《富力城59#地块公寓营销方案【0624】-房地产-石家庄》由会员分享，可在线阅读，更多相关《富力城59#地块公寓营销方案【0624】-房地产-石家庄（65页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 59 地块公寓营销方案 02 营销策略 货量盘点销售策略营销推广销售现场附加值建议 01 项目定位 PARTONE 本体分析 市场竞品 客户定位 价值梳理 形象定位 本体分析 项目区位项目交通项目配套整体规划 项目区位 地处城市东南开发区 覆盖立体交通路网 占据稀缺环城水系资源 本案地处城市东南开发区 为富力城项目公寓地块 项目为地铁上盖物业 且分布多条快速路 道路往来通达 交通优势显著 区域生活配套齐全 周边北国益新 天山海世界两大商圈 可满足区域客户休闲娱乐需求 项目周边设有环城水系景观带 环境优美 景观怡人 南二环立体交通 环城水系 区域商圈 交通区位 双地铁上盖 南二环东延等多条快速
2、路纵横交错 全方位路网辐射全城 本案交通优势显著 项目紧邻地铁三号线 六号线大型换乘车站南豆站 昆仑大街 南二环东延等多条城市快速路畅通全城 15分钟可到达主城区 区域内多条主干道交错互通 道路通达度较高 有效提高出行效率 地铁三号线 地铁六号线 地铁 项目紧邻地铁三号线 六号线 设有一座大型换乘车站南豆站 南豆站与本案连接紧密 为区域重要交通枢纽主干道 项目北侧学苑路 相对狭窄 道路承载能力受限快速路 项目紧邻昆仑大街 太行大街 南二环东延 5分钟可到达北国益新商圈 其中南二环东延时速80km h 15分钟可到达主城区公共交通 51路 80路 32路 快32路 71路 116路502路 51
3、8路 580路公交站 天然城 岗当新村 北国益新 东仰陵 地上地下 四通八达 立体互通 双地铁换乘 宽阔快速路 多条公交线路 出行便利 节约时间成本 区域配套 配套齐全 形象一般 坐拥优质教育医疗资源 自建富力商圈 创商业标杆 富力商圈 商业 天山海世界 北国益新商圈 满足北国超市 购物 美食 娱乐等功能需求 后期自建富力商圈 进一步完善一站式服务 升级商业布局医疗 省二院东院 省三院东院 省四院东院 妇产医院东院 社区卫生所等教育 高新区一小 二小 一中东校区 精英中学 石家庄学院 多家幼儿园早教机构 教育资源丰富环境 环城水系景观带 天山公园等多个特色景观公园 聚优质配套的宜居板块甲级医疗
4、 全龄教育 两大醇熟商圈 本案区域内配备天山海世界 北国益新两大传统商圈 可满足娱乐需求 但形象展示一般 规划自建富力商圈 助力品质升级 区域汇聚省四院东院 省二院东院等甲级医疗资源 覆盖幼儿园 小学 初高中 大学的全龄教育资源 区域内整体配套完善 环境优美 环城水系 整体规划 交通便捷的地铁上盖公寓 突破传统商业体验的大型城市综合体 60 61 14 本案四至 北至金沙江路 南至金沙南路 东至昆仑东街 西至昆仑大街 为富力城商业地块 规划三栋公寓 一栋写字楼 本案西侧为地铁站 东南侧为住宅地块 为大型商业综合体 采用真石漆与高透玻璃交错外立面 搭配线条 时尚气息浓郁 整体规划 多样性产品与多
5、元性商业组团 开放式商业模式 强产品力 扩大商业价值 本案占地25亩 总建面11 25万 容积率5 绿化率20 本案配置loft和平层公寓产品 结合 打造特色开放式街区 营造 体验式 和 旅游式 的时尚购物模式 放大目标客群 扩大商业价值 整体规划 公寓产品户型偏大 主力户型集中在54 64 之间 30 40 小户型缺失 本案公寓产品户型面积段偏大 54 60 占比50 次之62 64 占比25 40 左右小户型仅占比7 后期偏重刚需客群本案写字楼产品户型分割大小合理 满足不同客群需求 十强品牌保证 轨道交通发达 前卫商业配套 空间延展性高 升值潜力巨大 市场竞品 公寓市场历史数据竞品参考 公
