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1、怀化市城镇居民住房消费情况调查与分析摘 要 本文采用文献资料、问卷调查和数理统计等方法，对怀化市居民住房消费情况展开调查，了解怀化市民居住现状，分析潜在消费者对怀化房地产市场的看法及消费需求，给怀化房地产市场的关注者和决策者提供一定参考。研究结果表明，家庭总收入和居民所能接受的房屋单价显著相关；居民购房需求的住房总面积与居民能接受的房价存在正向相关关系；环境因素成为居民购房时关注的主要因素；年轻人和中年人是购房的主力军；银行按揭成为居民购房的主要付款方式；大部分消费者认为怀化市近期房价会基本持平或略有上升。关键字怀化市城镇居民；住房消费；需求分析The Investigation and An
2、alysis of Urban Residents Housing Consumption in Huaihua CityAbstractWith literature method，questionnaire method and mathematical statistics method，based on the investigation of urban residentshousing consumption in Huaihua city，this article is to have the knowledge of the present situation of citiz
3、ens housing，and analysis the view about Huaihua real estate market and the potential demands of citizens，and provides the reference for real estate markets attention and the policy-makerThe results shows that the family gross income and the resident acceptted price of housing is obviously related； T
4、he demand of housing total area and the resident acceptted price of housing has the positive influence relations；Environment has become the major factor of people when buying a house； The young people and the middle-aged person are the main buyers；The bank mortgage becomes the main payment method；Th
5、e majority of consumers think that the house price of Huaihua will be the same or rise slightly in the near futureKey wordsUrban residents in huaihua city；Housing consumption；Demand analysisw一、前言（一）选题背景和意义随着我国改革开放和社会主义市场经济的迅速发展，我国房地产市场化的程度越来越高，人们生活水平不断提高，个人消费已成为市场主流，作为典型的资本密集型产业，房地产产业已经毫无疑问地成为各个城市经济
6、发展的支柱产业之一。然而，房地产市场作为一个波动影响特别大的行业，其受经济、政治、社会等多方面的因素影响极大，房价时刻在起伏，尤其是美国房地产次贷危机以及由此引发的全球性金融危机后，全国各地区的房地产市场受到了不同程度的影响。房地产信贷超紧，商品房销售不畅，民间融资困难，建材价格波动等因素影响，开发企业资金空前紧张，部分在建项目处在停工或半停工状态现屡有发生。一线城市的房地产的弱市也给怀化市房地产带来“山雨欲来风满楼”的连锁效应，消费者普遍存在着“追涨杀跌”的心理预期。但是，不管是从近期还是长期来看，大部分的消费者认为怀化市房价将会稳中有升。为加深我们对怀化市房地产市场基本状况的认识，进一步研
7、究怀化市城镇居民住房消费的特点及存在的问题，在继颜丹丽、李奇等上一届师兄师姐于2007年和2008年进行的两次调查研究之后，2009年我们再次对怀化市房地产市场基本情况进行了调查研究，通过数理统计法着重分析住房需求人群状况、居民购房目的、居民选择性购房影响的因素、居民购房方式、未来的房价预测等，并在此基础上提出建议，从而为广大居民提供更加合理的住房消费决策，为怀化市房地产市场的关注者和决策者提供一定参考和理论依据。（二）文献综述随着我国城镇化进程的加快和各地吸引人才政策的出台，城镇人口数量日益增长，其庞大的消费人群及相应的住房需求成为房地产市场上一支不可忽视的力量。城镇居民住房消费的相关问题越
8、来越受到国内学者的关注并对此展开了大量研究。虞晓芬教授在住房消费研究方面颇有建树，在2001年出版的我国居民购房消费行为特征及影响因素分析中认为，实行住房制度以来，消费者面临的购房环境发生了深刻变化，居民购房消费行为已呈现理性消费、追求效用最大化和回避风险等特征；廖海波从住房消费偏好产权的制度与心理因素分析我国居民住房消费产权的偏好及其影响因素；倪娜在其硕士论文中对我国城镇居民住房能力、住房消费方式、住房消费水平等相关问题进行了定性分析；胡奕斐在购房消费行为模式分析(2001)中，从住房消费行为特征、外部环境及内部心理影响因素和消费行为的基本模式对住房消费行为进行了比较全面的分析；范剑平(20
