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1、 2010年上半年成都豪宅市场状况 四川中原营运三部 SiChuan 09 2010 Codeofthisreport 2 成都市房地产市场分析 Part1 Codeofthisreport 3 Part1 1 成都市土地市场分析 Codeofthisreport 4 2010年上半年是近几年成都土地市场最为活跃的一年 而土地市场的活跃则是受到了房地产市场火爆的影响 一 土地市场供需情况 2010年上半年 成都市主城区供应住宅及商业类建设用地41宗 面积为2464亩 同比大幅上升502 4 成交方面 共成交住宅及商业类建设用地39宗 面积为2392亩 同比大幅上升484 8 Codeofthi
2、sreport 5 城南为成都土地市场交易的热点区域 占总成交量的40 其次为城东其次 占比21 1 二 各区域供需情况 城南依然是热点交易区域 占据了主力位置 成交国有建设用地22宗共约991 35亩 成交体量占总成交量的40 2 其次为城东 成交5宗共约505 18亩 成交体量占总成交量的21 1 城西和城北各成交8宗和4宗 成交面积分别约为460 17亩和435 05亩 Codeofthisreport 6 2010年上半年住宅成交均价800万元 亩 商业用地成交均价289万元 亩 整体均价较09年下降32 5 三 土地价格水平 2010年上半年 主城区国有建设用地成交均价为520万元
3、亩 较2009年的成交均价771万元 亩下降32 5 其中 住宅用地成交均价800万元 亩 商业用地成交均价289万元 亩 Codeofthisreport 7 2010年上半年成都市土地市场活跃 供应量与交易量都在2000亩以上 供需情况基本持平 1 城南为成都土地市场交易量的热点区域 成交991亩 占比约40 其次为城东成交505亩 占比约20 2 小结 2010年上半年住宅成交均价800万元 亩 商业用地成交均价289万元 亩 整体均价较09年下降32 5 3 Codeofthisreport 8 结论 2010年上半年城南与城东共计1500亩的土地成交量 预计未来3年内城南与城东仍是成
4、都房地产市场的热点区域 区域内整体竞争较为激烈 Codeofthisreport 9 Part1 2 成都市房地产市场分析 Codeofthisreport 10 由于09年的持续大量放量 2010年上半年的放量为近5年来的最低位 仅为310 78万平米 一 近年成都市房地产市场供应情况 近5年来成都市房地产市场供应在2007年下半年出现供应高峰 达到727 53万平米 经过08年的金融危机与地震影响 市场供应持续缩小 仅为381 27万平米 Codeofthisreport 11 2010年上半年受新政影响 成都房地产市场成交量约300万 同比下降约50 左右 二 近年成都市房地产市场成交情
5、况 2009年下半年的成交体量为近5年来的最高位 达到795 87万平米 其次为2009年上半年 为641 03万平米 近5年来 08年下半年的成交量最低 仅为271 78万平米 Codeofthisreport 12 三 成都市房地产市场价格情况 近5年商品住宅成交均价快速上涨 到2010年上半年成交均价达到6963元 2010年 由于09年楼市的热涨 令开发商回笼资金充裕 虽受到国家宏观调控政策的影响 众开发商仍然选择硬扛 1至5月成交均价稳步上升 进入6月 成都市场商品住宅成交均价在持续数月上涨以后 首次回落 并出现松动 成交均价为7179元 平方米 环比下降3 6 同比上升21 7 C