6、寓市场 上半年公寓市场呈现下行趋势 项目多采取以价换量策略推进去化 2018年截至5月公寓市场成交29 87亿 对标客群针对性愈加明显 以低首付 高性价比为主要卖点吸附刚需客群 以核心区位 优质配套来强化升值预期吸附投资客 整体公寓市场市场竞争激烈 去化压力大 项目多以价换量推进去化 重点竞品项目2018上半年成13 4万 成交金额20 06亿品牌项目 市场热点品牌项目凭借集中入市 有利销售政策贡献成交量较大区域竞品项目 表现平平 去化缓慢 仅世界之门成交显著 其余竞品处于停滞潜在入市项目 融创裕华壹号剩余商业尚未入市 预计下半年入市 参考竞品 恒大中央广场 一环核心 超强配套 恒大品牌 三大
7、支撑强化升值预期 2018年目标实现公寓清盘 销售目标15亿 平层吸附投资客群 loft产品投资 自住属性兼而有之 整体投资客群占比70 自住客群占比30 现阶段主要去化平层公寓 空中墅去化缓慢 loft公寓已售罄客户主要集中在长安区及桥西区 合计占比60 次之为新华区 占比15 对标竞品 天山世界之门 区域中心交通区位 优质配套大规划远景 提升客户信心 2018年销售金额目标40亿 完成2 4亿 40 60 为主力户型 成交占比达60 30 40 户型成交占比33 60 以上仅占8 客户出于投资目的购置逐步减少 自住客群开始提升 投资 自住分别占比5成客户主要来源于开发区 裕华区及郊县区域
8、三大主要区域分布较为平均 对标竞品 远洋七号 央企品牌 以价换量成交效果显著 全渠道销售增加成交量 2018年目标7 3亿 目标实现清盘 30 50 为主力户型 成交占比达64 客户现阶段以自住为主 占比6成 投资占比4成客户主要来源于长安区占比46 郊县占比10 郊县客户多出于自住目的选择购置返租政策 平层产品与七度青年公寓合作 交房内五年不可居住 月返租金1300 1500左右客户主要出于低门槛的品牌公寓考虑 选择购置 客户定位 客群思考 是谁 客户地图 在哪 客户描摹 什么样 大户型吸附刚需置业及商住两用客群小户型对标资源投资类客群 面向全城召集客户 广泛聚集外拓区域 精确锁定地缘性区域
9、 逐步行进郊县 向北覆盖正定区域 向东覆盖藁城区域客户寻求 外拓板块以写字楼 商超摸排为主 广泛聚集客户 地缘区域为相对精准区域 针对社区 写字楼 商超 设立展位等动作进行重点拓客 富力城 精索客地缘性区域 裕华区 正定区域 年龄 20 35岁家庭结构 单身白领 两口之家产品关注点 周围交通是否便利 生活配套是否齐全 产品首付 月供压力 产品功能划分 装修风格可能购买动因 地缘性客户 区域内地铁导入客户 追求小有品质生活 有一定购买实力 投资兼自住性质购置 地缘性刚需客群描摹 年龄 20 30岁工作结构 青年创业者 house office 产品关注点 周围交通是否便利 区域是否具备浓郁商业氛
10、围 产品物业服务水平是否优质可能购买动因 紧邻地铁 快速路 周围后期自建富力高端写字楼 个人精致工作室情节 商住两用客群描摹 年龄 35 45岁从事职业 金融地产 政府机关产品关注点 区域远景规划 资源兑现能力 是否可更名 产品升值潜力可能购买动因 看好项目及区域未来价值潜力 升值回报率较高 资源占有 资源投资客群描摹 公寓产品吸附刚需客群及部分投资客群购置 刚需客群1 客户年龄预计在20 35岁之间的中青年2 首付实力一般 注重低首付 低门槛吸附其购置3 客群思想较为开放 追求有品质 可升值 居住体验良好的项目 大户型loft实用性强 可满足客户需求4 公寓落地民水 民电 天然气入户 可进一
11、步缓解客户抗性 促进成交 投资客群1 投资客户年龄预计在35 45岁之间相对高收入群体2 看重资源占有及升值回报的长线投资者3 创业及商住两用的奋斗青年 看重便捷交通和商业氛围 但区域内商业组团性薄弱 此类客群预计占比较少 4 注重资源占有 注重远景规划的的兑现 高新区品牌创新公寓首秀项目双地铁上盖 富力商圈 创新街区 城市绝佳机 寓 注定不凡 本案紧邻双地铁 并自建繁华商圈 户型实用 使得无论是自住还是投资属性公寓的购置 都具备较高溢价空间本案户型偏大 主力户型集中在55 80 实用性及延展性强 加之首开以低价跑量 吸附刚需客群购置关注本案资源占有率较高 吸附享受资源溢价的投资类客群 同时小