9、01)对中国城镇居民消费问题分别建模，得到了基于凯恩斯的绝对收入函数的消费者行为模型；张怀阳从居民收入和住房消费关系角度(即消费函数)研究了住房消费市场变化规律，并以上海市为例进行了实证分析，同时在住房消费函数分析的基础上，进一步对“房价收入比”、“住房消费的收入弹性”两个指标进行研究，分析了他们对上海市居民住房消费的影响；华中农业大学2007届李四美在其硕士学位论文中认为城镇居民住房消费现状及影响因素研究健康发展注入了不稳定的因素，究其原因，并不是说城镇居民住房需求不旺，而住房潜在需求呈上升趋势而有效需求则明显不足，潜在的需求还有很大一部分尚成为市场拉动供给的有效需求。随着人类文明的进步，“
10、住房作为人类生存不可替代的必需品，人人都应享有合适的居住设施”的观点已经得到普遍的认可。住房的重要性决定了国外学者对住房问题的高度重视。阿瑟奥沙利文（2003）分析了现行公共住房政策对城市贫困人口的影响，认为联邦住房政策造成住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张通过改革住房政策，消除城市贫困。他通过分析指出支付现金优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭的效用。阿瑟奥沙利文著,苏晓燕等译.城市经济学（第四版）M.北京:中信出版社,2003:56.Lu.Arrondel(2001)认为，影响住房消费的因素可分为主体因素、客体因素和环境因素，客体因素是指住房本身的特征(通常是住房的区位条件、环境条件以及
11、住房质量等)；环境因素是指政策、经济、自然等其他较大范围内的影响，如:经济形势、住房政策、当地自然条件等；主体因素是指消费者本身的影响因素，包括消费者收入、储蓄、教育文化、偏好等等。Ortal.一Mange(2002)认为，住房的购买行为可分为住房投资和住房消费两种行为，住房投资受到的影响因素比较多，如投资收益率、市场风险、利率等；而住房消费相对来说则比较简单，主要受住房本身的特征、住房价格以及消费者收入的影响。Leung，C.K.Y(2001)通过实证分析得出，住房消费是一种比较稳定的消费函数，受住房价格的影响不明显，主要受消费者稳定的收入与预期收入有关。李四美.城镇居民住房消费现状及影响因
12、素研究D.武汉:华中农业大学,2007:10.通过对国内外文献的梳理，我们可以看到，在关于中国房地产的相关研究中，国内学者研究视野单一，大多从经济学和管理学角度出发研究问题，往往过于关注经济效率，忽视社会公平；国外学者虽然视野比较广阔，也比较关注社会公平问题，但由于国外学者的研究是基于西方发达的市场经济体制，与我国的实际情况是有很大差异的。本文在研究过程中，以国内外学者对购房消费情况的研究为理论基础，借助数据资料对怀化市购房消费情况进行分析研究，有利于了解西部经济相对落后的城市的房地产购房消费情况，对正确评价怀化市房地产市场状况起到一些借鉴作用。 二、 调查对象与方法此次调查研究的范围主要有城
13、东新区、银湾小区、湖天开发区 、河西等鹤城区内的主要居民区，调查对象是怀化市区内居住的具有一定经济能力的的社会工作者、房地产开发商、销售商及其他的房产代理机构，调查内容主要涉及购房需求人群、购房人的购房能力、拟购房屋的位置选择、何时准备购买、准备购买的面积、购房者选择性购房影响的因素以及居民对怀化市未来房价走势的看法等方面。(见附调查问卷) 此次调查共发放110份问卷，其中有效回收问卷104份，回收率为 94.5%。经检验问卷效度和信度均符合要求。采用抽样调查法为主体, 以必要的统计报表、重点调查、综合分析等为补充，广泛搜集、整理基本统计资料和各方面实用的信息，运用SPSS的交互分析和相关与回
14、归分析来分析和处理数据。通过对回收的调查问卷的仔细分析和经过相关的专业技术方面的推测，以便做到及时准确、科学、严谨、规范。三、数据分析与描述（一）怀化市居民居住现状1家庭结构目前怀化市的家庭结构以三口之家或四口之家为主，所占比例为65.4%，家庭人口为1人的比例为5.8%，家庭人口为两人的比例为16.3%，5人以上者占12.5%。（见表3.1.1）表3.1.1您目前的住房总人口65.85.85.81716.316.322.13937.537.559.62927.927.987.51312.512.5100.0104100.0100.01人2人3人4人5人及以上TotalValidFrequen
15、cyPercentValid PercentCumulativePercent2住房性质 图3.1.1从调查所涉及的范围来看，目前居民拥有自购商品房占47.1%,占比例最大。单位福利房占13.5%，出租房占34.6%，而经济适用房占3.8%，比例最小。（如图3.1.1）3住房面积从以下调查数据来看，居民居住大部分集中在100-150平方米这个区间段，占总比例的50%，在总价上留有余地，又避免空间太大带来的耗费。有近27.9%的在 60-100平方米这个区间段，可以满足家庭居住的基本需求；很少一部分比例是11.5%的居民选择150平方米以上，享受高品质的现代人居住生活。（如表3.1.2）表3.1.2您目前的住房面积109.69.79.71312.512.622.31615.415.537.92826.927.265.02423.123.388.376.76.895.154.84.9100.010399.0100.011.0104100.060平方米以下60-80平方米80-100平方米100-120平方米120-150平方米150-180平方米180平方米以上TotalValidSystemMissingTotalF
