按四季时序栽植花木 让花儿绽放在四季 同时全冠移植皂角 国槐等植物 生态景观组团 高低错落 组合出富有变化的韵律美 恒大翡翠华庭 建筑及园林 第二部分 售楼部包装 售楼部外景观 项目沙盘 小区会所 恒温泳池 建筑工地 恒大翡翠华庭 售楼部包装 第二部分 客厅 阳台 卧室 餐厅 书房
8、 书房 卧室 飘窗 恒大翡翠华庭 样板间展示 第二部分 恒大翡翠华庭 户型配比 第二部分 由图表可以看出 三房98 136 户型成为主流需求户型 其中小三房市场需求依旧较大 但随着价格拉伸 客户南北通透户型要求明显降低 客户追求南北通透 但受到价格 首付影响 需求降低 恒大翡翠华庭 户型平面图 第二部分 区域竞品分析 恒大翡翠华庭 第二部分 区域竞品分析 橄榄城 第二部分 橄榄城 推广及政策 第二部分 推广主题主题 长江路上的公园社区分析 主打项目周边的公园配套 贴合西区的政府发展方向推广渠道 渠道 单页 公众号 朋友圈 户外 分析 目前市场释放声音较少 仅余少量顶楼 下阶段将剩余的三栋楼持续
9、开盘进行资金回款 集中去化车位 优惠活动 住宅 交2万抵3万 购房99折优惠商业 双层12000元 单层15000元 小区内9000元 分期99折 一次性98折活动分析 项目目前房源大部分均已去化 仅余少量房源未推 每个月通过不间断开盘释放市场声音 制造热销氛围 社区规划 项目一期整体开发 15栋18F纯板式小高层 1栋5F电梯洋房 一座双语幼儿园 有1F或2F的社区底商教育配套 商丘师范学院 文化路小学 南京路小学 商丘十七中学 梁园区外国语学校 小哈佛幼儿园 前进小学等 商业配套 社区底商 景观规划 恒大公园 秋实公园 商都公园三大生态公园环伺 社区内部打造3万方的东南亚景观园林 园林中植
10、入300米环形跑道 停车规划 1 1 2 橄榄城 项目规划 第二部分 18F 5F Aateco建筑风格 1 2F为大理石干挂石材 3F以上为高档真石漆 入户大堂4米挑高 30000平米的东南亚景观园林 小区门口7000 的主景观广场 2000 的阳光草坪 园林中植入300米环形跑道 将景观系统串联起来 东南亚廊架 东南亚亭子雕塑 优质的镜面水系 数百种名贵树种 橄榄城 建筑及园林 第二部分 售楼部外观 橄榄城 售楼部包装 第二部分 大门迎客松 项目沙盘 内部装饰 橄榄城 户型配比 第二部分 橄榄城户型配比多元化 但市场主流三房仍为最大占比 户型面积涵盖多个面积段 符合各类客户需求 384户
11、1 3 5 6 7 10 11 13 17 19 212户 1 3 7 10 11 17 190户 1 5 6 10 13 17 19 106户 2 15 16 橄榄城 户型及分布 第二部分 64户 9 12 238户 2 8 9 12 15 16 104户 3 7 11 橄榄城 户型及分布 第二部分 区域竞品分析 金桂园 第二部分 源一 金桂园 推广及政策 第二部分 推广主题主题 西城之心 墅境洋房分析 在西城区域内 做成差异化 突出产品低密性推广渠道 渠道 单页 朋友圈 电商分析 项目公众号已暂停 目前单纯通过腾讯房产电商进行客户导流及销售信息释放优惠活动 住宅 认筹交一万抵两万 10万确
12、定房源 目前项目处于蓄客平销阶段无优惠政策 社区规划 项目一期整体开发 6栋8F洋房 2栋9F小高层 5栋18F小高层 教育配套 园区内配套优质幼儿园 暂定 周边文化路小学 市十七中 商业配套 向北十分钟到达商丘步行街 长江路向东3分钟即到帝和水上公园生活超市 景观规划 恒大公园 秋实公园 商都公园三大生态公园环伺 社区内部多重立体景观园林呈现完美鲜氧生活 停车规划 1 1 2 源一 金桂园 项目规划 第二部分 8F 9F 8F 18F Aateco建筑风格 外立面为深色仿石漆 入户大堂5 9米挑高 最大楼间距高达60米多重立体景观园林呈现完美鲜氧生活 不论是亭台小品 浓荫小径 还是那充满特色