6、odeofthisreport 13 四 10年上半年各户型需求情况 2010年上半年成都房地产市场主要以刚需为主 面积区间集中在70 90 占总成交的48 2010年上半年70 90平米的小户型仍然是市场的最大需求 成交体量约为158万平米 比例为48 供应和需求基本趋于饱和 90 120平米需求量紧跟其后 改善型消费者对于此类产品需求较高 成交体量约为69万平米 比例约为21 随着户型面积的增大 市场需求不断减弱 Codeofthisreport 14 五 各区域供应情况 城东的市场供应量为近三年成都主城区供应的领头羊 2010年上半年供应量高达95万方 近三年主城区供应主要集中在城东 城
7、南 城西 2010年上半年 供应面积分别为95 62万方 91 62万方和91 65万方 分别占市场新增供应量的30 77 29 48 和29 49 Codeofthisreport 15 六 各区域成交情况 近三年主城区成交集中在城东 城南 城西 2010年上半年 受新政影响 城东区域成交量78万方 位于城西 城南之后 近三年主城区成交集中在城东 城南 城西 2010年上半年 受新政影响 各方位成交量均大幅下滑 其中 城东商品住宅成交面积合计78 34万方 所占市场份额为23 8 环比下降3 城南整体成交面积为87 34万方 所占市场份额为26 5 城西区域的成交量位居第一 整体成交面积99
8、 97万方 所占市场份额高达30 4 城北商品住宅成交43 59万方 所占市场份额为13 2 环比下降4 Codeofthisreport 16 七 各区域价格情况 城东市场价格走势相对平稳 涨幅相对较小 2010年上半年 城东商品住宅成交价格分别上升10 6 2009年 2010年 各方位商品住宅成交价格均呈上扬趋势 涨幅最大的为城中区域 天府新城的确立 使城南区域开始活跃 市场新开盘项目较多 且高档楼盘聚集 市场销售价格较大幅度上扬 2010年上半年 城中 城南区域商品住宅成交价格分别达9737元 平方米和7611元 平方米 环比上升18 6 11 1 Codeofthisreport 1
9、7 2010年楼市调控力度加强 新政效力显现 上半年成都楼市供应 成交量萎缩 1 受2 3套房政策影响 2010年上半年成都房地产市场主要以刚需为主 大户型产品受到一定的抑制 2 06年 至今房价持续上涨 从06年的4185元 增长到10年上半年的6963元 3 小结 2010年上半年 在整个市场一片低迷的情况下 城东 城南及城西供需相对旺盛 其中城东供应量95万方 成交量75万方 均价格6000元 4 Codeofthisreport 18 近年来成都市商品房供应主要集中在城东 城南 城西三个区域 呈三足鼎立之誓 其中城东供应量最大 区域内竞争激烈 结论 Codeofthisreport 1
10、9 成都市豪宅市场简析 Part2 Codeofthisreport 20 Part2 1 成都豪宅市场概况 Codeofthisreport 21 成都电梯豪宅发展历程 从06年 电梯豪宅 概念浮现 到07年电梯豪宅发展的正式起步 经历08年楼市整体萧条期 再到09年的快速发展期 随着成都整体投资 居住环境的向好 预计电梯豪宅的发展将会高歌突进 06年 电梯豪宅 概念浮现 招商地产以 第一高端社区 门户外交地标 打造的 首座 凭借其优越的地理位置 传统城南富人区 外籍人士聚集区 高端形象定位 独具创意的外立面等优势 吸引了大量的高端消费者购买 价格一度攀升至13000元 平方米 创造成都楼市
11、神奇 07年 电梯豪宅 正式起步 锦都 4期推出136 178 电梯公寓 依托成熟配套 交通便利 临近市中心 宽窄巷子和琴台路旅游街等资源优势打造市区豪宅 但没有形成市场影响力 2007年11月 紫檀 以高傲姿态 依托市桐梓林地段优势 推出282 445 电梯豪宅 真正建立了成都 电梯豪宅 的概念 08年 沉寂期 河畔新世界 华敏世家花园 四海逸家 等所谓的电梯豪宅 开始在成都市场进行炒作 由于2008年低迷的楼市 让成都电梯豪宅也随着大势陷入沉寂期 但是龙湖 中海 新鸿基 合景泰富等品牌开发商正在酝酿着他们在成都楼市的宏图大志 09年 快速发展期 楼市新热点 成都豪宅进入快速发展期 先后有中