12、户型货量稀缺 体现投资绝佳机遇 公寓形象定位 配合公寓产品销售建议配置公寓产品独立案名进行推广 富力城 五立方 02 营销执行 PARTTWO 货量盘点 入市策略 营销推广 销售现场 附加值建议 公寓共计857套房源 总建面54 048 覆盖46 95 平层 loft产品公寓产品以55 60 为主力户型占比50 次之为62 80 占比33 整体户型偏大 实用性 舒适性特点明显Loft产品437套 以55 60 为主占比47 次之为61 80 占比39 平层产品420套 55 60 为主占比49 46 小户型仅有56套 集中在2 平层公寓 loft产品无小户型 小户型产品 稀缺性特点明显 高举高
13、打 大红大紫 抢跑市场 入市前线上以事件营销 话题炒作等大规模软性营销推广 引起客户共鸣 实现产品内涵落地 市场预热后 输出硬广 热情高涨时入市补仓 组建百人拓客团队 人海战术 暴力抢占市场 入市策略 建议首期推售1栋2 平层公寓 推售420套 房源货值3 3亿 1栋3 loft公寓 推售294套 房源2 4亿共计两栋推售两栋房源 5 8亿货值 满足项目首开目标后期推售5 loft公寓 用来提升项目溢价备注 货值按13000元 成交均价计算 公寓地块共计3栋公寓 2栋loft 1栋平层公寓 公寓市场波动较大 受成交价影响显著 现市场多以低首付 低总价吸附刚需及投资客群建议项目首开货量以低价入市
14、 销售价格建议平层公寓11000元 LOFT产品12500 13500元 保证项目首开一炮而红 迅速吸客 杀客 促进项目火爆全城 推动销售目标完成 后期推售5 公寓 提升项目溢价 实现整盘成交均价13 000元 公寓定价思考 销售目标3 5亿 目标去化420套 营销节点 营销策略 线上高举高打 线中大红大紫 线下抢跑市场 线上动作 社交及led媒体 集中造势 扩大投放数量及范围 形成全媒体规模性投放 面向全城召客 造势期 蓄客 认筹期 推广主题 让这座城市看到 它骨子里的自由富力地产 以百变之名 贩卖生活新方式 即将开启 千亩富力 百变复式梦想寓 全城认筹盛启46 95 自由分割 会长大的房子
15、 精装loft应势来袭 富力一城荣寓 荣耀开盘46 95 精装loft 自由分割 众望首发 第一周 H5话题炒作 主题贩卖机快闪第二周 文案征集 地铁包车 发布会 样板间开放 主题展 线中动作 仲夏梦想季系列活动 第三周 海洋英雄集结令 游泳馆开放 水上乐园 通路海洋展第四周 海洋主题迷宫草坪 海底世界VR展第五周 鲸鱼岛乐园 立体拼图DIY9月第一周 雨屋 摩登3D初体验展 油纸伞DIY9月第二周 雨屋 摩登3D升级体验展 盛大开盘 扩充渠道团队 资源联络 陌拜 关键人物拜访 电开 扫街 商超展位拦截 资源嫁接类 巡展类 本周无 事件营销为了什么 造势 避免自嗨 谁可以帮助造势 客户 客户喜
16、欢分享什么 新奇 感动 惊喜 自我 脉络梳理 事件触发 选取以 自我状态 为题材话题 话题传播 媒体参与话题炒作 话题落地 主题贩卖机快闪 二次传播 强制分享 获得体验引发事件升级 地铁文案征集 事件落地 主题地铁包车 售楼部自由主题展 产品发布会 事件营销 以百变之名 贩卖城市生活新方式 主标 让这个城市看到 它骨子里的自由副标 富力地产以百变之名 贩卖生活新方式传播 以led大屏 影院广告 公交站亭为主 抖音挑战 电台互动 媒体软文 大V炒作 抖音推广 大V转发 朋友圈百万次曝光 led 媒体软文 线上主流媒体推广内容 让这个城市看到 它骨子里的自由 本阶段主流媒体传播思路 线上释放自由主题slogan 软性输出产品 自由 内涵精神 以自由情怀为方向 传播公寓带来多变生活方式 引起客户共鸣的同时 为线中贩卖生活方式话题炒作 线下贩卖机落地做推广铺垫 为二次传播做线上线下呼应投放媒体 市区led大屏 公交站亭 地铁灯箱 影院影前硬广 富力地产 以百变之名 贩卖生活新方式 即将全城开启 投放周期 7月30 8月12日 内容营销 以H5为载体话题触发 通过主题贩卖机快闪落地活动 造成二次