13、的水景与喷泉 无不彰显设计者的巧思与用心 源一 金桂园 建筑及园林 第二部分 售楼部外包装 售楼部包装 售楼部外景观 客户洽谈区 区位图 沙盘全景 沙盘北部 源一 金桂园 包装展示 第二部分 源一 金桂园 户型配比 第二部分 源一 金桂园户型较为单一 以三房占据绝大比例 四房面积不超140 小区以低密形象塑造 吸纳刚改客户群体 A1 132 42 三室两厅两卫A2 125 20 三室两厅两卫 A3 134 37 四室两厅两卫A4 127 10 三室两厅两卫 B1 125 13 三室两厅两卫B2 103 37 三室两厅一卫B3 115 73 三室两厅一卫 B4 124 97 三室两厅两卫B5 1
14、01 89 三室两厅一卫B6 121 2 三室两厅两卫 热销户型为 125 103 其次115 源一 金桂园 户型图 第二部分 区域竞品分析 建业 春天里 第二部分 建业 春天里 社区规划 第二部分 社区规划 项目两个地块同时开发 对外宣称整体容积率达到1 6 根据地块规划设计 北地块容积率应在2 0以上 楼栋情况 共计19栋 其中6栋8F洋房 12栋18F高层 1栋3F会所 停车规划 1 1 8F 18F 18F 3F 建业 春天里 推广宣传 第二部分 推广主题主题 建业春天里 首开在即分析 通过案场暖场活动 来吸引客户到访进行客户导流推广渠道 渠道 H5 朋友圈 网络 微信公众号 分析 目
15、前项目公众号仅作为项目形象及企业形象输出 更多销售信息依托电商合作网站进行释放 建业 春天里 政策及活动 第二部分 优惠活动 电商交5000抵15000暖场活动 纸杯蛋糕活动分析 项目即将进入会员升级 通过暖场活动增加案场氛围 并通过暖场活动 邀约之前意向客户 完成新一轮洗客 建业 春天里 户型配比 第二部分 建业 春天里户型配比三房仍为主流占比 其中三房以135 125 为主 受价格及客户需求影响 130 以上均为洋房户型 高层户型均为120 以下 以低总价实现快速跑量 A1 三室两厅两卫 135 B1 四室两厅两卫 144 C1 三室两厅两卫 125 A2 三室两厅两卫 135 C2 三室
16、两厅两卫 125 F1 三室两厅两卫 115 A1 三室两厅两卫 135 D2 三室两厅两卫 135 B3 顶层复式 228 建业 春天里 户型图 第二部分 区域总结 第二部分 区域方向 政府定位西区为生态宜居区 为目前商丘房产热力板块 市政配套逐步完善以公园配套为主 恒大 建业等大型房企不断进驻 区域价值与日俱增 客户方向 客户群体主要来源于周边县域及周边拆迁客户 以刚需 刚改自住为主 认可区域价值投资客户仅占少部分 产品方向 重点监控项目户型主要以市场主流三房为主 满足市场刚需 刚改客户需求 依托区域内市政公园配套 项目附加值及人性化户型设计 打造项目核心竞争 价格方向 根据市场土地成本及客户对于西区固有认知 区域成交价格普遍低于市场成交均价 抛除恒大翡翠华庭为精装修外 区域成交价普遍在5000元 左右 橄榄城项目通过价格低开高走实现快速跑量 占据区域市场份额 1 9月商丘土地市场信息汇总 土地市场 1 9月商丘土地市场信息汇总 第三部分 数据参考来源于 土地市场 1 9月商丘土地市场信息汇总 第三部分 数据参考来源于 土地市场 1 9月商丘土地市场信息汇总 第三部分 数据参考来源