12、海 城南一号 誉峰 置信丽府 时代豪庭等多个电梯豪宅项目相继涌入市场 并联合各大媒体疯狂炒作电梯豪宅价值 成都电梯豪宅成为新的楼市热点 Codeofthisreport 22 高端电梯豪宅分布 龙湖世纪峰景 时代尊邸 置信丽府 公馆1881 中海城南一号 誉峰 成都目前在售高端项目共7个 集中分布在城南板块 城西板块以及市中心板块这三个高端居住板块 城南为传统的富人居住区 其高端项目多达5个 是成都豪宅最集中的板块 城东缺乏高端豪宅项目 城西 市中心 城南 紫檀 Codeofthisreport 23 高端电梯豪宅分析 Codeofthisreport 24 成都市主要高端项目共7个 剩余套数
13、约3000套 共计63万 存量较大 高端项目主力户型为120 220 的大户型 龙湖世纪峰景 紫檀户型相对较大 以275 350 户型为主 高端项目畅销户型为120 150 套三以及180 220 套四 套五 高端项目目标客户注重生活品质 大户型舒适性产品倍受青睐 在售高端项目月均去化集中在20套左右 誉峰为成都高端项目的标杆 其高端品质及精准的客户定位使其月均去化达40套 在售高端项目价格水平较高 集中在15000 18000元 清水 Codeofthisreport 25 Part2 2 成都豪宅典型项目情况 Codeofthisreport 26 典型案例 中海 城南1号 Codeoft
14、hisreport 27 近期销售动态 近3个月主推前期剩余160 240 户型 价格区间18000 22000元 优惠较大 一次性优惠5 按揭优惠4 月均去化5套左右 Codeofthisreport 28 在8月之前几乎无报媒 活动推广 进入8月推广明显增强 主要以线上广告为主 线下活动为辅 近期推广情况 Codeofthisreport 29 客户来源区域主要以城南为主 其成交客户大多数为中海老客户约占30 客户职业特征主要以私营企业主 政府机关高层 企业高管以及周边软件开发园区的高级技术人员为主 客户构成情况 Codeofthisreport 30 誉峰地块简介占地186 704平方米
15、其中住宅用地为122463 6平方米 容积率为2 95商业用地为64240 4平方米 容积率为6住宅建筑面积 378550平方米公寓建筑面积 193520平方米商场建筑面积 82450平方米写字楼建筑面积 61720平方米酒店建筑面积47300平方米 两座 其中一座拟定为成都WHotel 誉峰项目为成都高端城市豪宅项目的代表 完善的高端配套能为项目的豪宅部分所服务 也是誉峰的特征之一 典型高端项目 誉峰 Codeofthisreport 31 Codeofthisreport 32 近期销售动态 近3个月主推180 360 户型 价格区间18000 22000元 均价22000元 一次性 按揭
16、优惠3 月均去化40套左右 Codeofthisreport 33 近期推广活动 近期推广以线下圈层活动为主 配合商报硬广进行炒作 形成项目良好的品牌效应 7月 尊享慕尼黑风情 活动活动内容 邀约中原老客户及誉峰意向性客户参加 慕尼黑风情 活动 通过小众的高端圈层活动积极开拓客户 让客户体验项目的高端生活品质 8月 独聚魅力 华彩峰尚 活动活动内容 邀约中原老客户及誉峰意向性客户以及空姐参加活动 活动中穿插美食 魔术 舞蹈 互动游戏等活动 旨在通过小众的高端圈层活动积极开拓客户 形成项目良好的口碑效应 Codeofthisreport 34 客户来源主要以成都客户为主 其中城南占了65 省外客户占18 职业特征主要以私营业主和企业高管为主 客户构成 Codeofthisreport 35 典型案例 置信丽都丽府 Codeofthisreport 36 近期销售动态 2010年8月底二期一批次开盘 开盘当日销售率为44 120 130 套二变套三为最畅销户型 Codeofthisreport 37 客户来源区域主要以城西为主 其成交客户大多数为老客户约占35 客户职业特征主要以私营企业主
